区画整理事業によって、土地の価値は大きく変動する可能性があります。それは、多くの機会と同時に課題ももたらします。
この記事では、区画整理された土地の制限事項や土地を売却するタイミングについて紹介します。
区画整理によって変わる土地の特性と、それが売却価格にどのように影響するかを解説し、土地所有者が直面する可能性のある課題とその解決策を紹介します。
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土地区画整理事業ってそもそも何？
まずは、土地区画整理事業とはいったい何なのか解説していきましょう。市街地は人が長年生活を営みながら、自然発生的に形成されてきました。中には通りが細すぎて火災になっても消防車が入れない地域や、迷路のように細い路地が入り組んでいて災害時の避難が困難な地域などもあります。そのような地域では、ライフラインの整備も遅れがちです。生活するうえにおいて不便で危険がともなう市街地を、安心して暮らせる安全な街へ整備すること。広い道路や公園などを設けるなどして、土地を区画して整然とした美しい街並みに整備していくのが「土地区画整理事業」です。
土地区画整理事業が実施されている区域内では、一定の行為が制限されることがあります。土地区画整理事業の障害となる土地の区画変更、建築物の新築や増築といった工事は、あらかじめ都道府県知事や国土交通大臣の許可を受けなくてはなりません。
土地区画整理事業区域に指定された場合、事業期間は10年から長い場合では15年以上におよぶでしょう。その間の土地の売買についても、さまざまな制限があります。詳しい制限内容については以下の項で詳しく解説しますが、ここでは「土地区画整理事業」の成り立ちや区画整理予定地（従前地、保留地、仮換地）について解説します。
土地区画整理事業のなりたち
土地区画整理事業は1923年（大正12年）の関東大震災後、ドイツの1902年（明治35年）制定のアディケス法を習って設けられた制度です。ドイツのアディケス法では、施行区域の35％（施行区域の50％以上を所有する土地所有者が申請したら40％）までは、公共用地として無償で公共団体が取得できる決まりになっていました。1923年（大正12年）の関東大震災のとき、焼失した区域の道路や公園を整備するために、国会でアディケス法に習った法案を通して土地区画整理事業を実施。その後、土地区画整理事業が全国に拡大するのは戦災復興都市計画以降のことです。
1956年（昭和31年）には、台風第12号フェーン現象で日本海側の山形県や富山県で大火災が発生。土地区画整事業を中心にした復興が迅速に行われました。中でも能代市はたびたび大火にみまわれ、現在の市街地のほとんどが土地区画整理事業によって基盤整備されています。
1965年（昭和40年）には伊豆大島で大島大火が発生し、元町エリアのほぼ全域が焼失・壊滅しました。東京都の復興事業によって土地区画整理事業を実施、現在の近代的な街並みが形成されました。
さらに1995年（平成7年）1月17日に発生した阪神淡路大震災や、2011年（平成23年）3月11日に発生した東日本大震災などでも土地区画整理事業を実施しています。
土地区画整理事業の用語解説
区画整理予定地の従前地とは？
「従前地」とは、政府や地方自治体によって土地区画整理事業の実施が決定された区画整理を行う前の土地です。「従前地」が借地の場合は土地区画整理事業の完了後、新しく区画された土地（換地）に存続することになっています。土地区画整理事業の前に借地だった土地を購入した場合は、従前地で購入や登記の手続きを行い、新しく区画された土地（換地）へ移転することになります。区画整理予定地の保留地とは？
土地区画整理事業によって新しく区画した街区は、道路が広くなったり公園ができたりします。道路を広げたり公園を設けたりするために、もとの土地が少しずつ狭められるのです。この狭められ分の土地は、地方自治体などの土地区画整理事業を行う施工者が保有するため「保留地」と呼ばれます。もとの土地の面積は狭くなりますが、道路が広くなったり公園ができたりして環境が良くなるので、土地の評価は上がるといわれています。なお、「保留地」の売却（売却して区画整理事業費にあてることがある）や管理は、区画整理事業者や組合が行います。「保留地」とよく似た言葉に「保留床」があります。「保留床」とは市街地再開発事業の際、新しくビルや分譲住宅を建設して市街地再開発事業者が取得する資産です。市街地再開発事業者によって分譲や賃貸が行えます。
