土地などの不動産売却にかかる期間は?売却までのスケジュールを確認

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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土地などの不動産売却を検討している方にとって、やはり気がかりなのが「どのくらいの期間で売れるか」という問題ではないでしょうか。
どうすれば簡単に、より早く不動産の売却ができるのか。
ここでは土地の売却までのタイムスケジュールを提示しながら、簡単にシミュレーションできるよう解説しています。
早く土地などの不動産を売却したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

先読み!この記事の結論
  • 一般的に不動産売却は早くても3カ月、遅い場合で半年以上かかる
  • より早く土地売却の契約を成立させるためには、多くの不動産仲介業者に売却を依頼する
査定で分かるのは、価格だけじゃない
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あなたの不動産、
売ったら いくら?

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

不動産売却に要する期間は?スケジュールは?

一般的な不動産売却の流れ

不動産を売却する際にはその不動産の調査が欠かせません。
特に相続して引き継いだ不動産の場合は、詳細な調査が必要です。
中には複数の所有者がいて全員の同意がなければ売却できないなど、ややこしい不動産もあります。

不動産の調査を行った結果、売却できることがわかったら、どのくらいの値段で売却すればよいのか調べましょう。
例えば、土地の相場は、主に「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額(相続税路線価)」「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」などを見て調べることが可能です。
実際に売買された価格がわかる「実勢価格」が、より適正価格に近いといわれています。

不動産の適正価格がわかったら、複数の不動産会社に価格査定を依頼してください。
査定を依頼した中で、信頼できそうな不動産会社と媒介契約を締結して不動産の売却を依頼します。

買主が現れたら、不動産会社の担当者を交えてしっかり話し合いをすることが大切です。
売主の条件と一致すれば不動産の売買契約を結ぶことになります。
あとは代金を受領して、不動産の受け渡しという流れです。

不動産売却のステップとタイムスケジュール

一般的には不動産の売却を決定してから買主へ引き渡すまで早くて3カ月、遅い場合では半年以上かかることがあります。
この章では土地の売却を例にスケジュールを確認していきましょう。

  1. 土地の書類を集めて権利関係を確認する:【所要期間】約2週間
  2. 土地の境界線が確定しているかを確認する。
    確定していない場合は確定の手続きを行う:【所要期間】約1週間
  3. 土地の適正価格を調査して相場を理解する:【所要期間】約3日間
  4. できるだけたくさんの不動産仲介会に土地の価格査定を依頼する:【所要期間】約3週間
  5. 信頼できそうな不動産会社と媒介契約を締結して土地の売却を依頼する:【所要期間】約2週間
  6. 土地の売却が遅くなりそうなら、不動産会社と相談しながら売り出し価格を下げるなどの対応をとる:【所要期間】約1カ月
  7. 買主が見つかったら売買交渉を行って、条件に合えば土地の売買契約を締結する:【所要期間】約2週間
  8. 土地代金の受領をしたら、土地の引き渡しを行う:【所要期間】約1カ月

こちらが、一般的な土地の売却までのスケジュールです。
あらかじめ頭に入れておくと、スケジュールが管理しやすくなるでしょう。

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

あなたの不動産、
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不動産はいくらで売却できるのか?価格を知るためのステップは?

不動産の権利関係の調査が済んだら、最初にやることはその不動産の適正価格を把握することです。
以下では不動産の相場を調べて、不動産会社による査定までの流れを詳しく解説しています。
一般的には不動産の売却を決定してから、査定が終わるまでの期間は1~2カ月ほどです。

相場の確認

相場の確認がなぜ必要なのか

不動産の売却には相場の理解が欠かせません。
不動産の相場や適正価格がわからないのでは、売り出し価格も決められないでしょう。
不動産の売却では不動産会社に査定を依頼し、その中から媒介契約を結ぶケースが多くなります。
しかし、不動産会社から査定の説明を受ける前に、不動産の相場を理解しておくことが大切です。

相場がわかっていれば、客観的な判断や交渉が可能になります。
不動産がなかなか売却できなかった際は、どこまでなら値下げしても良いのかの判断材料にもなるでしょう。

どうやって相場を確認するのか

例えば、土地の取引を行う業界には「一物四価」という言葉があります。
「一物四価」とは「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額(相続税路線価)」「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」の4つを指す言葉です。

実勢価格

 

土地の適正価格を調べる手段として、もっとも使われているのが「実勢価格」。

 

これはは、実際に行われた土地の売買取引データを集積したものです。

 

