譲渡所得税において、「配偶者控除」というものがあると知っていますか？
不動産売却による譲渡所得には、多くの税金がかかりますが、適切な知識と計画によって税負担を軽減することが可能です。特に、条件に当てはまれば配偶者控除が適用されれば、重要な節税対策になります。
この記事では、譲渡所得の配偶者控除が適応する場合の例や、譲渡所得税に関して、その他に使えそうな特別控除について深掘っていきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
配偶者の所得がいくらまでなら譲渡所得税の配偶者控除を受けられる？
配偶者の年間の合計所得金額が48万円以下であれば配偶者控除を受けることができます。
なお、令和元年分以前は38万円以下です。
配偶者控除の条件
配偶者控除は、譲渡所得税の計算において重要な節税対策の一つで、以下の条件に当てはまれば配偶者控除が適用されます。
- 配偶者である。（内縁関係は適用不可）
- 納税者と生計を共にしている。
- 青色専従者、白色専従者でない。
- 納税者の合計所得金額が1,000万円以下である。
- 配偶者の合計所得金額が48万円以下である。（令和元年分以前は38万円以下）
配偶者の所得が給与所得のみの場合
配偶者の給与収入が103万円以下であれば、給与所得控除額55万円を差し引いて合計所得金額が48万円以下となるため、配偶者控除が受けられます。
なお、令和元年分以前は給与所得控除額が65万円となるため、同様に給与収入が103万円以下であれば合計所得金額が38万円以下配偶者控除が受けられます。
給与収入が100万円の場合
- 令和二年以降
給与所得＝給与収入ー給与所得控除額＝100万円-55万円＝45万円（48万円以下）
- 令和元年以前
給与所得＝給与収入ー給与所得控除額＝100万円-65万円＝35万円（38万円以下）
配偶者に給与所得以外の所得がある場合
配偶者が給与所得以外に不動産所得・一時所得・譲渡所得などがある場合も、年間の合計所得金額が48万円以下であれば配偶者控除を受けることができます。令和元年分以前は38万円以下です。
給与収入が90万円、譲渡所得が10万円の場合
給与所得＝給与収入ー給与所得控除額＝90万円-55万円＝35万円
合計所得金額＝給与所得の金額＋不動産所得の金額＝35万円＋10万円＝45万円（48万円以下）
土地売却時の譲渡所得税の控除
そもそも、譲渡所得とは土地を売却したときの利益に課される税金です。
の控除について見ていきましょう。
土地を売却したら確定申告が必要
土地を売却して所得を得た場合には確定申告をしなければなりません。これから土地を売却しようという人なら、かかる税金や確定申告について気になっている人は多いでしょう。土地の売却により所得があったとき、確定申告をする状況は2種類あります。それは、売却によって所得、利益があった場合と、売却によって損失があった場合です。利益のことを譲渡所得、損失のことを譲渡損失と言います。
確定申告は所得があったときに行うものと認識している人は多いはずです。そのため、土地を売却したら確定申告は必要かな、と思っていた人は多いでしょう。土地を売却して得られた所得は「譲渡所得」といい、譲渡所得は土地を売却して得た金額から税金や登記費用、仲介手数料などを引いた金額のことです。
- 譲渡所得＝売却価額－（取得費＋売却費）
この計算式で計算して、取得費と売却費の合計が売却価額以上になった場合は、所得はなかったということになり、確定申告の必要がなくなります。
土地を売却して譲渡損失が生じたときも確定申告が必要です。それは、譲渡損失が生じる場合には「損益通算」ができるからです。損益通算とは、譲渡損失の金額を給与所得などの所得から控除することを指します。損益通算をしても譲渡損失が生じる場合は、3年に渡って損益通算を行うことができます。こうすることで所得税の税額を減らして、節税が可能となります。
ただし、この特例を受けるためには要件を満たす必要があります。要件とは、土地を売却した年の1月1日時点でその土地を5年間超所有していること、土地が居住用であることなどです。この要件は国税庁のWebサイトで確認できます。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、他の所得と区分して計算しなければなりません。長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって税率が異なります。譲渡所得に対する税金は分離課税となります。ただし、確定申告は他の所得と一緒に行って構いません。
譲渡損失がある場合は、損益通算や繰越控除となる特例があります。特例を受ける場合は、必要な書類を添付した確定申告書を提出します。受ける特例によっては、確定申告書を申告期限内に提出したうえで、その後の年も連続して確定申告書を提出しなければなりません。控除を受ける金額の明細書などの必要書類があります。
譲渡所得の特別控除には他にどんな種類がある？
土地を売却して得た譲渡所得には、他の所得とは区分して計算した税金が課されます。分離課税となる譲渡所得の特別控除はぜひチェックしておきたいものです。ここでは譲渡所得の特別控除について説明します。
特別控除は譲渡の種類によって金額が決まっています。
- 公共事業などのために土地建物を譲渡した場合 5,000万円
- マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合 3,000万円
- 特定土地区画整理事業などのために土地を譲渡した場合 2,000万円
- 特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡した場合 1,500万円
- 平成21年及び平成22年に取得した土地などを譲渡した場合 1,000万円
- 農地保有の合理化などのために農地等を譲渡した場合 800万円
5以外の特別控除は長期譲渡所得、短期譲渡所得ともに一定の順序で控除することができます。5の特別控除は長期譲渡所得に限り控除できます。
長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える土地建物を譲渡して得られた所得を言い、短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日時点で所有期間が５年以下の土地建物を譲渡して得られた所得を言います。
譲渡所得の計算は次の計算式で計算できます。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－(取得費＋譲渡費用) －特別控除額
特別控除額の最高限度額は、年間の譲渡所得全体で5,000万円です。
税額は以下のようになります。
- 長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15％
- 短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30％
平成25年から平成49年までは復興特別所得税として、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告および納付します。