区画整理予定地の仮換地とは？
土地区画整理事業がはじまって完了するまでの間、事業の進展にともない、以前の土地（従前地）から新しい土地（換地）へ移転することがあります。「仮換地」とは、土地区画整理事業中の新しい土地（換地）と考えてください。土地区画整理事業が終了したら「仮換地」から「換地」へ切り替えます。「仮換地」から「換地」へ切り替える登記処理を「換地処分」呼びますが、「仮換地」が指定されると今まで使っていた「従前地」は使用・収益することができなくなります。「換地処分」の後、「従前地」の権利は新しい「換地」へ移ります。
換地処分とは？
「換地処分」とは、「仮換地」から「換地」へ切り替えて登記処理を行い土地の所有権が移行することです。「換地処分」は土地区画整理事業が終了後、すみやかに滞りなく実施されることになっています。「換地処分」の公告が終了すると同時に、「従前地」の権利や地役権は消滅します。「換地処分」の翌日から宅地とみなされ、所有権が移転し清算金が確定します。土地区画整理事業の施行者は、換地処分の公告があった場合、すぐに換地計画区域を管轄する登記所に通知しなければなりません。
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土地区画整理事業地に指定されるとどうなる？制限事項について
土地区画整理事業の区域に指定されたらどうなるのでしょう。ここでは、制限事項などについて解説します。建築の制限
まず、土地区画整理事業の区域に指定されたら建築行為が制限されます。新築はもちろんのこと、増築も改築も制限されて届出が必要です。土地の住所が変わる
所有地が「従前地」から「換地」へ移動するため、場合によっては住所が変更することがあるでしょう。「従前地」に家がある場合は、取り壊しや新しい街区への移転をしなければならないことがあります。土地の面積が目減りする
土地区画整理事業によって通りが広くなったり公園を整備したりするため、従来あった土地を少しずつ狭めて（地権者から土地の一部を提供させる）減歩（げんぶ）を行います。土地収用と異なり、土地区画整理事業による金銭による補償はありません。
では、なぜ補償がないのでしょうか。それは、多少土地が狭くなっても土地区画整理事業によって事業前と同じ評価になるため、財産権を侵害しないという考え方にもとづいています。
ただし、土地区画整理事業完了後に土地の価値が減少した場合には減価補償金が交付されます。また、土地の価値に差異が生じた場合には、清算金が徴収または交付されます。
区画整理事業地内の土地を売却するタイミングは？
区画整理事業の期間が長引く場合は、移転予定地を「仮換地」として割り当てられます。「仮換地」は土地の所有権が認められるため、土地の売買が可能です。区画整理事業は完了まで10年以上、場合によっては15年以上かかることがあります。そのため、完了を見越してタイミングをはかりながら、売る機会を見極めることが大切です。区画整理事業開始前に売る場合
区画整理予定地を事業開始前に売却することはオススメできません。なぜなら区画整理事業完了後の割り当てられた「仮換地」がどこになるのか、広くなるのか大幅に減歩されて狭くなるのか、何一つわからない状態だからです。この段階での売却は、大幅な値下げを覚悟する必要があります。不動産投資家の中には、区画整理事業開始前の安い段階で購入しようという人がいます。こうした人は、区画整理事業の完了後は道が広くなって生活環境も向上するため、区画整理予定地を安く購入して仮換地になってから高く売却するつもりです。安く買いたたかれる恐れがあるので、売却は区画整理事業がはじまって「仮換地」が割り当てられるまで待つべきでしょう。
区画整理事業期間中に売る場合
土地区画整理事業に関する土地の売却や移転にかかる費用は、税金特例措置が設定されています。建物の移転については、土地区画整理事業者から移転補償費が支払われます。良い条件で売却するのでしたら、仮換地が割り当てられたタイミングがオススメです。今よりも、土地区画整理事業後に価格が上がるというアピールができます。土地区画整理事業の進捗を見ながら、事業完了が見えてきたタイミングで売却するのがベストでしょう。
