土地を所有していると、それだけで固定資産税がかかります。固定資産税は毎年かかる税金であるため、維持費を把握するためにも、いくらかかるのか計算して把握しておくことが大切です。
土地のみの固定資産税は、土地の上に建物がある場合に比べて高額になることが多いです。固定資産税の計算方法や節税対策を知り、賢く税負担を抑えましょう。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地にかかる税金には何がある？
固定資産税
土地を所有していると固定資産税がかかります。固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に対して課税される地方税で、税率は1.4%です。
納税時期や納税方法に関しては市町村が独自で定めている場合があるため、詳細を市町村に予め確認しておく必要があります。
固定資産税の計算方法は以下の通りです。
都市計画税
都市計画税も固定資産税と同様土地を所有しているとかかる地方税で、その土地が用途地域内にある場合にかかります。税率は0.3%です。
全ての土地所有者にかかるわけではなく用途地域内の所有者が対象であるため、限定的な税金となっています。そのため、土地にかかる税金と言えば主に固定資産税となります。
都市計画税の計算方法は以下の通りです。
売却する場合は譲渡所得税
土地を売却して利益を得た場合、譲渡所得税が課せられます。売った土地の所有期間が、売った年の１月１日時点で5年を超えるかどうかにより、適用される税率が異なります。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、所得税は15%、住民税が5%となります。所有期間が5年以下の場合は短期所得譲渡となり、所得税が30%、住民税が9%となります。
長期譲渡税と短期譲渡所得税の計算方法はそれぞれ以下の通りです。
短期譲渡所得税＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）
土地のみの固定資産税を計算する方法
土地のみの固定資産税を計算する方法は、次の通りです。
- 固定資産税評価額を確認する
- 課税標準額を算出する
- 固定資産税を算出する
これら3つのステップを踏むことで、固定資産税がいくらになるのかが計算できます。
固定資産税評価額を確認する
固定資産税がいくらになるかは、不動産の固定資産税評価額によって決まります。固定資産税評価額は、時価のおおよそ70%です。毎年届く固定資産税の納税通知書を見ることで、詳細な評価額を知ることができます。
また、納税通知書を紛失している場合は、市区町村の役場で固定資産評価証明書を確認することでも、評価額は調べられます。評価額は路線価から計算することも可能です。
路線価とは、主要な道路に面する土地の1平方メートルあたりの価値です。路線価は国税庁の路線価図から調べることができ、「路線価×土地の面積」で評価額は計算できます。
参考：路線価図
課税標準額を算出する
土地の評価額に一定の評価倍率をかけると、課税標準額が算出できます。土地のみの評価倍率は0.7であるため、「評価額×0.7」で計算しましょう。固定資産税の軽減措置が適用できる場合は、これも考慮して課税標準額を割り出します。
固定資産税を算出する
課税標準額に対して、固定資産税の税率をかけることで、固定資産税額が算出できます。固定資産税の標準税率は1.4%です。市区町村によって詳細な倍率が異なることもあるため、ホームページや役所の窓口などで確認しておくとよいでしょう。
また、地域によっては都市計画税もかかり、これも課税標準額に税率をかけて計算します。都市計画税の標準税率は0.4%ですが、これも市区町村ごとに設定されている倍率は異なります。
土地のみの場合でシミュレーション
実際の固定資産税がいくらになるのか、シミュレーションをしてみましょう。土地のみで課税標準額が3,000万円とするなら、これに標準税率の1.4%をかけて計算します。「3,000万円×1.4%」で計算すると、土地のみの固定資産税額は42万円です。
建物ありの場合でシミュレーション
土地だけではなく、建物ありの場合でも固定資産税額をシミュレーションしてみましょう。土地の評価額は上記と同じで3,000万円に設定し、建物の固定資産税を1,000万円とします。
建物がある土地だと、固定資産税が最大6分の1になる特例が適用できます。特例を適用すると、「3,000万×1.4%÷6」で土地のみの固定資産税は7万円です。
