土地売買の基礎から取引の流れや費用、必要書類まで徹底解説

土地売買の基礎から取引の流れや費用、必要書類まで徹底解説

土地売買は多くの人にとって一生に一度の大きな取引であるため、土地の売買をしたいと思ったら、まず何から始めたら良いでしょうか?

成功の鍵は、一括査定で不動産の市場価格を把握し、市場の動向を理解する。そして、適切なタイミングで最良の決断を下すことにあります。

この記事では、購入・売却の一連の流れ、税金や経費などの費用面から、実際に土地の売買をする際の注意点まで紹介し、これから土地の売買を検討する方が、スムーズに進めていけるように解説しています。

ぜひ、お役立てください!

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

土地売却の準備と流れを徹底解説|税金・費用、注意点、高く売るコツも

土地売買の流れ

土地売買とは、「土地を売り買いする」ことを指しますが主に、土地を売却する方向けに使われることが多いです。
売主が土地の所有権を買主に移転させ、買主が売主に対して対価を支払うことを約束することで成り立つ土地売買に関する契約のことをいいます。

土地を売買する際の一連の流れを「売主の視点」で説明します。
土地を売却では事前準備が非常に大切です。よく確認しましょう。

【STEP】

  1. 不動産仲介業者を選定
  2. 仲介業者と媒介契約を締結
  3. 対象の土地の売却価格を設定
  4. 土地の売却活動開始
  5. 購入希望者と売買条件の交渉
  6. 土地の売買契約書を締結
  7. 決済後、土地の引き渡し
  8. 対象の土地の査定を依頼する

土地を売却する場合、適正な売却価格を知る必要があります。土地の価値を把握しておくために、まずは、簡易査定を行い、その後に不動産会社に依頼をすることをおすすめします。

簡易査定は、自分で国土交通省が運営する土地総合情報システムなど、インターネットで相場の確認が可能です。ここで、抑えておくべきことは、簡易査定の際でも、1社でのみ依頼するのではなく、複数の会社に依頼することです。複数の会社に依頼することで、査定額を総合的に比較できます。

簡易的な査定で、相場が分かってあとに不動産業者に査定を依頼しましょう。訪問査定の場合は、実際に不動産会社の方が、お客様の不動産を個別に調査し、査定してもらいます。1つ1つ状態や条件が異なる不動産にとって、個別に査定してもらうことは必須になります。また、査定額によって不動産会社を評価することもできるため、重要な前準備になります。

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不動産仲介業者を選定

個人で土地売買を進める事もできますが、不動産会社に仲介を依頼する方法もあります。専門家が介入しないため、トラブルが起きる可能性がある個人売買も、しっかりプロサポートが得られるため欠陥に早くことができたり、トラブルになったとしても間に入っていただき、解決までが早くなります。また、契約書なども会社側で用意してくださるので、お客様の負担が少なく済むというのもメリットです。

査定を受けて複数の不動産仲介業者から査定結果が送られてきたら、査定価格の妥当性をよく検証しましょう。自分自身で調査した相場観と照らし合わせて、各不動産仲介業者の査定結果を確認します。

また同時に、購入者のターゲットをどのように設定するのか、どのような売却活動をするのか、売却戦略はどのようなものか、など各不動産仲介業者の提案内容やスキルなどを精査します。
決して、査定価格だけで不動産仲介業者を選ぶことのないよう気を付けましょう。また、疑問や腑に落ちない部分があったら、納得できるまで確認し、中途半端な状態で媒介契約を締結しないことです。
業者選びが土地売却成功のカギを握ります。

土地の個人売買はできるの?

