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- 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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土地を売買する時に、どのような手続きがあって次に何をするべきか、ということに慣れている人は多くないでしょう。
なぜなら、一生のうちに土地を何度も売買する人はほとんどおらず、1回か2回売買するくらいでは慣れることはできないためです。
また、専門用語や業界独特のルールなどもあり、なかなかハードルが高いのが現状です。
しかし、不動産仲介業者とよいパートナーシップを組むためにも、土地売買の知識や一連の流れを身に付けておいた方がベターです。
この記事を読むことで、あなたが土地を売買する際の流れや費用、注意点について知ることができます。
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。
土地売買の流れ
まずは、土地を売買する時の一連の流れについて説明します。
土地を売買する時に流れがわかっていれば「○○のタイミングで●●を用意しておこう」といった一歩先を行く売買活動ができますので、よく確認しましょう。
売り出し前
対象の土地の査定を依頼する土地を売却する場合、いくらくらいが適正な売却価格であるのかを知る必要があります。
そのために、まずは自分で国土交通省が運営する土地総合情報システムなど、インターネットで相場を確認しておきましょう。
自分自身で相場を確認できたら、不動産仲介業者に査定を依頼します。
ここで、不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産仲介業者から査定を受けることができ、非常に便利です。
物件所在地や土地面積などの物件情報と氏名やメールアドレスといった個人情報を入力するだけで、メールなどにより査定結果が送られてきます。
複数の不動産仲介業者から査定結果が送られてきたら、査定価格の妥当性をよく検証しましょう。
自分自身で調査した相場観と照らし合わせて、各不動産仲介業者の査定結果を確認します。
また同時に、購入者のターゲットをどのように設定するのか、どのような売却活動をするのか、売却戦略はどのようなものか、など各不動産仲介業者の提案内容やスキルなどを精査します。
決して、査定価格だけで不動産仲介業者を選ぶことのないよう気を付けましょう。
また、疑問や腑に落ちない部分があったら、納得できるまで確認し、中途半端な状態で媒介契約を締結しないことです。
業者選びが土地売却成功のカギを握ります。
不動産仲介業者と媒介契約を締結
査定価格と提案内容に納得できたら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
媒介契約について詳しく知りたい方は、「不動産の媒介契約とは？種類やメリット・デメリットについて解説」という記事もご覧ください。
対象の土地の売却価格の設定
売却を依頼した不動産仲介業者と相談のうえ、売出し価格を決定します。
売却期間に余裕があれば、査定価格より高い売出し価格の設定をして、高値売却に挑戦してもよいでしょう。
売り出し中
土地の売却活動を開始そして土地の売却活動を開始します。
専任媒介もしくは専属専任媒介の場合はレインズに物件を登録して他の不動産仲介業者へ情報を発信し、また、不動産サイトへの掲載やポスティングチラシ、DM、新聞折込、既存顧客への紹介など、
売却を依頼した不動産仲介業者と取り決めた個別の広告活動を展開します。
土地の購入希望者と売買条件の交渉
広告活動を通じて情報を発信していると、購入希望者から現地見学の希望や価格を含めた売買条件の交渉が入ります。
条件の内容は買付証明書（購入申込書ともいいます）という書面で提出されるのが一般的です。
売買条件を不動産仲介業者とよく相談しながら、方針を決定しましょう。
売り出し後
土地の売買契約書を締結価格を含めて売買条件が整いましたら、売買契約書の雛形をよく確認して、土地の売買契約を締結します。
売買契約時には買主から手付金を受領します。
決済後、土地の引き渡し
契約締結後、買主の住宅ローンの承認などを待って残金決済をします。
残金を受領したら、所有権移転登記に必要な書類を提出して引渡しを行います。
これでめでたく土地の売却が完了です。
通常、土地の売却活動を開始してから引渡しを終えるまで、3ヶ月間をひとつの目安としています。
土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
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土地売買にかかる費用
ここでは、土地売買にかかる主な費用について売却時と購入時に分けて説明します。
売却にかかる費用
まずは土地を売却する場合にかかる費用を解説します。
主にかかる費用は以下の通りです。
印紙税
登記費用
確定測量費
既存建物解体費
残置物（廃棄物）処分費
それぞれ詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、売却を依頼した不動産仲介業者へ支払います。
仲介手数料の金額は、売却代金×3％＋6万円（別途消費税）となります。
仲介手数料＝3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝1,036,800円
なお、この速算式で求められる金額は仲介手数料の上限額です。
すなわち、この金額以下であればよいわけですが、ほとんどの場合上限額を請求されます。
