家が建っていても土地は売れる?古家付き土地売却のメリット・デメリット

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古家付きの土地を相続し、売却を検討しているという方が増加しています。
中古物件の場合は築20年で資産価値が新築の1割以下、30年経ったらほぼゼロといわれています。

はたして古家付きのまま売却した方が良いのか、それとも更地にして売却した方が高く売れるのか。
今回は古家付きの土地売却について解説していきます。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

古家付き土地の売却は可能

資産価値がなくなった古家付きの土地でも、「古家付きの土地」として売却は可能です。
古家が付いたままの方が良いのか、それとも更地にした方が良いのか。

一般的には更地の方が売却しやすいといわれていますが、買主の中には、古家付きのままで土地を購入したいという人も一定数存在します。
古家付きのままの場合と更地にした場合、さらにはリフォームした場合など、各々のメリット・デメリットを勘案し、慎重に判断する必要があるため、ケースバイケースとなるでしょう。

まずは、古家付きの場合と更地にした場合のメリット・デメリットを理解することから始めましょう。
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家が建ったままでも売れる!「古家付き土地」のメリット・デメリット

ここでは「古家付き土地」として売却する際のメリットとデメリットについて解説していきます。
古家といっても、築年数や劣化状況の違いによってさまざまなケースがあります。
「古家付き土地」のまま売却することには、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

古家がある状態で土地を売却するメリット

建築した状態がわかるので売りやすい場合がある
更地の状態では、実際に建物を建てた状態がイメージしにくいという問題があります。
古家が建っていると、実際の建物の広さや日当たり、通りからの車の出し入れ、アクセス方法などがよくわかります。
ベランダにはどの程度の日が当たるのか、2階からの眺めはどうなのか、建物と敷地の面積のバランス・建ぺい率はどのくらいが最適か、隣家との距離はどのくらいあるのか。
あるいは騒音の程度など、古家がなければわからない情報がたくさんあるのです。
住宅ローンが適用されるため買主にメリットがある(ので売れやすい)
一般に、古家付きの土地の場合は住宅ローンの融資が受けやすいといわれています。
一方で、土地だけ(更地)の場合は、住宅ローンの融資が受けにくい、または融資の審査が厳しくなる、手続きが難しくなるなどのデメリットがあります。
、買主は住宅ローン融資が受けられるので、購入しやすいというわけです。
そして売主にとっては、その分土地が売却しやすくなるというメリットがあります。
解体する手間がかからない
古家付きの土地のまま売却するケースでは、売主が古家を解体する手間やコストがはぶけるというメリットがあります。
解体費用は坪単価3万円~が相場といわれており、100坪で300万円かかる計算です。
古家付きのままで売却できれば、大幅な解体費用の節約になります。
固定資産税や都市計画税の軽減措置を受けられる
住宅用地の負担調整措置 によって、古家付き土地の固定資産税額は更地に比べて6分の1に減額されます(200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税の価格(地価公示価格の7割)の1/6が本則課税標準額)。
また、200㎡を超える部分についても更地に比べて1/3に減額さるのです。

しかし古家を取り壊して更地にしてしまうと、住宅用地の負担調整措置が適用されません。
売却交渉が長引くようなケースでは、固定資産税額が大幅に安くなる古家付きの土地の方が有利ということになります。

法定耐用年数以上の古家は瑕疵担保責任が免責になる
木造の場合、法定耐用年数22年を経過した古家の資産価値はほぼゼロに等しいといわれています。
そのため、物件売却の際についてくる瑕疵担保責任(※2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」に変更)が免責になることが多く、また、法定耐用年数以内の建物の場合は瑕疵担保責任があるので、取り壊して更地にして売却するケースが多いようです。
瑕疵担保責任のない古家の場合は責任を問われないので、管理義務を手放してそのまま売却できるというメリットがあります。

古家がある状態で土地を売却するデメリット

解体費を見越して売値を低く設定される(値引きされる)
古家付きで土地を売却する場合は、解体費用をあらかじめ値引きした価格で売買契約を結ぶ可能性が高くなります。
解体するより、リフォームしてそのまま使い続けてもらった方が安上がりだと考える売主もいることでしょう。

売買契約の成立直前に買主から解体を依頼されることもあるので、古家を解体するのか使い続けるのか、買主の意思をしっかり確認するようにしてください。
売主と買主の間でよく話し合いを行い、買主がそのまま使いたい場合はリフォームするなどの対策も有効でしょう。

埋没物がわからず、売却したあとで瑕疵担保責任に問われる可能性
売却した後に買主が建物を取り壊してみると、地下に埋設物があった。
そうしたケースもたまにあります。
この場合、売主は瑕疵担保責任を問われるおそれがあるので注意しましょう。
瑕疵担保責任を負う期間については、土地売買の際の契約で取り決めるのが一般的です。

古家のある状態で売買するケースでは、地中の調査が難しいことが予想されます。
古家付きで土地を売却する場合は、埋設物のリスクについても認識しておくようにしましょう。
さらに埋設物だけでなく、地盤の調査や汚染調査なども古家があるとできません。
過去に何があったのか、歴史をたどって調査しておくと売主も買主も安心です。
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古家を解体してから売却する際のメリット・デメリット

次に、更地にして土地を売却する際の、メリットとデメリットについて考えてみましょう。

最近は、古家付きで購入したいという希望者も増えているようですが、それでも土地は更地にしてから売却するのが一般的といえるでしょう。
以下のメリット・デメリットをよく理解したうえで、不動産会社に相談してみましょう。