これらの特別控除の中で最も該当する人が多いのが2ですが、マイホーム（居住用財産）を売却したときの特別控除は長期、短期に関係なく最高3,000万円まで控除されます。これを3,000万円の特別控除の特例といいます。この特例を受けるためには適用要件があり、要件に該当している必要があります。
自分が住んでいる家屋を売る、または家屋とともに敷地や借地権を売却した場合。以前に住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却した場合。
家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件に当てはまらなければなりません。- イ. 敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却。
- ロ.家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場などの用に供していないこと。
売却した年の前年及び前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例の適用を受けていない。（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例により特例の適用を受けている場合は除く）
売却した年、その前年および前々年にマイホームの買い替えや交換の特例の適用を受けていない。
売却した家屋や敷地に収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていない。
災害によって滅失した家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却。（東日本大震災により滅失した家屋の敷地の場合は災害があった日から7年を経過する日が属する年の12月31日までとします。）
売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でない。
適用を受けるためには確定申告をする必要があります。確定申告書に譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を添えて提出します。マイホームの売買契約日の前日における住民票の住所と、マイホームの所在地とが異なる場合には、戸籍の附票の写しと、消除された戸籍の附票の写し、マイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものをあわせて提出します。
他にもこのような節税方法もあります。
控除が受けられない場合もある
特別控除の適用が除外される場合について解説します。
- 特例を受けることを目的として入居したと認められる家屋
- 居住用の住宅を建築する間の仮住まいとして使った家屋
- 一時的な目的で入居したと認められる家屋
- 別荘などの趣味や保養のために所有する家屋
これらはマイホームを売却した場合に特例が適用されません。一時的な目的での入居や、特例を受けることを目的としている場合は、特例が適用されません。また、別荘などの保養のために所有する家屋も適用されませんので、注意しましょう。
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あなたの不動産、
売ったらいくら？
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配偶者が土地を売却した場合
相続などで専業主婦の方が不動産をもらうことがあります。しかし、不要な不動産なので売却する人も多いです。不動産を売却すると収入が入ることになりますので、これまで配偶者の扶養に入っていた人が扶養から外れてしまうことがあります。
専業主婦の方が不動産を売却したとき、譲渡所得があるかどうかを確認します。譲渡所得は以下の計算式でわかります。
- 譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
譲渡価額とは売却したときの売却額、取得費とは売却した土地と建物の購入価額をいいます。建物は購入価額そのものではなく、減価償却後の価格になりますが、土地の売却の場合は関係ありません。
取得費はどのように計算するのかを見ていきましょう。
（例）
- 不動産購入額：3,000万円（土地価格1,000万円、建物価格：2,000万円）
- 売却時：平成28年1月
- 購入時：平成3年1月
- 減価償却費：2,000=万円×0.9×0.031×25（経過年数）＝1,395万円
- 建物取得費：建物価格-減価償却費＝2,000万円－1,395万円＝605万円
- 取得費：土地価格+建物取得費＝1,000万円＋605万円＝1,605万円
取得費には購入時の仲介手数料や登録免許税、不動産取得税、印紙税なども含められます。
それでは譲渡所得を計算してみましょう。
（例）
- 譲渡価額：2,000万円
- 譲渡費用：50万円
- 取得費：1,605万円
- 譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用＝2,000万円－1,605万円－50万円＝345万円
扶養には税金と健康保険が関係しています。税金には配偶者特別控除があり、年間の合計所得金額が38万円以下であれば扶養の範囲となります。合計所得金額が38万円以下の場合は扶養となりますので、上記の場合は扶養から外れてしまいます。ただし、扶養から外れるのはその年だけです。翌年からは扶養に戻ります。
扶養に入っている人は健康保険も納税者の扶養として加入できますが、専業主婦の方が土地を売却したときの健康保険はどうなるのでしょうか？
健康保険については収入が判断基準となり、上記の例では譲渡価額の2,000万円が対象となります。健康保険の扶養の判断基準は、収入が130万円未満であることです。
しかし、健康保険の場合は継続的な収入が対象となりますので、不動産の売却のような一時的な収入は対象外となっています。
また、不動産売却によって譲渡所得を得た場合には所得税も発生します。ただし、相続をした場合でも、居住用財産で一定の要件を満たすときは3,000万円の特別控除を受けられます。
上記の例の場合に特別控除を受けられた場合
- 譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円の特別控除＝345万円－3,000万円＝▲2,655万円＜0円
よって、妻の譲渡所得はマイナスとなって、所得税と住民税は発生しないということになります。
まとめ
土地の売却にあたっては、大きな金額が動く可能性もあるため、確定申告を行い、できるだけ控除を適用したいところです。扶養から外れてしまうのかどうかは、譲渡所得によります。あとで驚かないよう、事前に準備しておきましょう。事前にどれくらいの金額で土地が売れるのか、譲渡所得がどれくらいになるのか計算するためには、一括査定でおよその金額を提示してもらうといいでしょう。
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