古家付き土地でも売却できる？メリットとデメリットを解説

親から相続した土地に古家が建ったまま状態だから難しいかもしれないが、売却したいと検討している方はいませんか。

加えて、固定資産税の軽減税率を適用させた状態で売却できるので、固定資産税の節税もできます。

本記事では上記のように、古家つき土地で売却する方法と更地にして売却する方法のメリットとデメリットを比較します。

そして、古家つき土地のまま売却する場合にかかる費用や税金、実際体験した方の事例も記事後半で解説しています。

あなたの不動産、
売ったらいくら？

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物件種別 分譲マンション一戸建て土地一棟アパート・一棟マンション区分マンション（収益）一棟ビル区分所有ビル（ビル一室）店舗・工場・倉庫農地その他

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

古家付きのまま売却した方がよいケース

ケース①建物が比較的新しく、価値があるとみなされる場合

建物が比較的新しく、実生活の中で使う分には問題がないとみなされる場合は、古家付きのまま売却した方が高値が期待できます。
例えば、古民家やカフェとして利用するなど、古くても伝統的な建物であれば人気が出る可能性はありますし、最近は、地方の古い家をリノベーションして暮らしたいと考えるニーズも徐々に増えてきています。

ケース②解体費用のほうが高くなってしまう場合

古家をそのままにするか、解体して更地にするか迷った場合、必ず見積もりを出すようにしましょう。建物の大きさや構造、性質にも変わりますが、古家の解体には100～300万円ほど費用がかかります。他にも仲介手数料など様々な費用がかかるため、不動産会社の見積もりよりも、解体会社の見積もりのほうが高くなるケースがあります。上記で相場を記載しましたが、各エリアや会社によって単価は変わってくる可能性があります。できるだけ売主の費用を抑えたい方は、そのまま売りに出す方が良いかも知れません。

ケース③再建築不可物件の場合

建築基準の改正で建て替えが不可能な土地や市街化調整区域の場合、古家を解体せずに売るようにしましょう。一度解体してしまうと、また新たに建物を建てることができない土地になりますので、資産価値が非常に下がってしまいます。
立地条件によっては、人気になる可能性はありますが、売りに出しても買主が見つかりづらいときは、解体し「土地の売却」として売りに出す必要があるかも知れません。

「古家付き土地」のまま売却するメリット

まず初めに古家を解体せずに「古家付き土地」として売却する場合のメリットとデメリットについて解説していきます。

古家といっても、築年数や劣化状況の違いによってさまざまなケースがあります。「古家付き土地」のまま売却することには、どのようなメリットがあるのでしょうか。

メリット①解体費用がかからない

古家付きの土地のまま売却するケースでは、売主が古家を解体する手間やコストを省くことができるというメリットがあります。解体費用は坪単価３万円～が相場といわれており、100坪で300万円かかる計算です。
古家付きのままで売却できれば、大幅な解体費用の節約になります。

メリット②固定資産税を節税できる

第８章でも紹介しますが、古家付きのまま土地を売却することで、節税が可能です。住宅用地の負担調整措置 によって、古家付き土地の固定資産税額は更地に比べて6分の1に減額されます（200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の価格（地価公示価格の７割）の1/6が本則課税標準額）。
また、200㎡を超える部分についても更地に比べて1/3に減額されます。

しかし古家を取り壊して更地にしてしまうと、住宅用地の負担調整措置が適用されません。売却交渉が長引くようなケースでは、固定資産税額が大幅に安くなる古家付きの土地の方が有利ということになります。

その他、不動産売却時にかかる税金が3種類あります。

メリット③法定耐用年数以上の古家は契約不適合責任が免責に

木造の場合、法定耐用年数22年を経過した古家の資産価値はほぼゼロに等しいといわれています。

そのため、物件売却の際についてくる契約不適合責任が免責になることが多く、また、法定耐用年数以内の建物の場合は契約不適合責任があるので、取り壊して更地にして売却するケースが多いようです。契約不適合責任のない古家の場合は責任を問われないので、管理義務を手放してそのまま売却できるというメリットがあります。

メリット④建築した状態がイメージしやすい

更地の状態では、実際に建物を建てた状態がイメージしづらいという問題があります。古家が建っていると、実際の建物の広さや日当たり、通りからの車の出し入れ、アクセス方法などがよくわかります。

ベランダにはどの程度の日が当たるのか、2階からの眺めはどうなのか、建物と敷地の面積のバランス・建ぺい率はどのくらいが最適か、隣家との距離はどのくらいあるのか。
あるいは騒音の程度など、古家がなければわからない情報がたくさんあるのです。

メリット⑤住宅ローンが適用される

土地だけ（更地）の場合は、住宅ローンの融資が受けにくい、または融資の審査が厳しくなる、手続きが難しくなるなどのデメリットがあります。

一方で、一般的に、古家付きの土地の場合は住宅ローンの融資が受けやすいといわれています。買主は住宅ローン融資が受けられるので購入しやすいというわけです。そして売主にとっては、その分土地が売却しやすくなるというメリットがあります。

「古家付き土地」のまま売却するデメリット

次に「古家付き土地」のまま売却することには、どのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。

デメリット①売却価格が安くなる可能性が高い

古家付きで土地を売却する場合は、解体費用をあらかじめ値引きした価格で売買契約を結ぶ可能性が高くなります。
解体するより、リフォームしてそのまま使い続けてもらった方が安上がりだと考える売主もいることでしょう。

