土地が広いと固定資産税が高いって本当？固定資産税について解説
土地建物などの固定資産を所有する場合、さまざまな条件によって固定資産税の額は異なります。初めて住宅購入により固定資産税の納税義務が発生した際、想像以上の固定資産税額に驚いたのではないでしょうか？
固定資産税評価額・立地条件・中古住宅であれば築年数などによって固定資産税の額は変わるものですが、所有する土地が広いと固定資産税が高いなどの話を耳にした経験はありませんか？
この記事では土地が広いと固定資産税が高い理由について、さまざまな視点から紹介します。
固定資産税が広さによって額が変わる理由、地域によって特例措置が設けられている理由、固定資産税の設定方法を詳しく解説します。
これから住宅購入を検討している方の、検討材料の1つとして活用してください。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地が広いと固定資産税が高い理由
土地が広いと固定資産税が高い、そんな話を聞いて実感した経験はありませんか？
広い土地だから、広さによって総額が高いなどの理由もありますが、固定資産税は土地が広いと高くなるのは本当です。
広い土地とはどのくらいの広さになるのか、なぜ固定資産税が高くなるのか説明します。
小規模住宅用地の特例が適用されないため
住宅用地の場合、小規模住宅用地の特例が適用され、通常の固定資産税に1/6掛けた額が固定資産税として適用されます。
200㎡を超える場合には、200㎡を超える部分には小規模住宅用地の特例は適用されず、固定資産税評価額の1/3となってしまいます。
広い土地は特例が適用されないため、固定資産税が高くなります。一般住宅用地の特例は無限に適用されるわけではなく、宅地の10倍の敷地までの制限があります。
参考として、300㎡の土地を所有している場合、200㎡までは1/6の固定資産税評価額が適用され、残りの100㎡分は1/3として算出されます。広い土地だからといっても、固定資産税が一気に高くなるわけではないと覚えておきましょう。
広い土地の基準とは
固定資産税における「広い土地」の基準は200㎡です。
宅地用地は200㎡を超えてしまうと特例である小規模宅地用地ではなくなり、一般住宅用地と判断されます。
特例が適用される対象は、宅地のみであり、それ以外の地目は対象ではないので注意しましょう。
| 現況地目 | 宅地 | 雑種地 | 農地 | 山林 |
| 減免可否 | 〇 | × | × | × |
都市計画税も高くなるため
都市計画税とは、固定資産税に加えて、市街化区域内に土地や家屋を持っている人に毎年課される地方税です。すべての土地や住宅に課せられる税ではありません。土地が広くなると小規模住宅の特例が使えないうえ、都市計画税が高くなります。
都市計画税にも軽減措置があります。200㎡以下の部分は軽減措置が適用され、通常の都市計画税に1/3掛けた額が実際に支払う金額です。200㎡を超えた部分に対しては通常の都市計画税に2/3掛けた額を支払う必要があります。よって200㎡を超える広い土地は都市計画税も高くなります。
更地は特例が適応されないので固定資産税が高くなる
更地は固定資産税の特例がないので、固定資産税が高くなります。家屋を解体し、更地にしたまま1月1日を経過してしまうと、固定資産税は更地にのみ課税さて、宅地に対する特例がなくなります
更地のみの固定資産税は、6倍も高くなるといわれますが、実際には3～4倍程度です。
これが広い土地の場合、もともと小規模住宅用地の特例が適用されず1/3となっているので、広い土地の場合は2倍程度高くなるだけです。
驚くほど高くなるわけではありませんが、更地は固定資産税が高くなるので、高い固定資産税を納税したくないと思う場合、家屋の取り壊し時期や更地にしないようにしましょう。
固定資産税の決定方法
固定資産税の決定方法（計算式）は以下の通りです。
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％
上記が固定資産税の基準計算式ですが、住宅の場合には土地と建物それぞれで計算を行うので、それぞれ計算したものを合算したのが納税通知書で通知される固定資産税となります。固定資産税評価額は特例などによって計算した額とは異なります。
| 2019年に新築した建物の床面積100㎡、土地が120㎡土地の固定資産税課税標準額が5,000万円、建物の固定資産税課税標準額が800万円場合 | 土地の計算例 5,000万円×1.4％×1/6（小規模住宅用地の特例）＝11.6万円 建物の計算例 800万円×1.4％×1/2（新築住宅の軽減）＝5.6万円 11.6+5.6＝17.2万円 |
固定資産税は住宅のみに科せられるものではないので、住宅以外の固定資産では先の計算式を当てはめます。
参照：東京都主税局（小規模非住宅用地減免Q＆A）
土地が広い場合の固定資産税を節税する方法
土地が広いと固定資産税が高くなるといって広い土地を購入しない方法もありますが、既に広い土地を所有している場合の固定資産税の節税方法について紹介します。
住宅には固定資産税の軽減措置がある
固定資産税の軽減措置がいろいろあるので、軽減措置を利用して固定資産税の節税が可能です。
中古・新築戸建て・新築マンションでも軽減措置の期間や額の違いがあります。建物に関する軽減税率は期限が決められており、土地の場合には広さによって軽減税率が異なります。
ちなみに軽減措置とは異なりますが、免税点に満たない建物は固定資産税が課税されません。
固定資産税の免税点は土地で30万円、家屋で20万円です。
| 種類 | 軽減税率 |
| 戸建て住宅（令和6年3月31日まで） | 3年間、固定資産税額の1/2を減額 |
| マンション等 （3階建て以上の耐火・準耐火建築物） | 5年間固定資産税額の1/2を減額 |
