専門家でない限り、土地売却は衣装に一度の経験となることが多いでしょう。
そのため、失敗をしたくないと思っていても、どうしても土地を売却をする過程で失敗する可能性はあります。
しかし、土地売却経験者の失敗事例から学び、事前に備えておけばかなりの確率で未然に防ぐことができます。
この記事では、初めて土地売却を検討している方を対象によくある失敗事例とその原因を探り、同じ失敗を避けるための具体的な対策を紹介します。是非参考にしてください。
土地売却でよくある失敗事例
初めて土地売却をする方は、「失敗したらどうしよう」と不安になる方も多いでしょう。
土地売却でよくある失敗事例は、実は土地売却の基礎である「売却の流れ」への理解が欠けていたり、「土地売却が得意な不動産会社を選別できなかった」など挙げられ、事前に対策を行うことで、失敗を未然に防ぐことができます。
ここでは、土地売却でよくある失敗事例の詳細と、その対策法について考えてみましょう。
土地売却の失敗事例①売却の流れを把握していなかった
土地売却のステップを事前に把握していないことで、売却活動から買い主との契約までスムーズに進まず、取引に思いの外時間がかかったり、最悪の場合、取引が破断になるケースもあります。
土地売却の流れ各ステップでよく起こる失敗事例や、対策のために必要な対応は異なります。
そのため、土地売却をスムーズに成功させるために、まず、土地売却の基本的な流れを事前に学びましょう。
必要なステップを理解し、必要であれば不動産会社や専門家のアドバイスを受け、計画的に進めることが重要です。
また、チェックリストを作成し、各段階で必要な手続きを確実に行うことで、失敗を防ぐことができます。
土地売却の失敗事例②土地売却が得意な企業が選別できなかった
次に、土地売却で多い失敗事例が、「土地売却が得意な企業が選別できずに失敗した」というものです。
これは、不動産会社の選定において、土地売却の実績や専門性を確認しなかったことが原因です。
その結果、経験不足の不動産会社を選んだために、適切な価格設定や販売戦略が取れず、売却がスムーズに進まない事態となりました。
大小さまざまな不動産会社がありますが、不動産会社によって、会社の強みは異なります。
自社サイトの提供している情報や、利用者の口コミ・評価などから、土地売却に強い不動産会社を選ぶことが大切です。
土地売却において最も重要なのが、複数の不動産会社に相談し、会社を比較することです。不動産会社はあなたの土地の売却をサポートするパートナーとなります。
納得できる会社に依頼することで、失敗を回避しましょう。
土地売却失敗事例(1)事前準備と情報収集段階
ここからは、実際に土地売却で失敗してしまった方の失敗事例と対策法を土地売却の流れに合わせて紹介します。
土地売却の流れ(1)事前準備と情報収集段階で起きた失敗例とはどんなものなのでしょうか。
見ていきましょう。
土地の特性を理解しないまま売却活動を始めてしまった
「土地」と言っても、土地の形状、地勢、日照条件、法律上の制限などは1つ1つの土地によって異なります。
そのため、土地を売却する際は、その土地の特性を正確に理解していないと、適切な価格設定や買い手のニーズとのマッチングが厳しくなります。
一方で、自分が長期的に所有している土地であったり、親から相続した土地となると土地の詳細や法律的な制約をすべて覚えておくことは困難です。
そのため、土地売却をする前には、必ず再度不動産会社や土地家屋調査士に土地の査定を依頼し、土地の登記簿謄本や地積測量図などの公的資料から情報収集すると良いでしょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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必要書類に不備が見つかり売却がスムーズに進まなかった
土地を売却する際に、準備するべき必要書類は複数あり、必要になるタイミングが書類によって異なるため、しばしば必要書類に不備が見つかり、スケジュール通りに売却が進めない事態が発生します。
さらに注意いただきたいのが、書類によって、土地の所在地の市区町村からのみ取得可能なものもあります。
そのため、事前に必要書類と、書類が必要になるタイミング、取得方法を確認しておくようにしましょう。
