「ローン中の土地だけを売って少しでも資金を得たい…」このようにお考え中の方も多いのではないでしょうか。
そんな方々のために、今回ローン中の土地を売るための方法や実際に売るためにすべきこと、注意点などを徹底的に解説していきます！
そもそもローン中の土地を売ることは可能？
住宅ローンを借り入れて家を購入して返済を続けている方の中には、ローン中の土地を売ることは出来るのかという点が気になっている方も多いのではないでしょうか。
結論から言えば、ローン中の土地であっても売ることは可能です。しかし、ローン中の家を売る場合と同じく様々な条件があることも理解しておく必要があります。
ローン中の土地を売るためには、住宅ローンを完済して金融機関の設定している抵当権を抹消する必要があります。この点については次章で詳しく解説していきます。
また土地だけを売る場合には、家が建っている部分も含めてすべての土地を売るケースと、ご自身の所有する土地の一部分のみを売るケースが存在します。
土地の一部分を売却する場合には、法律上の様々な条件をクリアすることが求められるため、これらの条件も良く理解しておく必要があります。
そのため、ローン中の土地を売ることを検討している場合には、不動産会社や土地家屋調査士といった専門家に一度相談してみるのが良いでしょう。
ローン中の土地を売る方法｜住宅ローン完済が必須条件！
さて、様々な条件をクリアすればローン中の土地であっても売ることは可能であることが分かりました。
そこで、この章ではローン中の土地を売るために必ずクリアしなくてはならない住宅ローン完済について解説していきます。
ローン中の土地を売る方法を知りたいという方は必ず理解しておきましょう。
土地の売却代金で住宅ローン残債を完済して売却
先ほど住宅ローン借入先である金融機関が設定した抵当権を抹消しなければローン中の土地を売ることが出来ないと述べましたが、この抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があるためです。
とはいえ、残りの住宅ローンをお手持ちの自己資金で一括返済できるケースは限られています。そのような場合には土地の売却代金によって住宅ローン残債を一括返済するという方法で、金融機関の設定した抵当権を抹消してローン中の土地を売ることが出来ます。
この方法でローン中の土地を売るためには、土地の売却代金が住宅ローン残債を上回っておく必要があります。
土地の売却代金＞住宅ローン残債
自己資金と土地の売却代金で住宅ローン残債を完済して売却
土地の売却代金で住宅ローン残債を一括返済することが出来ればローン中の土地を売ることが可能ですが、ご自身の住宅ローン残債や土地の売却代金によっては、土地の売却代金が住宅ローン残債を下回ってしまうケースも考えられます。
このような場合には、土地の売却代金と住宅ローン残債の差額を貯金などの自己資金で補って売却するという方法でローン中の土地を売ることが出来ます。
住宅ローン残債を土地の売却代金だけで一括返済するケースが理想ではありますが、実際に土地がいくらで売れるかなどは個々の土地によって様々です。
高い価格で売れる土地もあれば、安くでしか売れない土地もあるためです。そのような場合でも、住宅ローン残債の一括返済を土地の売却代金に自己資金を足して行えるのであれば問題なく売ることが出来るのです。
土地の売却代金+自己資金≧住宅ローン残債
ローン中の土地を売るためにすべきこと
ローン中の土地を売るためには、住宅ローン残債を完済して金融機関の設定した抵当権を抹消することが必須条件だと分かりました。
では、ローン中の土地を売るためには具体的に何をするべきなのでしょうか。
この章では、そんなローン中の土地を売るためにすべきことを丁寧に解説していきます。
STEP1｜住宅ローン残債を確認
ローン中の土地を売るためには住宅ローン残債を完済して抵当権を抹消することが必須だと解説してきました。
そのため、ローン中の土地の売却を検討している場合には、まず初めにご自身の住宅ローン残債がどのくらい残っているのかを正確に把握しておく必要があります。
住宅ローン残債を確認する方法は、金融機関から郵送されてくる残高証明書や返済予定表で確認する方法もありますが、住宅ローン借入先の金融機関のWebサイトから確認するという方法が最も手軽だと言えるでしょう。
以下にWebサイトから住宅ローン残債の確認が出来る金融機関のリスト（一部）を載せておきます。
三菱UFJ銀行
三井住友銀行
三井住友信託銀行
みずほ銀行/新生銀行
イオン銀行
住信SBIネット銀行
auじぶん銀行 etc..