そもそも土地の個人間売買は可能なのか、不安に感じる方もいるかもしれません。実際不動産の個人売買は、個人への負担が大きく、トラブルが起こりやすいというデメリットがあります。しかし、個人間での不動産売買は法律的にも全く問題なく、行うことができます。
特に大きなメリットとしては、仲介手数料が発生しないことです。売買価値が上がるほど、仲介手数料は上がる仕組みになっているため、個人売買のメリットも大きくなるといえます。

不動産仲介業者と媒介契約を締結

査定価格と提案内容に納得できたら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介と専任媒介の違い

(1) 一般媒介

一般媒介は、その他の2つの契約と異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼する事ができる契約です。購入希望者を不動産会社とは別で見つけてしまった場合でも売買することが可能なため、比較的自由に売却活動ができる媒介契約になります。

(2) 専任媒介

専任媒介は、一般媒介とは異なり、契約ができる不動産会社は1社のみとなっております。自分で買主を探す事ができる直接取引は認められている媒介契約です。他の不動産会社が入ってくることがないので、状況が把握しやすく、1社で積極的な売却活動をしてもらえることが多いため、買主が決まりやすく、よりスムーズに売却活動が進むことができる媒介契約になります。

(3) 専属専任媒介

専属専任媒介は、専任媒介と同じく契約ができる不動産会社は1社のみです。専任媒介と異なる点は、自分で買主を探すことが認められていない点です。3つの中で、最も制約が厳しい媒介契約になりますが、その分、手厚いサポートが期待できます。

対象の土地の売却価格の設定

売却を依頼した不動産仲介業者と相談のうえ、売出し価格を決定します。
売却期間に余裕があれば、査定価格より高い売出し価格の設定をして、高値売却に挑戦してもよいでしょう。

土地の売却活動を開始

そして土地の売却活動を開始します。
専任媒介もしくは専属専任媒介の場合はレインズに物件を登録して他の不動産仲介業者へ情報を発信し、また、不動産サイトへの掲載やポスティングチラシ、DM、新聞折込、既存顧客への紹介など、
売却を依頼した不動産仲介業者と取り決めた個別の広告活動を展開します。

土地の購入希望者と売買条件の交渉

広告活動を通じて情報を発信していると、購入希望者から現地見学の希望や価格を含めた売買条件の交渉が入ります。
条件の内容は買付証明書(購入申込書ともいいます)という書面で提出されるのが一般的です。

売買条件を不動産仲介業者とよく相談しながら、方針を決定しましょう。

土地の売買契約書を締結

価格を含めて売買条件が整いましたら、売買契約書の雛形をよく確認して、土地の売買契約を締結します。
売買契約時には買主から手付金を受領します。

決済後、土地の引き渡し

契約締結後、買主の住宅ローンの承認などを待って残金決済をします。
残金を受領したら、所有権移転登記に必要な書類を提出して引渡しを行います。
これでめでたく土地の売却が完了です。

一連の流れは、土地の条件にもよるが、通常1-3ヶ月ほどかかるため、スムーズに進めるためには前もって準備をしておくことが非常に重要です。

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、今のうちに「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

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土地売買にかかる諸経費や税金

売却するのに、出費がかさむと不安になる方も多いと思います。ここでは、土地売買にかかる主な諸経費や税金について売却時と購入時に分けて説明します。

売却にかかる諸経費

まずは土地を売却する場合にかかる諸経費を解説します。
主にかかる諸経費は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 確定測量費
  • 既存建物解体費
  • 残置物(廃棄物)処分費

それぞれ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、売却を依頼した不動産仲介業者へ支払います。
仲介手数料の金額は、売却代金×3%+6万円(別途消費税)となります。

例)3,000万円で土地を売却した場合
仲介手数料=3,000万円×3%+6万円+消費税=1,036,800円

なお、この速算式で求められる金額は仲介手数料の上限額です。
すなわち、この金額以下であればよいわけですが、ほとんどの場合上限額を請求されます。
媒介契約を締結する前に、仲介手数料の金額について確認してみましょう。

登記費用

土地の決済・引渡しの際には、土地の所有権を買い主に移転します。
この時に、所有権移転に関する登記費用は一般的に買主負担ですが、抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合は、売主負担となります。
抵当権抹消登記および住所変更登記の登録免許税は、不動産1個当たり1,000円となります。

その他に司法書士への報酬が1~2万円程度かかります。

例)土地1筆と建物1棟の抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の登記費用
登録免許税1,000円×2+報酬1万円=12,000円

