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【2021年3月24日更新】2021年の公示地価が発表されました！
芸能人やお金持ちが六本木や白金台に住んでいると聞くと「あんな高いところに住めるなんて……」と思ったりしますよね。では、その「土地が高い」というのは何をもとに決まっているのかご存じしょうか？
その基準となっているのが、毎年3月に国土交通省から発表される公示地価なんです。土地の価格は日々変動するものですが、”今”一番高い場所はどこなのでしょう？
2021年3月18日に発表されたばかりの公示地価ランキングを見ながら、地価上昇の理由やその影響について解説していきたいと思います。
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【最新】2021年全国公示地価ランキング
国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を調査する「公示地価」、2021年は全国の約2万5000地点が対象となりました。
公示地価は「住宅地」「商業地」「工業地」「全用途」の4つの項目で発表されます。その中でも、世間的に注目される「住宅地」「商業地」をご紹介しましょう。
（住宅地）高額地点ランキング
2021年1月1日時点で、価格が高い土地TOP10は以下の通りです。
| 順位 | 都道府県 | 住所 | 公示地価（令和3年） | 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 東京都 | 港区赤坂1丁目1424番1 | 4,840,000 | 2.5％ |
| 2位 | 東京都 | 千代田区六番町6番1外 | 4,050,000 | 0％ |
| 3位 | 東京都 | 港区白金台3丁目55番4外 | 3,810,000 | 0％ |
| 4位 | 東京都 | 港区南麻布4丁目12番1 | 3,570,000 | 2％ |
| 5位 | 東京都 | 港区南麻布1丁目35番1外 | 3,170,000 | 0％ |
| 6位 | 東京都 | 千代田区三番町6番25 | 3,160,000 | 0％ |
| 7位 | 東京都 | 千代田区一番町16番3 | 3,030,000 | 0％ |
| 8位 | 東京都 | 千代田区九段北2丁目6番26 | 2,960,000 | 0％ |
| 9位 | 東京都 | 港区赤坂6丁目1911番 | 2,750,000 | 0.4％ |
| 10位 | 東京都 | 渋谷区恵比寿西2丁目20番1 | 2,730,000 | 0.7％ |
住宅地の最高額は昨年に引き続き、港区の高級住宅地エリアが1位となりました。昨年の変動率8.8％に比べると上昇率は落ちますが、10位以内では最も高い2.5％の上昇となりました。
今回、大きく地価が上昇して10位以内に入った地域はなく、今年10位に入った渋谷区恵比寿西も変動率は0.7％。10位以内には入りませんが、今年最も変動率が高いのは北海道の虻田郡倶知安町字山田８３番２９で25％のプラスとなりました。
世界的観光地となったニセコブランドで、周辺の別荘地エリアの開発が進められるなどして、地価が急激に上昇しているようです。
（商業地）高額地点ランキング
続いて、商業地の高額地点ランキングを見てみましょう。
| 順位 | 都道府県 | 住所 | ビル名 | 公示地価 | 変動率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1位 | 東京都 | 中央区銀座4丁目2番4 | 山野楽器 | 53,600,000 | – 7.1％ |
| 2位 | 東京都 | 中央区銀座5丁目103番16 | 対鶴館 | 46,100,000 | -7.2％ |
| 3位 | 東京都 | 中央区銀座2丁目2番19外 | 明治屋銀座ビル | 39,900,000 | -7.9％ |
| 4位 | 東京都 | 中央区銀座7丁目1番2外 | ZARA | 39,300,000 | -8.0％ |
| 5位 | 東京都 | 千代田区丸の内2丁目2番1外 | 丸の内ビルディング | 37,200,000 | -1.1％ |
| 6位 | 東京都 | 新宿区新宿3丁目807番1外 | 新宿M-SQUARE | 36,500,000 | -3.7％ |
| 7位 | 東京都 | 新宿区新宿3丁目30番13外 | 新宿高野第二ビル | 34,600,000 | -6.0％ |
| 8位 | 東京都 | 中央区銀座6丁目4番13外 | 銀座尾張町TOWER | 29,300,000 | -9.0％ |
| 9位 | 東京都 | 千代田区大手町2丁目4番2外 | 新大手町ビルディング | 29,000,000 | -1.4％ |
| 10位 | 東京都 | 中央区銀座4丁目103番1外 | 塚本素山ビルディング | 28,700,000 | -7.4％ |
2020年は上昇していたにも関わらず、10位以内の地域すべてがマイナスになる結果となりました。そのため、10位以内の地域は昨年と変わらずとも、僅差で順位が決まって地域などは順位の入れ替えるが起きる結果となりました。
10位以内の地域で最も昨年より縮小しているのは8位の中央区銀座6丁目。昨年は3.2％伸びていたにも関わらず、今年はマイナス9％という結果になってしまいました。