このツールは、必要事項を入力いただくだけで、あなたの条件に合わせた必要書類のが提示されます。登録不要・完全無料のツールになりますので、安心してご利用いただけます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
土地売却失敗事例(2)査定依頼段階
土地の売却経験者は、不動産会社に査定を依頼する際にどんな失敗をした経験があるのでしょうか。
この章では、不動産会社に査定を依頼する際によく起きる失敗事例を紹介していきます。
相場を調べずに売却価格を決めてしまった
土地の相場は、市場の影響だけでなく、土地のエリアや土地の特性によっても大きく変動します。
そのため、そのエリアの相場を事前に調査せずに売却活動を開始すると、市場価格よりも低い価格での売却をして、損をしてしまったり、売却価格設定が高額過ぎて売れないという事態が起こり得ます。
相場を知らないまま物件を売却するのは、明確な失敗に繋がる可能性が高いのです。
これは、複数の会社に査定を出してもらい相場感を掴むことで防げます。不動産一括サイトのイエウールなどを利用することで、1度の問い合わせで複数社へ査定依頼を出すことができます。
相場を自分で調べる方法が分からない方や、日中忙しく不動産の探す時間がなかなか取れない方でも、あなたの条件にピッタリの不動産会社を最大6件イエウールが紹介します。
不動産一括査定を利用し、査定価格結果を複数社比較してみましょう。
相場の把握は、最も基本的で重要なステップとなります。あなたの不動産、
売ったらいくら？
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不動産会社を最初から1つに絞ってしまった
売却を進める際、不動産会社を一つだけに絞ってしまうのは大きな失敗の一つに繋がります。
相場を知る際にお伝えした通り、複数の不動産会社から査定を受け、提案内容を比較することが重要です。
理由として、不動産会社ごとに得意なエリアや物件タイプが異なり、それに伴い、査定価格や販売戦略も変わる可能性があるからです。
したがって、一つの不動産会社に依頼するのではなく、複数の会社から査定を受けることで、より適切な売却計画を立てることができるでしょう。
価格だけでなく、サービスやサポート体制などの細かい部分も比較し、自分に合った企業を探しましょう。
土地売却にかかる費用や税金を計算していなかった
土地を売却する際には、単に売却価格だけを考慮するのではなく、売却に伴うさまざまな費用や税金についても事前に把握しておくことが重要です。
これらの費用や税金を計算していなかったために、予想以上の出費が発生し、最終的に利益が少なくなってしまったという失敗事例が多く見られます。
| 内容 | 金額 | |
|---|---|---|
| 一般費用 | 仲介手数料 | 上限：（売却額×3％）＋6万円 |
| 抵当権抹消費用 |
| |
| 測量費用 | 35～45万円程度（面積が広いほど費用がかかる） | |
| 水道引き込み工事費用 | 相場は30万円～50万円 | |
| 解体費用 |
|
つぎに、土地売却にかかる税金です。
| 内容 | 金額 | |
|---|---|---|
| 税金 | 印紙税 |
|
| 登録免許税 | 売却価格の1.5% | |
| 登録免許税 |
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| 譲渡所得税 |
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| 住民税 |
|
隣地との境界線を明確にしていなかった
境界線が不明確だと、土地の正確な面積を測定できません。
その結果、売却価格の設定に影響を及ぼし、適正価格で売却できない可能性があります。
また、隣地との境界線が不明確なまま土地を売却すると、新しい所有者と隣地所有者との間で境界トラブルが発生する可能性があります。
例えば、フェンスや塀の設置場所をめぐる争いなどが挙げられます。
境界線に関するトラブルが発生すると、その解決に時間がかかる可能性もあります。
