土地売却の手続きは5ステップ！売る前に準備しておきたいこと

こんにちは。イエウールコラム編集局です。

みなさんは、土地の売買をする時、どんな手順で進めればよいのかご存じでしょうか。
大まかに分けると、土地売却の手続きは5ステップで完了します。

ただ、そのステップのなかで準備しなければならない書類がたくさん出てくるため、初めて土地を売る人は難しく感じてしまうかもしれません。
そうならないためにも、この記事では土地売却時にどんな手続きが発生するのか、高く売るためのコツは何か、必要な書類は何かについて詳しく解説して行きます。

また、土地売却では専門用語が飛び交うことがよくあります。
苦手意識を持たないように、土地を売るときに覚えておくと便利な用語集もぜひチェックしてみてください。

お忙しい方もいらっしゃると思いますので、以下にこの記事の結論を簡単にまとめておきます。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 【5ステップ】土地売却をする際の手続きは？流れは？

それではまず、土地売却の大まかな流れを図で確認しましょう。

土地売却の手続きは大きく、【売り出し前】、【売り出し中】、【売り出し後】の3つに分かれます。

これを踏まえた上で、これから手続きの5ステップを説明していきます。

1.1. 【売り出し前】ステップ1 & 2

【ステップ1】査定

土地の査定はインターネット上からすぐに利用可能です。
不動産鑑定士による有料査定もありますが、不動産会社が行うものなら費用がかかりません。

また、複数の不動産会社の査定額をまとめて比較できる「一括査定サイト」もおすすめ。
どの業者に査定してもらうか迷うときは、一括査定を利用しましょう。

【ステップ2】不動産会社と契約

査定額に納得して土地を売りたいと思ったら、不動産会社に仲介を依頼します。
契約内容によって、複数の不動産会社とやり取りする契約と一社のみのお付き合いを前提とした契約があるため、注意してください。

1.2. 【売り出し中】ステップ3 & 4

【ステップ3】販売活動

販売活動とは、次のような内容を指します。

• 売出価格の決定や変更
• 広告などによる集客
• 購入希望者との交渉
• 販売戦略の練り直し　など

不動産会社に仲介をお願いすることで、これらの活動を代行してくれたり相談に乗ってくれたりします。
自分一人で調べなくて済むのは、とてもありがたいですね。

【ステップ4】売買契約

土地の購入者が現れたら、売買契約を結びましょう。
売買契約を結んだら、土地の権利を譲るための準備を行います。

1.3. 【売り出し後】ステップ5

【ステップ5】引き渡し

引き渡し時期は、売買契約の約1～2カ月後です。
トラブルに発展させないためにも、いつまでに引き渡しを行うのかを明確にしましょう。

以上が、土地売却の5ステップです。
実際にやってみると、相場を調べるのが難しく、購入希望者もすぐに現れるとは限りません。
いつでも契約に移れるよう、しっかりと準備しておくことが大切です。

2. 【高く売るための3つのコツ】より高く売るためには？

上の第1章で、【売り出し前】、【売り出し中】、【売り出し後】と3つに分かれると説明してきましたが、
この3つの中で高く売るためにも、一番重要なのは【売り出し前】です。

なぜなら、土地の売却にあたって、手続きや交渉などなど、全て自分一人で行って売却するのは現実的に難しいため、不動産会社を通して売却することになるからです。

そのため、どの不動産会社に依頼して売却するかによって売却が上手くいくかどうか（高く売れるかどうか）が決まってくるのです。

2.1. 【売却のコツ ①】相場より高く売るためには？

土地を高く売却をするためには、優良な不動産会社に査定してもらうことが重要です。

なぜなら査定結果が、実際の不動産の売却価格に影響することがあり、
場合によっては、安く査定され、数百万円単位で損をすることが多いです。
一方で、高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができるのです。

2.2. 【売却のコツ ②】複数の不動産会社の査定結果を比較しよう！

高い価格で査定を受けるためには、
複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが重要です。

なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。
複数の不動産会社からの査定結果が出そろった中で、
提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

2.3. 【売却のコツ ③】一括査定で簡単に無料で依頼しよう！

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、
一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

2.4. オススメは実績No1のイエウール

一括で不動産の査定依頼をしたいという方には利用者実績No1のイエウールをオススメします！

オススメする一番の理由は、提携している不動産会社が1700社と業界No1なので
「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができるからです。
一回の査定でより多くの不動産会社と比較した方が、売却の成功確率も高くなります。

不動産査定の依頼数は業界1位（2018年7月時点・TSR調べ）
と、実績十分で安心して利用できるサービスなので自信をもってオススメします。

すぐに不動産の査定結果を知りたい！」という方は利用者数が1,000万人超の不動産一括査定サービスの イエウールを使って査定結果を調べてみましょう。

3. 土地売却を考えたらまず用意しておくもの

土地を売却するにあたって、いろいろな場面で書類の提出を求められます。
特に売買契約を結ぶ段階になって、書類の不備が起きてしまうと焦ってしまうもの。
自分の土地の情報を改めて整理するためにも、まずは以下の書類をそろえるところから始めましょう。