変動率は最も大きかった商業地は大阪のなんば駅周辺の地域。マイナス28％と大きく地価を下落させる結果となってしまいました。
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2021年の公示地価の動き
2021年の公示地価は全国平均で下落という結果になりました。
今年の公示地価はどのような動きをしたのかを地価・不動産鑑定｜国土交通省の数値を基に解説します。
8年ぶりに三大都市圏が下落
2021年の公示地価は全体的に下落。住宅地は5年ぶりに、商業地は7年ぶりに下落となってしまいました。
そして、地価が落ちづらかった東京・大阪・名古屋の三大都市圏も全用途平均・住宅地・商業地のいずれでも地価が下落に。
昨年からの比較でいうと住宅地より商業地の方が大きく下がっており、地域別では地方圏より三大都市圏の方が大きな変化がありました。
令和3年(2021年）の【商業地】地価変動率
| 平成31年 | 令和2年 | 令和3年 | |
|---|---|---|---|
| 全国 | 2.8 | 3.1 | -0.8 |
| 東京圏 | 4.7 | 5.2 | -1 |
| 大阪圏 | 6.4 | 6.9 | -1.8 |
| 名古屋圏 | 4.7 | 4.1 | -1.7 |
| 地方圏 | 1 | 1.5 | -0.5 |
単位：％
商業地が大きく下落している理由としては、新型コロナウイルスの感染拡大が影響している様子。店舗やホテルなどの利用者が減ったために、店舗やホテル用の不動産の需要も減少。先行き不透明な状態で慎重になっている需要者も多く、不動産の需要が減ったため下落となりました。
商業地の中でも特に下落幅が大きいのは国内外の観光客増加などで地価が上がっていた地域。また飲食店が集まっている地域も比較的大きく下落してしまいました。
前段で解説した大阪の大幅な下落も新型コロナウイルスの感染拡大が理由。コロナ禍で観光客の減少により飲食店などの収益性が大きく毀損し、地価も下落となってしまったようです。
しかし、すべての商業地が大幅な下落を見せているようではなく、地方圏の日常生活に必要な商品などを扱っている店舗などが集まる商業地などは一部上昇しているようです。
地価が上がっている住宅地もある
全国平均は下落ですが、地域や地域の用途によっては引き続き上昇している地域もあります。
新型コロナウイルスの感染拡大による経済の悪化や雇用不安などにより住宅の取引も減少していますが、商業地に比べると、住宅地の下落は商業地ほどではなく、都市部の中心となる希少性の高い住宅地や交通の便が良い近郊の住宅地などは引き続き地価も上昇しています。
しかし、上昇率の縮小や地域の範囲が狭まっていることも起きており、より細かく地価を見て確認する必要がありそうです。
今回、住宅地で地価の変動率が大きく上がっているのは北海道。前段でも解説した倶知安町の25％上昇の他に、北広島市なども最大で17％も地価が上昇していました。
| 都道府県 | 地点所在地 | 令和3年公示地価 | 変動率（％） | |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町字山田83番29 | 135,000 | 25 |
| 2位 | 北海道 | 北広島市共栄町1丁目10番3 | 36,500 | 17.7 |
| 3位 | 北海道 | 北広島市東共栄2丁目20番5 | 24,500 | 15.6 |
| 4位 | 北海道 | 北広島市美沢3丁目4番8 | 38,000 | 15.2 |
| 5位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町南3条東1丁目16番9外 | 53,500 | 13.8 |
| 6位 | 北海道 | 北広島市北進町3丁目3番4 | 45,000 | 12.5 |
| 7位 | 長野県 | 北安曇郡白馬村大字北城字堰別レ827番36 | 10,100 | 12.5 |
| 8位 | 福岡県 | 福岡市博多区博多駅南5丁目52番2 | 277,000 | 11.7 |
| 9位 | 福岡県 | 福岡市中央区港2丁目10番8 | 376,000 | 11.2 |
| 10位 | 北海道 | 虻田郡倶知安町北7条西2丁目2番28 | 28,800 | 10.8 |
そのほか、福岡県博多駅近くの地域も好調。福岡県は人口増加をはじめ、賃貸マンションやオフィス用地の需要が上昇していることもあり、博多駅南5-1-10や港2-2-24など2つの地点で11％の上昇がありました。
福岡は商業地も好調で、三大都市が下落を見せるなか変動率上位10地点のなか8つを占めているほど。去年よりも上昇率は縮小したものの、引き続き好調のようです。
今回、数年続いてきた三大都市圏は好調で地方圏は不調という流れが変化してきました。都心だから上がる地方だから下がるということはなく、それぞれの地域で変化しているようです。
現在、不動産を所有し売却したいと考えている方はもちろんのこと、ゆくゆくは売却を検討したいという方も一度不動産の価格をチェックしておいた方が良いでしょう。
不動産の今の価格を知っておくことでいつ住み替えるのか、売却を行わないのかなど考えることができます。
公示地価は各地点を計測したもので、あくまでも参考。不動産の価格ではありません。
