売ったらいくら？
あなたの不動産、
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
【図解】土地を売却する時の流れ
土地を売却する際の主な流れは以下になります。売却方法などによって異なりますが、基本的な流れはこのようになります。把握しておくと売却活動が行いやすいでしょう。
各流れの詳細に関しては以降で解説します。気になるポイントだけ知りたいという方は以下の一覧から各章へ飛んでください。
| 1 | 査定をする |
| 2 | 売り出し価格決定 |
| 3 | 媒介契約 |
| 4 | 売却活動 |
| 5 | 売買契約 |
| 6 | 土地の引き渡し |
【ステップ1】土地の査定をする
土地を売る際にまず行うのは、土地の査定です。土地の査定を行う際の流れを解説していきます。
一括査定サイトで不動産会社を探す
まずは査定を依頼する不動産会社を探しましょう。
土地の査定方法はいくつかありますが、売却を行うために土地の価格を知りたいのなら不動産会社の査定です。不動産会社の査定は不動産をもし売ったらいくらになるのかという目的で査定を行っているので、最も売却相場に近いのです。
しかし不動産会社の査定に明確な決まりはなく、不動産会社によって査定額は異なります。土地の価格を明確に知るためにも査定依頼は3社以上に依頼するようにしましょう。
複数社の不動産会社に査定を依頼する際には、一括査定サイトのイエウールを利用するのが賢明です。一度の申し込みで複数社の不動産会社に査定依頼を出せますし、売却したい不動産に合った不動産会社を紹介してくれます。
3社以上の不動産会社を探す手間が省けますし、24時間webで受け付けているので不動産会社の時間に合わせて依頼をする必要がありません。
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査定をしてもらう
一括査定サイトで査定依頼を出したら不動産会社と日程を調整し、実際に土地を見て査定してもらいます。
不動産会社が現地に赴き土地の状態や周辺の環境などをより詳細に見て行う査定を訪問査定と呼びます。土地を売却するために査定を行うのなら訪問査定を依頼しましょう。
不動産会社が査定を行う時間は30分程度。土地の状態や広さによってはもっと早くに査定が終わることもあります。
査定結果を確認する
不動産会社により日数は変わりますが、訪問査定を受けてから約1週間ほどで査定書が届きます。
査定書の送付方法も不動産会社によって異なり、郵送やメールでの送付などさまざまです。査定書が届いたらすぐに開封し、中身を確認しましょう。
そして、疑問に思ったことなどがあれば、不動産会社の担当者に質問してみると良いでしょう。この時、不動産会社の担当者が瞬時に回答できたり、わかりやすく教えてくれたのであれば知識が豊富な証拠。
【ステップ2】土地の売り出し価格を決める
査定結果を受け取ったのなら、土地の売却価格を決めます。仲介で土地を売却する場合、販売価格を決めるのは売主です。
ここでは価格を決める流れを解説します。なお、③の媒介契約と前後することも多々ありますが、行うことはほぼ変わりません。
査定書を比較する
まずは、査定を依頼し手に入れた複数社の査定書を見比べましょう。
査定結果を見比べることで土地の最も高い価格と安い価格がわかります。価格の幅は売り出し価格を決める際、この範囲で売り出し価格を決めましょうという目安になります。この価格の範囲内であれば土地の価値に比べて高すぎる・安すぎるということがなく、売れ残ったり安くしすぎて損をするということが防げるでしょう。
また売却活動を開始後、値引きの判断を迫られることがあっても価格の幅が分かれば、これ以上は安くしてはいけないという基準にもなります。
競合を調べる
自分の土地の売却相場が分かったら、競合となる周辺の売り出し中の土地の価格を調査しましょう。
買主は土地の購入を検討する際、周辺の似たような土地も調べて比較検討をします。この時価格は大きな判断ポイント。価格だけで判断することは少ないですが、あまりに高い価格だと選ばれづらくなります。
価格の設定が高く売れ残らないよう、ライバルとなる周辺の同じような土地の価格を調べ、価格を決める際の参考にしましょう。
周辺の土地の価格を調べる際は、不動産ポータルサイトなどで土地周辺の住所を調べればすぐに分かります。
