【土地権利書とは?】紛失時の対処法や登記にかかる費用を解説

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土地の売却を検討するようになると、今まで知らなかった言葉が次々と出てきます。

「土地の権利書」もその一つではないでしょうか? なんとなくは知っているけど、どういうものでいつ使うのかは分かっていないという方もいるかもしれません。

今回は、土地の売却のとき必ず必要になる土地の権利証や、登記についてご紹介します。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

土地の権利書とは?

昔のドラマなどで「権利書を持って行かれてしまった」なんてセリフを聞いたことがある方もいるのではないでしょうか?

聞いたことはあるけど、実際どういうものかよく分かっていない……という方に、そもそも土地の権利書とは何なのかをご説明します。

その土地の所有者であることの証明

土地の権利書は土地の所有権を取得したときに発行されるもので、正式には「登記済権利証(もしくは登記識別情報)」と言います。

「権利書を持っていかれた」なんて聞くと「土地そのものを持って行かれてしまった」という意味にとられがちですが、登記済権利証だけで土地をどうこうできるものではありません。登記済権利証は、土地の所有権移転手続きが終わったこと、つまり土地の所有権を証明する書類のひとつです。

現在発行されているのは12桁の暗号が記載された「登記識別情報」ですが、2004年以前は「登記済」と押印された「登記済権利証」が発行されていました。その頃の名残で、現在も「権利証」と呼ぶ人もいます。

どんなときに使用するのか

登記済権利証は、一度取得してしまえば使用する場面はほとんどありません。

ではどんなときに使用するのかというと、不動産を譲渡するとき新規で抵当権を設定するときです。

不動産の譲渡などで所有権移転登記をする際に、売主の本人確認をするための資料として使うのが最も多いのではないでしょうか。ただし、権利証単体で土地の所有を証明するというよりは、その他の書類とあわせて提出することになります。

土地権利書と登記簿の違い

土地権利書とよく混合されがちなのが「登記簿」です。

登記簿にはその土地がどこにあり、誰のものでどのように利用されているのかなど、その土地に関する重要な情報が記されています。登記簿は法務局の管轄で、手数料(窓口で取得した場合は700円)を支払えばだれでも閲覧できるようになっているもの。

そのため、取引をする人が登記簿を見るとその土地の経歴が分かり、安心して売買できる土地なのか、それとも売買しないほうがいい土地なのか判断するための情報を得られます。

権利書が土地の所有権移転手続きが終わったことの証明であるのに対し、登記簿は所有権が誰から誰に移ったのかが分かるものと考えると分かりやすいのではないでしょうか。

また、保管方法で言うと権利書は発行されたあと個人で保管するのに対して、登記簿は法務局で保管されます。そのため、土地を売却するときになって権利書を紛失してしまった!と気づく人もしばしばいるようです。

権利書を紛失してしまった場合の対処法

では、権利書を紛失してしまった場合はどうすればいいのでしょうか?

はじめにお伝えしておくと、権利書を再発行することはできません。ですが、再発行せずとも目的を達成することはできます。

【対処法1】司法書士や弁護士による本人確認情報の提供

まず一つ目の対処法は、司法書士や弁護士など専門資格を持つ人に本人確認情報を登記所へ送ってもらうことです。

専門家に手続きを委託するため費用はかかってしまいますが、手続きを代行してもらえるため忙しくて時間が取れない方にはおすすめの方法と言えるでしょう。

【対処法2】法務局による事前通知

次に、法務局の事前通知精度を使う方法です。

権利書を添付せずに登記申請をすると、後日登記内容が記載された書類が本人限定受取郵便で送付されてきます。この書類を登記所に返送することで、その土地の所有者であることが証明されるというわけです。

費用をかけずに登記申請ができるのがメリットですが、2週間以内に書類の返送を行わなかった場合登記申請が却下されてしまうというデメリットがあります。また、登記所からの郵送を待つなど時間がかかるため、実際の取引ではあまり使われていないようです。

【対処法3】公証人による登記義務者であることの証明

3つ目が公証人の立ち合いのもと手続きを行って土地の所有者であることを証明し、その委任状を権利書として認めてもらう方法です。

専門家に高い手数料を支払うのもちょっと……という場合は検討してみても良いですが、本人が公証役場に行く必要があるため時間はかかります。

 

