土地を売る際の注意点がありそうだが、具体的にどこをどう注意するべきか疑問に思っている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
土地を売るときに注意すべき点は、適切な価格設定から、法的手続き、税金の問題まで多くの要素が存在し、特に土地の境界関係や土壌汚染の有無、必要書類の用意は見落としてはならない点です。
この記事では、「土地を売る時の注意点」を売却段階に分けて詳しく解説しています。注意すべきことを事前に把握し、安心して土地の売却に踏み出しましょう!
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地を売るときに最初に確認すべき注意点
土地を売るときに特に注意すべき点は、土地の境界関係や土壌汚染の有無、必要書類の用意です。土地の状況によって注意点は異なります。その他にも、売却活動前・売却活動中・売買契約以降それぞれの段階で注意点があります。
土地を売るときの注意点は色々ありますが、その中でも特に重要で最初に確認すべきポイントがあります。
何に気を付けるべきかを事前に把握し、安心して土地の売却に踏み出しましょう!
土地の境界が明確になっているか確認しよう
土地を売るには、土地の境界が確定している必要があります。
まずは、「確定測量図」を所有しているかどうか確認しましょう。確定測量図とは、隣地所有者の立ち会いのもとで、対象となる土地の境界を測量した結果を示した資料です。確定測量図があれば、土地の境界が正式に確定していることになります。測量図がなければ、専門の調査士に確定測量を依頼する必要があります。また、境界杭の有無も確認し、足りなければ復元する必要があります。
さらに、土地の境界線には、境界線に接する者同士が互いに認めた境界線を指す「所有権界」と、不動産登記法によって定められた境界線の「筆界」の2種類があり、どちらも登記をしない限り移動ができません。そのため、土地を売る場合には、この「所有権界」と「筆界」の双方が登記されている必要があります。もしもこの2つが一致していない場合は、後々近隣とトラブルに陥る可能性がありますので、近隣の方とよく話し合いをして整理調整を行い、所有権界を筆界に一致させるようにしましょう。
土地の境界が確定していなかった場合は、測量の専門家である土地家屋調査士に測量を依頼しましょう。また、測量時には隣接地に立ち入ったり、隣接地の所有者に立ち合いをお願いしたりする必要があるため、近隣住民に了承を得るようにしましょう。
土地が接している道路との関係を確認しよう
建築基準法では、道路と土地に関する接道義務というものが規定されています。
接道義務とは、土地に建物を建てる場合に、道路から2メートル以上接していなければならない決まりのことです。この接道義務を満たしていない土地には建物を建てることができません。
また、道路の幅員が4メートル未満の場合、セットバックが必要になり、こちらの確認もしましょう。
セットバックとは、道と土地の境界線を、道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることです。この2メートルの間には、建物を建てる・駐車スペースにする・花壇・塀を作るといったことが禁止されています。この場合、土地の有効面積が減ってしまうため、売却価格が安くなることも考えられるということを把握しておきましょう。
ご自身の土地が接道義務を満たせているか、あらかじめ確認しておきましょう。
建築基準法で定義されている道路とは
先ほどから触れている「道路」ですが、建築基準法でその定義がなされています。
以下は、建築基準法第42条の条文です。
この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。
つまり、「道路」とは幅員4メートル以上(特定行政府が認めたものは6メートル)の道路を指します。
項目 | 定義 |
---|---|
第四十二条第一項第一号 | 道路法による道路 |
第四十二条第一項第二号 | 都市計画法、土地区画整理法などによる道路 |
第四十二条第一項第三号 | 都市計画区域、準都市計画区域の指定などにより規定が適用されるに至った際現に存在する道 |
第四十二条第一項第四号 | 道路法、都市計画法などによる新設・変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの |
第四十二条第一項第五号 | 特定行政庁からその位置の指定を受けたもの |
第四十二条第二項 | 市計画区域・準都市計画区域の指定などにより規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの |
土地に土壌汚染がないかどうか確認しよう
土地を売るときに注意すべき点として、土壌汚染がないかどうかが挙げられます。
土地売買では、買主から土壌汚染の調査を求められることがあります。売却予定の土地がもともとガソリンスタンドのあった土地であったり、瓦礫などが埋まっている場合にはその情報を不動産会社に提供して、売買契約書に記載する必要があります。