売却額を決める
価格を決めるための資料が揃ったら、売り出し価格を決めましょう。
売り出し価格はまず自分の売却希望額を決め、そこから査定結果や周辺の土地の価格などを参考に価格を調整していきます。
ここでポイントなのは、売り出しは少し高めに設定しておくこと。不動産の売買では最後に買主が値引き交渉をし、売主はそれに多少なりとも答えるのが一般的。つまり、販売価格を希望額に設定していると、最終的な売却額は希望額より下がってしまうということです。
その他、土地がなかなか売れない場合は値下げが必要になる場合もあります。高く売れて困ることは少ないので、最初は少し高めに設定しておきましょう。
【ステップ3】売却に強い不動産会社と媒介契約を結ぶ
本格的に土地の売却を決めたのなら、不動産会社と契約を結びます。
不動産会社は売却活動を行う上で重要なパートナーです。契約する不動産会社によって、価格や売却期間が左右されるほどです。契約方法と契約する不動産会社はしっかりと選ぶようにしましょう。
不動産会社を選ぶ
媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際には、優秀な担当者を選ぶようにしましょう。
優秀な担当者を見つける際のポイントは対応の速さ・知識量・相性です。
対応が遅いと買主の内覧や売買契約のタイミングを逃す可能性が高くなりますし、不動産知識が豊富でないと売主が判断に迷った際に頼れません。売却知識だけでなく、土地を売却した際の税金に関する知識などもあればより頼りになるでしょう。
そして、相性も重要です。早くても3ヶ月、不動産会社の担当者とは何度も会いますし連絡も取ります。この
時相性が悪いと連絡がしづらくて連携が滞ってしまうこともありますし、何よりストレスです。コミュニケーションが負担にならない人を選ぶと良いでしょう。
担当者をチェックするタイミングは査定です。査定を受ける際には不動産会社の対応もチェックし、複数社の担当者を比較しましょう。
1人だけを見て判断するのは難しいですが、複数の担当者の中から最も良い人を選ぶのは比較的選びやすいです。
媒介契約を選ぶ
契約を結びたい不動産会社を決めたら、媒介契約を選択しましょう。
不動産会社と仲介の契約を結ぶ際の媒介契約は3種類。それぞれの契約方法に特徴があり、売却する土地の条件や売主の希望などによって媒介契約を選択します。
媒介契約の種類は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」となり、それぞの特徴は以下の通りです。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数業者との契約 | × | × | 〇 |
| 他社への通知義務 | × | × | ○ ※明示型の場合 |
| 自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
| 指定流通機構への登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
| 業務状況の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
媒介契約の選択に迷うのなら、専任媒介か専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。媒介契約の大きな違いの1つは媒介契約を結べる不動産会社の数。一般媒介であれば複数社と契約を結べますが、専任媒介と専属専任媒介は1社のみの契約となります。
一見、1社だけとの契約は不利に見えますが、不動産会社からしてみれば売却活動を行っても最終的な売買契約を他社に持っていかれたら報酬（仲介手数料）をもらうことができないので、本腰を入れての売却活動がしづらいのです。
その点、専任媒介や専属専任媒介の契約なら必ず自社に仲介手数料が入るので売却活動がしやすく、結果売却も完了しやすくなります。
売主側も複数社の不動産会社と平行して連絡を取らなくて良いので、手間なく売却活動ができるでしょう。
【ステップ4】売却活動
不動産会社と契約を結び、準備が整ったらいよいよ売却活動の開始です。
売却活動で行うことは主に内覧です。ここでは、内覧から売買契約に至るまでを解説します。
内覧対応をする