権利書を紛失してしまった場合の対処法について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

土地の権利証の紛失にも慌てないために手続きについて解説

土地の売却で必要な登記・書類・費用

土地の権利書が必要になるのはその土地を売却する場面が多いでしょう。

権利書の用意のほか、どのような手続きや費用が必要になるのかご説明します。

売主が関係する登記の内容

土地を売却すると土地の名義が買主に移りますが、このときに行う登記が「所有権移転登記」です。不動産登記は登記義務者である売主と、登記権利者である買主が共同で登記申請をするのが原則になっており、所有権が問題なく移るように、売主は買主に協力しなければなりません。

一方、売主に必要な登記は、登記簿の権利部(甲区)に記載されている所有者の名前や住所などが違う場合に行う「登記名義人住所・氏名変更登記」と、相続したものの名義が亡くなった被相続人のままになっている場合に行う「所有権移転登記」、ローンの担保になっている抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」などです。

これらの登記に不備があると買主に所有権移転登記ができず、売買契約そのものが白紙になってしまう可能性があります。司法書士に確認しながら、確実に事前準備を進めていきましょう。

土地を売却するための登記で必要な書類

転居したものの登記簿上の住所を変更していない場合や、結婚や離婚をして姓が変わったのに登記簿上の氏名を変更していない場合に「登記名義人住所・氏名変更登記」を行います。

その場合に必要な書類は以下の通りです。

  • 転居のための住所変更…登記簿に記載されている住所から現在の住所に至るまでの経緯が記載された住民票
  • 結婚などによる氏名変更…戸籍謄本(変更前の氏名が記載されていない場合は除籍謄本)

 

また、所有権移転登記をする際の必要書類は以下の通り。

  • 売主の戸籍謄本
  • 売主の住民票
  • 被相続人(売主の父親など)が死亡した記載のある戸籍謄本(除籍謄本)
  • 印鑑証明書(遺産分割協議をした場合は相続人全員分)
  • 遺産分割協議書(通常は司法書士が作成)
  • 遺言書

遺言書の有無によって必要なものは変わります。相続による所有権移転登記を行う際は、司法書士と相談しながら準備を進めていきましょう。

登記にかかる費用

これらの登記を行う際は司法書士に依頼することが一般的なので、それぞれ費用が発生します。

代表的なものとして、所有権移転登記と抵当権抹消登記にかかる費用を知っておきましょう。

所有権移転登記に必要な費用

司法書士報酬は3万円から11万円、登録免許税は土地の固定資産税評価額に対して税率0.4%です。

所有権移転に必要な遺産分割協議書などの作成が必要な場合には、別途で実費が必要になりため注意しましょう。

所有権移転登記について、詳しく知りたい場合はこちらの記事をご覧ください。

不動産売買に必要な所有権移転登記とは?費用について徹底解説!

抵当権抹消登記に必要な費用

また、売却する土地に設定されている抵当権を抹消する場合には抵当権抹消登記が必要になります。

抵当権抹消にかかる費用は司法書士報酬が1万円から3万円、登録免許税は土地1筆に対して1,000円です。そのほか、事前調査のために必要な登記簿謄本の取得費用などの実費も必要です。

抵当権抹消について、詳しく知りたい場合はこちらの記事をご覧ください。

読めば解決!抵当権抹消手続きを自分でおこなうときに必要な書類と流れ

土地権利書に関するよくある質問

最後に、土地の権利書についてよくある質問にお答えします。

手元にあるのは登記済権利証だけど、登記識別情報に交換してもらえる?

登記済権利証を登記識別情報として再発行することはできません。

登記済権利証の発行は2004年で終了していますが、これから土地の売買をする場合でも登記済権利証が有効に使えるので問題はないでしょう。

登記済権利証・登記識別情報を盗まれたら悪用されてしまうのか?

登記情報の変更は登記済権利証・登記識別情報だけではできないため、それだけで勝手に所有権を移されることはありません。

しかし、登記済権利証・登記識別情報は再発行してもらえないので、盗まれたら不動産の売却をする場合に本人確認情報の作成など、所定の手続きをとらなければならなくなります。

まとめ

土地の売却を決めてから売買契約が成立し、決済を済ませるまでの流れをご紹介しました。その過程で登場する「登記」、決済に必要な「権利証」の重要性をご理解いただけたでしょうか。

土地を売却するとなれば、まだまだ知っておきたいことがたくさんあります。分からないことは不動産業者に相談して、スムーズに土地が売却できるように相談してみるといいでしょう。

実際に土地を売却する前には、自分の土地がいくらで売れるのか確認しておく必要があります。イエウール(https://ieul.jp/)なら、全国1,600社以上の厳選された不動産会社から無料で査定してもらうことができます。

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