媒介契約を締結する前に、仲介手数料の金額について確認してみましょう。
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼付することで納付します。
通常、売買契約時に不動産仲介業者が持参してくれますので、現金で用意しておきましょう。
なお、印紙税は契約金額によって、税額が下記の表の通り定められています。
平成26年4月1日から平成32年（2020）年3月31日までに作成される不動産売買契約書に記載された契約金額が、10万円を超えるものについては軽減措置が適用されます。
| 契約金額 | 税額 | 軽減後の税額 |
| 1万円未満のもの | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下のもの | 200円 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
参考：国税庁HP
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書までNo.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
登記費用
土地の決済・引渡しの際には、土地の所有権を買主に移転します。
この時に、所有権移転に関する登記費用は一般的に買主負担ですが、抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合は、売主負担となります。
抵当権抹消登記および住所変更登記の登録免許税は、不動産1個当たり1,000円となります。
その他に司法書士への報酬が1～2万円程度かかります。
登録免許税1,000円×2＋報酬1万円＝12,000円
その他（測量費、廃棄物処分費など）
土地売却に伴うその他の費用としては、確定測量費・既存建物解体費・残置物（廃棄物）処分費などがあり、必要であれば支払います。
確定測量とは、隣地所有者（官民とも）立会いのもと、土地の境界をすべて確定させることいい、土地家屋調査士へ依頼します。費用は隣地所有者の数や土地の筆数にもよりますが、約30万円～60万円程度を目安とします。
更地渡しのための建物解体費用は、木造建物の場合で＠3～4万円/坪程度の費用がかかり、通常も木造一戸建て住宅を解体する場合、100万円程度の費用がかかります。
その他、土地上に残置物などがある場合は廃棄物処分費用が発生します。
費用の目安としては2tトラック1台分で5～6万円程度です。
購入にかかる費用
では次に土地を購入する場合にかかる費用について解説していきます。
主にかかる費用は以下の通りです。
印紙税
登記費用
手付金
ローン手数料
既存建物解体費
地盤改良費
先ほど解説した仲介手数料や印紙税、登記費用は土地を購入する場合も必要な費用です。
では購入時に必要な費用をいくつか詳しく解説します。
手付金
手付金は土地の購入に際して売買契約を結んだときに支払う代金です。契約成立の意味合いがあり証拠金のような意味を持つ費用となっています。手付金は売買代金の5％～10％が一般的です。
その他（ローン手数料、地盤改良費など）
土地の購入に伴うそのほかの費用としては、ローン手数料、地盤改良費などがあり、必要であれば支払います。
ローン手数料は土地の購入で住宅ローンを組む場合に金融機関に支払います。ローン手数料とはその名のとおり、金融機関が融資を行うために徴収する費用です。ローン総額や融資を受ける金融機関によって必要な費用は変わります。
地盤改良費は、購入した土地がそのままの状態では新築する家を支えられないと判断されたときに支払う必要があります。改良工事が必要な土地の深さや対策方法によって費用は変化しますが、一般的には数十万円から数百万円程度です。
土地の売買の必要書類リストと入手方法
土地の売買契約や決済・引渡しを行う際には、売主として用意するべきさまざまな必要書類があります。
ここでは、必要書類についてひとつずつ説明します。
土地の売買の必要書類①身分証明書
売買契約時および決済・引渡し時に、本当の土地の所有者であることを証明するために用意します。具体的には、運転免許証やパスポートなど（いずれか1点で可）を用意します。
土地の売買の必要書類②実印
売買契約書に捺印する印鑑は実印である必要はなく認印でも問題ありませんが、決済・引渡し時には、必ず実印が必要となりますので注意しましょう。土地の売買の必要書類③印鑑証明書
決済・引渡し時に、買主が売主に土地の売却代金を支払い、所有権移転登記を行いますが、司法書士が法務局へ所有権移転登記を申請するために印鑑証明書が必要となります。印鑑証明書は市町村役場の窓口や各自治体のサービスセンターなどで取得できます。
土地の売買の必要書類④権利書
売買契約時および決済・引渡し時に、土地の権利証（登記済証、2005年以降は登記情報識別通知）を用意しましょう。特に、決済・引渡し時には必ず必要になります。
万一、紛失してしまった場合は、司法書士による本人確認情報や事前通知制度などの手続きをすることによって対応できます。
権利証だけでは所有権移転はできませんが、実印と印鑑証明書がセットになると所有権移転できていまいます。
そのため、権利証と実印は別々に管理することをお勧めします。
土地の売買の必要書類⑤固定資産税の納税通知書
毎年4月になると土地や建物の所有者に固定資産税納税通知書が郵送されてきます。固定資産税と都市計画税の納付すべき税額などが記載されています。
この納付書をもとに、買主と決済・引渡し時に清算する固定資産税と都市計画税の日割り計算をします。
通常、売買契約時に持参して、買主に確認してもらいます。