不動産会社が土地の宣伝を開始したら、買主から内覧の申し出が来ます。
土地の場合、建物がないので特に準備することはありませんが、売却したい土地を訪れていない間にゴミが捨てられているなんてこともあります。
内覧が始まる前に一度土地に問題がないか確認をし、ゴミなどが捨てられている場合は撤去した方が良いでしょう。
土地の場合は売主が内覧に立ち会うことも少ないでしょうが、もし立ち会うことなどになった場合は土地を見ただけでは分からない情報を話せるようにしておくと良いでしょう。
以前は土地の上に何が建っていたのか、ハザードマップでは危険な地域になっていないか。事前に確認しておくと、買主の質問に答えられないことも減るでしょう。
売買契約のための交渉
土地を購入したいという買主が現れたら、売買契約に向けての話し合いが始まります。
土地を最終的にいくらで売却するのか、買主から値引き交渉が来るでしょう。もし、土地に日当たりが悪いなどのマイナスポイントがあれば、それらを理由に値引き交渉が行われます。
買主と決めるのは土地の価格だけではありません。土地を引き渡す日はいつにするのか、残りの固定資産税はどちらが支払うのかなど、土地に関わるすべてのことを双方の合意のもと決めていきます。
土地が更地でなく、家や樹木などがある場合はどちらが撤去するのかなども話し合いの必要があります。
不動産会社が間に入ってくれるので、よく相談して決めていきましょう。
【ステップ5】売買契約を行う
買主との話し合いが終わったら、いよいよ売買契約の締結です。
売買契約は一度結んでしまうと基本的には解消できないので、よく確認しながら行いましょう。
売買契約を結ぶ
売買契約は売主・売主側の不動産会社・買主・買主側の不動産会社が集まり契約を結びます。
売買契約を結ぶ際には、実印・認印の他に身分証明書や印鑑証明書、売買契約書に貼る収入印紙などを用意します。不動産会社が用意した売買契約書に問題がなければ、それぞれが契約書に署名と押印を行います。
契約を結んでしまうと後から条件など変更できません。解約する場合は高額の違約金が発生することもあるので、売買契約書の内容は合意したもので合っているか、確認を怠らないようにしましょう。
多くの場合、売買契約時に土地の売却の一部が手付金として買主から売主に支払われます。
引き渡しの準備をする
売買契約の締結ができたのなら、あとは引き渡すまでにやるべきことを行います。
引き渡しまでに行うことは契約内容によってさまざまです。土地の上に建物や樹木などがあり、引き渡しまでに撤去する約束なら解体業者などに依頼を行わなくてはなりませんし、土地の測量などが必要なら行います。
引き渡しまでに約束していた内容で買主に引き渡せないと買主に対して違約金の支払いが発生する場合もありますので、引き渡し日は余裕をもたせた日にちを選択しましょう。
【ステップ6】土地を引き渡す
土地の引き渡し日が来たら、土地を買主に譲ります。しかし、ここでも気は抜けません。引き渡し日は土地を引き渡すだけではありません。
また、土地を引き渡した後も売却活動は完了しないので、最後の作業まで忘れないようにしましょう。
引き渡しを行う
買主と約束した日が来たのなら、引き渡しを行います。
引き渡し当日、買主は売却額の残りの資金を売主に渡し、売主は土地を所有するのに必要な書類を渡します。買主が住宅ローンなどを利用する際は、金融機関も同席したり銀行で引き渡しの手続きを行うこともあります。
引き渡しが完了したら同日に土地の名義変更を行わなくてなりません。個人でもできますが、確実に行いたい・バタバタと焦って行いたくないという場合は司法書士に依頼するのが良いでしょう。
司法書士は名義変更に必要な書類を買主と売主から受け取り、引き渡しを行ったその日中に法務局へ向かいます。名義変更の申請を行えればその日は完了。後日、名義変更を確認できれば、土地の引き渡しは完了です。
法務局が名義変更を受け付けているのは、平日8時30分～17時15分まで。そのため、引き渡しは平日、法務局が閉まるまでの時間に行われることが多いです。
確定申告をする
土地を売却して利益が出た場合は確定申告が必要です。
利益が出れば譲渡所得税が発生するので確定申告を行い納税を行わなくてはなりません。確定申告を行うのは、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日までの期間です。
