土地を売却する際、「一体、売却開始から売却完了するまでにどれくらいの期間がかかるのか」気になりませんか。
一般的には3ヶ月から6ヶ月ほどで売却完了することができるとされていますが、早い方では1ヶ月で売却完了したり、長い方では1年以上かかったりと売却期間の予測は難しいのも事実です。
この記事では、土地売却全体でどのくらいの期間を要するか説明したあとに、売却の流れから各ステップに要する平均的な期間と、期間を短縮するための効果的な方法に焦点を当てて紹介していきます。
土地売却全体に要する期間は？
先述した通り、土地売却期間の予測は、土地の条件や市場の状況によってかなり変わってくるため、難しいです。
しかし、不動産会社への査定依頼から、引き渡しまでの全体の流れに要する期間は、一般的に3ヶ月～6ヶ月程度とされています。
ただし、土地の売却では、測量に関する問題がでてきたり、埋設物が見つかったりなどのトラブルが見つかる可能性もあり、その分時間がかかる可能性も高くなります。
つぎの章では、土地売却の流れを各ステップごとに解説していきます。
土地売却の流れと期間
土地を売却する際にはその不動産会社の事前調査が欠かせません。
特に相続して引き継いだ土地の場合は、詳細な調査が必要です。
中には複数の所有者がいて全員の同意がなければ売却できないなど、ややこしい規制もあるため、予想以上に時間がかかることも加味して売却にはゆとりを持つようにしましょう。
不動産売却の流れについてより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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(1)土地売却に関わる書類の収集と権利確認に約2週間
| 内容 | 期間 |
| 土地の書類を集めて権利関係を確認 | 【所要期間】約2週間 |
土地売却ではじめに取り掛かるステップとして、土地売却に関わる書類と権利関係の確認をします。
土地の権利関係を確認するために必要な書類を集める作業は、土地の所有権や利用権が正確に記録されているかを確認するための重要な手続きです。
例えば、土地の所有者、権利の種類、抵当権の有無などを記載している土地登記簿謄本を取得します。
この書類は土地取引の法的根拠を示すものであり、土地の所有権を正式に証明するために必要です
基本的には、法務局に申請し、謄本を取得するまでに数3-5日巻ほど要することがあります。
もし商業用地や農地など土地が特定の用途に使用されている場合、それに関連する使用許可や地目の変更の有無を調査します。地方自治体や行政期間にのお問い合わせが必要になるので、書類が揃うまでに時間がかかることがあります。
そのため、必要書類の収集や土地の権利確認には、約2週間程度の時間が必要になることも珍しくありません。
(2)土地の境界などの確認に約1週間
| 内容 | 期間 |
| 土地の境界線が確定しているかを確認する。 確定していない場合は確定の手続きを行う | 【所要期間】約1週間 |
じぶんが所有する土地に関する権利の確認が終わったら、つぎは土地の境界や面積などが登記されているものと異なっていないかの確認を行います。
土地測量図の確認
まず、土地の正確な境界と面積を確認するため、土地測量図を取得または確認します。
特に土地が分筆された場合や境界が不明確な場合には、改めて測量を行う必要があることもあります。
測量作業は専門的な技術を要するため、完了までに時間がかかることがあります。
地積測量図の確認
地積測量図は土地の正式な面積と形状を示す書類で、登記目的で使用されます。この書類もまた、土地の正確なデータを把握するために重要です。
(3)土地の売却相場の調査に3日間
| 内容 | 期間 |
| 土地の適正価格を調査して相場を理解する | 【所要期間】約3日間 |
土地の売却には相場の理解が欠かせません。土地の相場や適正価格がわからないのでは、売り出し価格も決められないでしょう。
土地の売却では不動産会社に査定を依頼し、その中から媒介契約を結ぶケースが多くなります。
しかし、不動産会社から査定の説明を受ける前に、不動産の相場を理解しておくことが大切です。
相場がわかっていれば、客観的な判断や交渉が可能になります。土地がなかなか売却できなかった際は、どこまでなら値下げしても良いのかの判断材料にもなるでしょう。
土地の取引を行う業界には「一物四価」という言葉があります。
「一物四価」とは「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額（相続税路線価）」「固定資産税評価額（固定資産税路線価）」の4つを指す言葉で、これらを使って相場価格を調べることができます。
実勢価格と公示地価/基準地価は、国土交通省の土地総合情報システムにアクセスして「不動産取引価格情報検索」をクリックすると、地図が表示されます。地図上の任意の地点で実際に売買された物件の売買情報表示されるシステムを利用し調べることができます。
特に「公示地価/基準地価」は、実際の適正価格の8割程度の価格だといわれているため、表示されている1m²当たりの価格に土地の面積をかけて、その数値を0.8で割ると実勢価格に近い価格を割り出すことが可能です。
「相続税路線価（相続税路線価）」とは、土地の相続税や贈与税を計算する際に必要な価格です。土地が相続や贈与の対象となることは多いため、国税庁が毎年7月に公表する価格です。
「固定資産税評価額（固定資産税路線価）」とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算定する基準となる価格です。
