昔のドラマなどで「権利書を持って行かれてしまった」なんてセリフを聞いたことがありますか？
「土地の権利書」とは、土地を所有する上で、その権利を証明する最も重要な文書です。
権利証（登記済権利証）は、土地の所有権移転手続きが終わったもののこと、つまり土地の所有権を証明する書類のひとつである為、登記済権利証だけで土地をどうこうできるものではありません
この記事では土地の権利所についての基礎情報から、紛失してしまった場合の対処法、そもそも土地の売却時に必要な登記・書類・費用について解説していきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地の権利書とは？
土地の権利書とは土地の所有権を取得したときに発行されるもので、正式には「登記済権利証（もしくは登記識別情報）」と言います。
現在登記済権利証にかわって発行されているのは12桁の暗号が記載された「登記識別情報」ですが、2004年以前は「登記済」と押印された「登記済権利証」が発行されていました。その頃の名残で、現在も「権利証」や「権利書」と呼ぶ人もいます。
どんなときに使用するのか
登記済権利証や登記識別番号は、一度取得してしまえば使用する場面はほとんどありません。
では、どんなときに使用するのかというと、不動産を譲渡するときと新規で抵当権を設定するときです。
不動産の譲渡などで所有権移転登記をする際に、売主の本人確認をするための資料として使うのが最も多いのではないでしょうか。ただし、権利証単体で土地の所有を証明するというよりは、その他の書類とあわせて提出することになります。※以下、登記済権利証や登記識別番号を総称して「権利書」と記載します。
土地権利書と登記簿の違い
土地権利書とよく混合されがちなのが「登記簿」です。
登記簿にはその土地がどこにあり、誰のものでどのように利用されているのかなど、その土地に関する重要な情報が記されています。登記簿は法務局の管轄で、手数料（窓口で取得した場合は700円）を支払えばだれでも閲覧できるようになっているもの。
そのため、取引をする人が登記簿を見ると、その土地の経歴が分かり、安心して売買できる土地なのか、それとも売買しないほうがいい土地なのか判断するための情報を得られます。
権利書が土地の所有権移転手続きが終わったことの証明であるのに対し、登記簿は所有権が誰から誰に移ったのかが分かるものと考えると分かりやすいのではないでしょうか。
また、保管方法も異なり、権利書は発行されたあと個人で保管するのに対して、登記簿は法務局で保管されます。そのため、土地を売却するときになって「権利書を紛失してしまった！」と気づく人もしばしばいるようです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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権利書を紛失してしまった場合の対処法
はじめにお伝えしておくと、権利書を再発行することはできません。しかし、紛失したことで、権利そのものが無くなるというわけではありません。
では、権利書を紛失してしまった場合はどうすればいいのでしょうか？再発行せずとも以下の対処を行えば、権利は守られます。
- 司法書士や弁護士による本人確認証明情報の提供
- 法務局による事前通知
- 公証人立ち会いのもと登記義務者であることの証明
【対処法1】司法書士や弁護士による本人確認証明情報の提供
まず一つ目の対処法は、司法書士や弁護士など専門資格を持つ人に「本人確認証明情報」という書面を作成してもらい、これを登記所（管轄の法務局）へ提出することで、不動産の所有者が本人であることを証明することができます。
専門家に手続きを委託するため費用はかかってしまいますが、手続きを代行してもらえるため忙しくて時間が取れない方にはおすすめの方法と言えるでしょう。
【対処法2】法務局による事前通知
次に、法務局登記官の事前通知制度を使う方法です。
権利書を添付せずに登記申請をすると、後日登記内容が記載された書類が本人限定受取郵便で送付されてきます。この書類を法務局に返送することで、その土地の所有者であることが証明されるというわけです。
費用をかけずに登記申請ができるのがメリットですが、2週間以内に書類の返送を行わなかった場合登記申請が却下されてしまうというデメリットがあります。また、登記所からの郵送を待つなど時間がかかるため、実際の取引ではあまり使われていないようです。
【対処法3】公証人立ち会いのもと登記義務者であることの証明
3つ目が公証人の立ち合いのもと手続きを行って土地の所有者であることを証明し、その委任状を権利書として認めてもらう方法です。
専門家に高い手数料を支払うのもちょっと…という場合は、この方法を検討してみてもよいと思いますが、本人が自身で公証役場に行く必要があるため時間はかかります。
権利書の紛失は重大な問題を引き起こす可能性があるため、発見次第、迅速に対応することが必要です。
また、将来的に同様の問題を避けるため、不動産の重要書類は安全な場所に保管し、必要に応じてデジタルコピーを作成しておくことも一つの方法です。
土地の売却で必要な登記・書類・費用