地域で行われた土地売買のデータを集積しているので、より正確な実態価格を知ることができます。

実勢価格は国土交通省の「不動産取引価格情報検索」でも見ることが可能です。
国土交通省の土地総合情報システムにアクセスして「不動産取引価格情報検索」をクリックすると、地図が表示されます。
地図上の任意の地点で実際に売買された物件の売買情報表示されるシステムです。

公示地価/基準地価
「実勢価格」の調査地点が全国各地、津々浦々にあるとは限りません。
近隣の取引事例が少ない地域の場合は、「公示地価/基準地価」を基準にして適正価格を割り出します。

「公示地価/基準地価」も国土交通省の土地総合情報システムにアクセスして、「公示地価 都道府県地価調査」をクリックするとマップが表示されます。
マップ上の知りたい地域をクリックすると、公示地価の詳細が表示されるシステムです。

「公示地価/基準地価」は、実際の適正価格の8割程度の価格だといわれています。
表示されている1m²当たりの価格に土地の面積をかけて、その数値を0.8で割ると実勢価格に近い価格を割り出すことが可能です。

相続税評価額(相続税路線価)
「相続税路線価(相続税路線価)」とは、土地の相続税や贈与税を計算する際に必要な価格です。
土地が相続や贈与の対象となることは多いため、国税庁が毎年7月に公表する価格です。
固定資産税評価額(固定資産税路線価)
「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算定する基準となる価格です。
地方自治体では3年に一度のペースで価格を決定して、固定資産課税台帳へ登録しています。
「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」は土地に建物がある場合、土地・建物それぞれの価格をわりだすために使用します。

不動産価格の査定

不動産価格を査定してもらうにはどうしたらいいのか

売却したい土地の適正価格・相場がわかったら、より正確な売り出し価格を決定するために信頼できそうな不動産会社を探して査定を依頼します。
できるだけ、地域に根差した不動産会社がオススメです。
地域に根差した不動産会社はの適正価不動産に詳しく、信用を重視するので対応も丁寧なことが多いといわれています。

査定を終えた不動産会社から土地の価格について説明を受けるときには、価格査定の根拠についてしっかり説明してもらうようにしましょう。
売主側はすでに土地の調査を行っているので、どのくらいの相場なのかわかっているはずです。
想定価格よりも安いケースや逆に高いケースでは、どうしてその査定価格になったのか根拠のある説明を求める必要があります。

ここで、わかりやすく根拠のある説明をしてくれる不動産会社へ不動産の売買を依頼するようにしましょう。
不動産会社は土地売買のプロです。
あまりにも安い、または高い価格査定の場合はそれなりの根拠があるはず。
納得のいく説明がない場合は、他の不動産会社を検討するようにしてください。

不動産価格の査定には机上査定と訪問査定がある

不動産価格の査定には、机上査定と訪問査定があります。
机上査定というのは不動産に関する権利関係や境界線などのデータを見ながら、概算価格を査定します。
この机上査定は、短時間で概算価格がわかるという点がメリットです。
ただし概算価格なので、より正確な価格査定を望むのでしたら訪問査定を依頼するようにしましょう。

これに対して訪問査定とは、実際に売却する予定のまで不動産を担当者が訪問して価格査定を行う方法です。
通りからのアクセスや水道や下水道の有無、登記上の権利関係、売却予定地の法規制などを調査して詳細な価格を査定します。
価格査定が高精度である点が訪問査定のメリットです。

なぜ複数社に査定してもらうべきなのか

土地価格の査定は、できるだけ多くの不動産会社へ依頼するようにしましょう。
それでは、なぜ1社ではなく複数の会社に査定してもらった方が良いのでしょうか。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があります。
建物の査定が得意だという会社があれば、土地の査定に詳しい会社もあるのです。
中には早く売却したいために、相場よりも大幅に安く査定する不動産会社もあるでしょう。
そのような偏った査定を避けるためにも、多くの不動産会社に査定を依頼することが重要です。

しかし、個人がたくさんの不動産会社に土地の価格査定を依頼するのは大変です。
そのため、多くの方が「一括査定サイト」を利用し、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼しています。
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不動産会社との媒介契約から不動産の売却まで

信頼できそうな不動産会社が見つかったら、不動産の売却を依頼しましょう。
不動産の売却は、不動産会社との媒介契約の締結を行うことでスタートします。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つがありますが、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」の契約方式を選ぶのが一般的です。
この2つの契約方式には、3カ月という期限が設定されています。
3カ月以内に不動産の売却ができない場合は契約が無効となるため、不動産会社の売却営業にも力が入りやすいといわれているのです。
3カ月しても土地の買主が現れない場合は、値下げするなどの対策が必要となるでしょう。

