芸能人やお金持ちが六本木や白金台に住んでいると聞くと「あんな高いところに住めるなんて…」と思ったりしますよね。
「土地の値段」は、毎年3月に国土交通省から発表される公示地価を基準にしています。
日本全国の不動産価値を示す重要な指標の一つが「公示地価」であり、不動産投資家や土地所有者にとって、公示地価ランキングは市場価値のバロメーターとして欠かせません。
この記事では、2023年3月23日に発表された2023年度の公示地価ランキングを見ながら、地価上昇の理由やその影響について解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
2023年度全国公示地価ランキング
国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を調査する「公示地価」、 令和４年１月からの１年間の地価動向は、全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも２年連続で地価が上昇し、上昇率が拡大しました。公示地価は「住宅地」「商業地」「工業地」「全用途」の4つの項目で発表されます。その中でも、世間的に注目される「住宅地」「商業地」をご紹介しましょう。
（住宅地）高額地点ランキング
2023の価格が高い土地TOP10は以下の通りです。| 順位 | 都道府県 | 市区町村 | 公示地価（円/㎡） | 変動率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 東京都 | 中央区 | 806万1125 | +2.6 |
| 2位 | 東京都 | 千代田区 | 592万5933 | +2.25 |
| 3位 | 東京都 | 渋谷区 | 466万5135 | +3.14 |
| 4位 | 東京都 | 港区 | 341万4551 | +3.50 |
| 5位 | 東京都 | 新宿区 | 160万2272 | +4.67 |
| 6位 | 東京都 | 豊島区 | 156万2277 | +4.21 |
| 7位 | 東京都 | 台東区 | 133万7294 | +4.51 |
| 8位 | 東京都 | 文京区 | 132万6760 | +4.04 |
| 9位 | 東京都 | 目黒区 | 130万0474 | +3.99 |
| 10位 | 東京都 | 品川区 | 110万0645 | +3.13 |
住宅地の最高額は中央区が1位となりました。昨年の変動率2.36％の上昇となりました。最も上昇率が高い、台東区で4.51%（133万7294円/㎡）となっています。
（商業地）高額地点ランキング
続いて、商業地の高額地点ランキングを見てみましょう。| 順位 | 都道府県 | 住所 | ビル名 | 公示地価(万/㎡) | 変動率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1位 | 東京都 | 東京都中央区銀座４丁目２番４ | 山野楽器銀座本店 | 5,380 | +1.5 |
| 2位 | 東京都 | 東京都中央区銀座５丁目１０３番１６ | 対鶴館ビル | 4,600 | +1.1 |
| 3位 | 東京都 | 東京都中央区銀座２丁目２番１９外 | 明治屋銀座ビル | 3,950 | +1.0 |
| 4位 | 東京都 | 東京都中央区銀座７丁目１番２外 | ZARA | 3,860 | +1.0 |
| 5位 | 東京都 | 東京都千代田区丸の内２丁目２番１外 | 丸の内ビルディング | 3,670 | 0.0 |
| 6位 | 東京都 | 東京都新宿区新宿３丁目８０７番１外 | ＮＥＷＮＯ・ＧＳ新宿 | 3,660 | 0.8 |
| 7位 | 東京都 | 東京都新宿区新宿３丁目３０番１３外 | 新宿高野第２ビル | 3,500 | +1.4 |
| 8位 | 東京都 | 東京都千代田区大手町２丁目４番２外 | 新大手町ビルヂング | 2,880 | 0.0 |
| 9位 | 東京都 | 東京都中央区銀座４丁目１０３番１外 | 塚本素山ビルディング | 2,860 | +1.4 |
| 10位 | 京都 | 東京都中央区銀座６丁目４番１３外 | 銀座尾張町ＴＯＷＥＲ | 2,850 | +1.1 |
| 10位 | 東京都 | 東京都渋谷区宇田川町７７番１４外 | 渋谷第一勧銀共同ビル | 2,850 | +2.5 |
2021年、10位以内の地域すべてがマイナスになる結果となっておりましたが、2023年ほとんどの商業地の地価がプラスの変動率となりました。
10位以内の地域で最も昨年より拡大しているのは10位の渋谷区の渋谷第一勧銀共同ビル。昨年比較で、2.5％伸びていました。
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2023年の公示地価の動き
2023年の公示地価は全国平均で上昇傾向という結果になりました。今年の公示地価はどのような動きをしたのかを地価・不動産鑑定｜国土交通省の数値を基に解説します。
