土地売却!成功のための完全ガイド!費用や税金も解説!

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こんにちは。イエウールコラム編集局です。

土地を持っているけど、住んでいなかったり、住む予定がない。かといって何かに活用するのも大変だから売ろうかな。でもどうやって?などなど、土地を売るのは難しそうと思っているのではないでしょうか?

しかし、実際、そんなに難しいものではありません。この記事では上のように悩んでいる方に向けて、土地を売却するとなった場合の全体の流れや高く売るためのコツ、そして税金を含めた費用を詳しく解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 売却する場合の全体像をつかみたい!
  • どうせならなるべく高く売りたいけど、どうすればいいの?
  • どれくらいお金がかかるのか知りたい!

お忙しい方もいらっしゃると思いますので、以下にこの記事の結論を簡単にまとめておきます。

先読み!この記事の結論
  • 土地の価値をしっかりと把握することが高く売るために重要!
  • 複数の不動産会社に一括査定依頼をしよう!
  • 簡単に一括査定依頼をするなら、利用者数実績NO.1のイエウール

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。


1. 土地売却の流れと高く売るコツは?

この章では、?全体像をつかむために、まず土地売却の流れを説明しつつ、売却する際になるべく高く売るためのポイントを説明していきます。

1.1. 【土地売却の流れ】全体像をつかもう!

それではまず、土地売却の大まかな流れを図で確認しましょう。

全体の流れとして、売り出し前、売り出し中、売り出し後と3つに分かれますが、一番重要なのは売り出し前です。

どういうことかと言うと、土地の売却にあたって、手続きや交渉などなど、全て自分一人で行って売却するのは現実的に難しいため、不動産会社を通して売却することになります。

そのため、どの不動産会社に依頼して売却するかによって売却が上手くいくかどうか(高く売れるかどうか)が決まってくるのです。

また、上の図でもお分かりかとは思いますが、基本的には売却完了まで不動産会社が全てサポートするので一人で悩む必要はありません。そのことをまず頭に入れておいてください。

1.2. 【売却のコツ ①】相場より高く売るためには?

土地を高く売却をするためには、優良な不動産会社に査定してもらうことが重要です。

なぜなら査定結果が、実際の不動産の売却価格に影響することがあり、
場合によっては、安く査定され、数百万円単位で損をすることが多いです。
一方で、高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができるのです。

  1. どうすれば高い価格で査定してもらうことができるんだろう?
  2. ポイントは「比較」することじゃ!

1.3. 【売却のコツ ②】複数の不動産会社の査定結果を比較しよう!

高い価格で査定を受けるためには、
複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが重要です。

なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。
複数の不動産会社からの査定結果が出そろった中で、
提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

  1. 買い物をする時に悩んで、他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出ることも普通にあり得るので、絶対に比較検討すべきなんじゃ!
  3. でも複数の不動産会社に査定依頼するってめんどくさそう・・・
  4. そんな時は、、、これから説明するぞ!

1.4. 【売却のコツ ③】一括査定で簡単に無料で依頼しよう!

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。
不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、
一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

  1. 一括査定を使うと、複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. しかも無料でできるから、使わない理由はないぞよ!
  3. 確かに!具体的にオススメの不動産一括査定サービスがあったら教えてほしいな!

1.5. オススメは実績No1のイエウール

一括で不動産の査定依頼をしたいという方には利用者実績No1のイエウールをオススメします!

オススメする一番の理由は、提携している不動産会社が1700社と業界No1なので
「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができるからです。
一回の査定でより多くの不動産会社と比較した方が、売却の成功確率も高くなります。

不動産査定の依頼数は業界1位(2018年7月時点・TSR調べ)
と、実績十分で安心して利用できるサービスなので自信をもってオススメします。

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2. 土地売却にかかる費用

この章では、土地売却にかかる費用を、大きく税金とそれ以外の費用に分けて説明していきます。
複数ありますが、場合によっては必要となったりならないものもあるので、1つ1つ確認していきましょう。

まずはかかる費用の全体を一覧表にしたものが下のものです。

土地売却に関わる費用の一覧
内容 概要 金額 支払いの時期
一般費用 仲介手数料 不動産業者へ仲介を依頼した場合 (売却額×3%)+6万円
売買契約時
抵当権抹消費用
土地に抵当権がある場合
  • 1件1,000円
  • 司法書士に依頼した場合は1万円程
土地の抵当権を生産するとき
測量費用 土地と土地の境界が不明な場合 35~45万円程度 測量依頼の際に
税金 印紙税 売買契約書に添付するためのもの
  • 48万〜200万
  • 売却価格によって異なる
売買契約時
登録免許税 土地の所有権を移すためのもの 売却価格の1.5% 所有権移転登記を行うとき
譲渡所得税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:30%
  • 所有期間が5年以上:15%
売却した翌年の3/15まで
住民税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:9%
  • 所有期間が5年超:5%
確定申告後の5月以降(4回に分けて)

2.1. 一般費用には何があるの?