不動産会社を選んで契約

不動産会社を選ぶポイントはどこにあるのでしょうか。
不動産会社は、地域に根ざして地道に活動している不動産会社が良いといわれています。
その理由として、不動産に詳しく地域の信用を重視しているので、対応が丁寧だという点が挙げられるでしょう。

また、媒介契約をするときには「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で契約するようにしてください。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は、不動産流通機構(レインズ)へ物件情報を掲載する義務があります。
不動産流通機構(レインズ)は全国の不動産会社に情報を公開しているため、不動産会社は「囲い込み」や「干し」といった悪質な手口が使えなくなります。

不動産会社による売買活動

媒介契約を締結したら、不動産会社による売買活動が開始されます。
「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で媒介契約を締結している場合は3カ月以内と期限を切っているので、不動産会社は営業活動に力を入れてくれるはずです。

「専属専任媒介契約」では週に1回、「専任媒介契約」では2週間に1回、不動産会社は売主へ状況報告をする義務があります。
報告を受けて、売却活動の状況をこまめに確認するようにしましょう。
売却が難しいようなら、タイミングを見はからって値下げ対策が必要です。
不動産会社の担当者と相談して対応を決めるようにしましょう。

売買契約(手付金受領)

不動産の購入希望者が見つかり、互いの条件が合えば土地の売買契約を締結します。
不動産の売買契約には身分証明書や実印、印鑑証明書、住民票、登記済権利書または登記識別情報、固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書、土地測量図・境界確認書などの書類が必要です。

互いの信頼関係が契約を成功させる一番のポイント。
売買契約の際には、買主への土地の情報を包み隠さず提供することが大切です。
瑕疵担保責任についても注意して、申告すべき点はすべて情報を伝えて買主の理解を得るようにしてください。

※2020年11月追記

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。それによって、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定になっております。

契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。

参考:民法(債権関係)の改正に関する説明資料(法務省民事局)

契約の際は手付金を受領して、残りは土地の受け渡し時に受領するのが一般的です。
手付金の相場は物件価格の10%~20%が相場。
実際には、キリの良い100万円や200万円が多いでしょう。
宅建業法では「手付金は売買代金の2割以内でなければならない」と規定されています。
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代金の受領と不動産の引き渡しについて

売買契約の締結から不動産の引き渡しまでは平均で1カ月、長い場合は2カ月ほどかかります。
残代金の受領から不動産の受け渡しまでの流れは以下の通りです。

代金受領(物件引き渡し)

残金の決済と所有権移転登記
買主から売主への残金が支払われたら、売主は買主に対して残金の領収書と所有権移転登記に必要な書類一式をわたします。
所有権移転登記の申請は司法書士が行うことがほとんどです。
公租公課等の精算
公租公課(固定資産税と都市計画税)については、引き渡し日前日までは売主が、引き渡し日以降は買主が按分して負担します。
不動産に関する書類の引き渡し
不動産の登記書類や実測図など、土地に関するさまざまな書類を買主に引き継ぎます。
瑕疵担保責任(※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更)についてもしっかり確認して、買主へ申告すべき点はすべて申告するようにしてください。
仲介手数料の支払い
買主への引き渡しが完了したら、不動産会社と結んだ媒介契約にもとづいて仲介手数料を支払います。
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もっと早く不動産を売却したい!?

より早く契約を成立させるためには、より多くの不動産会社に売却を依頼することや、売主と買主との互いの信頼関係築くことが重要です。
できるだけ買主と会う機会を設けて、互いの信頼関係が築けるように心がけてください。

買主が求めているのは、売主の誠意と不動産の真実の情報です。
そのため、瑕疵担保責任(※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更)がある場合はしっかり申告することが重要となります。
買主との話し合い次第では、値下げ交渉に応じることも土地を早く売却する手段の一つです。
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まとめ

どんなにスムーズにいっても、土地の売却までに3カ月はかかります。
ケースによっては、半年以上かかってしまうことも考えられるでしょう。
その間にも、書類の作成や手続きなどやるべきことが山積みです。

不動産の売却を早くするためには、より多くの信頼できる不動産会社を見つけることがポイントになります。
しかし、個人が多くの不動産会社を探すのは大変でしょう。
そこでオススメしたいのが、イエウールの一括査定です。

イエウールの一括査定であれば、簡単な設問に回答するだけで、最大6社にまとめて査定を依頼することができます。
査定の価格だけではなく、査定額の根拠や場合によっては懸念点、各社の強みなど、各不動産会社の担当者が丁寧にコメントを残してくれることが多いです。
あなた自身がそのコメントを確認することで、各社の能力も見分けることができるでしょう。

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