そのため、土壌汚染の調査をすることをおすすめします。
万が一売買契約書に記載しておらず、売買成立後に土壌汚染が発覚すると、「契約不適合責任」に問われたり、説明義務違反となったりすることもあるため、注意が必要です。「契約不適合責任」については後ほど解説します。
必要書類を確認しよう
土地を売却する際には様々な書類が必要です。
項目 | 内容 | 取り扱う場面 | 取得場所 |
---|---|---|---|
登記済証(登記識別情報通知) | 不動産の所有者であることを証明する | 所有権移転登記の申請時 | 購入時に発行※再発行不可 |
測量図 | 土地の面積などを証明する | ・地積測量図…所有権移転登記の申請時 (・確定測量図…境界トラブルになりそうな土地の場合に必要) | ・地積測量図…法務局 ・確定測量図…取得時または新規に依頼して取得 |
実印・印鑑証明書(発行から3か月以内のもの) | 捺印する印鑑が実印であることを証明する | 所有権移転登記の申請時 | 市区町村役所・コンビニ |
固定資産税評価証明書 | 登録免許税など課税される税金の計算に使用 | 所有権移転登記の申請時 | 市区町村役所窓口・郵送 |
身分証明書 | 運転免許証やパスポートなど | 不動産会社に仲介を依頼する時 | 種類による |
固定資産税納税通知書 | 納税額とその内訳が書かれている | 売買代金調整時 | 市町村役所から郵送 |
銀行口座書類・通帳 | 売買代金のやり取りに必要 | 売買代金調整時 | 金融機関 |
その他(近隣との覚書・地役権設定契約書など) | 土地に関係する近隣等との約束の確認 | 種類による | 取得時または所有期間中に取り交わしたもの |
書類は最初からすべて必要なわけではなく、不動産会社との媒介契約時や売買契約時、引き渡し時などそれぞれのタイミングで必要となります。市区町村役場など取得する場所が同じ書類はまとめて取っておくというのもいいでしょう。ただし、市区町村役場で取得する公的な書類には受け取る側で有効期間が決められていることが多く、あまり早く取得してしまうと無駄になってしまうので注意しましょう。
土地を売るときの注意点│売却前
この章では売却前に知っておくべきことを解説していきます。見落としていると土地をスムーズに売れなくなってしまうので、注意しておきましょう。
土地を売るのにかかる期間を把握しよう
一般的な仲介を依頼して土地を売却するのにかかる期間は3ヶ月~6ヶ月です。
一例ではありますが、土地の流れに沿った売却スケジュールは以下の通りです。
なお、土地の条件や売却の条件によっては、売却するのに1年以上かかることもあるので、なるべく早く売却したい場合は、売り出し価格の設定適正なものにすることに加え、購入希望する人の反応を見て売り出し価格を見直すというのも重要です。
費用について把握しよう
続いて、土地を売る際に発生する費用を確認しましょう。
土地の売却額から費用を引いた金額が、手元に残るお金となります。「最初に考えていたより手取り金が少なかった」という状況に陥らないためにも、事前にどのくらいの費用がかかるのか把握しておきましょう。
内容 | 概要 | 金額 | 支払いの時期 | |
---|---|---|---|---|
一般費用 | 仲介手数料 | 不動産業者へ仲介を依頼した場合 | (売却額×3%)+6万円 | 売買契約時 |
測量費用 | 土地と土地の境界が不明な場合 | 35~45万円程度(面積が広いほど費用がかかる) | 測量依頼の際に | |
税金 | 印紙税 | 売買契約書に添付するためのもの |
| 売買契約時 |
登録免許税 (抵当権抹消) | 土地に抵当権がある場合 |
| 土地の抵当権を清算するとき | |
譲渡所得税 | 土地の売却により利益が出た場合 |
| 売却した翌年の3/15まで | |
住民税 | 土地の売却により利益が出た場合 |
| 確定申告後の5月以降(4回に分けて) |
印紙税
印紙税は、売買契約書に貼付する収入印紙にかかる税金です。
契約金額によって納税額が異なり、1万円~200万円程度納める必要があります。
契約金額 | 印紙税 |
---|---|
1万円未満 | 非課税 |
1万円~10万円以下 | 200円 |
~50万円以下 | 400円 |
~100万円以下 | 1,000円 |
~500万円以下 | 2,000円 |
~1,000万円以下 | 10,000円 |
~5,000万円以下 | 20,000円 |
~1億円以下 | 60,000円 |
~5億円以下 | 100,000円 |
~10億円以下 | 200,000円 |
~50億円以下 | 400,000円 |
50億円を超えるもの | 600,000円 |
なお、令和6年3月31日まで軽減税率が課されており、ここに記載しているのは軽減後の金額です。
譲渡所得税
土地を売却して利益(譲渡所得)が出た場合、所得税と住民税が課されます。
売却した翌年の2月16日から3月15日の確定申告の時期に申告・納税を行います。
譲渡所得、譲渡所得税はそれぞれ以下の計算式で求められます。
