この記事では、はじめて土地を売却する方に向けて、土地を売却する流れを中心に、売却の方法や費用まで基礎知識をわかりやすく説明していきます。
【図解・6ステップで解説】土地売却の流れ
土地売却の流れには、大きく分けると6つのステップがあります。
土地の査定を受ける
まずは土地の査定を受けます。
査定とは、不動産会社に実際に現地で土地を調査してもらって、「その会社に売却をサポートしてもらったらいくらで売れそうか」を調べてもらうことです。査定の流れは次のとおりです。
査定を受けるときには、一括査定サイトのイエウールがとても便利です。
イエウールは提携不動産会社数NO.1・エリアカバー率No.1の実績があります。
最短60秒で情報を入力すれば、あなたの土地の売却をサポートしてくれる不動産会社を最大6社まとめて紹介してもらえます。
複数の不動産会社に査定を依頼して、査定時の対応や査定結果を比較し、信頼できる売却のパートナーとなる会社を見つけましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定を受けた後は、不動産会社と媒介契約という契約を結びます。
媒介契約を結ぶ時の流れは次の通りです。
査定を受けた後、約1週間ほどで査定結果が届きます。
査定結果を確認した上で、売却をサポートしてもらう不動産会社を選んで、媒介契約を締結します。
不動産会社を選ぶ際は、査定を受ける際の対応がよかったかどうかや、査定価格が妥当だったかどうかをもとに選びましょう。
媒介契約とは、土地売却をサポートしてもらう不動産会社と結ぶ契約です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
3種類の契約の最大の違いは、複数の不動産会社と契約できるかどうかです。
専属専任媒介契約や専任媒介契約は1社のみと契約できるのに対し、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できます。
田舎の土地など、売れにくい土地を売りたい場合には専属専任媒介契約か専任媒介契約がオススメです。
逆に、人気のある土地であれば、一般媒介契約のほうが早く売れる可能性もあります。
3つの媒介契約について、詳しい違いは次の画像をご覧ください。
土地を売り出す
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ土地の売り出しが始まります。
売り出しは次の流れで進みます。
土地の売り出しは、基本的には不動産会社主導で進み、不動産会社が広告を進めて買い手を集めている間待つことになります。
ただし、現地見学をしたい購入希望者が現れた場合、ご自身もできるだけ参加して見学対応をする必要があることに注意が必要です。
買主と売買契約を結ぶ
現地見学をして土地を気に入った購入希望者が現れたら、いよいよ売買契約を結びます。
売買契約は次のような流れで進みます。
売買契約を結ぶ前に、まずは売り主と買い主の双方が納得するまで、契約内容を交渉することになります。
双方が納得して買い主が決まったら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際は、売り主・買い主・不動産会社が集まります。
「重要事項説明書」をもとに契約内容を確認した上で、合意がとれたら売買契約書への署名・捺印を行います。
土地の引渡し・残代金の決済
売買契約を結んだあとは、引渡し・決済を行います。
引渡し・決済は次のような流れで進みます。
引渡し・決済は、売買契約の際に決めた日程で行います。
引渡しの当日は、まず土地の持ち主の登記を売り主から買い主へ変更します。
そのうえで、買い主と売り主と不動産会社が集まって、土地の引渡しと代金の決済を行います。
確定申告をする
土地を売却して利益または損失が出た場合、確定申告を行います。
確定申告の期間は、土地を売却した翌年2/16～3/15です。
売却して利益が出た場合には、所得税・住民税が課税されるので、利益の申告が必要になります。
確定申告の際には、e-Taxを利用すればインターネットで確定申告をすることができますよ。
土地売却にかかる期間
土地売却にかかる期間は半年ほどと言われています。かかる期間の内訳は次のとおりです。
| ステップ | かかる期間 |
| 査定 | 約1週間 |
| 媒介契約 | 約2週間 |
| 売り出し | 約3ヶ月～6ヶ月 |
| 売買契約 | 約2週間ほど |
| 引渡し・決済 | 約2週間ほど |
| 確定申告 | 売却翌年の2月～3月 |
土地売却には、実は売り出し以外にも各ステップに時間がかかります。
また、とくに売却活動については、基本的には買い手が見つかるまで続くため、買い手が見つからないと売却活動を1年以上続けることになってしまうケースもあります。
「この時期までに売り終えたい」というご希望がある方は、売却に時間がかかることを見越して、早めに動き始めることが大切です。
土地売却の方法
土地売却の方法には、大きく分けて仲介と買取の2種類があります。
仲介と買取の最大の違いは、不動産会社が直接買ってくれるかどうかです。
仲介は、不動産会社にサポートしてもらって買い手を見つける売却方法です。
仲介は、後述する買取に比べて高く土地を売却することができますが、売却に半年ほど時間がかかってしまいます。
時間をかけてでも適正な価格で土地を売却したい方には仲介がオススメです。
一方、買取は不動産会社に直接土地を買ってもらう売却方法です。
買取は、仲介に比べて売却価格が7割程度と割安になってしまいますが、早く売却を完了させることができます。
最短1週間で売却を完了できるので、とにかく早く売却を終わらせたい方には買取がオススメです。
土地売却にかかる費用
一戸建て売却では売却価格の約5%ほどの費用がかかります。
たとえば、売却価格が1,000万円であれば50万円ほどの費用がかかるイメージです。
一戸建て売却にかかる費用・税金の種類と相場の目安は以下の通りです。
| 項目 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3.3％ ＋ 6.6万円 |
| 印紙税 | 売却価格が1000万円～5000万円の場合で1万円 |
| 抵当権抹消費用 | 登録免許税：不動産1つにつき1,000円 司法書士への報酬：2万円ほど |
譲渡所得税 | 保有期間5年以下：売却益×39.63% 保有期間5年超：売却益×20.315% |
土地売却に必要な書類
| タイミング | 書類名 |
| 査定時、媒介契約時、売買契約時、引越時 | 登記識別情報通知書 |
| 媒介契約時、売買契約時 | マイナンバーカードなどの本人確認書類 |
| 査定時、媒介契約時 | 確定測量図 |
| 引渡時 | 住民票 |
| 引渡時 | 固定資産評価証明書 |
このツールは、5つの必要項目を入力するだけで、あなたの条件に合った必要書類を確認することができます。
登録などは一切必要ありません。参考程度にぜひお使いください。
実際に売却に向けて、書類を準備する際は、必要書類に不足がないか担当する不動産会社に確認するようにしてください。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
土地売却での不動産会社の選び方
土地を売却する際には不動産会社のサポートが欠かせません。
土地をうまく売却できるかどうかは不動産会社の力にかかっているため、コツをおさえて不動産会社を選ぶ必要があります。
不動産会社を選ぶポイントは次の3つです。
- 査定のときの対応が信頼できたかどうか
- 土地の売却の実績があるかどうか
- あなたの地域を得意としているかどうか
とくに、売れにくい土地を売りたい場合には、買い手がうまく見つかるかどうかは不動産会社の力量にかかっています。
不動産会社をうまく選んで、土地をうまく売り進めましょう。
ここまで、土地を売却する際の基礎知識を見てきました。
もし思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。