更地で土地を売却するメリット

売却しやすい
更地になっていると、購入した後に買主はすぐ新しい建物の建設が始められます。
買主としては古家を解体する必要がないため、購入しやすい物件ということになるでしょう。
また、更地の場合は地下埋設物や土壌汚染などの調査ができます。
買主に安心感を与えることで売却しやすくなるはずです。
査定価格が上がる
更地の方が高い値段で売却できるとよくいわれます。
いったい、それはなぜなのでしょうか。
都市部や都心部では土地が少ないので、用途を選ばない更地は需要が高まります。
住宅にするのかオフィスにするのか、店舗にするのかなど。
幅広い使い道のある土地ほど、購入希望者が集まります。
競争原理が働くので、値段がせりあがるという仕組みです。
瑕疵担保責任が発生しない
古家を売却した後で買主が欠点を見つけた場合、売主は瑕疵担保責任が問われるおそれがあります。
瑕疵担保責任を逃れるためには、古家の欠陥部分を契約内容に記載して買主の了解を得ることが必要です。
しかし古い物件の場合は、見えない部分に思わぬ欠陥を抱えていることがあります。
例えばシロアリが発生している、基礎部分に問題があり建物全体が傾いているなど。
こういった欠点が売買成立後に出てくる可能性があるのです。

更地で土地を売却するデメリット

解体費や廃棄物処分費、場合によって地盤改良費がかかる
古家を解体して更地にして売却する場合は、解体費や廃棄物処分費といった費用が発生します。
一般的に解体費用は木造建築の場合で坪単価3万円から5万円が相場。
鉄筋コンクリート造の場合は、坪単価5万円~となっています。

古家の解体だけでなく解体して更地になった後、地盤に何か問題があった場合は埋設物の除去や地盤改良といった施工が必要です。
地盤の調査にはスウェーデン式サウンディング試験やボーリング調査を実施し、調査や施工には費用がかかります。
しかし、しっかり調査を行って何も問題がなかった場合は、土地の売却がしやすくなるでしょう。

住宅用地特例が当てはまらず、翌年の固定資産税が上がる
古家を解体して更地にしてしまうと、「古家付きで売却するメリット」の部分で紹介した住宅用地の負担調整措置が受けられなくなります。
住宅地に古家が建っている場合は、固定資産税額が6分の1に減額されます。
しかし更地にしてしまうと、負担調整措置が受けられないため翌年の固定資産税額が6倍にはねあがってしまうのです。
売買交渉が長引きそう、あるいは買主がなかなか見つからない場合はしばらく古家を残して、売買契約を締結する直前に取り壊すなどの対策が必要です。
既存不適格物件や再建築不可物件の場合は、一度壊したらもう建築できない
既存不適格物件とは、建築基準法が施工される前に建てられた現行の建築基準法に適合しない建物のこと。
建築基準法に適合しないけれども、既存の建物に限って特例として許されています。
しかし、建て替えの際には現行の建築基準法に従う必要があり、条件次第では再建築不可物件ということになりかねません。

一度を壊してしまったら再び建物が建てられない既存不適格物件の場合は、既存の建物に耐震補強対策などを施して使い続ける以外にないでしょう。
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古家をリフォームしてから売る?

古家付きの土地を売却する際は、古家をそのまま残すのか取り壊すのかを、買主と相談して決めることが必要です。
古家付きの土地を売却したい人がよくやってしまう失敗は、一方的なリフォーム工事だといわれています。

土地の購入を検討している買主のほとんどは、そこに新しい家を建てることを想定しています。
売主が勝手にリフォームしてしまうと、更地の土地を購入したがっている買主を除外してしまうことになるのです。
つまり、リフォームすることでニーズを大幅に狭めてしまうということ。
ただし売却目的ではなく、賃貸目的でしたらリフォームという選択肢もあるでしょう。

どれだけ見た目がキレイでも、建物には耐用年数があります。
つまり、築年数が経過するだけで資産価値は激減していくのです。
多少のリフォームくらいでは、資産価値を高めることはできません。
賃貸物件の場合は別ですが、古家付きの土地を売却したいのでしたら、リフォームは無駄だということを認識しておきましょう。
リフォームに余分な費用を支払うくらいなら、土地メインで売却する方がよほど効率的です。

ただし買主が古家を気に入ってリフォームしてほしいという依頼があった場合は、もちろんリフォームしても良いでしょう。
とにかく買主が現れてからよく話し合い、古家を取り壊すか、そのままにしておくのかを決めることが重要です。
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まとめ

土地を売却するためには、どのようなケースであっても信頼できる不動産仲介会社と媒介契約を結んで、担当者と良好な人間関係を築いておくことが必要です。

加えて買主が現れたら古家をどうするのかよく話し合って、取り壊すのかリフォームするのか検討して、その費用なども捻出することが求められます。

古家つきのままで売却するにしても、更地にしてから売却するにしても、売主であるあなたには幾らかの出費をはじめ、頭を悩ます検討事項がたくさん出てきます。
複数の要素が絡むため、
通常の土地相場は売却価格の参考にはならず、複数の不動産業者に一括して情報提供したうえで査定してもらい、比較してする必要があるでしょう。

しかし、個人でたくさんの不動産会社を回り、信頼できる契約先を探すのは至難の業です。
まして、時間的な余裕もありません。
一般的な更地であればまだしも、古家付きの土地は相場がわからないため、売り出し価格を決めるのも価格交渉も一苦労です。

そこで、古家付きの土地をより有利な条件で売却するためには、実績の高い多くの不動産会社で査定してもらう必要があります。
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