| 200㎡までの小規模住宅用地（土地） | 評価額×1/6 |
| 200㎡以上の一般住宅用地（土地） | 評価額×1/3 |
耐震リフォームや省エネ改修工事など減税措置が受けられる工事を行う
固定資産税とリフォームは関係ないと思う方もいるかもしれません。
固定資産税を減税したいのであれば、耐震リフォームや省エネ改修工事を行いましょう。
リフォームをおこない、固定資産税が減税できる制度は3つです。耐震リフォーム・バリアフリー及び省エネリフォーム・長期優良住宅リフォームの3つであり、それぞれ固定資産税の減税割合が異なります。
耐震リフォーム…1/2
バリアフリー及び省エネリフォーム…1/3
長期優良住宅リフォーム…2/3
固定資産税の減税措置を受けるためには、工事終了後3ヵ月以内に届け出を出します。固定資産税の減税は税制改正により、2024年3月31日まで延長され、利用可能です。
土地の全部または一部の売却
固定資産税を安くする方法として、広い土地を所有しているのであれば、その土地の一部を売却し、固定資産税自体を安くする方法もあります。
小規模住宅用地の適用範囲内にするのであれば、200㎡以下の場合は固定資産税が1/6になります。
売却をするとまとまった金額が手に入り、今後固定資産税の納税額が少なくなるのであれば、広すぎる土地を所有している方は、検討をするのも1つの方法です。
不動産売却は固定資産税を減らす簡単な方法に感じますが、1月1日時点の所有者が固定資産税の負担をするため、売主がその年の固定資産税を支払う義務が発生します。
納税義務者が途中変更はないので、土地の売却を予定している場合には注意が必要です。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
ビルや駐車場などに活用する
もしも空き家になった土地や更地を所有している場合、ビルや駐車場などへの活用も固定資産税を安くする貯めの活用方法として期待できます。
一般的に投資額が安く、ほかの用途へ転用しやすいのですが、駐車場経営は住宅地の特例が適用されず、更地扱いになるので固定資産税自体は高くなり節税の効果はありません。
ある程度の収入も見込めるので、これまでの固定資産税よりも少しでも支払いが楽になるのを期待する場合に有効です。
ビルなども家賃収入が期待できますが、ビルを建てるためには多額の費用が必要になるので、固定資産税の負担を減らすまでに時間がかかってしまいます。理解したうえでの活用が必要です。
固定資産税が高くなる理由は広いだけではない
固定資産税は200㎡を超えると小規模住宅用地の適用外になり、固定資産税は適用時よりも高くなってしまいます。しかし、広いだけで固定資産税が高くなるわけではありません。
軽減措置の期間が終了する
固定資産税の軽減措置には期限があります。期限が終了してしまえば、固定資産税が減額されていた方は元の金額を納税する必要があります。
固定資産税の減額がなくなれば、高い理由が広いだけではなくなりますが、軽減措置は2022年3月から2年延長が決定され、2024年まで軽減措置が適用されます。
今後また軽減措置の期間が2026年3月31日に終了しますが、今回のように延長する可能性もあります。
軽減措置が延長するものもありますが、適用除外になる条件もあります。令和4年4月1日より都市再生特別措置法に基づき、土砂災害警戒区域等の区域内で適切な立地を促すための勧告に従わず、建築された新築住宅が適用除外となりました。
1月1日現在の土地の状態
固定資産税はその年の1月1日現在の状況を元に決められます。1月1日時点に更地である場合には住宅用地の場合、軽減措置が適用されず固定資産税が高くなります。
所有してる住宅を建て替えする予定がある場合、いつ解体し新築工事を始めるかのタイミングがとても重要です。
土地の広さには関係ありませんが、更地の状態と判断されてしまうと、先に説明していますが3～4倍の固定資産税の納税義務は発生するため、タイミングを確認したうえで解体工事を行いましょう。
解体後、新築住宅の家屋部分にかかる固定資産税は以前よりも高くなりますが、建て替え特例が適用されれば固定資産税が軽減されるので、必ず申請をしてください。
固定資産税評価額の上昇
固定資産税評価額は3年に1度改定されます。この時に時価が上昇していれば、固定資産税評価額も上がるのは仕方ないといわざるを得ません。土地の価格が下落していても、毎年上昇していると感じてる方もいるはずですが、これは地域や土地によって評価額に対する税負担の格差が原因です。
税負担の格差とは公平性の観点から、平成9年度以降均衡化の重視を基本的な考え方とした調整措置が講じられています。
この仕組みは負担水準が高い地域であれば税負担が据え置きになり、水準が低ければ税負担があがる仕組みです。これは土地の広さに関係がありません。
ただし、地価の下落があり評価額の据え置きが適当ではないと判断された場合、評価額の修正を行える特例措置も設けられています。
参照：鹿児島市（土地の固定資産税が毎年上がるのは、なぜですか。）
住宅地において土地が広いと固定資産税が高くなる
住宅地において広い土地を所有していると、固定資産税が高くなってしまう理由について紹介しました。
固定資産を所有している方は納税の義務が発生する固定資産税ですが、固定資産税の額は高く少しでも安くならないものかと考えるものです。
住宅地においては小規模中住宅用地の減免措置が可能ですが、200㎡を超えてしまうと固定資産税が高くなってしまいます。
高い固定資産税は安くはなりません。節税をする方法がいくつもあります。紹介した節税方法は、何もしなければ適用されないものがほとんどです。
必ず申請を行い、軽減措置の適用を受けましょう。ご紹介した節税方法も活用し、固定資産税の負担を減らすようにしてください。
記事のおさらい