土地の売買の必要書類⑥固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、登録免許税を算定するために必要な書類であり、決済・引渡し時に必ず用意しなければなりません。固定資産評価証明書は、市区町村役場の窓口で取得することができます。
取得できるのは、原則、不動産の所有者や納税義務者ですが、委任状を発行すれば売却を依頼した不動産仲介業者に代行してもらえます。
土地の売買の必要書類（補足）その他、不動産業者などが用意してくれるもの
その他、不動産仲介業者や司法書士から指示があるものを持参しましょう。また、売買契約時までに不動産仲介業者が用意した「付帯設備表・物件状況報告書」などの書類を作成して買主に引渡します。
土地を売買する際の注意点
ここまで土地売買に関わる費用や流れについて解説してきました。
では実際に土地を売買することになった場合、どのようなことを心掛ければよいのでしょうか。
【売る】複数社に査定してもらう
売却する土地の査定は、必ず複数の不動産仲介業者に依頼しましょう。
1社だけでは査定価格の妥当性が検証できません。
通常、不動産仲介業者は査定をするために、近隣の条件が近い物件の成約価格をレインズで調べます。
どの不動産仲介業者も同じデータを見て査定するのですから、査定価格にバラつきが出ないと思われますが、実際はバラつきが出ます。
査定価格は不動産仲介業者が「この価格なら決まるだろう」と考える価格ですので、不動産仲介業者の営業スタイルやエリアに対する強み、査定のプロセスなどによって違いが出るのです。
そのため、事前に自分自身で調査して価格相場観を持ったうえで、各社の査定の根拠を聞きながら絞り込んでいく必要があります。複数の不動産会社に査定を依頼するなら、業界No.1の提携会社数を誇る「イエウール」がおすすめです。
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【売る】土地は定期的な掃除が必要
土地を売却する場合、建物がなければ土地そのものの状態が目立ちます。
購入希望者が現地を見学に行って、雑草が生え放題だったり、ゴミが散らかっている状態だったりすれば、購入希望者のモチベーションは下がってしまうでしょう。
そのため、売主は土地の状態を常にメンテナンスしておき、見栄えが良い状態をキープしておかなければなりません。
【買う】埋設物などがないか売主に確認する
埋設物とは、文字通り地面の下に埋まっているものを指します。埋設物の中でもコンクリートや鉄骨、瓦屋根といった建築廃材、古い井戸や土管、浄化槽といったものには注意が必要です。
埋設物を地中に埋もれたままにしておくと、地盤の強度が低下して地震の際に大きな被害が発生したり、建設工事の際に必要な基礎工事に支障をきたすことになるかもしれません。
また、浄化槽や汚染物質などが埋設されていると、衛生面でも健康面でも問題です。
土地を購入した後にトラブルにならないためにも、埋設物の有無について土地を購入する前に売却主にしっかりと確認しておきましょう。
埋設物について詳しく知りたい方は、「土地を売却する際に地中埋設物があったらどうする？」という記事もご覧ください。
【買う】周辺地域の建設予定などを確認する
購入したい土地の周りに空き地があった場合、その空き地に何が建つ予定か確認しておくべきでしょう。
土地を購入してマイホームを建てた後、空き地に一戸建て住宅もしくは高層マンションが建った場合日照量が減り不快に感じることになるかもしれません。
空き地だけでなく、広い駐車場も将来的にマンションが建設される可能性が高いため注意が必要です。
またコンビニエンスストアができた場合は、人の出入りが多く話し声が夜遅くまで聞こえたり、車のエンジン音が気になったりと騒音の問題が発生するかもしれません。
こうした購入したい土地の周りに何が建つのか予想するためには、「用途地域」「建ぺい率」「容積率」を調べるとよいでしょう。
建設できる建物の種類や用途の制限が設けられていたり、敷地面積に対して建設できる建物の割合が決められているため、ある程度どのような建物が建設されるか予想できます。
用途地域について詳しく知りたい方は、「土地における用途地域とは？｜どんな意味があるのか詳しく解説」という記事もご覧ください。
まとめ
土地を売買する一連の流れや必要書類、かかる費用、注意点などについて説明してきました。
土地を売買する際に疑問に思ったことや不安に思ったことはその都度依頼した不動産会社に相談すると良いでしょう。
ただし、依頼する不動産業者は土地を高く売却するノウハウやスキルを持ち、売主の立場に立って取引をリードしてくれる会社でなければなりません。
そういった優良業者を探すには、不動産一括査定サイトを利用することがおすすめです。
不動産一括査定サイトとは
不動産一括査定サイトとは、インターネットで所在地や面積などの物件情報と氏名や連絡先などの個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けることができるシステムです。複数の査定の中から、査定価格のみならず売却活動などの提案もよく確認して「ここだ！」思える不動産業者に売却を依頼しましょう。
中でもおすすめなのが「イエウール」です。
イエウールがおすすめの理由
イエウールは1,600社以上の不動産業者と提携しており、大手仲介業者から地元密着型の不動産業者まで幅広いネットワークを持っています。そのため、売却する土地のエリアに強い不動産業者や土地売却に強みや実績を持つ不動産業者などを見つけることができます。
また、イエウールでは厳格な審査を行っているため、しつこい営業や意味のない連絡をするような不動産業者は1社もありませんので安心して利用できます。
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