仲介手数料

仲介手数料とは、土地売却の仲介を依頼した業者に支払う手数料です。
土地や家などの不動産を売るときは、不動産業者に依頼して買主を見つけてもらうことが一般的なため、ほとんどのケースで発生する費用と言えるでしょう。
仲介手数料には、

  • 「(売却額×3%+6万円)+ 消費税 」

という上限が設けられています。
業者によって多少の差はありますが、上限額いっぱいの仲介手数料を取っているところがほとんどです。

「(売却額×3%+6万円)+ 消費税 」という金額はあくまで上限ですから、業者との交渉次第で値下げも可能です。契約締結後の値下げは難しいため、値下げ交渉は仲介契約を結ぶ前に行いましょう。

ちなみに、不動産会社の収益はこの仲介手数料によって成り立っているため、値下げばかりにこだわるとサービスの品質が低下するリスクがあるだけでなく、過度な値下げ交渉はトラブルのもとになるため注意してください。
高く売れるかどうかは不動産会社次第のため、不動産会社との無駄なトラブルは避けた方が結果的に大きな収益をあげることに繋がります。

仲介手数料の「+6万円」ってなに?

ところで「(売却額×3%+6万円)」の6万円という数字、何のために加算されているかご存知でしょうか?
この数式は、不動産業界で用いられる「速算式」と呼ばれる計算方法です。

不動産の仲介手数料は売却額によって異なり、厳密には次のような上限が設けられています。これを一括で計算できるようにしたものが「(売却額×3%+6万円)+消費税 」です。

国土交通省が定める不動産売買の仲介手数料
売却価格 手数料の上限(消費税抜き)
200万円以下の額 売却価格の5%
200万円〜400万円以下の額 売却価格の4%
400万円を超えた額 売却価格の3%

例えば1,000万円の土地を売却するとき、手数料は下記のように計算します。
1,000万円という金額を【200万円】【200万円〜400万円まで】【400万円以上】の3つのブロックに分割するイメージです。
ここで、正確な計算式と速算式の結果をそれぞれ比較してみましょう。

【1つ1つ正確に計算する場合】
  • 【200万円まで】→ 200万円×5%=10万円
  • 【200万円〜400万円まで】→ 200万円×4%=8万円
  • 【400万円以上】→ 600万円×3%=18万円

    10万円+8万円+18万円=36万円

【速算式】
  • (1,000万円×3%)+6万=36万円


両方の式ともに仲介手数料の金額が一致しました。この通り、仲介手数料の複雑な計算も速算式であれば簡単に計算できます。
仲介手数料の目安を知りたいときのために、覚えておくと便利です。

抵当権抹消費用

ローンが残っている土地を売却する際には「抵当権抹消」という手続きを行わなければなりません。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件つき1,000円です。土地のみなら1,000円ですが、土地と建物を別個に数える場合は、2,000円の費用が発生します。

抵当権の抹消についても、所有権移転登記と同じく印鑑証明書や住民票などさまざまな書類を用意する必要があります。
手続きが煩雑なため、所有権移転登記と一緒に司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への依頼費用は1万円程度が目安です。
なお、抵当権抹消費用は土地の譲渡費用には含まれません。譲渡所得税・住民税を計算する際は注意してください。

抵当権や抹消するににかかる費用を詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

測量費用

売却する土地について、隣の土地の境界があいまいな場合は測量を行ってその面積を明確にする必要があります。

測量費用はその土地の広さによって異なりますが、35~45万円程度が相場です。
測量費用は売主負担と決まっているわけではありませんが、売主が支払うことが一般的となっています。また、土地の測量は仲介業者に紹介された業者に依頼することが通常です。

正確に土地の測量を行うことを確定測量と言いますが、こちらも以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください!

2.2. 税金には何があるの?

印紙税

印紙税とは、収入印紙にかかる税金です。
不動産の売買においては売主と買主の間で売買契約書を取り交わしますが、その契約書に収入印紙を貼付する必要があります。

税額は国税庁によって下記の通り定められています。ただし、これらの金額は2020年3月31日までの税額で、以降は変更される可能性があります。詳しくは国税庁のリーフレットをご覧ください。

契約金額とそれに応じた印紙税の金額
契約書の記載金額 印紙税の金額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
50万円以下 200円
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 10,000円
1億円以下 30,000円
5億円以下 60,000円
10億円以下 160,000円
50億円以下 320,000円
50億円以上 480,000円
記載金額がない 200円

印紙税を節約する方法とは?