不動産売却を検討していて不動産の価格を把握したいのならば、不動産会社に査定してもらうのが良いでしょう。
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そもそも「公示地価」とは
土地の価格は様々な方法によって算出されます。その土地ごとに明確な価格が設定されているわけではなく、「何をもとに計算するか」で少しずつ価格が変わってくるものです。
「公示地価」も土地の価値を示す基準の1つ。そもそも公示地価とは、どういった基準で定められているものなのでしょうか？
公示地価の特徴
公示地価とは、国土交通省によって公表される、毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格です。すべての土地が調査対象になるわけではなく、都市計画区域内外で設定された地点（標準地）のみが対象となります。
ニュースで「今年の”日本で一番土地が高い場所”は銀座です！」などと報道されているのを見た覚えはないでしょうか？ それが公示地価です。その年の1月1日時点の価格が、毎年3月中旬ごろに発表されるようになっています。
全国25,000地点以上で実施されるこの調査は、個人が土地の価格を知るときの目安にしたり、公共事業を含む土地取引の指標など広く活用されます。
公示地価の決め方
価格の算定は、地価公示法に基づき1つの標準値に対して2人以上の不動産鑑定士が現地調査をもとに行います。不動産鑑定士は国土交通省によって定められている評価基準に則り、厳正に評価をするようになっています。
その土地の取引事例や収益予想、他の地点とのバランスなど総合的に判断し、価格が決定される仕組みです。
公示地価と似ているものとして、「基準地価（正式には「基準値標準価格」）」と呼ばれる評価額もあります。評価基準は公示地価とほぼ同様ですが、7月1日時点の価格で、都市計画区域外も対象になるのが異なる点です。
公示地価以外の土地の評価額について知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
⇒土地の評価額と売値に違いがあるって本当？違いのワケを解説
公示地価が上がるとどうなるの？
「地価が上がった！」と聞くとなんだか良いニュースのように感じますよね。資産価値が高いと認められているわけなので、もちろん良いことでもありますが、果たして手放しに喜んでもよいのでしょうか？
地価上昇によるマイナスの影響
実は、不動産資産を所有している人にとってはマイナスの影響も発生します。公示地価の活用方法は主に以下の3つです。
- 土地取引の指標
- 相続税や固定資産税評価の基準
- 公共事業用地の価格算出の基準
すでに不動産を所有している人が注目すべきは「相続税や固定資産税評価の基準」の部分。毎年支払う固定資産税は公示地価を基準として価格が決定されているため、地価が上がることで税金も多く支払わないといけなくなるのです。
また、相続税にも影響するため、地価が上昇している土地の不動産を相続する予定がある人にとってもマイナスの影響があると言えるでしょう。
不動産の売却にはもちろん有利
不動産の売却を検討している方にとっては、地価上昇は嬉しいニュースです。買い替えなど検討しているのであれば売り時かもしれません。
戸建てやマンションの場合、その建物自体の築年数や状態によって価格が左右されるため「地価が上がっている＝高く売れる」と一概には言えません。ですが、エリア自体の価値が高まっているということ自体は、当然ですが売却に有利に働きます。
地価が上がるということは需要も増しているので、地価が上がっている地域は狙っている買主も多く、早く売れる可能性も高いでしょう。
自分の土地はいくら？と気になった方は、こちらの記事で評価額の調べ方を解説しています。
⇒土地の相場を調べたい！土地の売却相場を決める基準とは
マンションの売り時については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
⇒【マンションの売り時はいつ？】築年数が重要！損せず売る3つの観点
売却を検討するなら「不動産一括査定」がおすすめ
売却を検討していて、自分の不動産の正確な価格が知りたい方は、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。複数の会社が査定を出してくれるため、不動産がいくらで売れそうかの目安がかなり正確に分かります。
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まとめ
不動産業界では、その年最初の一大ニュースとも言える公示地価。
地価の上昇は景気回復を示す嬉しい話ですし、「日本一高い土地」の値段を見てお祭り的に楽しむのももちろん良いですが、改めて自分の不動産資産について見直してみるにも良いタイミングかもしれません。
売却や買い替えを検討している方は、ぜひ公示地価の推移動向も参考にしながら今後の住宅計画を考えてみてはいかがでしょうか？
評価額についてもっと詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
中古住宅の価格について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
中古住宅の価格の決め方から価格相場の調べ方まで解説