土地売却にかかる費用や税金はいくら？特別控除で費用を抑えよう

経験したことのないこと方にとって、土地を売却にかかる費用っていくらなんだろう？とイメージしづらいかと思います。

土地売却にかかる費用は主に① 仲介手数料、② 抵当権抹消費用、③ 測量費用、④ 工事費用、⑤ 解体費用の5つに分けられます。

さらに、税金は① 印紙税、② 登録免許税、③ 譲渡所得税、④ 住民税を納税する義務があります。

しかし、条件によっては、特別控除を利用し、出費を抑えることも可能です。

この記事では、土地売却に伴う費用と税金を一覧表でわかりやすくまとめた後に、土地売却でかかる税金負担をケースごとに計算方法とともに紹介します。

最後にあなたの条件では諸々の費用がいくらになるのかシミュレーションが出来るようになっています。

土地売却にかかる収支を明確にして、賢い売却計画を立てるために役立てましょう。

あなたの不動産、
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

土地売却にかかる費用

土地売却にかかる一般費用と税金を分けて解説していきます。

ケースによって必須でかかる費用と、必要となったりならなかったりする項目もありますので、1つ1つ確認していきましょう。まずは、費用の一覧をご確認ください。

ここから先は、費用項目毎に具体的に解説をしていきたいと思います。

先に、一般費用に含まれる、「仲介手数料」「抵当権抹消費用」「測量費用」について説明し、その後に各税金の紹介をしていきます。

仲介手数料

業者によって多少の差はありますが、上限額いっぱいの仲介手数料を取っているところがほとんどです。

しかし、不動産会社の収益はこの仲介手数料によって成り立っているため、値下げばかりにこだわるとサービスの品質が低下するリスクがあるだけでなく、トラブルのもとになる可能性があるため注意してください。

高く売れるかどうかは契約する不動産会社次第のため、不動産会社との無駄なトラブルは避けた方が結果的に大きな収益をあげることに繋がることを覚えておきましょう。

また、2024年7月1日より、仲介手数料上限が改正されましたので、注意してください。改正された点は、これまでの原則上限とは異なり、「低廉な空き家等の不動産価格が800万円以下の売買取引について、上限が「30万円」になりました。

例えば1,000万円の土地を売却するとき、手数料は下記のように計算します。

両方の式ともに仲介手数料の金額が一致しました。この通り、仲介手数料の複雑な計算も速算式であれば簡単に計算できます。豆知識として覚えておくと良いでしょう。

※平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。

抵当権抹消費用

抵当権の抹消についても、所有権移転登記と同じく印鑑証明書や住民票などさまざまな書類を用意する必要があります。
手続きが煩雑なため、所有権移転登記と一緒に司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への依頼費用は数万円程度が目安です。なお、抵当権抹消費用は土地の譲渡費用には含まれません。譲渡所得税・住民税を計算する際は注意してください。

土地の測量費用

確定測量について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。

状況によって変化する費用：水道引き込み工事費用

土地を売却する際に発生する費用として、水道引き込み工事の費用が考えられます。

水道引き込み工事とは、公共の水道管から土地内へ水道を引き込む工事です。

土地にまだ水道が引かれていない場合、この工事が必要になります。費用は次のような要素によって変動します。

まずは、公共の水道管との距離によって工事の規模感が変わってくるので、それに伴う費用も変わります。水道本管からの距離が遠いほど、また引き込みたい土地の広さが大きいほど、工事費用は高くなります。