印紙税は売買価格に応じて国で定められているため、減額は不可能です。ただし売主については印紙税を節約する方法があります。
それは「買主の所持する不動産売買契約書の写し(コピー)を持つ」という方法です。

法律的には、買主が不動産売買契約書の原本を持ち、売主がそのコピーを持つことでも問題ないとされています。
この場合、コピーの契約書に収入印紙は必要ないため、売主は印紙税を払わずに済むことができます。

ただし、何らかのトラブルで裁判に至った場合、買主の持つ「原本」に対して「写し」が証拠として不利になる可能性があります。さらに、契約書のコピーに「写しは原本と相違ない」などの証明文言が記載されている場合は、収入印紙を貼付する必要があります。
トラブルのリスクが心配な場合は、収入印紙を購入し売主・買主ともに原本を所有しておくことが無難です。

登録免許税

土地を売却にあたって、土地の所有権を売主から買主へと移行する「所有権移転登記」を行います。
この際発生するのが「登録免許税」で、土地の売却では土地の価格に対して1.5%(1000分の15※)の税金が発生します。こちらは税率が定められているため、節約は不可能と言えます。
※2019年3月31日までの措置。2019年4月1日からは0.021000分の20へ割合が変更になります。

例えば1,000万円の土地を売却する際にかかる登録免許税は下記のとおりです。

  • 1,000万円×0.015=15万円

なお、所有権移転登記は、法務局へ必要書類を提出することで完了します。
しかし売買契約書や売主の印鑑証明書、買主の住民票の用意など準備が煩雑なため、司法書士に代行を依頼することが一般的です。

仲介業者が司法書士へ登記申請を依頼するケースも少なくありません。報酬額は一般に報酬額は2万~3万円程度といわれていますが、依頼する司法書士によって報酬額は異なります。自身で業者を探す場合はあらかじめ確認しておきましょう。

もし自分で所有権移転登記を行う場合は、必ず代金の受け取りと同時、もしくはそれ以降に手続きを行ってください。これは所有権を移転したのにお金を払ってもらえないなどのトラブルを防ぐ目的があります。

譲渡所得税・住民税

土地を売って利益を得た場合、利益によって「譲渡所得税」と「住民税」が発生します。
土地の所有期間によって税率が異なるため、計算時は注意が必要です。なお、購入金額よりも安い値段で売却した場合は、税金を支払う必要はありません。

譲渡所得税は国に納める所得税の一種です。売却した翌年に確定申告で納付します。
住民税は地方自治体に納める税金であり、売却した翌年に市町村から送付される住民税納付書で支払いを行います。特別徴収として、給与から天引きすることも可能です。

どちらの税金も「売却額」ではなく「売却益(課税譲渡所得金額)」、つまり土地の価格ではなく売り払った後の利益を元に税金が計算されます。売却益の計算方法は下記のとおりです。

  • 売却益=売却額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

    ・取得費……土地や建物の購入代金や、購入時の仲介手数料など。その後支払った改良費、設備費なども合計して算出します。

    ・譲渡費用……土地や建物を売るために支出した費用。売却時の仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人などに支払った立退料、建物を取り壊すための費用などがあります。

また、土地の所有期間によって税率が異なります。

所有期間 所得税 住民税 合計税率
所有期間が5年以下(短期譲渡所得) 30% 9% 39%
所有期間が5年超(長期譲渡所得) 15% 5% 20%

【計算例】
10年前に1,000万円で購入した土地を3,000万円で売却し、諸費用に200万円掛かった場合の税金を計算してみます。
まず、売却益は下記のとおりです。

  • 売却益=3,000万円-(1,000万円+200万円)=1,800万円

長期譲渡所得の税率は所得税:15%、住民税:5%なので税金額は下記のとおりです。

  • 譲渡所得税=1,800万円×0.15=270万円

  • 住民税=1,800万円×0.05=90万円

その他書類の取得費

土地の売買には主に下記の書類が必要です。いずれも300円から600円程度で高額ではありませんが、住民票等の交付手数料は各市町村で異なります。さらに市役所などに取りに行く手間もかかります。