後々のトラブルが発生したせいで売却が失敗してしまうのを防ぐため、隣地所有者と協議し、境界線に関する合意を得ておくことが重要です。合意内容は書面で残しておくと良いでしょう。また、境界線が明確になったら、境界標（杭や標石）を設置しておくと、さらに、視覚的にも境界線が明確になります。土地売却失敗事例(3)媒介契約段階
不動産会社との媒介契約を結ぶ際によく起きる失敗事例には、次のようなものがあります。
契約条件が不明確なまま契約を結んでしまった
媒介契約において、契約条件が不明確であったり、すべてを把握しきれないまま契約を結んでしまい、結果的に失敗につながることがあります。
専門の方ではない限り、一般人で土地売却に慣れている方はほとんどいません。
特に手数料や契約期間、契約条件などが曖昧だったり、手数料や報酬の支払い条件が明確でない場合に、後でトラブルが生じる可能性があります。
こういった失敗事例を避けるためには、契約書をよく読み、条件や手数料などの詳細を十分に理解し、不明な点があれば不動産会社に質問することが重要です。媒介契約に種類があることを知らずに契約してしまう
サポートを依頼したい不動産会社が決まったら、次に「媒介契約を結ぶ」ステップがあります。
媒介契約とは、売り主と不動産会社が売却に関する契約を結ぶことです。媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あります。| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 契約可能な不動産会社の数 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| 売主が自分で買主を探せる | 〇 | ○ | ✕ |
| 契約の有効期間 | 指定なし | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 指定流通機構への登録 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 業務状況の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
|
この契約は、物件の売却活動における基本的な取り決めを示すもので、売却の流れや費用、不動産会社の対応範囲などが詳細に記載されています。
この媒介契約の内容を十分に確認せずに契約を進めることは、大きなトラブルの元となり得ます。
例えば、契約に「買主の紹介がない場合でも仲介手数料が発生する」といった条項が盛り込まれており、売主がそれを見落としていたために、結果的に手数料を支払う羽目になったというケースがあります。
契約に不明確な点や不利益な条項が含まれている場合は、契約締結前に解消しておくことが必要です。
複数の不動産会社に査定依頼しなかった
土地を売却する際に、複数の不動産業者に見積もりを依頼しないことで、以下のような失敗につながる可能性があります。
- 適正価格がわからない
- 一社だけの見積もりだと、その価格が市場の適正価格かどうか判断できません。結果として、低い価格で売却してしまうリスクがあります。
- 競争力の低下の懸念がある
- 複数の不動産業者に査定を依頼することで、各業者が競争心を持ち、より高い価格や良い条件を提示してくれる可能性があります。これを怠ると、良い条件を引き出すチャンスを逃してしまいます。
また、価格だけでなく、売却完了までのサービス内容や通量などの条件も比較することが重要です。
不動産会社の規模だけを基準に選んでしまった
不動産会社は、大手企業や中小企業、全国的に認知度がある会社から、あるエリアに特化した不動産会社まで、大小さまざまあります。
しかし、不動産会社の規模だけを基準に選んでしまったことで、土地売却がうまくいかず失敗するケースもあります。
例えば、大手の不動産業者でも、地域に特化したサービスや個別対応が不足している場合があります。
そのため、売却活動が十分に行われず、売却期間が長引くことがあります。
大手だからといってサービスが優れているとは限らないため、きちんと見極める必要があります。
一方、地元に密着した小規模の業者は、地域の市場動向に詳しく、個別対応が手厚いことが多いです。
自身にあった不動産会社を選ぶためには、規模だけでなく、業者が提供するサービス内容や対応力を重視して選びましょう。不動産会社の得意分野を理解せずに契約をしてしまった
