この記事では、100万円で土地を売却した場合に税金がいくらかかるのかを詳しく解説していきます。
100万円の土地売却にかかる税金
100万円の土地を売却する場合の税金は、合計すると1,500円から40万円です。
金額の幅が大きい原因は、所得税と住民税の額の幅が大きいことです。
100万円の土地を売ると所得税と住民税がいくらかかるのか、事前に計算しておきましょう。
かかる税金の内訳は次のとおりです。
| 税金項目 | 何に対しての税金か？ | 納税額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書の作成 | 500円 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記の設定 | 1,000円 |
| 所得税 | 売却益 | 土地の所有期間が5年以内：0～306,300円 土地の所有期間が5年超え：0～153,150円 |
| 住民税 | 土地の所有期間が5年以内：0～90,000円 土地の所有期間が5年超え：0～50,000円 |
一般的に土地以外の不動産売却時には「消費税」がかかりますが、土地の売却の場合はかかりません。詳細はこちらの記事をご覧ください。
たとえば、所有期間が5年以上の土地を100万円で売却して70万円の利益がでた場合には、15万円の税金がかかります。
100万円で土地を売却するとかかる税金の内訳
それでは、それぞれの税金について、どのような税金がいくらかかるのか、ひとつずつ詳しくみていきましょう。
印紙税は1,000円
印紙税は売買契約時に契約書を作成することに対してかかる税金です。収入印紙を売買契約書に貼付することで間接的に納税をします。
印紙税の納税額は売買契約の金額によって次のように定められています。
| 売却価格 | 軽減税率 |
|---|---|
| 100万円以下 | 500円 |
| 100万円超 | 1,000円 |
相続登記による登録免許税は2,800円
前提として、一つ一つの土地の所在・面積・所有者・担保の有無等の権利関係を公示することを登記といいます。この登記をした際にかかる税金が、登録免許税です。
相続登記に寄る登録免許税は次のように計算します。
相続登記にかかる登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%
= (売却価格 × 0.7) × 0.4%
= (100万円 × 0.7) × 0.4%
≒0.28万円
したがって、相続登記にかかる登録免許税は約2800円となります。
相続登記（土地の名義変更）にかかる登録免許税の税率は0.4%で、固定資産税評価額にかけることで登録免許税を求めることができます。
なお、固定資産税評価額は、売却価格の7割程度を目安に定められています。そのため、ここでは固定資産税評価額を売却価格に0.7をかけたものとして計算します。
注意点として、売却予定の土地が相続した土地である場合、名義が以前の持ち主のままになっていないか確認をしましょう。もし名義が被相続人のままになっている場合、名義変更が必要です。
抵当権抹消登記税は1,000円
売却する土地に抵当権が設定されている場合、土地売却前に住宅ローンを完済して抵当権を抹消します。そして、その旨を抵当権抹消登記に登記する必要があります。
抵当権抹消登記は不動産1個につき1,000円と決まっています。
そのため、土地1筆の売却では1,000円納税する必要があります。
所得税は15,000～30000円・住民税は5,000～9,000円
所得税と住民税は、どちらも土地売却で出た利益（譲渡所得）にかかる税金です。
売却予定の土地の所有期間が売却年の1月1日現在で5年以内か5年超えかによって税率が異なります。なお、相続した土地の場合は所有期間が被相続人から引き継がれます。
それぞれの税率は次のとおりです。
| 所有期間5年以内 | 所有期間5年超 | |
|---|---|---|
| 所得税 | 30.63% | 15.315% |
| 住民税 | 9% | 5% |
※所得税には令和19年まで復興特別所得税が含まれ、基準所得税額の2.1%が加算されています。
譲渡所得が10万円の場合を考えてみましょう。
所有期間が5年以内であれば、所得税は約3万円、住民税は9,000円となります。
所有期間が5年超えであれば、所得税は1万5,000円、住民税は5,000円となります。
ここで注意したいのは、印紙税と登録免許税は納税額が一定なのに対して、所得税と住民税は土地の売却で得た利益によって納税額が異なるということ。
次の章では、その所得税と住民税の納税額の計算方法について詳しく解説していきます。
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100万円の土地の売却にかかる所得税と住民税を計算しよう
所得税と住民税はどちらも土地の売却で得た利益（譲渡所得）にかかる税金です。
そのため、税額を求めるためには、まず利益（譲渡所得）がいくらなのかを確かめる必要があります。
計算式は以下の通りです。
- 譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
- 譲渡所得税（所得税・住民税） = （譲渡所得 – 控除) × 対象税率
これらをもとに、所得税と住民税の納税額の求め方を詳しく見ていきましょう。
ステップ①譲渡所得を算出する
まずは譲渡所得を求めます。