地方自治体では3年に一度のペースで価格を決定して、固定資産課税台帳へ登録しています。
「固定資産税評価額（固定資産税路線価）」は土地に建物がある場合、土地・建物それぞれの価格をわりだすために使用します。
土地価格を査定してもらうにはどうしたらいいのか
売却したい土地の適正価格・相場がわかったら、より正確な売り出し価格を決定するために信頼できそうな不動産会社を探して査定を依頼します。
地域に根差した不動産会社はの適正価不動産に詳しく、信用を重視するので対応も丁寧なことが多いといわれているため、できるだけ、地域に根差した不動産会社がオススメです。
全国の不動産会社の中からあなたにピッタリの不動産会社を探すためには、不動産一括査定を利用してみましょう。
不動産一括査定サービスを提供するイエウールでは、インターネット上で不動産情報を入力していただくと、条件に合う不動産会社を最大6社ご紹介し、完全無料で査定を依頼を送ることができます。
(5)媒介契約を結ぶのに2週間
| 内容 | 期間 |
| 信頼できそうな不動産会社と媒介契約を締結して土地の売却を依頼する | 【所要期間】約2週間 |
信頼できそうな不動産会社が見つかったら、土地の売却を依頼しましょう。
不動産の売却は、不動産会社との媒介契約の締結を行うことで売却活動がスタートします。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがありますが、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」の契約方式を選ぶのが一般的です。この2つの契約方式には、3カ月という期限が設定されています。
3カ月以内に不動産の売却ができない場合は契約が無効となるため、不動産会社の売却営業にも力が入りやすいといわれているのです。
「専属専任媒介契約」では週に1回、「専任媒介契約」では2週間に1回、不動産会社は売主へ状況報告をする義務があります。
報告を受けて、売却活動の状況をこまめに確認するようにしましょう。
(5.5)売り出し価格の設定に1ヶ月
| 内容 | 期間 |
| 売り出し価格の設定 ・土地の売却が遅くなりそうなら、不動産会社と相談しながら売り出し価格を下げるなどの対応をとる | 【所要期間】約1カ月 |
土地売却活動中に、売り出し価格を再設定する必要が生じる場合があります。
不動産市場は経済情勢や政策、季節性など様々な要因によって変動します。
また、価格は競合にも影響されるため、売却活動を開始してからも、土地売却に時間がかかりそうな場合や競合物件の情報次第で、自身の土地の価値を調整する必要があります。
価格設定には通常、慎重な分析と市場評価が必要で、約1ヶ月の時間を要することも珍しくありません。
(6)買い主と売買契約締結に2週間
| 内容 | 期間 |
| 買主が見つかったら売買交渉を行って、条件に合えば土地の売買契約を締結する | 【所要期間】約2週間 |
土地の購入希望者が見つかり、互いの条件が合えば土地の売買契約を締結します。
不動産の売買契約には身分証明書や実印、印鑑証明書、住民票、登記済権利書または登記識別情報、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書、土地測量図・境界確認書などの書類が必要です。
契約の際は手付金を受領して、残りは土地の受け渡し時に受領するのが一般的です。
手付金の相場は物件価格の10％～20％が相場。実際には、キリの良い100万円や200万円が多いでしょう。
宅建業法では「手付金は売買代金の2割以内でなければならない」と規定されています。
(7)決済・引き渡し完了までに1ヶ月
| 内容 | 期間 |
| 土地代金の受領をしたら、土地の引き渡しを行う | 【所要期間】約1カ月 |
売買契約の締結から土地の引き渡しまでは平均で1カ月、長い場合は2カ月ほどかかります。
買い主から売主への残金が支払われたら、売り主は買い主に対して残金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式を渡します。
所有権移転登記の申請は司法書士が行うことがほとんどです。
引き渡し時には必要な書類の受け渡しもあります。例えば、不動産の登記書類や実測図など、土地に関するさまざまな書類を買主に引き継ぎます。
瑕疵担保責任（※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更）についてもしっかり確認して、買い主へ申告すべき点はすべて申告するようにしてください。
買い主への引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約にもとづいて仲介手数料を支払います。
まとめ
どんなにスムーズにいっても、土地の売却までに3カ月~6ヶ月はかかります。ケースによっては、半年以上かかってしまうことも考えられるでしょう。
その間にも、書類の作成や手続きなどやるべきことが山積みです。
土地の売却を早くするためには、より多くの信頼できる不動産会社を見つけることがポイントになります。
しかし、個人が多くの不動産会社を探すのは大変でしょう。
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査定の価格だけではなく、査定額の根拠や場合によっては懸念点、各社の強みなど、各不動産会社の担当者が丁寧にコメントを残してくれることが多いです。
あなた自身がそのコメントを確認することで、各社の能力も見分けることができるでしょう。
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