その他(測量費、廃棄物処分費など)

土地売却に伴うその他の費用としては、確定測量費・既存建物解体費・残置物(廃棄物)処分費などがあり、必要であれば支払います。

確定測量とは、隣地所有者(官民とも)立会いのもと、土地の境界をすべて確定させることいい、土地家屋調査士へ依頼します。費用は隣地所有者の数や土地の筆数にもよりますが、約30万円~60万円程度を目安とします。

更地渡しのための建物解体費用は、木造建物の場合で@3~4万円/坪程度の費用がかかり、通常も木造一戸建て住宅を解体する場合、100万円程度の費用がかかります。

その他、土地上に残置物などがある場合は廃棄物処分費用が発生します。
費用の目安としては2tトラック1台分で5~6万円程度です。

土地売却の費用や手数料はいくらかかる?気になる税金や仲介手数料などを解説

売却にかかる税金

次に主にかかる税金について解説します。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税
  • 譲渡所得税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

印紙税

印紙税は、売買契約書に貼付することで納付します。
通常、売買契約時に不動産仲介業者が持参してくれますので、現金で用意しておきましょう。

なお、印紙税は契約金額によって、税額が下記の表の通り定められています。

契約金額税額
1万円未満のもの非課税
1万円以上10万円以下のもの200円
10万円を超え50万円以下のもの400円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの1万円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの2万円
5,000万円を超え1億円以下のもの6万円
1億円を超え5億円以下のもの10万円
5億円を超え10億円以下のもの20万円
10億円を超え50億円以下のもの40万円
50億円を超えるもの60万円

参考:国税庁HP
No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書までNo.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

例)3,000万円で土地売買契約を締結した時は、印紙税は2万円となります

登録免許税

住所変更登記や抵当権抹消登記などが必要な場合、登録免許税を納めます。どちらも不動産1個につき1,000円です。

消費税

土地の売買は非課税対象となっているため、土地を売買した場合の消費税は一切かからないことになっているが、仲介会社などを挟んで土地の売買をした場合、仲介手数料という形で、消費税の課税対象となります。仲介手数料は約5-10%とされており、仲介した不動産会社によって支払いの仕方が変わってくるので、確認が必要です。

譲渡所得税

土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対して、「住民税」と「所得税」がかかります。譲渡所得税には、以下の2種類あります。

  • 短期譲渡所得
    売却した年の1月1日現在で土地の所有期間が5年以下の場合の所得税は39.63%
  • 長期譲渡所得:
    売却した年の1月1日現在で土地の所有期間が5年超の場合の所得税は20.315%

土地の売買の必要書類リストと入手方法

土地の売買契約や決済・引渡しを行う際には、売主として用意するべきさまざまな必要書類があります。

そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう!

必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。

必要書類を簡単にチェック!
条件を入力する
①不動産の種類
②ローンが残っているか
③売却する不動産に住んでいるか
④建築年月
地盤が軟弱なエリアか
タイミング 重要度 書類 内容 取得方法

ここでは、必要書類についてひとつずつ説明します。

土地の売買の必要書類①身分証明書

売買契約時および決済・引渡し時に、本当の土地の所有者であることを証明するために用意します。
具体的には、運転免許証やパスポートなど(いずれか1点で可)を用意します。

土地の売買の必要書類②実印

売買契約書に捺印する印鑑は実印である必要はなく認印でも問題ありませんが、決済・引渡し時には、必ず実印が必要となりますので注意しましょう。

土地の売買の必要書類③印鑑証明書

決済・引渡し時に、買主が売主に土地の売却代金を支払い、所有権移転登記を行いますが、司法書士が法務局へ所有権移転登記を申請するため印鑑証明書が必要となります。
印鑑証明書は市町村役場の窓口や各自治体のサービスセンターなどで取得できます。

土地の売買の必要書類④権利書

売買契約時および決済・引渡し時に、土地の権利証(登記済証、2005年以降は登記情報識別通知)を用意しましょう。
特に、決済・引渡し時には必ず必要になります。
万一、紛失してしまった場合は、司法書士による本人確認情報や事前通知制度などの手続きをすることによって対応できます。
権利証だけでは所有権移転はできませんが、実印と印鑑証明書がセットになると所有権移転できていまいます。