次に、その土地の地形と地質です。地形が複雑だったり、硬い岩石を掘る必要がある場合などは、工事が複雑になりコストが上がる可能性があります。

最後に、地域によっては、水道引き込みに特有の規制や手数料が設定されている場合があるので規定の内容によっても費用が変わってきます。

状況によって変化する費用：解体費用

土地に古い建物があり、解体したほうが売れると判断した場合、それを撤去する解体作業が必要です。解体費用は次のような要素によって異なります。

まず、解体する建物の種類が木造、鉄骨造、コンクリート造かによって、また建物自体の大きさによって、工事の難易度と必要な機材が変わり、それに伴い費用も変動します。

次に解体後、廃材の処理にもお金がかかり、解体後の廃材の量と種類によって、廃棄費用が変わります。

有害物質を含む材料の処理には特別な手続きが必要で、費用が高くなることがあります。

最後に、土地の立地条件は解体作業の際にも関係してきます。

都市部やアクセスが難しい場所では、機材の運搬や作業の実施が困難になり、これが費用を普段よりの追加される可能性があります。

これらの費用は、売却前に正確な見積もりを取ることで、土地売却の全体的な費用計画を立てるのに役立ちます。地元の専門業者に相談することで、より詳細かつ具体的な見積もりを得ることができるでしょう。

その他：書類の取得費

その他、土地の条件によってローン残高証明書などが必要となる場合もあります。

その他：土地の環境によってかかってくる費用

土壌汚染の調査や浄化の費用は、汚れの度合や業者によって異なりますが、調査費用は20～30万円、浄化費用は土地1立方メートルあたり3～5万円程度のことが多いようです。

また、土地を宅地として売り出すケースでは、土地の造成や整地、水道管の引き直し・引き込み工事が必要になることもあります。
こうした工事費用の負担は売主の負担になるか、買主の負担になるかはケースバイケースです。したがって、売却前に工事を済ませておくか、工事費用を負担してもらうことを見込んで売却価格を設定するなどの対応が求められます。

売却前に土地の状態をきちんと調査し、どのような対応が必要か不動産会社に相談することが大切です。

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土地売却にかかる税金

次に、土地売却の際に納税の義務がある4つの税金について紹介します。

ほとんどの税金が売却価格によって、税金額が変わります。

先に必要な税金の項目と

それでは詳しく説明していきます。

印紙税

税額は国税庁によって下記の通り定められています。詳しくは国税庁のリーフレットをご覧ください。

登録免許税

令和３年度の税制改正により、登録免許税の税率の軽減措置について、その適用期限が令和 9年3月31日まで更に延長されています。詳しくは登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせをご確認ください。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を売却する際にかかる登録免許税は下記のとおりです。

なお、所有権移転登記は、法務局へ必要書類を提出することで完了します。しかし、売買契約書や売主の印鑑証明書、買主の住民票の用意など準備が煩雑なため、司法書士に代行を依頼することが一般的です。

仲介業者が司法書士へ登記申請を依頼するケースも少なくありません。報酬額は一般には2万～3万円程度といわれていますが、依頼する司法書士によって報酬額は異なります。自身で業者を探す場合はあらかじめ確認しておきましょう。

あまりお勧めができませんが、もし、自分で所有権移転登記を行う場合は、必ず代金の受け取りと同時、もしくはそれ以降に手続きを行ってください。これは所有権を移転したのにお金を払ってもらえないなどのトラブルを防ぐ目的があります。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税は国に納める所得税の一種です。売却した翌年に確定申告で納付します。住民税は地方自治体に納める税金であり、売却した翌年に市町村から送付される住民税納付書で支払いを行います。特別徴収として、給与から天引きすることも可能です。

どちらの税金も「売却額」ではなく「売却益（課税譲渡所得金額）」、つまり売った際の土地の価格ではなく、売った時の金額と取得した時の金額の差に利益があった場合を元に税金が計算されます。売却益の計算方法は下記のとおりです。

また、土地の所有期間によって税率が異なります。

【計算例】
10年前に1,000万円で購入した土地を3,000万円で売却し、諸費用に200万円掛かった場合の税金を計算してみます。まず、売却益は下記のとおりです。