不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、それを理解せずに選ぶとどのような失敗が発生するのでしょうか。
例えば、住宅専門の不動産業者に土地の売却を依頼すると、適切な買主を見つけられず、売却が長引くことがあります。
また、商業地や農地など特定の市場に特化した業者に依頼することで、正確な市場価格を反映した売却活動が行われることを期待できますが、得意分野を理解せずに選ぶと、この恩恵を受けられません。
そのため、不動産業者の得意分野を事前に確認し、自分の売却物件に合った業者を選びましょう。
確認方法としては、その業者が過去にどれだけの類似物件を取り扱ってきたかをオフィシャルのウェブサイトなどから確認することができます。
土地売却失敗事例(4)土地の売却活動段階
売却の流れ4つ目の土地の売却活動を実際に始める際によく起きる失敗として、以下のような事例があります。
売り出すタイミングが悪く損をしてしまった
土地売却において、売るタイミングを間違えると大きな影響が出る可能性が高いです。
土地の売却市場は日々変動しています。
そのため、市場の状況や季節によって、売却の適切なタイミングは異なります。
タイミングを間違えると、思ったよりも低い価格での売却や、売却に時間がかかってしまうリスクが高まります。
そのため、都心部のマンションであれば、一般的に春や秋の転勤シーズンに合わせて売り出す。もしくは、リゾート地の物件の場合、観光シーズンや季節の特性を考慮することでタイミングを見計らうことができます。
見学対応ができないタイミングで売却活動を始めてしまった
売却活動の中で、売り主が関わるポイントとして「見学対応」があります。
買い主は、この土地の見学を通じて実際の土地周辺の雰囲気や状態を確認し、購入の意思を固めます。
そのため、可能である限り、見学の依頼を受け入れることになりますが、売り主が忙しいタイミングで土地売却を始めた場合、対応ができないとなると、売却が長引いたり、売却自体が失敗するリスクが大きくなります。
また、悪臭や雑草が生い茂っているなどのマイナス要因は、必ず事前に解消しておくべきです。
プロの方に清掃を依頼することが必須ということでは決してありませんが、土地の印象は見学時のクリーンさや土地の整い度合い、などで大きく左右されます。
せっかく売り主も買い主も互いに時間を取って対応しているため無駄にしないように、買主が心地よく内覧ができる環境を整えておきましょう。不動産業者の販売活動の内容を事前に確認しなかった
土地を売却する際に、不動産業者の販売活動の内容を事前に確認しなかったことで、次のような失敗につながることがあります。
- 不動産業者が十分な広告活動を行わない場合、買い主に対するアピールが不足し、売却が長引くことがあります。
- 業者の販売戦略が自分の期待と一致しない場合、価格設定やターゲット市場が適切でなく、結果的に売却価格が低くなることがあります。
- 販売活動の進捗状況が不明確で、どのようなアクションが取られているのか分からないと、売主が不安を感じ、信頼関係が損なわれることがあります。
このような事態が起こると、土地売却が失敗する可能性が高まります。
対策法としては、まず、事前に業者の販売活動の計画を確認し、どのような広告媒体を使用するのか、どのようなマーケティング戦略を取るのかを明確にしておきましょう。もちろん、売却活動を進めながら進捗を確認することも大切です。
販売活動の進捗状況を定期的に報告してもらい、活動の透明性を確保し、適切なアクションが取られているか確認するようにしましょう。
土地を早急に売却しようとするあまり妥協してしまった
土地を早急に売却しようとするあまり、妥協してしまうことで、どのような失敗につながるのでしょうか。
例えば、もっと良い条件で売却できたはずだと後悔することがあります。
早急に売却するために、適正価格よりも大幅に低い価格で売却してしまったり、価格だけでなく、買主に有利な条件を飲まざるを得なくなり、自分に不利な契約を結んでしまうこともあります。
短期的な利益を優先するあまり、長期的に見て損をすることになるのです。
そうならないために、売却までのスケジュールを余裕を持って計画し、焦らずに最適な条件で売却できるようにしましょう。
土地売却失敗事例(5)買い主との売買契約段階