そのため、権利証と実印は別々に管理することをお勧めします。

土地の売買の必要書類⑤固定資産税の納税通知書

毎年4月になると土地や建物の所有者に固定資産税納税通知書が郵送されてきます。
固定資産税と都市計画税の納付すべき税額などが記載されています。

この納付書をもとに、買主と決済・引渡し時に清算する固定資産税と都市計画税の日割り計算をします。
通常、売買契約時に持参して、買主に確認してもらいます。

土地の売買の必要書類⑥固定資産評価証明書

固定資産評価証明書は、登録免許税を算定するために必要な書類であり、決済・引渡し時に必ず用意しなければなりません。
固定資産評価証明書は、市区町村役場の窓口で取得することができます。

取得できるのは、原則、不動産の所有者や納税義務者ですが、委任状を発行すれば売却を依頼した不動産仲介業者に代行してもらえます。

土地の売買の必要書類(補足)その他、不動産業者などが用意してくれるもの

その他、不動産仲介業者や司法書士から指示があるものを持参しましょう。
また、売買契約時までに不動産仲介業者が用意した「付帯設備表・物件状況報告書」などの書類を作成して買主に引渡します。

土地の売買をスムーズに進めるコツ

売買前に準備をしておくことで、いざというときにスムーズに土地売買を進めることができます。ここでは、土地の売買をできるだけスムーズに進めていけるようなコツを解説していきます。

売買する土地の詳細資料の整理

売却する土地に関する詳細資料を整理しておきましょう。例えば、以下の土地の資料はどこに保管しているか把握済みでしょうか?

  • 権利証や登記情報通知書
  • 地形や土地の面積についての資料
  • 近隣住人との覚書
  • 規約事項

などの書類を準備する必要があります。アクセスなどの情報をまとめることで、買い手に対する情報提供がスムーズに行えます。

土地の整え土地の価値を高めよう

土地の購入希望者が実際に土地を見に行くときに限って土地が荒れて、手入れが行き届いていないように評価されてしまってはとても残念です。土地を魅力的に保つために、整地、草刈り、ゴミの撤去などのメンテナンスを行います。整然とした土地は印象を良くし、価値を高めます。

土地の所有者全員が同意していることを確認する

土地の所有者が複数いる場合、共有の土地を売買するに当たって何らかのトラブルになる可能性もあります。土地の売買を依頼する前に、土地の所有者全員が土地の売却に同意していることを確認しておくことが重要です。

これらの前準備は、土地の売買プロセスを効果的に進めるために不可欠です。地道な準備を前々から行うことで、トラブルや問題の回避円滑な取引が可能となります。不動産の取引は重要な経済的な決定の一部であるため、慎重な計画と実行が求められます。

土地を売買する際の注意点

ここまで土地売買の流れや土地売却に関わる費用、起こりやすいトラブルについて解説してきました。では、土地を売買することになった場合、改めて、どのようなことを心掛ければよいのでしょうか。

複数社に査定してもらう

売却する土地の査定は、必ず複数の不動産仲介業者に依頼しましょう。
1社だけでは査定価格の妥当性が検証できません。

通常、不動産仲介業者は査定をするために、近隣の条件が近い物件の成約価格をレインズで調べます。どの不動産仲介業者も同じデータを見て査定するのですから、査定価格にバラつきが出ないと思われますが、実際はバラつきが出ます。査定価格は不動産仲介業者が「この価格なら決まるだろう」と考える価格ですので、不動産仲介業者の営業スタイルやエリアに対する強み、査定のプロセスなどによって違いが出るのです。

そのため、事前に自分自身で調査して価格相場観を持ったうえで、各社の査定の根拠を聞きながら絞り込んでいく必要があります。複数の不動産会社に査定を依頼するなら、業界No.1の提携会社数を誇るイエウールがおすすめです。