2年連続で公示地価上昇
2023年の公示地価は全国的に上昇し、昨年と比べ、ほとんどの地域でプラスの割合になっています。そして、東京・大阪・名古屋の三大都市圏も全用途平均・住宅地・商業地のいずれでも地価がで上昇し、上昇率が拡大するとともに、大阪圏では３年ぶりに上昇という結果になっています。
昨年からの比較でいうと住宅地より商業地の方が大きく上がっており、地域別では地方圏より三大都市圏の方が大きな変化がありました。
令和5年(2023年）の【住宅地】地価変動率
| 令和3年 | 令和4年 | 令和5年 | |
|---|---|---|---|
| 全国 | 0.5 | 0.6 | 1.6 |
| 東京圏 | 0.5 | 0.8 | 2.4 |
| 大阪圏 | 0.7 | 0.2 | 1.2 |
| 名古屋圏 | 1.1 | 1.2 | 2.6 |
| 地方圏 | 0.3 | 0.5 | 1.2 |
（単位：％）
その他の地域では、全用途平均・商業地は３年ぶりであり、更には、住宅地は２８年ぶりに上昇しております。
新型コロナウイルスの感染拡大による経済の悪化や雇用不安などにより住宅の取引も減少していた時期が、3年ぶり回復傾向であることが分かりました。
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そもそも「公示地価」とは
土地の価格は様々な方法によって算出されます。その土地ごとに明確な価格が設定されているわけではなく、「何をもとに計算するか」で少しずつ価格が変わってくるものです。
「公示地価」も土地の価値を示す基準の1つ。そもそも公示地価とは、どういった基準で定められているものなのでしょうか？
公示地価の特徴
公示地価とは、国土交通省によって公表される、毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格です。すべての土地が調査対象になるわけではなく、都市計画区域内外で設定された地点（標準地）のみが対象となります。ニュースで「今年の”日本で一番土地が高い場所”は銀座です！」などと報道されているのを見た覚えはないでしょうか？ それが公示地価です。その年の1月1日時点の価格が、毎年3月中旬ごろに発表されるようになっています。
全国26,000地点以上で実施されるこの調査は、個人が土地の価格を知るときの目安にしたり、公共事業を含む土地取引の指標など広く活用されます。
公示地価の決め方
価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。不動産鑑定士は国土交通省によって定められている評価基準に則り、厳正に評価をするようになっています。その土地の取引事例や収益予想、他の地点とのバランスなど総合的に判断し、価格が決定される仕組みです。
公示地価と似ているものとして、「基準地価（正式には「基準値標準価格」）」と呼ばれる評価額もあります。評価基準は公示地価とほぼ同様ですが、7月1日時点の価格で、都市計画区域外も対象になるのが異なる点です。
公示地価以外の土地の評価額について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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公示地価が上がるとどうなるの？
「地価が上がった！」と聞くとなんだか良いニュースのように感じますよね。資産価値が高いと認められているわけなので、もちろん良いことでもありますが、果たして手放しに喜んでもよいのでしょうか？地価上昇によるマイナスの影響
実は、不動産資産を所有している人にとってはマイナスの影響も発生します。公示地価の活用方法は主に以下の3つです。- 土地取引の指標
- 相続税や固定資産税評価の基準
- 公共事業用地の価格算出の基準
すでに不動産を所有している人が注目すべきは「相続税や固定資産税評価の基準」の部分。毎年支払う固定資産税は公示地価を基準として価格が決定されているため、地価が上がることで税金も多く支払わないといけなくなるのです。
また、相続税にも影響するため、地価が上昇している土地の不動産を相続する予定がある人にとってもマイナスの影響があると言えるでしょう。
不動産の売却にはもちろん有利
不動産の売却を検討している方にとっては、地価上昇は嬉しいニュースです。買い替えなど検討しているのであれば売り時かもしれません。戸建てやマンションの場合、その建物自体の築年数や状態によって価格が左右されるため「地価が上がっている＝高く売れる」と一概には言えません。ですが、エリア自体の価値が高まっているということ自体は、当然ですが売却に有利に働きます。
地価が上がるということは需要も増しているので、地価が上がっている地域は狙っている買主も多く、早く売れる可能性も高いでしょう。
自分の土地はいくら？と気になった方は、こちらの記事で評価額の調べ方を解説しています。
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