つぎに、購入希望者が決まり、買い主と売買契約を結ぶ際によく起きる失敗事例を紹介していきます。
情報の非開示や虚偽が訴訟問題まで発展した
土地の売却過程で、意図的または無意識のうちに、重要な情報を開示しない、または虚偽の情報を提供したことが、売却途中で発覚し、訴訟に発展してしまうケースがあります。
土地に関する重要な情報とは、例えば土壌汚染や過去の土地利用に関する情報です。
情報の非開示または虚偽の背景には、売却価格を高く保ちたい、または早期に売却を成立させたいという売り主の意図がある場合がありますが、これは買い手との信頼関係を損ない、売買取引のキャンセルや売却成立後の場合買い手からの損害賠償につながるリスクを高めます。
そのため、土地を売却検討している場合、売却する土地に関する全ての情報を、隠さず正直に開示することが最も重要です。
また第三者、例えば不動産会社や法律家によるチェックを受け、情報開示の義務を遵守しているか確認するのも良い方法といえます。
融資が承認されず売買が帳消しになった
融資の問題は、不動産の売買取引において非常に重要です。
例えば、買主が物件を購入するための融資手続きを適切に進めていない場合、融資の承認に時間がかかり、契約の成立が遅れることがあります。
特に、融資審査の遅れや必要な書類の提出が滞ったりすると、物件の引き渡し時期に影響が出る可能性がありますので、前もって融資の進捗を確認するようにしましょう。
また、最悪なケースの場合、買主が融資の申請を行っても、銀行や金融機関から融資が承認されない場合があります。
これは、買主の信用情報や収入状況、物件の価値評価などが銀行の基準を満たしていないために起こり得ます。
融資が不承認となると、契約の成立が困難となりますので、こちらも問題なさそうか確認するようにしましょう。
これらの問題を避けるためには、買主が物件を購入する意思がある場合には早めに融資手続きを開始してもらい、必要な書類や情報を迅速に提出することが重要です。
土地売却失敗事例(6)決済・引渡し段階
実際の決済時や、土地の引き渡し時によく起きる失敗事例を紹介します。
法的手続きの不備が見つかる
決済や引渡しに関連する法的手続きに不備がある場合、契約の成立や物件の引渡しに遅れが生じる可能性があります。
例えば、登記手続きの不備や税金の未納などが挙げられます。
登記手続きとは、その土地が誰の所有物なのかを明確に登録するもので、土地の引き渡し時に行うのが一般的です。
しかし、必要な書類が不足していたりする場合、申請の条件が履行されないため、トラブルが生じる可能性があります。
対処法として、土地売却を計画する際には、現在の登記情報を確認し、実際の土地状況と一致しているかを確認しましょう。必要な登記変更があれば、早めに対応しましょう。
火災保険などの解約を忘れていた
土地を売却する際に、火災保険などの各種契約の解約を忘れることで、余計な費用がかかることがあります。
売却後も火災保険を解約しなかったため、不要な保険料を支払い続けてしまうことで、無駄な保険料の支払いが続きます。
さらに、保険や公共料金の契約者名義を変更しないことで、買主とのトラブルが発生することがあります。
このような失敗を起こさないために、売却前に現在の火災保険や公共料金契約の内容を確認し、解約や名義変更が必要なものをリストアップしましょう。
また、専門家の助言を受けることも得策です。
保険会社や不動産業者に相談し、適切な手続きを確認・実行するようにしましょう。
土地売却失敗事例(7)確定申告段階
最後に土地の売却が終わり、確定申告を行う際によく起きる失敗の事例を紹介します。
計算を間違って資金不足になってしまった
準備していた額以上の納税が必要だった場合、資金不足により、売買契約の話自体が前に進まなくなると、決済日や引渡し日に関連する手続きが遅れることがあります。
また、所得税や住民税などの税金を滞納してしまうことがあります。
これにより、滞納金や罰金が発生し、追加の負担が生じる可能性があります。
確定申告の計算は、個人で計算することが難しいため、税理士などの専門家に依頼し、正確な税金や費用の見積もりをもらう方も多くなっています。また、売却に伴う全ての費用をシミュレーションし、事前に確認することで、資金不足を防いだり、不測の事態に備え、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。