確定申告に必要な書類を揃えて、税務署を訪れるかインターネットで確定申告ができるe-Taxを利用すると良いでしょう。
土地を売却した際に利用できる税金の控除などを利用したい場合は確定申告とともに行うので、控除を利用して譲渡所得税の支払いが無くなる方も忘れずに確定申告を行うようにしましょう。
また、土地を売却して損失が出た場合には特定居住用財産の譲渡損失の損益通算が利用できる場合もあります。利益が出ていない場合も確定申告をした方が良い場合もあるので、売却額が決まった時などに不動産会社に相談しておくと良いでしょう。
上半期に土地を売却すると、確定申告までの期間が長く忘れてしまうこともあるで、注意が必要です。
土地を個人間で売る時の流れ
土地は不動産会社を通さず、個人で売買することも可能です。
個人間で売買を行えば仲介手数料は発生しませんし、消費税を支払う必要もありません。しかし、個人売買を行う両者が不動産に詳しくない場合、売買契約に抜け漏れが発生しやすく後々トラブルが発生しやすいというリスクがあります。
個人売買は買主が既にいるかいないかで異なりますが、ここでは買主がいない場合の個人売買の流れを紹介します。
価格を調べる
まずは土地をいくらで売ると良いのか土地の価格を調べます。
土地の売却相場を調べる際、最も適切なのは不動産会社に査定してもらう方法ですが、不動産会社に頼らないのなら、国が土地を売買する際に基準となる価格を設定している公示地価を調べます。
しかし、公示地価は特定の地域しかわかりません。そこで、自身の土地の価格を調べる際には公示地価の80％の価格で設定されており、全国どこの土地でも調べられる路線価を使って、公示地価を求めます。
公示地価を求める計算式は以下になります。
公示地価＝（路線価×土地の面積）×1.25
路線価は国税庁が公開している路線価図・評価倍率表で調べることができます。調べたい土地の住所を地図で調べ、土地に面している道路に書かれた数字を確認しましょう。書かれている数字が1㎡あたりの土地の評価額となります。
より詳しく路線価の調べ方や評価額の計算方法を知りたい場合は、以下の記事をご覧ください。
個人売買サイトに掲載する
土地の価格を知り売り出し価格を決めたら、買主探しを始めます。
もし、隣人や親戚などで土地を買いたい人がいるなど買主にアテがあるのであれば問題ありませんが、買主を探す場合は個人間売買サイトに登録すると良いでしょう。
個人間売買サイトとは、個人間で売買を行いたい不動産を掲載できるサイトです。掲載料はサイトによって異なりますが、1件掲載するのに3300円～というサイトもあります。
通常の不動産ポータルサイトに比べると閲覧数も少ないですが、個人売買を行いたいと考える買主に出会える確率は高いので、個人売買の話はまとまりやすいでしょう。
個人売買サイトはいくつかあるので「個人売買 サイト」で検索してみると良いでしょう。
買主と交渉して契約する
土地を購入したいという買主が現れたら売買契約の交渉を行います。
土地を売る際に売主と買主の間で決めることは、売却価格以外にもいくつもあります。引き渡し日はいつにするのか、確定測量は行うのかなど、土地を譲るにあたって買主と話し合うべきことを話し合って決めていきましょう。
売買契約を結んだら、土地を引き渡し名義変更を行います。名義変更は双方の合意の上で行うことを証明しやすいので、司法書士に依頼しない場合は売主と買主揃って法務局へ行くのが良いでしょう。
相続した土地を売る時の流れ
売却したい土地の取得理由が相続という方も少なくありません。
相続した土地の売却方法は基本的には仲介との売却方法と変わりませんが、売却活動の前後で行うことがあります。必要な手続きもありますので、忘れないようにしましょう。
遺産分割協議を行う
相続する財産と相続する人が分かったら行わなくてはならないのが遺産分割協議です。
遺産分割協議とは被相続人（亡くなった方）の遺産を誰が何をどれくらい相続するのかを相続人同士で決める話し合いのこと。
遺産分割協議が終わったら、話し合い内容を記載した遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名と押印を行います。
作成した遺産分割協議書は相続人がそれぞれ1冊ずつ所有します。遺産分割協議書は不動産の名義変更をする際や被相続人の預貯金を引き出す際にも提出が求められるので、必ず作成しておきましょう。