建物の固定資産税は「1,000万円×1.4%」で計算し、14万円となります。土地と建物の税額を合計すると、毎年支払う固定資産税は21万円です。
土地の固定資産税を安くするには
土地のみだと固定資産税は高くなりやすいですが、対策次第で税負担を抑えることができます。
家を建てる
賃貸物件を建てる
更地でもできる
土地活用を行う
売却する
税金を安くする方法を知り、賢く固定資産税の節税を図りましょう。
家を建てる
土地の上に家を建てることで、固定資産税の軽減措置が適用され、土地にかかる固定資産税を大幅に減額できます。軽減措置では固定資産税だけではなく、都市計画税も減額対象です。
家を建てることで、土地と建物の両方が課税対象になりますが、軽減措置によって大幅減額されることで、土地のみの場合よりも固定資産税が安くなることは多いです。
賃貸物件を建てる
賃貸物件を建てた場合も、固定資産税の軽減措置が適用され、税金は安くなります。固定資産税と都市計画税が安くなるだけではなく、入居者を募ることで家賃収入が得られます。賃貸経営によって利益が出ると、その分を税金の支払いに回すことができ、負担額をさらに減らすことも可能です。
また、賃貸物件にすると、相続時の評価額が下がります。居住用物件よりも賃貸物件のほうが評価額は低く、相続税が節税できることも、賃貸物件を建てることのメリットです。
更地でもできる土地活用を行う
更地の状態では固定資産税の軽減措置は適用されませんが、土地活用を行って収益化を図ることで、税負担分の金額をまかなうことは可能です。例えば余っている土地で駐車場やトランクルームの経営、貸倉庫の運営などを行い、利用者が現れると利益が得られます。
得た利益によって毎年の固定資産税を支払うことができ、利益が大きければ収入アップにもつながります。更地でできる土地活用の方法はさまざまあるため、自身の希望に合ったやり方で収益化を目指しましょう。
売却する
所有している土地が不要な場合は、売却してしまうことも1つの方法です。不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税、その他管理のコストがかかります。使用しない土地でもコストはかかり続けるため、少しでも負担を減らすには売却することがおすすめです。
土地を売却することで固定資産税の支払いがなくなるだけではなく、売却価格に応じて現金を得られます。土地の売却ではまとまった資金を得られることも多く、不要な土地を現金化したい場合は売却がおすすめです。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
土地の固定資産税を節税できる控除や特例
固定資産税は特例や控除を適用することで、節税が可能です。
住宅用地の特例
固定資産税の安い農地課税
固定資産税がかからない免税点
特例や控除を受けるための条件を知り、固定資産税の節税に役立てましょう。
住宅用地の特例
土地の上に居住用の建物があると、住宅用地の特例を適用できます。住宅用地の特例を適用することで、固定資産税と都市計画税が大幅に減額できます。
| 土地の広さ | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 200平方メートル以下の部分 | 6分の1 | 3分の1 |
| 200平方メートル超の部分 | 3分の1 | 3分の2 |
土地の広さによって固定資産税や都市計画税の減額割合は異なり、200平方メートル以下の部分は固定資産税を6分の1にまで節税することが可能です。
また、賃貸物件でも住宅用地の特例は適用でき、「戸数×200平方メートル」の範囲で、固定資産税が6分の1となります。
新築の場合はさらに安くなる
土地に建っている建物が新築の場合は、土地だけではなく建物部分にかかる固定資産税も安くなります。
| 建物の種類 | 固定資産税の減額 |
| 一戸建て | 3年にわたり2分の1に減額 |
| マンション | 5年にわたり2分の1に減額 |
建物の種類によって固定資産税の減額内容は異なりますが、どちらも複数年にわたって税額が2分の1になるのは大きな魅力です。また、新築住宅の軽減措置は、住宅用地の特例とも併用できるため、新築住宅なら土地と建物両方の固定資産税が安くなります。
注意すべきなのは、新築住宅に対する固定資産税の軽減措置は、2022年の3月31日までに新築した物件に限られることです。2022年の4月以降は同一制度が適用されるかは決まっていないため、軽減措置を適用したいなら早めに家を建てることがおすすめです。