長期譲渡所得の税率は所得税：15％、住民税：5％なので税金額は下記のとおりです。

土地売却費用によって変わる税金負担額

土地売却にかかる費用と税金について理解していただきましたが「実際に〇〇万円で売却した際の税金負担はいくらになるのか」気になりませんか？

特に確定申告が今後必要になる方は、実際に計算例を抑えておくと良いでしょう。

次の章では、売却価格別に100万円と500万円、2000万円で売却した際の税金負担について実際の計算事例を紹介します。

100万円で土地を売ったときの税金はいくら？

例えば、10年前に、譲渡された土地を100万円で売却し、諸費用に10万円かかった場合にかかる主な税金は以下の通りです。

印紙税は、契約書の記載金額によって異なります。
今回の場合、100万円で土地売却したケースであるため、印紙税額は、1000円になります。

登録免許税売却価格は、「売却価格の1.5%」であるため、15000円になります。

次に譲渡所得税の計算です。まずは、売却益を算出します。

長期譲渡所得の税率は所得税：15％、住民税：5％なので税金額は下記のとおりです。

そのため、100万円の土地売却から得られる収益は、80万円程度です。

800万円で土地を売ったときの税金はいくら？

例えば、10年前に、100万円で購入した土地を800万円で売却し、諸費用に100万円かかった場合にかかる主な税金は以下の通りです。

印紙税は、契約書の記載金額によって異なります。
今回の場合、800万円で土地売却したケースであるため、印紙税額は、10000円になります。

登録免許税売却価格は、「売却価格の1.5%」であるため、12万円になります。

次に譲渡所得税の計算です。まずは、売却益を算出します。

長期譲渡所得の税率は所得税：15％、住民税：5％なので税金額は下記のとおりです。

そのため、800万円の土地売却から得られる収益は、667万円程度です。

2000万円で土地を売ったときの税金はいくらですか？

例えば、10年前に、500万円で購入した土地を2000万円で売却し、諸費用に200万円かかった場合にかかる主な税金は以下の通りです。

印紙税は、契約書の記載金額によって異なります。
今回の場合、2000万円で土地売却したケースであるため、印紙税額は、20000円になります。

登録免許税売却価格は、「売却価格の1.5%」であるため、20万円になります。

次に譲渡所得税の計算です。まずは、売却益を算出します。

長期譲渡所得の税率は所得税：15％、住民税：5％なので税金額は下記のとおりです。

そのため、2000万円の土地売却から得られる収益は、708万円程度です。

土地売却でかかる費用を特別控除を利用して抑えよう

土地売却の際に一定の条件を満たせば、控除や特例が受けれる制度があります。

100万円～最大5000万円控除が受けられる特例があり、その内容や要件は様々です。ぜひ参考にしてください。

収用等により土地建物を売った場合の5,000万円特別控除

土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合には、収用などの課税の特例が受けられます。課税の特例には、主に2つあります。

1. 対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例
2. 譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例

ここでは、「譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例」について紹介します。

収用等により土地建物を売ったときの売却益（譲渡所得）から、最高5,000万円特別控除を差し引くことができるというものです。

5,000万円の特別控除を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。

提出書類や詳しい手続きに関する情報は国税局の「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」をご覧ください。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

次に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」について説明します。

この制度を使うと、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除が可能です。

控除を受け取るための要件は主に以下の6つに通りになります。

より詳しい情報に関しては、国税庁の「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご覧ください。

特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合の2,000万円特別控除

つぎに、特定土地区画整理事業などのために土地を売却したときの2,000万円特別控除の特例について紹介します。

これは、個人が所有している土地を、「国や地方公共団体の市街地のまちづくり活性事業」などのために売却した場合に、譲渡所得から最大2000万円まで控除が可能になる特例です。

控除を受ける要件は対象が以下の組合や団体に当てはまることや、面積に関する条件があります。

特定住宅地造成事業などのために土地を売却した場合の1,500万円特別控除

つぎに、特定住宅地造成事業などのために土地を売却したときの1,500万円特別控除について説明します。

特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500万円控除は、「土地等が収用対象事業等の事業用地の代替地として買取られた場合、又は公拡法に基づき事業用地または代替地として買取られた場合」に譲渡所得から最大1,500万円が所得控除されるというものです。

もう少し具体的に説明すると、農地保有の合理化などのために土地を売却した場合などが、この条件に当てはまります。

詳しい内容や要件については、国土交通省の「用地関係税制」をご覧ください。

平成21年および平成22年に取得した国内にある土地を譲渡したときの1,000万円特別控除

これは、個人が、平成21年に取得した国内にある土地または土地の上に存する権利を平成27年以降に譲渡した場合、

または平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合には、その土地等に係る譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができる制度です。