書式に決まったものなどはないので、パソコンで作成して問題ありません。
名義変更を行う
相続人間で話し合い土地の相続が決まったら、土地の名義変更を行います。
土地を含む不動産は名義変更をして、初めて自分のものとなります。相続をしても名義変更をせずにそのままにしておくと、他の相続人が売却してしまうことも可能ですし、最悪の場合他の相続人の借金のカタに差し押さえられてしまう場合も。
土地を売却できるのは基本的に土地の名義人のみです。土地の相続が決まったらなるべく早く名義変更を行った方が良いでしょう。費用は相続した土地の評価額の0.4%が登録免許税として必要です。
名義変更の申請を出すのは、不動産が所在する地域を管轄する法務局。申請してから約1週間程度で受理されます。
土地を売る
土地の名義が自分のものになったら、いよいよ売却活動を始めます。
売却活動は前段で解説している仲介と同じ方法になります。特に大きく変わることはありませんが、相続した土地ということは現在住んでいる地域より離れていることもあるでしょう。
その場合はなるべく現地へ行く回数を減らせるようにしましょう。現地へ行く回数が多ければ多いほど交通費がかかります。任せられるところは不動産会社に任せられるようにしましょう。
現地へ行く回数は最低で3回程度。現状確認・売買契約・引き渡しなどです。不動産会社には事前に現地へ行く回数を減らしたいを旨を伝えておくと良いでしょう。
ただし、不動産会社に任せっきりになってしまうので、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。不動産会社を選ぶ際は1社だけでなく、複数社を比較して選ぶようにしましょう。
古い家付きの土地を売る時の流れ
売却したい土地の上に築年数が経った古い家が建っている場合もあるでしょう。古い家が建っている土地を売る方法は主に古家付き土地と更地の2つです。
古家付き土地の売却方法は仲介と変わらないので、ここでは更地にして売る方法を解説します。
解体業者を選ぶ
まずは家の解体してもらう解体業者を探す必要があります。
解体するだけなのだからどこの業者でも良いと思いがちですが、解体業者も質で選ぶ必要があります。質の悪い解体業者だと、近隣の住宅を解体作業の際に傷つけてしまったり、水道管やガス管などを欠損させてしまう恐れもあります。
丁寧な作業を行ってくれるか、解体費用の見積もりが細かく書かれているかなどで優良な業者であるか確認をしましょう。
解体業者の見積もりは実際に解体する家や家の周辺の状況を見て最終的な見積もりが決まります。気になる部分や費用面で不安がある場合は、解体業者が現地に視察に来る際にいろいろ聞いてみると良いでしょう。
家の中のものを撤去する
更地にして土地を売るのなら、家を解体する必要があります。家を解体する準備として、家の中を整理しましょう。
まだ使えそうなものはリサイクル業者へ。もう使わない家具などは粗大ゴミなどに出しましょう。家財道具などをそのままにして解体工事を行ってしまうと、廃棄物の処理代がかさんでしまいます。
ただし、木・プラスチック・鉄とった材質のものは産業廃棄物として解体業者に持って行ってもらった方が安い場合もあります。依頼する解体業者に値段を聞いてみて粗大ゴミと安い方を選ぶと良いでしょう。
家を解体する
家の中が綺麗にできたら解体工事を行います。
解体工事中に売主が何かすることはありませんが、解体工事を行う1週間前ぐらいには解体工事の担当者と共に近隣住民へ挨拶まわりが必要でしょう。
特に住宅が密集している地域や解体業者のトラックを家の前に止めさせてもらいたい場合などは、事前の挨拶が重要です。後々ホコリで洗濯物が汚れた、揺れが激しく自宅が傾いたなどトラブルになる可能性もあります。
近所をまわる際は1000円くらいの粗品を持って挨拶へ行くという手もあるでしょう。
土地を売る
解体工事が終わり家が更地になったら売却活動が始まります。
更地にした後の売却活動に大きな変わりはなく、仲介と同じ流れとなります。不動産会社の査定は家を解体する前に行い、解体作業前か解体作業中ごろに不動産会社と媒介契約を結んでおくと良いでしょう。
更地の売却で注意したいことは、売却活動期間です。土地は家やマンションなど住宅用の家屋が建っていると住宅用地の特例措置が適用され、固定資産税が最大で1/6に減税されています。
