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登記って?権利証って?土地売却の前に知っておきたい登記の役割

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土地の売却を検討するようになると、今まで知らなかった言葉が次々と出てきます。そのひとつが「登記」ではないでしょうか。登記内容が記載されている「登記簿」は不動産の履歴書とも言われ、1つの不動産には必ず1つの登記簿があります。登記簿にはどのようなことが記載されていて、土地を売却するときにはどのような登記をしなければならないのでしょう。 また、「権利証」もそのひとつで、土地の売却を考えるようになり、初めて権利証を眺めた人もいるのではないでしょうか。今回は、土地の売却のとき必ず必要になる「登記」や「権利証」についてご紹介します。

先読み!この記事の結論
  • 不動産売却のプロセスは個別的に異なる
  • 土地の売却で発生する登記の内容と必要書類・費用をチェックしよう

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1. まずは土地売却の流れをイメージしよう

使う予定がない土地を所有していても、固定資産税や管理費などさまざまな出費が必要です。
また、相続した土地の場合は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という制度が用意されていて、相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合、土地の売却益に対する税金の負担を軽くできます。税負担の面で考えると、使っていない土地をお持ちでしたら、早めに売却を検討するといいかもしれません。

土地を売却することになった場合を考えて、土地の売却を決めてから引き渡しまで、どのようなことを誰に頼めばいいのかなど、具体的な流れをイメージしてみましょう。

1.1. 土地売却までから引き渡しまでの流れ

1) 土地を売却することを決める

毎年その土地にいくら固定資産税を支払っているのか、草刈りなどの手間や管理費用はどのくらいなのか、さまざまな面から検討します。持っていても特にメリットがないと思ったら、売却するのがおすすめです。土地の売却を決めたら、早めに行動を起こしましょう。

2) 不動産業者に仲介を依頼

自分で広告などを出して土地の買主を探すことも不可能ではありませんが、知識や時間、手間がないと難しいものです。不動産業者に仲介を依頼し、自分の売りたい条件に合った買主を探してもらうことをおすすめします。

【土地の仲介と買取】

不動産業者で注意したいのは、売却方法として「買取」と「仲介」があることです。

・土地の買取

不動産業者が直接土地を買い取ってくれます。不動産業者は買い取った土地を自社で利用したり、転売したりして利益を得ます。そのため、買取価格は市場価格より安くなってしまうことが多いというデメリットがありますが、すぐに現金化できるというメリットはあります。

・土地の仲介

不動産業者に依頼して、売りたい土地の買主を探してもらうのが「仲介」です。売主は買主を見つけてくれた不動産業者に仲介手数料を支払い、その手数料が不動産業者の収入となります。仲介は自分が希望する価格で売却できますが、買主が現れるまで時間がかかる可能性があります。

「売値が下がっても今すぐ現金化したい」という場合は買取を、「多少時間がかかっても高く売りたい」という方は仲介を依頼しましょう。「どちらにすべきか迷う」という場合は、まずは自分の土地がいくらで売れそうなのか、まずは確認してみてください。
インターネット上には、複数の不動産業者から一気に査定額を提出してもらえる「一括査定サイト」があります。一括査定サイトを利用し、査定額を比較したり不動産業者に問い合わせてみたりして、検討してみましょう。

3) 不動産業者に仲介を依頼

不動産業者に仲介を依頼し、買主が見つかったら、決済に向けて準備をします。決済までに何をして何を準備すればいいのか、不動産業者の指示に従って準備を進めていきましょう。細かな作業は司法書士に依頼することになります。

売主が準備しなければならないものの中で、特に大切なのが「登記済権利証(権利証)・登記識別情報」「所有者の実印」「印鑑証明書」の3点です。不動産の取引ではなりすましを防ぐため、この3点で厳重に売主の本人確認をした上で、買主に所有権移転登記が行われます。

4) 決済当日 金銭の授受

売主と買主、仲介をした不動産業者、司法書士が顔を合わせ、売却する土地の決済をします。決済の日には司法書士が運転免許証などの身分証明書で最終的な本人確認をし、所有権移転登記が問題なく行われることを確認します。そうなったら買主から売主に代金が支払われます。
滞りなく代金の支払いが済んだことが確認できたら、司法書士が法務局で所有権移転登記を行います。移転登記は法的には売主が行うことも可能ですが、専門的な知識が必要なので司法書士に依頼するのが一般的でしょう。