これは、リーマンション後の景気対策として創設された特例です。

譲渡所得の金額が1,000万円に満たない場合にはその譲渡所得の金額が控除額になります。

この控除を受ける要件は以下の項目になります。

より詳しい情報については、国税庁の「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」をご覧ください。

農業経営基盤強化促進法の利用権等促進事業で農地を売った場合の800万円特別控除

基本的に、個人または農業生産法人が、農地を売り、利益が発生すると、譲渡所得益に対して所得税または法人税がかかりますが、農業経営基盤強化促進法の利用権等促進事業で農地を売った場合には、譲渡所得について800万円の特別控除が受けられます。

詳しくは、農林水産省の発表する「農地を売った場合の税金」をご覧ください。

農地保有の合理化などのために土地を売却したときの800万円特別控除です。

低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置

最後に、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置」について紹介します。

これは、国土交通省が創設した特別控除で、土地の有効活用を通じた投資の促進、地域活性化、更なる所有者不明土地発生の予防に向け、令和2年度税制改正において、低未利用地の適切な利用・管理を促進するためのものです。

本特例措置は、一定の要件を満たす譲渡価格が500万円以下または800万円以下の低未利用土地等の譲渡をした場合に、長期譲渡所得から100万円を控除するものです。

令和５年度税制改正により、令和５年１月１日～令和７年12月31日までの間に、市街化区域や用途地域設定区域内等における低未利用土地等について譲渡された場合に限り、上限が800万円まで引き上げられました。

詳しくは国土交通省の「土地の譲渡に係る税制」をご覧ください。

土地売却でかかる費用をその他の方法で抑えよう

特別控除などを使って費用を抑える他にも、土地売却でかかる費用を節減する方法があります。

仲介手数料を節約する方法

土地売却において費用を抑える方法として、手数料を値引く方法があります。

手数料は不動産取引において一般的に発生するコストの一部であり、これを削減することで負担を軽減することができます。

具体的な方法は、「不動産業者や不動産仲介業者と交渉し、手数料の割引を提案する」です。

特に、土地の売却に関する契約を結ぶ際に、手数料の割引交渉を行うことができます。ただし、交渉には十分な情報収集と準備が必要です。

また、複数の不動産業者や不動産仲介業者から見積もりを取り、手数料や提供されるサービスを比較することで、手数料を値引く余地がある業者を見つけることができます。

不動産仲介業者は、仲介手数料から利益を得るようなサービスになりますので、必ずしも値引きが成功するとは限りません。

また、値引きを行う際には、契約内容やサービス品質についても慎重に考慮することが重要です。

印紙税を節約する方法

印紙税は売買価格に応じて国で定められているため、減額は不可能です。ただし売主については印紙税を節約する方法があります。それは「買主の所持する不動産売買契約書の写し（コピー）を持つ」という方法です。

法律的には、買主が不動産売買契約書の原本を持ち、売主がそのコピーを持つことでも問題ないとされています。

この場合、コピーの契約書に収入印紙は必要ないため、売主は印紙税を払わずに済みます。

ただし、何らかのトラブルで裁判に至った場合、買主の持つ「原本」に対して「写し」が証拠として不利になる可能性があります。

さらに、契約書のコピーに「写しは原本と相違ない」などの証明文言が記載されている場合は、収入印紙を貼付する必要があります。トラブルのリスクが心配な場合は、収入印紙を購入し売主・買主ともに原本を所有しておくことが無難です。

自分の土地売却にかかる費用・税金はいくら？シミュレーションで出して見よう

土地売却には多くの手数料や費用がかかります。まずは、実際にどのくらいの費用や税金がかかるかシミュレーションしてみましょう。

おおよその「売却価格」と土地の「所有期間」と「取得費（取得時にかかった費用：購入価格）」と「諸経費」を入力すると、手取り金額が分かります。また、手取り金額の他にも、仲介手数料や印紙税・譲渡所得税などがそれぞれいくらかかるか分かります。