※上記はあくまでも一例であり、場合によっては対応していないケースも考えられます。ご自身の住宅ローン借入先金融機関がウェブサイトでの残高照会に対応しているかは再度確認しておきましょう！
STEP2｜複数の不動産会社に査定を依頼
ご自身の住宅ローン残債を確認することが出来たら、次に土地がいくらで売れそうなのかを把握するために不動産会社に無料の査定を依頼しましょう。
不動産会社による査定には、机上査定と訪問査定と呼ばれる2種類の査定が存在します。
| 机上査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 査定価格の算出方法 | 不動産のデータ | 不動産のデータ＋現地調査 |
| 結果が出るまでの期間 | 当日～3日 | 1週間程度 |
| 査定の正確さ | おおよその価格 | 売却相場に近い価格 |
土地の所在地や路線価、周辺物件の取引事例といったデータを参考に査定価格を算出する方法であるため、訪問査定と比較すると査定精度が劣ってしまうというデメリットも存在します。
訪問査定の特徴は、不動産会社の担当者が実際に土地を見て査定価格を算出するため、データだけでは分からない日個別事情をチェックして査定を行うため、より相場価格に近い査定結果を知ることが出来る点です。机上査定も訪問査定も不動産会社に無料で依頼することが可能ですが、ローン中の土地を売る場合には、より査定精度の高い訪問査定を依頼するようにしましょう。
この際に複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格や不動産会社そのものをよく比較しておくことも重要です。
STEP3｜信頼出来る不動産会社と契約を結ぶ
複数の不動産会社による査定を行い査定結果が揃ったら、最も信頼のおける不動産会社と土地を売るための媒介契約を結びましょう。
媒介契約とは簡単に説明すると、実際にご自身が土地を売る際に不動産会社がサポートを行う代わりに、土地の売買契約が成立した際に成功報酬として仲介手数料を支払うという契約のことです。
仮に土地が売れなかったり、不動産会社との契約を打ち切ることとなった場合には仲介手数料は発生しませんのでご安心ください。
また、この媒介契約をどんな不動産会社と結ぶかによってローン中の土地の売却が成功するかは大きく変わってきます。
複数の不動産会社に土地の査定を依頼して、最も高く売ってくれそうな不動産会社を見つけることも重要ですが、同時にその査定価格に本当に根拠があるのや、説明は丁寧か、こちらの疑問や不安に誠意を持って対応してくれるかといった点も極めて重要なポイントなってきます。
他にも売却実績やそのエリアに強みを持っているかなどの観点も重要になってきます。
このように様々な点で不動産会社を見極めて、最も信頼の置けて土地を高く売ってくれそうな不動産会社と契約を結びましょう。
ローン中の土地を売る際の注意点
ここまでローン中の土地を売る方法や、売るためにすべきことについて解説してきました。
最後にこの章では、ローン中の土地を売る際の注意点について解説していきます。
家を売る場合と比較して細かなルールやあまり知られていない注意点も多く存在するため、よく理解しておくことが重要です。
土地の一部を売却するには条件がある
まず1つ目が、ローン中の土地の一部を売ろうと考えている場合には様々な法的な条件があることに注意が必要です。
1つの土地を複数の土地に分けて登記を行うことを分筆と言い、所有する土地の一部分を売る場合にはこの分筆を行うことが多いです。
分筆、つまり複数の土地に分けての登記を行う際には、様々な条件が存在することを理解しておく必要があります。
分筆を行うための条件（一例）
分筆前の境界が確定している
- 接道義務を果たしている
分筆後の土地面積が0.01㎡以上となる
建築協定や地区計画で定められた土地の最低面積を上回っている
以上は土地の分筆を行うための様々な条件の一例であり、実際に分筆を行うため際には他にも様々な規定やルールが存在します。
そのため、不動産会社の担当者や土地家屋調査士といった専門家ともよく相談して進めていく必要があります。
ご自身で測量や登記を行うことも可能ですが、時間や手間がかかってしまったり、専門的な知識が必要になる部分でもあるため、媒介契約を結ぶ不動産会社に土地家屋調査士を紹介してもらうのがおすすめです。
家の建っている土地だけを購入する人は少ない
また、現実問題として家などの建物が建っている土地部分だけを購入したがる人は少ないため、必ずしも買い手が見つかるとは限らないという点にも注意が必要です。
ご自身の家は売らずに土地のみを売却するとなると、土地の買い手は購入した土地を自由に活用することが出来ません。
土地のみを売って家は手放さずに住み続ける場合には、ご自身と買い手の間で借地権負担付土地売買の契約を結ぶことになるためです。
簡単に説明すると、ご自身は買い手に土地を売却しますが、売買契約成立後もその土地を借りて利用することを買い手に認めてもらうということです。
つまり、土地を売った後もご自身は土地の購入者に対して借地代を支払うことで土地の利用を続けることになり、土地の購入者側は土地を所有しているものの実質的には借地代収入しか得られないことになるのです。
そのため、買い手側の立場からするとこのような土地を購入するメリットや魅力はあまりないため、中々買い手が現れないといったケースに陥ってしまう可能性が存在することに注意が必要だと言えるでしょう。
借地権について詳しく知りたい方は以下の記事もご覧ください。
まとめ
今回はローン中の土地を売ることについて解説してきました。
住宅ローン返済中であっても土地を売る方法が存在することに驚かれた方もいたのではないでしょうか。一方で多くの注意点や気を付けておくべきポイントが存在するのも事実です。
そのため、ローン中の土地を売ることを検討している方は是非一度不動産会社などのプロに相談してみることをおすすめします！
また、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。