土地の取得から売却年の1月1日までの期間(所有期間)が5年以下の場合は税率が39.63%、5年超えの場合は税率が20.315%となります。
なお、この譲渡所得税は特例を適用することで控除ができるケースがあります。
土地の相場を調べて把握しよう
不動産会社に査定を出してもらうとおおよその売却価格が分かりますが、その前に、ご自身で土地の売却相場を確認することが重要です。
あらかじめ土地売却の相場を見ておくことで、不動産会社の査定価格が適切であるかどうかの判断も可能になります。
売却相場の調べ方には5種類あります。
- 実勢価格から調べる
- 公示地価・基準地価から調べる
- 相続税路線価から調べる
- 固定資産税路線価から調べる
- AI査定で調べる
ここでご紹介するのは、イエウールの簡易査定シミュレーターです。
このシミュレーターなら、必要な項目を入力するだけで素早く簡単に相場を把握することができます。
さらに詳しい土地の売却相場の調べ方は以下の記事で解説をしているので、ご確認ください。
不動産会社によっては、事前準備の段階で自分が算出した相場価格と全くかけ離れたものを提示してくる場合もあるでしょう。そこで、土地の価格を明確に知るためにも査定依頼は3社以上に依頼するようにしましょう。
ここで活用したいのが、一括査定サイトのイエウールです。一度の申し込みで複数社の不動産会社に査定依頼を出せますし、売却したい不動産に合った不動産会社を紹介してくれます。
土地を売るときの注意点|売却活動中
事前に注意すべきことを把握したら、いよいよ本格的に土地の売却を始めましょう。本章では、土地売却の初期段階で注意すべきことをまとめました。
媒介契約を結ぼう
契約を結びたい不動産会社を決めたら、媒介契約を選択しましょう。
不動産会社と仲介の契約を結ぶ際の媒介契約は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類。それぞれの特徴を理解し、売却する土地の条件や希望に適した媒介契約を選択しましょう。
専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
---|---|---|---|
複数業者との契約 | × | × | 〇 |
他社への通知義務 | × | × | ○ ※明示型の場合 |
自己発見取引 | ○ | × | 〇 |
契約の有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 指定なし |
指定流通機構への登録 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 | 任意 |
業務状況の報告義務 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 | 任意 |
不動産会社に騙されていないか注意しよう
媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動がはじまります。しかし、ここでもトラブルに陥る危険性があります。
例えば、いつまで経っても買主が現れない場合は、不動産会社とのトラブルで一番大きい囲い込みを疑っても良いかもしれません。
囲い込みとは、1つの物件の売却と購入のいずれも1社の不動産会社が成約するように意図的に調整することです。
不動産会社が1つの土地の売却と購入の両方を担うこと自体は全く問題がありません。
しかし、他の不動産会社から依頼された内覧を断ったり、既に買主が現れていると嘘をついたりして自社で買主が見つかるまで物件を売れないようにする行為を「囲い込み」と言います。囲い込みが行われると、買主候補の数は少なくなってしまうので売却するまでに時間を要するようになったり、物件を安く売ってしまうといったことが起こり、売主は損をしてしまうのです。そのため、囲い込みの可能性がないか注意をしましょう。
土地の状況を正しく告知しよう
売り出している土地の状況は正しく公開しましょう。買主に提供した情報と土地の状態が異なっていると、契約不適合責任に問われてしまいます。
「契約不適合責任」とは、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるというものです。売り主が破損や不具合に気づいていなかったかどうかは論点にはならず、契約時に伝えられていた内容と異なる点があった場合に買主が売主に損害賠償等を請求することができます。
そのため、事前に土地の状況を把握したうえで、しっかり情報開示するようにしましょう。
契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。
参考:民法(債権関係)の改正に関する説明資料(法務省民事局)
土地を売るときの注意点|売買契約以降
売却が決まってからもまだ油断はできません。この章では、売買契約以降注意すべきポイントについて解説します。
売買契約の内容を確認しよう
買主と決めるのは土地の価格だけではありません。土地を引き渡す日はいつにするのか、残りの固定資産税はどちらが支払うのかなど、土地に関わるすべてのことを双方の合意のもと決めていきます。