決済の日、事前に告げられた書類がそろっていなかったり、土地の売却代金が全額支払われていなかったりすると、司法書士は取引に問題があると判断して決済を中止します。決済までに念入りに準備しておいてください。

5) 必要に応じて確定申告をする

土地の売却で譲渡益が生じた場合は確定申告をして、所得税などの税金を納めなくてはなりません。土地の売却で支払った仲介手数料や司法書士への報酬は経費になるため、受け取った領収書や契約書は大切に保管しておきましょう。

2. 不動産登記について仕組みを理解しよう

2.1. 不動産登記とは

土地や建物など私たちの大切な財産を守るため、不動産には登記制度があり、1つの土地には必ず1つの「登記簿」が存在しています。

登記簿にはその土地がどこにあり、誰のものでどのように利用されているのかなど、その土地に関する重要な情報が記されています。登記簿は法務局の管轄で、手数料(窓口で取得した場合は700円)を支払えば誰でも閲覧できるようになっているもの。そのため、取引をする人が登記簿を見るとその土地の経歴がわかり、安心して売買できる土地なのか、それとも売買しないほうがいい土地なのか、判断するための情報を得られます。

登記には、「先に登記をしたものが効力を持つ」という性質があります。

例えば、AさんがBさんから土地を購入し、代金を支払い、領収書を受け取りました。しばらくしてCさんという所有者が突然現れ、Aさんが購入した土地は自分のものだと主張しました。このときAさんはCさんにどのようにして自分の所有物だと主張するのでしょうか。

この時に重要になるのが「登記」です。登記簿に所有者がBさんからAさんに移ったことを裏付ける「Aさんの名義の所有権移転登記」がされていれば、その土地は自分のものだとCさんに主張できます。しかし、Aさんが所有権移転登記をする前にCさんが自分名義の所有権移転登記を済ませていると、AさんはCさんに対して所有権を主張できません。

このように、登記は私たちの大切な財産を守る重要な役割を担っています。

2.2. 土地の売主が登記簿で確認しておきたいポイント

登記簿にはさまざまな情報が登記されていて、土地を売却する前に登記簿をチェックすると、スムーズに売却できる土地なのかを自分でも判断できるようになります。登記簿は表題部、権利部(甲区)、権利部(乙区)の3部構成になっています。具体的にどのように見ればいいのか解説しましょう。

1) 表題部は地目をチェック

登記簿の表題部には所在や地番、面積などが記載されていますが、土地を売却するときにチェックしておきたいのが「地目」です。
地目は土地がどのように利用されているのか示すもので、「宅地」「畑」「田」「雑種地」「水路」「公衆用道路」など、具体的に記載されています。このとき「畑」「田」など農地として利用されている場合は農地法の規制を受け、売買や貸し借り、転用などをするときには、農地法に基づいた許可や届出が必要になります。
例えば、市街化区域にある農地は届け出をすれば売買できますが、市街化調整区域にある農地の場合は、買主は農家に限られてしまうなどといったことがあります。農地の取引はさまざまな制約があるため、不明な点は事前に不動産業者やお住まいの市町村役場に問い合わせるといいでしょう。

2) 権利部(甲区)は所有者をチェック

登記簿の権利部(甲区)には、現在の所有者がどこの誰で、どのような原因でその土地を取得したのか記載されています。このとき、所有者の転居で住所が登記簿と異なっているケースや、結婚や離婚で姓が変わっていても登記簿に反映されていないケース、相続したものの亡くなった被相続人名義のまま所有権移転登記をしていないケースなどは、決済までに登記簿の名義を正しい氏名、住所に変更しておかなければなりません。

3) 権利部(乙区)の登記内容をチェック

登記簿の権利部(甲区)には、所有権以外のさまざまな権利が登記されています。例えば、ローンの担保になっている場合に設定される抵当権もそのひとつで、買主に所有権移転登記するまでに抵当権を抹消しておくのが一般的です(売買代金でローンを返済して、決済を終えてから抹消することもできます)。
登記簿の権利部(甲区)に権利が登記されていると、買主が土地の所有権を取得しても利用や権利が制限されてしまうことがあります。土地の価格評価にも大きく影響するため、どのような権利が登記されているのか確認しておきましょう。