固定資産税の安い農地課税
土地にはさまざまな種類があり、地目によって固定資産税額は異なります。住宅用地や非住宅用地と比較すると、農地のほうが固定資産税が安いです。そのため、農地に転用して農地課税を受けることで、固定資産税の節税が可能です。
土地によってどれくらい節税できるかは異なりますが、最大で10分の1以下まで固定資産税が安くなることもあります。
農地に転用すると固定資産税は安くなりますが、土地の用途が限定される点には注意が必要です。地目が農地に設定されていると、農業関連の用途でしか土地を利用できず、家を建てたり、その他の用途で活用したりはできなくなります。
固定資産税がかからない免税点
課税標準額が30万円未満の土地は、固定資産税は非課税となります。固定資産税には免税点が決められており、土地は30万円未満、建物は20万円未満のものが対象です。
ただし、同一市区町村内に複数の土地や建物を所有している場合は、それぞれの課税標準額を合算して免税点に達しているかどうかを決めます。
例えば同一市区町村に課税標準額20万円の土地Aと、課税標準額15万円の土地Bを所有している場合は、合計35万円で免税点を超えるため、固定資産税の課税対象です。
土地を複数所有していても、土地Aと土地Bが違う市区町村にある場合は、それぞれ免税点に達していないため、固定資産税は非課税となります。
土地の固定資産税に関する注意点
土地の固定資産税について理解を深めるには、税金に関する注意点を知っておくことも大切です。
建物を壊すと上がる
特定空き家に指定されると上がる
滞納すると延滞金が請求される
どのようなケースだと固定資産税の負担が増えるのかを、3つの注意点から詳細まで知っておきましょう。
建物を壊すと上がる
土地の上に建物がある場合は、建物を壊すと土地の固定資産税は上がります。建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税が増額すると考えましょう。
固定資産税の課税対象は毎年1月1日時点で決まります。そのため、年末に解体すると、翌年からすぐに固定資産税は上がるため、注意が必要です。税負担を抑えるには、1月2日以降の解体がおすすめです。
年始にタイミングをずらすことで、1年分は住宅用地の特例を適用した税額となって節税ができます。
特定空き家に指定されると上がる
土地の上に建物があっても、空き家のまま放置して劣化が進むと、住宅用地の特例が適用外となって固定資産税が上がる場合があります。特定空き家は景観を損なう建物や、倒壊などの危険性が高いものが該当し、自治体によって認定されます。
自治体によって特定空き家の認定を受けると、固定資産税が上がるだけではなく、別途罰金が発生したり、行政執行によって建物の差し押さえになったりすることもあるため注意が必要です。
土地と建物はそれぞれ所有しているだけでもコストがかかるため、使用していない空き家や土地は早めに処分するか、何らかの方法で活用することを考えましょう。
滞納すると延滞金が請求される
固定資産税は納税期限があり、これを超過すると延滞金を請求されます。延滞金は固定資産税額によって異なりますが、年間で数万円から数十万円程度になることもあります。余計な支払いが増えてしまうため、固定資産税は必ず期限内に納付しましょう。
また、固定資産税を滞納したまま放置していると、財産の差し押さえ処分になることもあります。延滞金の請求から財産の差し押さえまで、さまざまなデメリットがあるため、固定資産税は素早く支払いましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
土地のみの固定資産税を計算してみよう
土地を所有しているなら、土地のみの固定資産税がいくらになるか計算してみることがおすすめです。土地のみの固定資産税は高額になることも多いため、税額を把握しておくと所有し続けるか、売却するかなどの判断を下しやすくなります。
土地を所有しているだけで固定資産税がかかるため、使用していない土地は早めに処分や売却などの扱いを決めることが大切です。コストだけがかかっている状態を招かないためにも、固定資産税額を正しく知り、土地の扱いを考えましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
あなたの不動産、
売ったらいくら？
記事のおさらい