土地を所有していると、毎年固定資産税を支払わなければなりません。通常土地には評価額に応じた固定資産税が課税されますが、一部例外的に非課税となることもあります。
固定資産税がゼロになる土地とはどのようなものなのか、非課税になるケースや条件を知り、賢く節税をしましょう。
不動産にかかる固定資産税について基礎的な知識を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
土地の固定資産税がゼロになるケースは
土地の固定資産税がゼロになるケースとしては、次の4つがあげられます。
- 山林の課税評価額30万円以下の場合
- 所有している土地が公共の道路に面している場合
- 土地の所有者が国の場合
- 公共の保有林や国有林の場合
それぞれどのような場合に非課税となるのかを知り、固定資産税への理解を深めていきましょう。
山林の課税評価額30万円以下の場合
山林は固定資産税が安く、課税評価額が30万円以下だと非課税となります。もともと山林の固定資産税は1ヘクタールあたり数千円であり、他の土地と比べると税額自体が安いです。そのため、課税評価額が30万円以下と安いと、課税対象にはならず、土地の固定資産税はゼロとなります。
所有している土地が公共の道路に面している場合
所有している土地が公共道路に面していて、不特定多数の人が通行などで利用している場合は、固定資産税がゼロになります。これは私道でも同じです。多くの人が通行で利用する場合は公共の土地という扱いになるため、固定資産税はかかりません。
土地の所有者が国の場合
国や市区町村が所有する土地については、固定資産税がかかりません。これは所有者の性質によるものであり、土地を所有していても人的非課税になります。
- 公立の学校
- 役所
- 公園
上記の土地は国や市区町村が所有者となるため、固定資産税はゼロとなります。
公共の保有林や国有林の場合
固定資産税には物的非課税という考え方があり、これは地方税法によって定められています。物的非課税に該当するものは、次の通りです。
- 墓地
- 公共の保有林
- 国有林
公共の保有林や墓地などは、性質上固定資産税が非課税となります。
実家の土地を相続されるなど、不動産を持つことによって固定資産税がかかります。なかにはかからない、もしくは課税額が少ない場合もあります。しかし、使っていない土地であれば節税効果も見込める土地活用を検討することをおすすめします。
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土地の固定資産税をゼロにするための条件
固定資産税には免税点というものがあり、この基準を下回る評価額の場合は、固定資産税はゼロとなります。
- 土地の課税評価額が30万円未満
- 建物の課税評価額が20万円未満
免税点は土地だけではなく、建物にも採用されており、場合によってはそれぞれ非課税となることもあります。
土地の課税評価額が30万円未満
山林以外の土地でも、課税評価額が30万円未満の場合は、固定資産税が非課税です。土地の免税点は30万円未満であり、この範囲内なら土地には固定資産税はかかりません。
建物の課税評価額が20万円未満
土地に建物がある場合は、建物の課税評価額が20万円未満だと、固定資産税はゼロになります。ただし、20万円未満で非課税となるのは、建物部分の固定資産税です。そのため、土地の課税評価額が30万円以上、建物の課税評価額が20万円未満の場合は、建物のみ非課税となり土地には固定資産税がかかります。
免税点は同一市区町村内で計算する
固定資産税の免税点は同一市区町村内で計算するため、複数の土地や建物を持っている場合は注意が必要です。例えば同一市区町村内に2つの土地を持っており、1つの課税評価額が20万円、もう1つの土地が15万円の場合は、合計の課税評価額が35万円と計算され、固定資産税の課税対象になります。
これは建物でも同じです。同一市区町村内に2つ以上の建物を持っており、課税評価額の合計が20万円以上だと、合算した評価額に対して固定資産税がかかります。
免税点に該当しない土地の固定資産税を安くする方法
土地と建物はそれぞれ免税点に該当しないと、固定資産税はゼロにはなりません。しかし、特定の方法を用いることで、固定資産税を安くすることは可能です。
- 住宅用地の特例を利用する
- 新築住宅に対する軽減措置を受ける
- 土地を活用する
- 売却する
- 相続放棄を選択する
自身の状況に合った方法を選び、固定資産税の節約を図りましょう。
住宅用地の特例を利用する
土地を住宅用地として利用する場合は、住宅用地の特例を適用でき、土地の固定資産税を最大6分の1に減額できます。住宅用地として利用するには、土地の上に居住用の建物、つまり住むための住宅があることが条件です。
| 土地の広さ | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 200平方メートル以下の部分 | 6分の1 | 3分の1 |
| 200平方メートル超の部分 | 3分の1 | 3分の2 |
200平方メートルを超える部分については、減額の割合を3分の1となることは覚えておきましょう。また、地域によっては固定資産税だけではなく、都市計画税がかかることもあります。都市計画税も住宅用地の特例を適用でき、敷地面積の広さに応じて税金が安くなります。
新築住宅に対する軽減措置を受ける
新築住宅を建築する場合は、数年にわたって建物にかかる固定資産税が減額されます。
| 建物の種類 | 固定資産税の減額 |
| 一戸建て | 3年にわたり2分の1に減額 |
| マンション | 5年にわたり2分の1の減額 |
新築住宅に対する固定資産税の軽減措置は、2022年の3月31日までに新築した物件に限られます。減額されるのは建物に対する固定資産税のみですが、新築受託に対する軽減措置は、住宅用地の特例とも併用可能です。
土地を活用する