3. 土地の売却で発生する登記の内容と必要書類・費用をチェックしよう

3.1. 売主が関係する登記の内容について

土地を売却すると土地の名義が買主に移りますが、このときに行う登記が「所有権移転登記」です。不動産登記は登記義務者である売主と、登記権利者である買主が共同で登記申請をするのが原則になっており、所有権が問題なく移るように、売主は買主に協力しなければなりません。

一方、売主に必要な登記は、登記簿の権利部(甲区)に記載されている所有者の名前や住所などが違う場合に行う「登記名義人住所・氏名変更登記」と、相続したものの名義が亡くなった被相続人のままになっている場合に行う「所有権移転登記」、ローンの担保になっている抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」などです。これらの登記に不備があると買主に所有権移転登記ができず、売買契約そのものが白紙になってしまう可能性があります。司法書士に確認しながら、確実に事前準備を進めていきましょう。

1) 登記名義人住所・氏名変更登記に必要な費用・書類は?

転居したものの土地の登記簿上の住所を変更していない場合や、結婚や離婚をして姓が変わったのに登記簿上の氏名を変更していない場合に必要な登記が名義人住所・氏名変更登記です。
変更登記の司法書士報酬は1万円から2万円程度が相場で、登録免許税は土地1筆に対して1,000円です。


必要な書類
  • 転居のための住所変更…登記簿に記載されている住所から現在の住所に至るまでの経緯が記載された住民票
  • 結婚などによる氏名変更…戸籍謄本(変更前の氏名が記載されていない場合は除籍謄本)

2) 所有権移転登記に必要な費用・書類は?

相続をした土地が父親の名義になったままの場合など、所有者が変更されていない場合に必要な登記が所有権移転登記です。
司法書士報酬は3万円から11万円、登録免許税は土地の固定資産税評価額に対して税率0.4%です。また、所有権移転に必要な遺産分割協議書などの作成が必要な場合には、別途で実費が必要になります。


必要な書類
  • 売主の戸籍謄本
  • 売主の住民票
  • 被相続人(売主の父親など)が死亡した記載のある戸籍謄本(除籍謄本)
  • 印鑑証明書(遺産分割協議をした場合は相続人全員分)
  • 遺産分割協議書(通常は司法書士が作成)
  • 遺言書

※遺言書の有無によって必要なものは変わります。司法書士と相談しながら準備を進めていきましょう。

3) 抵当権抹消登記に必要な費用・書類は?

売却する土地に設定されている抵当権を抹消する場合に必要な登記が抵当権抹消登記です。
司法書士報酬が1万円から3万円、登録免許税は土地1筆に対して1,000円です。そのほか、事前調査のために必要な登記簿謄本の取得費用などの実費も必要です。


必要な書類
  • 登記原因証明情報 (解除証書・弁済証書など)…債務を返済したことを証明する書類で、金融機関から預かります
  • 登記識別情報、または登記済証…金融機関から預かります

3.2. 司法書士の役割について

土地の売却に立ち会う司法書士は、売主から買主に所有権が滞りなく移転できるように、決済当日までさまざまな準備をします。

売主に対しては、事前に取得した登記情報をもとに、登記されている名義人と売主が同一人物なのか、売主に売却をする意思があるのか、などをチェックします。また、抵当権が設定されている場合は所有権移転登記までに抹消できるのか、登記簿に記載されている住所・氏名が違う場合は、登記名義人住所・氏名変更登記をするための準備を進めるなど、所有権移転の妨げになっている事柄を取り除きます。一方、買主に対しては、所有権移転に向けて必要な書類の準備を指示していきます。

決済当日は、運転免許証などで売主と買主の最終的な本人確認を行い、取引に問題ないことを確認できたところで、買主に代金支払いのゴーサインを出します。続いて、売主が代金を受け取ったことを確認し、所有権移転登記の手続きをその日のうちに済ませます。

このように、司法書士は登記手続きを通じて取引の安全性をチェックし、所有権が売主から買主に問題なく移転できるようにサポートをしています。そのため、売主や買主だけでなく、不動産屋さんや金融機関など取引にかかわるすべての人が、司法書士がいることで安心して取引ができるのです。