3.1. 土地所有者であることを証明するもの

売主が本当にその土地の所有者なのかを示すためには、「登記済権利証」もしくは「登記識別情報」が必要です。
どちらも権利証と呼ばれますが、平成18年以前に発行されたものは「登記済権利証」、平成19年以後に発行されたものは「登記識別情報」となります。
もし手元に見当たらない場合は、すぐに司法書士に相談しましょう。

「登記済権利証」や「登記識別情報」は重要書類であるため、土地所有者が厳重に保管すべきものです。
法務局に行っても、再発行の手続きをしてくれません。
土地所有者であることを証明する書類を用意するには、司法書士の責任により作成してもらう必要があります。

1) 【権利証を提出するタイミング】

• 不動産会社に提示を求められたとき
• 買主に提示を求められたとき
• 売買契約をして土地を譲る段階

3.2. 売主の本人確認書類

役所での手続きのように、土地売却の際にも本人確認が求められます。
また、たとえ権利証により土地の所有者であると判明しても、売主の本人確認まで行わなければ「土地の所有者＝売主」とは言い切れません。
売主本人であることも主張するためにも、次の4つの書類を準備しておきましょう。

• 身分証明書
• 実印
• 印鑑証明書
• 住民票

身分証明書は、運転免許証やパスポートなどの顔写真付きのものが必要です。
印鑑証明書や住民票については、発行から3カ月以内のものが適用されます。

1) 【本人確認書類を提出するタイミング】

• 不動産会社と契約するとき
• 買主と売買契約を結んでから引き渡しまでの間

3.3. 固定資産税の納税額を確認できるもの

土地の登記変更を行う際には、固定資産税の納税額を確認できる書類を用意しなければなりません。
固定資産税の納税額が確認できないと、登記変更時にかかる登録免許税を算定するのが困難です。
また、相続税や贈与税の申告の際にも、固定資産税の納税額を確認できるものが必要です。

固定資産税の納税額を確認できるものとして、「固定資産税納税通知書」と「固定資産税評価証明書」が挙げられます。
「固定資産税納税通知書」とは、市区町村から土地の所有者宛てに年に1回送られるもの。
もし紛失してしまった場合でも、役所に行けば「固定資産税評価証明書」を発行してくれます。
ただし、「固定資産税評価証明書」の発行には1通あたり約400円の手数料がかかることに注意してください。

1) 【固定資産税の納税額を確認できるものを提出するタイミング】

• 土地の登記変更をするとき
• 相続税や贈与税の申告時

3.4. 土地の面積と境界線が確認できるもの

土地の購入希望者から、「土地の面積をもとに売買してほしい」と言われる場合があります。
そんなときに実測面積を確認できる書類がないと、焦ってしまうのではないでしょうか。
また、土地の境界線を確認したい買主も多いはず。
しっかりとした境界線が分からないままだと、土地の保有後にトラブルを招きやすいからです。

土地の面積と境界線が確認できるものとして、「土地測量図」と「土地境界確認書」を準備しておきましょう。
注意しなければいけないのが、測量や境界線を調べるときには関係役所や隣地所有者の立ち会いが必要な点です。
日程調整から資料作成までの期間は、約3カ月はみておいてください。

売却活動を開始してから測量を依頼しても、提出に間に合わなくなる恐れがあります。
できれば売却を検討した段階から「土地測量図」と「土地境界確認書」を準備しておきましょう。

1) 【土地の面積と境界線が確認できるものを提出するタイミング】

• 買主から提示を求められたとき
• 売買契約時

4. 土地を売却したあと必要な手続きと用意しておくもの

土地を買主に引き渡したら終わりではなく、翌年は確定申告が必要です。
売却益がある場合は、譲渡所得税を納付しなければなりません。
確定申告をしないままでいると延滞税が発生するため、忘れずに行いましょう。

もし土地を売っても損益になってしまうのであれば、法的には確定申告をしなくてよいとされています。
ただ、所得と損益通算して税金を抑えられる場合があるので、やはり確定申告をしておくべきでしょう。

4.1. 確定申告に必要な書類

土地を売却した翌年には、以下の書類をそろえておきましょう。

1) 【税務署で入手できるもの】

• 確定申告書B様式
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

2) 【自分で用意するもの】

• 売却時の売買契約書（コピー）
• 売却した不動産の購入時の売買契約書（コピー）
• 仲介手数料等、売却手数料の領収書（コピー）

税務署で入手できる書類の書き方については、税務署の職員に聞いてみるのが一番。
面談の時間を予約すれば、じっくりと時間を割いて教えてくれます。
自分で用意するものの書類が手元にない場合、法務局や売却時にお世話になった不動産会社に相談しましょう。