売買契約の成立直前に買主から解体を依頼されることもあるので、古家を解体するのか使い続けるのか、買主の意思をしっかり確認するようにしてください。
売主と買主の間でよく話し合いを行い、買主がそのまま使いたい場合はリフォームするなどの対策も有効でしょう。

デメリット②買手が見つかりにくい

一般的には古家付き土地として売却すると買手が見つかりにくく売却しにくいと言われています。古家付きで購入する場合、土地の購入費と別に解体費用がかかるため、土地を購入して新しく住宅を建てたい人には費用がかかり購入まで至らないことが多くあります。

先ほどの解説で、解体費用は坪単価3万円～が相場といわれており100坪で300万円かかる計算であるとお伝えしましたが、このように高額な解体費用を追加で払うことは買主にとって大きな負担となります。購入者が見つかるまでに時間がかかると予想されるため、売却期間を十分に確保できない場合は更地にして売却することも検討しましょう。

古家付き土地を売却する時にかかる費用と税金

古家付き土地を売却する時にかかる費用

次に、古家付き土地を売却するきにかかる費用を紹介します。

不動産仲介手数料

不動産仲介業者を通じて土地を売却する場合、仲介手数料が発生します。これは仲介業者への報酬です。通常、土地の売却価格に対する一定の割合（一般的には3％〜6％）が仲介手数料として支払われます。

※令和6年7月1日より、低廉な空家等(不動産価格が800万円以下の宅地建物)において、原則上限を超えて最大30万円の報酬を受領できるようになりました。

不動産登記費用

不動産登記費用とは、土地の所有権を売買契約に基づいて公式に登記するための費用です。相場では、５万円～１０万円程度見ておくと良いでしょう。

土地の場合は、【（土地価格）✕  1.5%  】で計算することも可能です。金額はあくまで参考値になるため、実際の費用は司法書士や専門家から見積もりを取得することが重要です。また、地方自治体や国税庁のウェブサイトで最新の税金情報を確認することも役立ちます。

古家付き土地を売却する時にかかる税金

譲渡税

譲渡税は、不動産の売買において、不動産の所有権が売却または贈与された場合に発生する税金です。

この税金は、譲渡手続きが完了する際に売主や贈与者に課されます。この税金は売却価格に対して課税されます。税率は一般的に土地の価値に応じて設定され、取引価格の一定割合（例: 1%から5%）が課税対象となります。

印紙税

不動産の売買契約書には、印紙税が適用されることがあります。

売買契約書に印紙を貼り、その印紙に対応する金額の税金を支払います。

支払いは契約書が署名されたときに行われます。不動産取引の売買契約には一般的に高額な印紙税がかかることがありますので、確認が必要です。

固定資産税

不動産売却における固定資産税は、不動産（土地や建物）の所有者に課される地方税の一種です。

この税金は、不動産の評価額に基づいて毎年課税され、不動産の所有者が支払うものです。

不動産の評価額は地方自治体によって定められ、通常は不動産の市場価値に基づいて算定されます。

固定資産税は通常、年次で納税されます。所有者は地方自治体に税金を支払う責任があります。支払い期限や方法は地域によって異なりますが、通常は年初から年末にかけて支払われます。

資本利得税

資本利得税は、特定の資産（不動産、株式、債券など）を売却することによって得た利益に課される税金です。資本利得税率は地域によって異なりますが、売却利益から差し引かれた原価や控除が影響します。

資本利得税は、売却した資産の取得価格（購入価格）から売却価格を差し引いた利益に課されます。計算式は次の通りです：

この資本利得に対して、所得税率に応じた税率が適用されます。資本利得税率は一般の所得税率よりも低いことが一般的です。地域によって条件は異なりますが、自己居住用の住宅を売却した場合や、一定期間資産を保有した場合に免税や特別控除が適用されることがあります。

古家付き土地の売却体験談を紹介

最後に、この章では古家月で土地を売却したアタのリアルな体験談を紹介します。

古家付き土地の売却体験談①

参考：みんなの不動産売却体験談

古家付き土地の売却体験談②

参考：みんなの不動産売却体験談

古家付き土地の売却体験談③

参考：みんなの不動産売却体験談

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

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まとめ

買主が現れたら古家をどうするのかよく話し合って、取り壊すのかリフォームするのか検討して、その費用なども捻出することが求められます。古家付きのままで売却するにしても、更地にしてから売却するにしても、売主であるあなたには幾らかの出費をはじめ、頭を悩ます検討事項がたくさん出てきます。

複数の要素が絡むため、通常の土地相場は売却価格の参考にはならず、複数の不動産業者に一括して情報提供したうえで査定してもらい、比較する必要があるでしょう。

しかし、個人でたくさんの不動産会社を回り、信頼できる契約先を探すのは至難の業です。まして、時間的な余裕もありません。一般的な更地であればまだしも、古家付きの土地は相場がわからないため、売り出し価格を決めるのも価格交渉も一苦労です。

そこで、古家付きの土地をより有利な条件で売却するためには、実績の高い多くの不動産会社で査定してもらう必要があります。それが簡単に行えるのは、一括査定サイトです。

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