土地の権利書が必要になるのはその土地を売却する場面が多いでしょう。
権利書の用意のほか、どのような手続きや費用が必要になるのかご説明します。
土地の登記に関わる手続き
土地に関わる登記、5種類について、登記の内容、登記免許税の費用、専門家への報酬相場を紹介します。
それぞれの費用は、相場であり、状況やエリアによって変わる恐れがありますので、実際に登記が必要な場合は、お近くの法務局や専門家のもとへお問い合わせください。
これらの登記に不備があると、買主に権利移転のための登記ができず、売買契約そのものが白紙になってしまう可能性があります。司法書士に確認しながら、確実に事前準備を進めていきましょう。
| 種類 | 内容 | 登記免許税 | 専門家への報酬 |
| 所有権移転登記 | 不動産を売買、贈与、相続、また離婚などで 所有権が移転する際に所有者を移転する手続き | 住宅売買の場合は 評価額の2% | 司法書士報酬に 約5-10万円程度 |
| 抵当権設定登記 | 不動産を担保として借入れを行う際に、その不動産に 抵当権を設定し、これを法務局に登記する手続き | 借入金額の0.1% | 司法書士報酬に 約5-10万円程度 |
| 土地分筆登記 | 一つの土地を複数の区画に分割して売買や贈与、相続を行う際に、 それぞれを独立した土地として登記する手続き | 土地分筆した後の分筆数 ✕ 1000円 | 土地家屋調査士によって異なる |
| 土地地目変更登記 | 土地の利用目的や特性が変わった際に、 その変更を法的に登記する手続き | 土地分筆した後の分筆数 ✕ 1000円 | 土地家屋調査士によって異なる (5万円程度) |
| 土地合筆登記 | 複数の隣接する土地を一つの土地として扱うために、 それらを合わせて一つの登記簿に登記する手続き | かからない | 土地家屋調査士へ4万円程度 |
土地を売却するための登記で必要な書類
転居したものの登記簿上の住所を変更していない場合や、結婚や離婚をして姓が変わったのに登記簿上の氏名を変更していない場合に「登記名義人住所・氏名変更登記」を行います。
その場合に必要な書類は以下の通りです。
- 転居のための住所変更…登記簿に記載されている住所から現在の住所に至るまでの経緯が記載された住民票
- 結婚などによる氏名変更…戸籍謄本（変更前の氏名が記載されていない場合は除籍謄本）
また、所有権移転登記をする際の必要書類は以下の通り。
- 売主の戸籍謄本
- 売主の住民票
- 被相続人（売主の父親など）が死亡した記載のある戸籍謄本（除籍謄本）
- 印鑑証明書（遺産分割協議をした場合は相続人全員分）
- 遺産分割協議書（通常は司法書士等の専門家が作成）
- 遺言書
遺言書の有無によって必要なものは変わります。相続による所有権移転登記を行う際は、司法書士と相談しながら準備を進めていきましょう。
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
登記にかかる費用
これらの登記を行う際は司法書士に依頼することが一般的なので、それぞれ費用が発生します。
代表的なものとして、所有権移転登記と抵当権抹消登記にかかる費用を知っておきましょう。
所有権移転登記に必要な費用
司法書士報酬は3万円から11万円、法務局で納付する登録免許税は土地の固定資産税評価額に対して税率0.4％です。
所有権移転に必要な遺産分割協議書などの作成が必要な場合には、別途実費が必要になるため注意しましょう。
抵当権抹消登記に必要な費用
また、売却する土地に設定されている抵当権を抹消する場合には抵当権抹消登記が必要になります。
抵当権抹消にかかる費用は司法書士報酬が1万円から3万円、登録免許税は土地1筆に対して1,000円です。そのほか、事前調査のために登記簿謄本の取得費用などの実費も必要です。
土地権利書に関するよくある質問
最後に、土地の権利書についてよくある質問にお答えします。
手元にあるのは登記済権利証だけど、登記識別情報に交換してもらえる？
登記済権利証を登記識別情報として再発行することはできません。
法改正により登記済権利証の発行は2004年で終了していますが、これから土地の売買をする場合でも登記済権利証が有効に使えるので問題はないでしょう。
登記済権利証・登記識別情報を盗まれたら悪用されてしまうのか？
登記情報の変更は登記済権利証・登記識別情報だけではできないため、それだけで勝手に所有権を移されることはありません。
しかし、登記済権利証・登記識別情報は再発行してもらえないので、盗まれたら不動産の売却をする場合に本人確認情報の作成など、所定の手続きをとらなければならなくなります。
まとめ
土地の売却を決めてから売買契約が成立し、決済を済ませるまでの流れをご紹介しました。その過程で登場する「登記」、決済に必要な「権利証」の重要性をご理解いただけたでしょうか。土地を売却するとなれば、まだまだ知っておきたいことがたくさんあります。分からないことは、スムーズに土地が売却できるように不動産業者に相談してみるとよいでしょう。
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