3) ＜確定申告の手続きを税理士にお願いする場合＞

年末ごろに土地を売却した場合、翌年2月16日から3月15日の間に確定申告の準備を行わなければいけません。
時間的に余裕がない場合は、確定申告の手続きを税理士に依頼したほうがよいでしょう。

税理士事務所で確定申告の代理をお願いすると、約10万円かかります。
売却時の条件によっては税金の控除が適用されることもあり、そこまで負担を感じないはず。
申告漏れのリスクもなくなるため、おすすめの方法です。
初めて土地を売却する、確定申告するという方は、税理士の力をみるのも手段です。

5. 土地を売却するときに知っておきたい専門用語

土地を売却するときに知っておきたい専門用語を解説します。
不動産会社や買主との会話の中で出てくる可能性があり、なんのことか聞けないうちに話が進んでしまうかもしれません。
土地を売るときの予備知識として、頭の片隅に入れておきましょう。

5.1. 評価額

評価額とは、基準ごとに決められた土地の価格のことです。
土地の価格はさまざまな要素から決められるため、1つの土地に対して5つの価格（一物五価）があるとされています。

• 取引価格（実際の市場で売買される価格）
• 標準価格（国土交通省が毎年公表する価格）
• 都道府県基準地標準価格（都道府県知事が毎年公表する価格）
• 相続税評価額
• 固定資産税評価額

取引価格と標準価格は、同じぐらいの評価額。
しかし、相続税評価額では標準価格の約8割、固定資産税評価額では標準価格の約7割となります。

5.2. 机上査定

机上査定とは、土地の価格を大まかに査定すること。
査定の申込みをすると、不動産会社がすぐに計算して調べてくれます。
売却を検討し始めたばかりの段階ならば、土地相場を把握するためにも利用したいところです。

5.3. 訪問査定

不動産会社の担当者が実際の土地を調査する、訪問査定。
法務局の登記簿を確認したうえで、地形から周辺環境まで細部にわたって調べ上げます。
訪問査定ならば正確な査定額が分かるため、土地の売却を決めた段階で依頼するようにしましょう。

5.4. 媒介契約

不動産会社に土地売却のサポートをお願いするときに、「媒介契約」という契約を結ばなければなりません。
媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、いずれか1つを選ぶ必要があります。

1) 【一般媒介契約】

契約の有効期間がなく、他の不動産会社にも土地売却のサポートをお願いしてもよいのが「一般媒介契約」です。
また、基本的には不動産会社が買主を探してくれますが、一般媒介契約ならば自分で買主を探しても問題ありません。

さらに、不動産情報を共有できる「レインズ（不動産流通標準情報システ：Real Estate Information Network System）」への登録も義務づけられていません。
不動産会社からの活動報告を受けることもなく、かなり自由度の高い契約といえます。

2) 【専任媒介契約】

契約の有効期間は3カ月以内であり、他の不動産会社に土地売却のサポートをしてはいけないのが「専任媒介契約」です。
ただし一般媒介契約と同様、自分で買主を探してもよいとされています。
専任媒介契約を結ぶと、「レインズには契約後7日以内に登録し、不動産会社からは2週間に1回以上の活動報告が入る」という義務が発生するので覚えておきましょう。

3) 【専属専任媒介契約】

専任媒介契約よりもルールが厳しくなったのが、「専属専任媒介契約」。
有効期間は3カ月以内であり、契約した不動産会社以外とはやり取りしてはいけません。

また、自分で買主を探すことも認められなくなります。

「レインズの登録は契約後5日以内、不動産会社からの活動報告は1週間に1回以上」という条件にも注意が必要です。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
契約有効期間	原則なし（行政の指導が入ると3カ月以内）	3カ月以内	3カ月以内
自分で買主を探す行為	○	○	×
他業者にも依頼する行為	○	×	×
不動産会社からの報告	なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズへの登録	なし	7日以内	5日以内

5.5. 瑕疵担保責任

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は、売買のものに対して、一般の人では簡単に発見できないような瑕疵 (欠陥) があった場合に発生します。
土地の場合だと、例えば地中に埋められた物があり、それによって建設作業に遅れが生じたケースが挙げられるでしょう。
売主側に過失がなかったとしても、責任を負わなければなりません。

できる限り、売買契約時に「瑕疵担保責任免除特約」を結んだほうがよいでしょう。
瑕疵担保責任免除特約の有無で、売主の負担は大きく変わります。

6. まとめ

土地を売却するときの手続きや必要書類の準備には、知識が要求されるうえに手間も時間もかかります。
ときには瑕疵担保責任のように、知らなかったでは済まされないケースもあるでしょう。
土地を売ろうと考えたときは、どのタイミングで何を用意すればよいのかということを事前に知っておくといいでしょう。

また、土地売却全般の悩みを解決したいときは、不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
どの不動産会社が合うのかは、人それぞれ。
一括査定などを利用して、不動産会社の情報をまとめて比較してみてください。