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もし、売買契約を結んだ後に、契約を解除したい場合はどうしたら良いでしょう?
契約解除の際のトラブルは非常に多いので注意が必要です。
土地の売買の際に、契約を交わした後に契約を解除することは、違法ではありませんが、様々な金額の調整が必要になります。
例えば、買主側からの契約解除の場合は支払った手付金を放棄(手付流し)、売主側からの契約解除の場合は受け取った手付金の2倍を返却(手付倍返し)をすることで契約を解除できます

契約解除を防ぐ方法として、適切な手付金を設定しておく方法があります。手付金が低すぎると、買主が契約解除しやすくなりますし、高すぎると売主の負担が大きく支払いに困ってしまいます。そのため、適切な金額に設定することで、トラブルを事前に防ぎます。

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土地は定期的な掃除が必要

土地を売却する場合、建物がなければ土地そのものの状態が目立ちます
購入希望者が現地を見学に行って、雑草が生え放題だったり、ゴミが散らかっている状態だったりすれば、購入希望者のモチベーションは下がってしまうでしょう。
そのため、売主は土地の状態を常にメンテナンスしておき、見栄えが良い状態をキープしておかなければなりません。

埋設物などがないか確認する

土地問題の事例として、例えば地下に埋設物が残っているケースが多くあります。埋設物とは、文字通り地面の下に埋まっているものを指します。具体的には、地下埋設物とは過去に建っていた建物を解体した後の廃材などが地下に残っている状態のことで、土地を見ただけでは分かりません。埋設物の中でもコンクリートや鉄骨、瓦屋根といった建築廃材、古い井戸や土管、浄化槽といったものには注意が必要です。

地下埋設物があると、何か建物を建てようとするときにまずは撤去作業が必要になり、動き出しまでに時間を要するという問題が発生します。
しかし、埋設物を地中に埋もれたままにしておくと、地盤の強度が低下して地震の際に大きな被害が発生したり、建設工事の際に必要な基礎工事に支障をきたすことになるかもしれません。

また、浄化槽や汚染物質などが埋設されていると、衛生面でも健康面でも問題です。土地を購入した後にトラブルにならないためにも、埋設物の有無について土地を購入する前に売却主にしっかりと確認しておきましょう。

埋設物について詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

土地を売却する際に地中埋設物があったらどうする?

周辺地域の建設予定などを確認する

情報伝達の問題事例として、例えば土地やその周辺の環境に関する瑕疵があるケースがあります。例えば、近くに空港や電車の踏切、基地があり騒音の問題が発生したり、刑務所や少年院などの嫌悪施設がある場合、近くにある工場から異臭がする場合がこのケースに当たります。

例えば時間帯によって、その問題が発生しない場合があったりするので、一度の見学で判断が難しく、売主がその現状に慣れてしまっている場合があるため、売主が瑕疵を瑕疵と感じていない場合があります。トラブルを事前に防ぐためには、買主に事前に伝える、または売主に質問することが一番の対処法ですが、個人での判断が厳しい場合は、不動産会社や仲介会社の第三者の立場からのアドバイスを聞いた上で判断するのが良いでしょう。

それに加えて、購入したい土地の周りに空き地があった場合、その空き地に何が建つ予定か確認しておくべきでしょう。

土地を購入してマイホームを建てた後、空き地に一戸建て住宅もしくは高層マンションが建った場合日照量が減り不快に感じることになるかもしれません。
空き地だけでなく、広い駐車場も将来的にマンションが建設される可能性が高いため注意が必要です。

またコンビニエンスストアができた場合は、人の出入りが多く話し声が夜遅くまで聞こえたり、車のエンジン音が気になったりと騒音の問題が発生するかもしれません。

こうした購入したい土地の周りに何が建つのか予想するためには、「用途地域」「建ぺい率」「容積率」を調べるとよいでしょう。
建設できる建物の種類や用途の制限が設けられていたり、敷地面積に対して建設できる建物の割合が決められているため、ある程度どのような建物が建設されるか予想できます。

思い入れのある土地、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。

土地を売るときの注意点は?特に気を付けるべき点も併せて解説!

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