更地の状態だと固定資産税の軽減措置は受けられないため、土地の上に建物を建築し、活用することで税金は安くなります。例えば土地の上に住居または賃貸物件を建築すると、住宅用地の特例を適用できます。
賃貸物件なら固定資産税が軽減できるだけではなく、入居者が入ると家賃収入を得ることができ、発生した利益によって固定資産税を相殺できることも多いです。
その他の方法で活用することもおすすめであり、土地活用によって収益化を図ると、収入が増えて固定資産税の負担は軽減できます。
土地活用の方法はさまざまありますが、住宅用地の特例を適用できるのは、家などの建物がある場合のみです。そのため、トランクルームや太陽光発電、駐車場利用などでは固定資産税自体は安くなりませんが、利益が得られると結果的に固定資産税の負担は少なくなります。
売却する
使用していない土地は、売却することも選択肢の1つです。固定資産税は土地を所有している場合にかかる税金であり、売却することで税負担がなくなります。
土地が不要で活用方法もない場合は、売却によって素早く手放したほうが税負担を少なくできます。また、売却によって現金化でき、まとまった資金を得られることも魅力です。
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
相続放棄を選択する
親から相続する土地が不要な場合は、相続をせずに放棄することも可能です。相続放棄をすることで、不要な土地を取得せずに済むため、その後の固定資産税もかかりません。また、相続額が多い場合は相続税がかかりますが、放棄することでこの負担もなくなります。
ただし、相続放棄を選択すると、遺産のすべてを受け取れなくなります。一部の土地のみ相続放棄することはできないため、放棄する場合はその他の遺産を受け取らなくても問題はないか確認しておきましょう。
もし相続によって利益が出る場合は、不要な土地でも相続し、その後売却や別の方法での活用を考えることがおすすめです。
固定資産税は、毎年重い出費となるケースも多くあるので少しでもその負担を減らしておきたいところです。また、土地を活用していないのであれば、土地活用をして収益化をすることができます。土地活用には節税効果もあるため、収益が得られる＋節税と大きなメリットがあります。
イエウール土地活用なら、複数のプランを比較してお持ちの土地にあった土地活用方法を見つけることができます。固定資産税や土地の有効活用について悩まれている方は、土地活用のプロに相談することで新しい選択肢に出会えるかもしれません。
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固定資産税のかからない土地に関するQ＆A
固定資産税がかからない土地についてさらに理解を深めるためにも、よくある疑問とその答えを知っておきましょう。
- 評価はどうなる？
- 相続税の対象になる？
- 特定空き家に指定された場合は？
- 急に固定資産税が課税されることはある？
土地の取得、または処分を決めるためには、固定資産税に関する詳細な知識を身につけておくことが大切です。
評価はどうなる？
土地の固定資産税評価額は、土地の現況から判断されます。似た状況の付近の土地の固定資産税評価額を参考にして、評価額が決定すると考えましょう。
土地には利用用途に応じた評価倍率が決められており、固定資産税評価額に一定の倍率をかけたものが、最終的な評価額となります。土地の地目や地域によって、評価倍率は異なります。
相続税の対象になる？
固定資産税がゼロの土地でも、相続時には相続税の対象となります。固定資産税の課税評価額が30万円未満の土地にも価値はあるため、この価値を参考にして相続税を算出します。
相続税は故人が所有していたすべての資産を合算し、その金額に応じて課税されるため、固定資産税がゼロの土地も資産に含まれ、相続税の対象となることは覚えておきましょう。
特定空き家に指定された場合は？
土地の上に空き家があり、自治体によって特定空き家に指定された場合は、固定資産税が6倍になる可能性があります。特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置は受けられなくなるため、税金が跳ね上がると考えましょう。
特定空き家とは、景観を著しく損ねたり、倒壊などのリスクによって近隣住民に被害が及ぶ可能性があったりする空き家を指します。
特定空き家に指定されると、固定資産税が上がるだけではなく、罰金の対象となったり、場合によっては資産の差し押さえの対象となったりすることもあるため、早めに対処することが大切です。
急に固定資産税が課税されることはある？
今ままで固定資産税がゼロの土地であっても、急に固定資産税の課税対象となることはあります。固定資産税の課税対象となるケースは、次の2つがあげられます。
- 同一市区町村内で別の土地や建物を取得した場合
- 地価の上昇などによって土地の価値が上がった場合
同一市区町村内で別の土地や建物を取得し、評価額が免税点以上になった場合は固定資産税の課税対象です。また、地価の上場によって土地の価値が上がり、免税点以上の評価額になるケースでも、固定資産税はかかります。
固定資産税の評価額は常に固定されているわけではなく、数年ごとに見直しが行われます。評価額が見直しのタイミングで免税点を超えてしまうと、突然課税対象になることは覚えておきましょう。
保有している土地の固定資産税を把握しておこう
土地を所有している場合は毎年固定資産税がかかりますが、評価額が免税点以下の場合や、特殊な事情があるケースでは非課税となることもあります。固定資産税は土地を利用していなくても、所有しているだけで課税されるため、持っている土地の固定資産税額は正しく把握しておくことが大切です。
税負担は特例の適用や土地の活用によって軽減できることもあるため、いかにして固定資産税を節約するかを考えておきましょう。
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