譲渡所得の算出に必要な項目は、売却価格・取得費・譲渡費用の3つです。
100万円で土地を売却しているため、売却価格は100万円です。
取得費とは、売却する土地を購入した際にかかった金額のことです。
また、譲渡費用とは、土地を売却する際にかかった費用を指します。
計上可能な費用については、以下の表をご覧ください。
| 項目 | 計上可能なもの | 確認できる書類 |
|---|---|---|
| 取得費 | 土地の購入費用以外にも購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、司法書士への報酬なども含まれる。 | 土地を購入したときの売買契約書、領収書 |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、印紙税、建物の取り壊し費用なども含まれる。 | 土地を売却したときの売買契約書、領収書 |
これらを先ほどの譲渡所得を求める計算式に当てはめてみましょう。
例えば、取得費が50万円、譲渡費用が40万円であった場合、以下のように計算ができます。
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用
= 100万円 – 50万円 – 40万円
= 10万円
なお、取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費として計上できます。
また、この計算で譲渡所得が0円かマイナスになった場合は、譲渡所得税の課税対象ではなくなります。
ステップ②特例で控除ができないか確かめる
続いて、特例によって控除ができるか確かめます。
土地売却で利用できる特例は、以下の3つです。
- 取得費加算の特例
- 相続空き家の3000万円特別控除
- 居住用財産の3000万円特別控除
これらの特例を利用すると、譲渡所得から控除額を差し引いて節税することが可能です。
譲渡所得から控除額を差し引いた金額が0円またはマイナスになった場合も、譲渡所得税の課税対象ではなくなります。
それでは、一つずつ詳しく見ていきましょう。
取得費加算の特例
売却予定の土地が相続した土地であり、相続税を納めている場合、相続税の一部を「取得費」に加えることができます。
これを、取得費加算の特例といい、譲渡所得を減らすことができます。
適用条件（一部）は以下の通りです。
- 売主が相続や遺贈により財産を取得した人であること
- 売主に相続税が課税されていること
- 相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すること
取得費に加算できる相続税額 = 売主の相続税額 × 土地の相続課税価額 / 相続税全体の課税価額
相続空き家の3000万円特別控除
家と土地を相続した場合、「相続空き家の3000万円の特別控除」を使えます。家を取り壊して更地にした場合も控除の対象で、最大3000万円控除を受けることができます。
これが適用可能な場合、譲渡所得が3,000万円みまんであれば実質的に税金を非課税にできます。
そのため、100万円で土地を売却した場合は確実に非課税にできます。
適用条件（一部）は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 相続開始から3年目の12月までに売却すること
- 相続から売却までのあいだに事業・貸付・居住で使用されていないこと
- 建物が一定の耐震基準を満たしていること
- 買主が家族や身内の法人ではないこと
なお、適用期限は令和5年12月31日です。
居住用財産の3000万円特別控除
マイホームとともに土地を売却する場合、「居住用財産の3000万円特別控除」を利用することで一人につき最大3000万円控除を受けることができます。
「相続空き家の3000万円の特別控除」同様、この特例が適用可能であれば、100万円で土地を売却した場合確実に非課税にできます。
利用条件（一部）は以下の通りです。
- 自分が住んでいた家と土地を売ること。以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること
- 売却年の前年/前々年にこの特例やマイホームの買い換え特例などを受けていないこと
- 買主が家族や身内の法人ではないこと
その他にも控除や節税ができる方法を紹介しています。ご覧ください。
ステップ③所有期間に応じた税率をかける
譲渡所得を算出し適用可能な特例がわかったら、いよいよ所得税と住民税の算出ができます。
先ほども確認したとおり、所得税と住民税の税率は、土地の所有期間が5年以内か5年超えかで異なりました。
土地の所有期間が5年以内の場合、所得税の税率は30.63%、住民税の税率は9%で、併せて39.63%（譲渡所得税の税率）になります。
土地の所有期間が5年超えの場合、所得税の税率は15.315%、住民税の税率は5%で、併せて20.315%（譲渡所得税の税率）になります。
これらを先ほどご紹介した譲渡所得税の計算式に当てはめれば、100万円で売却した土地の所得税・住民税がいくら把握することができます。
- 所有期間が5年未満の場合：譲渡所得税（所得税・住民税） = （譲渡所得 – 控除) × 39.63%
- 所有期間が5年超えの場合：譲渡所得税（所得税・住民税） = （譲渡所得 – 控除) × 20.315%
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