売買契約を締結すると、その後は契約書の内容に沿った権利や義務を履行することとなります。
そのため、売買契約に記載されている事項をよく確認し、わからないことがあれば不動産会社に相談するようにしましょう。
税金未払いを避けよう
土地の売却により利益が出た場合、確定申告を行う必要があります。
土地を売却して得た所得は「譲渡所得」といい、譲渡所得は土地を売却して得た金額から税金や登記費用、仲介手数料などを引いた金額のことです。
土地を売るときの状況別の注意点
土地を売る時に注意すべきポイントは、どんな状況でどんな土地を売るかによっても変わってきます。
この章では、状況別で考えられる注意点を解説していきます。ご自身のケースに合わせて、注意すべきことを確認しましょう。
【相続の場合】土地の名義変更をしよう
土地を売る人は、その土地の所有者である必要があるため、土地の名義を必ず確認しておきしましょう。土地の名義は、「登記事項証明書(登記簿謄本)」を確認することで調べられます。登記事項証明書(登記簿謄本)は表題部と権利部(甲区)、権利部(乙区)に分かれていますが、権利部(甲区)に書かれている人の名前が土地の正式の所有者となります。
記載されている名前が被相続人(亡くなった方)だった場合は、相続人名義に変更しましょう。
名義変更の方法は主に、①法務局の窓口で申請、②郵送で申請、③オンラインで申請、の3つの中から選びます。
【共有名義の場合】共有者の同意を得よう
複数人の共有名義で土地を所有している場合は、売却する際に共有名義人全員の同意が必要となります。
共有者の誰かを共有者の代表として決め、その人に土地を売却することを任せる場合は、他の共有者全員の委任状を集める必要があります。
また、他の売却方法としては、①自分の持ち分だけを他の共有名義人に売却する方法や②土地を複数の土地に分けた(分筆)うえで売却する方法があります。
【ローン中の土地の場合】残債を完済できるか確認しよう
住宅ローンが残っている場合でも、土地の売却は可能です。しかし、残っているローンの残債を一括返済することが必須条件となっています。
売却代金などを使って返済できそうか確認しましょう。
ローン中の土地を売ることに関する詳細は、以下の記事をご確認ください。
【古い家がある場合】解体するかどうか決めよう
土地に古い家が建っている場合、解体してから土地だけを売却する方法もあります。その場合は、再建築不可ではないかを確認したうえで解体するかどうかを決めましょう。
昔の法律に基づいて建てられている場合だと、一回取り壊すと次に建てる家には新しい法律が適用されるため、使用できる土地の面積が著しく減ったり、そもそも建築できなくなったりする可能性があります。土地を更地にする前に土地が所在する地域の役所などに行って、再建築不可となる土地か否かを確認しましょう。
【遠方の土地の場合】現地の不動産会社と契約しよう
今住んでいる場所よりも遠方の土地を売る場合は、現地の不動産会社と契約しましょう。
自宅に近い不動産会社のほうがやり取りしやすいと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、現地の不動産会社のほうがその土地のことを理解しているため売りやすい傾向にあります。ただ、やり取りが煩雑になってしまう可能性はあるため、密に連絡を取ってくれそうな不動産会社を選びましょう。
【賃貸中の土地の場合】借地契約を確認しよう
土地を他の人へ貸している場合、その賃貸借契約(借地契約)の種類によって注意点が異なります。
まず、ご自分の土地の権利が底地権や借地権ではないかどうか確認しましょう。これは、登記事項証明書(登記簿謄本)の権利部(乙区)を見ることで確認できます。
底地権とは、地主が誰かに土地を貸した場合に、貸した人(借地人)から賃料を受け取れる権利のことを指します。一方、借地権とは、誰かから土地を借りた人がその土地に自由に建物を建てられる権利です。所有権があれば自由に売買できますが、借地権の場合だと売却するのが難しくなります。
底地権を持っていて賃貸中の土地を売る方法は3つで、①賃貸中のまま売る方法、②借りている人に売る方法、②借りている人に立ち退いてもらってから売る方法です。借りている人に売る方法が最もスムーズですが、うまくいくかどうかは借り手側次第なので、他の方法も併せて検討しましょう。
【農地の場合】農家に売ろう
農地は購入できる人が限られており、地域の農業委員会に許可を受けた農家か農業従事者だけです。勝手に別の用途で使用することができないため、農地として農家に売るのが最も無難です。もし知り合いに農家の方がいない場合は、不動産会社に仲介を依頼することになります。
農地を売る方法は他にもあります。詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
【山林の場合】山林売買サイトを併用しよう
山林を売却する場合は、山林売買サイトを利用することをおすすめします。山林売買サイトは山林に特化したサイトなので、山林購入を検討している買主に確実に情報を届けることが可能です。
思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。