3.3. 売主に必要な所有権移転登記のための書類と費用

土地の売買契約が成立すると、司法書士から売主に決済当日までに準備しなければならない書類が告げられます。中でも重要なのが「登記済権利証・登記識別情報」「所有者の実印での捺印」「印鑑証明書」の3点で、3点の書類がそろうことで登記のときの売主の本人確認が行われます。
このほかに、登記の手続きを委任する委任状への記名と実印の捺印、最終的な本人確認をするための身分証、登録免許税の税額を計算するときに使う固定資産評価証明書なども必要になります。

また、売主が負担する司法書士費用は、抵当権抹消登記や登記名義人住所・氏名変更登記などを依頼すると発生するものですから、売主自ら手続きする場合はもちろん発生しません。


売主が準備する書類
  • 土地の権利証または登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 実印(実印による捺印)
  • 委任状
  • 固定資産評価証明書…買主が登録免許税を納めるときの税額計算に使います
  • 住民票
  • 免許証などの身分証明書

4. 登記済権利証・登記識別情報の役割も確認しておこう

売却する土地の所有権を取得したときに発行されるのが「登記済権利証・登記識別情報」で、一般に「土地の権利証」と呼ばれるのがこれです。
昔のドラマなどで「権利証を持って行かれてしまった」という場面があれば、「土地そのものを持って行かれてしまった」と解釈されますが、登記済権利証・登記識別情報だけで土地をどうこうできるものではありません。登記済権利証・登記識別情報は、土地の所有権移転手続きが終わったこと、つまり土地の所有権を証明する書類のひとつです。

現在発行されているのは12桁の暗号が記載された「登記識別情報」ですが、以前は「登記済」と押印された「登記済権利証」が発行されていました。どちらも単体で土地の所有者を証明する書類ではありませんが、所有権移転登記をする際に、売主の本人確認をするための資料として必要です。

では、登記済権利証・登記識別情報にどんな役割があるのか、具体的に見てみましょう。

4.1. 登記済権利証・登記識別情報の役割は?

登記済権利証・登記識別情報は、不動産の売買などで名義の変更をするときや、住宅ローンの借り入れで新たに抵当権を設定するときなどに、売主の本人確認のための書類のひとつとして使われています。登記済権利証・登記識別情報は所有権を証明するものではありませんが、不動産を売却するときに必要な書類です。大切に保管しておきましょう。

4.2. 手元にあるのは登記済権利証だけど、登記識別情報に交換してもらえる?

登記済権利証を登記識別情報として再発行することはできません。これから土地の売買をする場合も、登記済権利証が有効に使えるので問題はないでしょう。

4.3. 登記済権利証・登記識別情報がないと土地を売れない?

登記済権利証・登記識別情報のどちらも、紛失・破損した場合でも再発行はしてもらえません。ただし、以下の手続きをとれば、登記済権利証・登記識別情報がなくても土地の売却は可能です。

1) 司法書士や弁護士による本人確認情報の提供

司法書士や弁護士と面談し、運転免許証など身分証明書などを提示して本人確認をしてもらいます。面談した司法書士や弁護士は、面談内容をもとに「本人確認情報」を作成し、作成された「本人確認情報」が登記済権利証・登記識別情報に替わります。

2) 法務局による事前通知

法務局に申請をして、本人宛に登記情報変更の意思確認を照会する書面を送付してもらいます。受け取ってから一定期間内に登記変更内容に同意する書類を返送すれば、本人確認手続きが終わります。

3) 公証人による登記義務者であることの認証の提供

公証人と面談して本人確認をしてもらい、「本人確認情報」と同様の書面をもらいます。もらった「本人確認情報」を提出することで、登記情報の変更が可能になります。

4.4. 登記済権利証・登記識別情報を盗まれたけど、勝手に所有権を移されない?

登記情報の変更は登記済権利証・登記識別情報だけではできないため、それだけで勝手に所有権を移されることはないでしょう。しかし、登記済権利証・登記識別情報は再発行してもらえないので、盗まれたら不動産の売却をする場合に本人確認情報の作成など、所定の手続きをとらなければならなくなります。


5. まとめ

土地の売却を決めてから売買契約が成立し、決済を済ませるまでの流れをご紹介しました。その過程で登場する「登記」、決済に必要な「権利証」の重要性をご理解いただけたでしょうか。土地を売却するとなれば、まだまだ知っておきたいことがたくさんあります。分からないことは不動産業者に相談して、スムーズに土地が売却できるように相談してみるといいでしょう。

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