従前地よりも換地の面積が小さくなる場合は清算金が発生します。売却する場合、清算金も考慮して売却価格を決定してください。区画整理事業が完了するまで正確な土地の面積や位置が確定しない場合、契約前と契約後の土地面積の相違分については、事業完了後に清算するという旨を契約書に明記しておきましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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区画整理事業完了後に売る場合
土地区画整理事業区域に指定された場合、家を新築する人や増築する人はまずいません。なぜなら、事業の進展次第では取り壊しや移転の可能性があるから。もちろん購入者も少ないはずです。仮換地指定後は土地の使用権が発生しますが、正式な換地処分が割り当てられるまで待ってから売却するケースが多いようです。正式に「換地」が割り当てられて、建物の移転や改築の費用保証がなされてから売却する方が安心かもしれません。ただし利益を優先するのであれば、仮換地が割り当てられたタイミングでの売却がオススメです。
事業終了後でも制限事項があるかも？
土地区画整理事業が完了した後も、さまざまな制限があるので注意しましょう。土地区画整理事業では土地整理を行うために街づくりの設計が行われており、中には自由に売買できない地域もあります。土地区画整理を行った地域は、街づくり設計を目的に換地の使用目的について一定の制限を設けていることがあります。制限を知らずに売却した場合は、規定違反になるので注意が必要です。土地区画整理事業完了後に土地を売却する際は、土地区画整理事業の施行規則を確認してください。また、購入予定者にも土地区画整理事業の施行規則を理解してもらってから契約するようにしましょう。
なお、土地区画整理事業の完了後に土地を売却する際、地方自治体や組合の許可が必要な地域もあります。土地区画整理事業の施行規則をよく確認してから、土地の売却や相続手続きを行うようにしましょう。必要な手続きがある場合は、きちんと手続きを踏んでから売却することが重要です。
土地区画整理事業が完了したからといって、すぐに経済活動が活発になるわけではありません。土地区画整理事業によって生まれ変わった地域を、関係者全員で育てていく姿勢が大切です。
区画整理事業地内かどうかの調査方法
上記では区画整理事業中や前、完了後の土地売却に関するタイミングについて解説してきました。自分が所有している土地が、将来、区画整理予定地になるのかどうか知っておく必要があります。ここでは区画整理事業の予定地か、それとも区画整理事業中なのか、すでに区画整理事業が終わっている地域なのかを調査する方法について解説していきます。区画整理事業地内かどうかは、各地方自治体が発表している「区画整理事業 施工位置図」で確認できます。詳細が知りたい場合は、各地方自治体の建設局都市整備部市街地整備課へ問い合わせてください。
このマップを見れば、地図に市街化区域や完了区域、施工中区域（市）、施工中地区（組合）など色別に区分して表示しています。自分が所有している土地が将来区画整理予定地になるのか、それとも区画整理事業地内なのか、区画整理事業がすでに完了した地域なのかが一目瞭然で理解できるでしょう。
また、土地区画整理事業地区に当たる場合、施行者は土地の権利者に仮換地指定通知書を送付します。そちらで将来的に該当するのか確認できるでしょう。公文書開示請求を行えば、「仮換地図」を閲覧することも可能です。仮換地図でも土地区画整理事業地区に当たるかどうかの確認ができます。
売買対象敷地面積と、法務局で取得する敷地面積が異っている場合は、区画整理事業地内の可能性が高いです。法務局で謄本を取得して確認するのも一つの方法でしょう。
まとめ
今回は、区画整理事業予定地を売却する際の注意点などについて解説してきました。区画整理事業予定地であっても売却は可能ですが、区画整理事業の進捗を見ながらタイミングをはかって売却することが重要です。区画整理事業後の土地は値段が上がる可能性が高いので、今回ご紹介したタイミングやポイントを守って売却すれば、高い売却益が望めるかもしれません。区画整理事業に関係する土地の売却は、経験豊富な不動産会社に依頼するようにしてください。一括査定を利用すると、より効率よく査定してもらえます。「どのサイトがいいのかわからない」という方は、全国2300社の不動産会社が登録するイエウールを試してみてはいかがでしょう。
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