また、書類によっては「3カ月以内に発行した書類でなければ無効」などの規定が設けられているので注意しましょう。

その他必要となる書類の費用
項目 料金 取得できる場所 注意事項
登記済み権利書、または登記識別情報 300円 法務局またはオンラインでも申請可能
登記簿謄本・登記事項証明書 書面請求 600円、オンライン請求・送付 500円、オンライン請求・窓口交付 480円 法務局またはオンラインでも申請可能
売買契約書 物件を購入した際に渡される 再発行不可のため紛失に注意
重要事項説明書 物件を購入した際に渡される 再発行不可のため紛失に注意
固定資産税納税通知書および固定資産税課税明細書 毎年4月1日以降、市町村役場・都税事務所から郵送される 市町村役場・都税事務所から取り寄せも可能
土地測量図・境界確認書(地図等情報) 書面請求 450円、オンライン請求・送付 450円、オンライン請求・窓口交付 430円 法務局またはオンラインでも申請可能
本人確認書類 自身で用意 運転免許証・パスポート、健康保険証など
実印・印鑑証明書 市町村によって異なる 市町村の役場で申請 発行から3ヶ月以内のものが有効
住民票 市町村によって異なる 市町村の役場で申請 発行から3ヶ月以内のものが有効

その他、土地の条件によってローン残高証明書などが必要となる場合もあります。

その他 土地の環境によってかかってくる費用

売ろうとしている土地に、土壌汚染や何らかの埋設物がある可能性はありませんか?
土地を売却する際に土壌汚染や埋設物について調査する義務はありませんが、売却後にそれらのトラブルが発覚すると、売り主が費用を賠償しなければなりません。

土壌汚染の調査や浄化の費用は、汚れの度合や業者によって異なりますが、調査費用は20~30万円、浄化費用は土地1立方メートルあたり3~5万円程度のことが多いようです。

また、土地を宅地として売り出すケースでは水道管の引き直し・引き込み工事が必要になることもあります。
引き込み工事の費用相場は20~40万円です。工事費用は売主の負担となるため、売却前に工事を済ませておくか、工事費用を負担してもらうことを見込んで売却価格を設定するなどの対応が求められます。
いずれにせよ、売却前に土地の状態をきちんと調査を行い、どんな対応が必要や不動産会社に相談することが大切です。

3. 土地売却に関してよくある質問

3.1. 土地売却ならではの、注意しないといけないポイントは何ですか?

土地売却で気を付けないといけない点は、1) 土地の正確な面積・境界を確かめる、2) 建物や土地に埋まったもの、植木などをどうするか、です。それぞれ土地の状況に応じて解決方法がありますので、ぜひ不動産会社に相談してみて下さい。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください↓

3.2. 土地に何かが埋まっているらしいです。どうすればいいですか?

土地に埋まっているものを地中埋設物といいますが、放置しておくと工事ができなかったり地盤が弱くなるなどの問題があります。買い手とのトラブルになることもあります。何が埋まっていて、どう解決するかは状況によって違います。まずは不動産会社に相談しましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください↓

3.3. 建物が建っている土地を売ることはできる?

はい。むしろ建物が建っていたほうがいい場合もあります。築年数がかなり古い建物が建っている土地のことを「古家付き土地」と呼びますが、古家付き土地だったとしても、税金などの面で買い手に有利なこともあります。ぜひ不動産会社に相談してみましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください↓

3.4. 自宅から離れた場所にある土地を売りたいのだけれど、楽に売る方法はある?

ご自宅から離れた土地を売るのって大変ですよね。特に、地方の土地だと売ることが難しいように感じられるかもしれません。ひとことで言えば不動産会社を上手に選ぶことがコツになります。一括査定サービスを利用するのが手っ取り早いでしょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください↓

3.5. 土地売却の前にやっておくことは何がある?どう準備すればいい?

土地の売却を考えているなら、まずは売却の流れを知りましょう。何はともあれ、やることを知るのが第一歩です。また、土地の権利証、印鑑証明書など、土地売却に必要な書類を準備しておきましょう。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください↓

3.6. 土地を相続する(相続した)なら、何をすればいい?

土地の相続には生前贈与する場合と、持ち主が亡くなってからの相続があります。どちらも登記や納税が必要になりますが、それ以外にも生前贈与のプランニングや相続人の確認などが必要になります。
詳しく知りたい方は、こちらもお読みください↓

4. まとめ

土地の売却をスムーズに行い、より高く売る一番のコツは、複数の不動産会社に査定をしてもらうことです。

上でも説明しましたが、インターネットで一括査定をすることでより優れた不動産会社を見つけることができます。

一番オススメの一括査定サービスは、イエウールです!
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  1. あわせて、こちらの記事もお読みください!
  2. 家や土地・マンション売却に必要な知識とコツを、かんたんに学べるぞ!

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