しかし、更地にしてしまうと減税措置が受けられなくなり、固定資産税が値上がってしまいます。売却活動が長期化してしまうと、固定資産税の負担が大きくなってしまうので、更地にしたらできるだけ早くに売却するようにしましょう。
土地を売却する際の基本
土地を売るにはどれくらい時間や費用がかかるのでしょうか。ここでは土地を売る際にまずは知っておきたい基本情報を解説します。
土地を売却するまでにかかる時間
土地を売却するのにかかる期間はおおよそ3ヶ月～6ヶ月です。
都心部や注目されている地域など人気エリアや駅、病院に近いといった立地の良い土地は需要があるので買主も見つかりやすく売れやすいので、売却期間は縮まりやすいでしょう。
価格設定も期間を左右するポイント。売却に出されている周辺の土地よりも高い価格設定をしていると、売れ残る可能性が高まります。逆に安い価格にすると、多少他の土地より日当たりが悪いなど条件が悪くても売れやすくなり、期間は短くなりやすいです。
なるべく早く土地を売りたい場合は、価格設定などで調整すると良いでしょう。
土地にかかる費用
土地を売る際には費用が発生します。売却額から費用を引いた金額が手元に残るお金になるので、どのような費用が発生するのか把握しておきましょう。
土地を売却してかかる費用は主に以下になります。
| 内容 | 概要 | 金額 | 支払いの時期 | |
|---|---|---|---|---|
| 一般費用 | 仲介手数料 | 不動産業者へ仲介を依頼した場合 | （売却額×3％）＋6万円 | 売買契約時 |
| 税金 | 印紙税 | 売買契約書に添付するためのもの |
| 売買契約時 |
| 登録免許税 | 土地の所有権を移すためのもの | 売却価格の1.5% | 所有権移転登記を行うとき | |
| 譲渡所得税 | 土地の売却により利益が出た場合 |
| 売却した翌年の3/15まで | |
| 住民税 | 土地の売却により利益が出た場合 |
| 確定申告後の5月以降（４回に分けて） |
土地を売却する際、不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料が発生します。不動産会社に法外な費用を請求されるのでは…と不安に思われる方もいらっしゃいますが、仲介手数料の上限は法律で決まっています。
また、仲介手数料の支払いは不動産を売却してはじめて発生するので、売却が成功せずに仲介手数料の支払いだけ発生することはありません。
仲介手数料の他には、各種税金が発生します。税金で抑えておきたいのは譲渡所得税です。譲渡所得税とは、土地を購入した金額より土地を売却した金額が多く、利益が出た場合に発生する税金。住民税と所得税を合わせて譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は土地の所有期間によって税率が変わります。5年未満なら39％、5年以上所有しているなら20％と約倍税率が異なるので、売却時は5年以上所有しているか確認しましょう。
その他、土地を売却する際にかかる費用の詳細や控除の種類などは以下の記事で解説しているので、ご確認ください。
土地を売るのに必要な書類
土地を売却する際にも必要な種類がいつくかあります。相続で得た土地を売却するのか、誰が売るのかなどによって必要な書類は異なりますが、主な書類は以下になります。
| 必要な書類 | 内容 |
|---|---|
| 身分証明書 | 運転免許証やパスポートなど |
| 印鑑証明 | 登録された印鑑が本物であることを証明する |
| 権利書 | 土地の名義人であることを証明する書面 |
| 納税通知書 | 固定資産税などの納税額が記載 |
| 固定資産評価証明書 | 固定資産評価額を証明する書類 |
納税通知書などは自宅に送られてくるので、売却を完了するまで無くさないように保管しておきましょう。その他の書類は役所などで取得が可能です。所得したい書類が遠方となる場合、依頼をすれば郵送も可能なところがほとんどです。
役所に連絡するとなどして、郵送が可能か確認してみると良いでしょう。役所によって異なりますが、郵送の場合は郵送代が別途発生します。
より書類の詳細を知りたい場合は以下の記事をご確認ください。
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