特例や特別控除を利用しなかった
土地売却に伴う特例や控除を適用しなかったことで、余計な税金を支払ってしまうことがあります。
適用可能な特例や控除を知らず、税務上の損失がでてしまう可能性があります。
土地売却前に、しっかり特例や特別控除について調べ、特例や控除を適用するための条件や必要な書類を把握しましょう。もしも、土地売却で損失が出た場合は、「損益通算」というものがありますが、その事実を知らず、土地売却による損失が出た場合でも、他の所得と損益通算を行わなかったことで、余計な税金負担が増える可能性があります。
土地売却の際には、損益通算の仕組みを理解し、適用条件を確認しましょう。確定申告は売却した年の翌年に発生することを忘れていた
最も注意が必要な点として、確定申告は、売買契約が行われた翌年に、申請・納税が必要です。
期間にギャップがあるため、忘れてしまったり、確定申告の提出期限に遅れたり、必要な手続きを遅延させたりすることがあります。
これにより、罰金や利子の支払いが発生し、追加の負担が生じる可能性があります。
土地売却に伴う譲渡所得の確定申告は、売却した年の翌年、具体的には、翌年の2月16日から3月15日までが申告期間です。
売却益が発生した場合は、税理士に相談し、確定申告の準備を進めましょう。専門家の助言を受けることで、必要な書類や申告方法を適切に把握できます。
土地売却で失敗を防ぐポイント
土地売却をする際に失敗を避けるための具体的なポイントを4つに絞って解説します。
無料の一括査定サービスを活用する
多くの不動産会社に一度に査定依頼をすることで、各社の査定価格や提案内容を比較することができます。
そして、自身の物件に最適な不動産会社を選択することができるので、失敗する確率を抑えることができます。
一括査定サービスで人気の「イエウール」では、たった60秒程度の簡単な入力作業をするだけで、最大6社の実績の高い不動産会社へ一括で査定依頼が可能です。自分で不動産会社を探す場合、地元の不動産会社に直接連絡し、土地の条件を伝える作業を繰り返し行わなければなりません。
それは、時間と体力を使う作業となりますので、一括査定で一度に複数の会社に査定依頼を出す方が増えています。
あなたの条件に合った不動産会社を見つけましょう。
不動産会社の過去の実績や評判をチェックする
インターネットなどで不動産会社が過去に取り扱った売却案件の数や規模、成功率などを調べます。
成功事例や実際に成約した土地のデータを提供してもらうことで、信頼性を確認できます。
他にも、インターネット上の口コミサイトや評判サイト、SNSでの評価を確認します。
実際にその不動産会社を利用した人の声を参考にするのも失敗を防ぐ方法の1つと言えます。
上記で紹介したイエウールでは、全国の不動産から厳選された優良企業のみを選別し、紹介しています。
土地の売却ですと、より地域密着の不動産会社にお願いしたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
イエウールは地域密着型の企業から、全国的に幅広く活動する大手会社まで、全国2300社のネットワークを提供いたします。販売戦略や広告計画を明確に確認する
販売戦略と広告計画は、土地の早期売却と適正価格での売却に大きな影響を与えます。
たとえば、以下の観点で、確認を行うことで、失敗を未然に防ぐことができるでしょう。
もし、不明点や疑問点が見つかった場合は、すぐに確認するようにしてください。
- どのような買い手をターゲットにしているか。
- どのような広告媒体を利用するのか。
- 広告に掲載する情報の内容や写真の質
- 販売開始から成約までのスケジュール
売却後の引き渡しや税金対策についても確認する
売却後の引き渡しや税金対策は、トラブルや失敗を防ぐために事前にしっかりと確認しておくべき重要なポイントです。
例えば、引き渡し前に必要な登記変更や土地の整備などの手続きについて確認します。
内容によっては、不動産会社ではなく、税理士や弁護士に相談が必要になったりもします。
その際に不動産会社はどこまでサポートしてくださるのか確認しておきましょう。
これらの失敗を防ぐポイントを抑えておくことで、土地売却に伴うトラブルを最小限に抑え、スムーズな売却を実現することができます。