税金のかからない土地の売り方を紹介!節税に使える特例や控除も解説

税金のかからない土地の売り方を紹介!節税に使える特例や控除も解説

多くの土地所有者が抱える疑問、「土地にかかる税金をどうにかして減らすことはできないか?」と考えている方はいませんか?

実は、特定の条件下では土地に税金がかからない場合があります。

どうやるの?と気になった方は、本文をご覧ください。

この記事では、土地に関する税金の基礎知識と、税金がかからない特例について詳しく解説します。

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

土地売却の基礎知識|準備、流れ、税金、高く売るコツ、相談先まで解説

土地には「消費税」がかからない!

土地の取引が消費税の対象外であることは、ご存知の方が多いかもしれません。なぜ土地は非課税で、一方で建物は消費税の対象となるのでしょうか?この違いを理解することは、不動産を購入する際のコスト計算や、将来的な売却時の利益計算において重要な知識となります。

一方、土地に消費税がかからなくても、建物にはかかります
なぜ、土地は消費税がかからない仕組みであるのに、建物には、消費税がかかるのか。また、土地以外で、他にも非課税対象になるものはあるのでしょうか?

不動産取引における消費税の仕組みを深く理解し、よりスムーズに土地の売却活動が進むように準備しましょう。

「土地」は消費税はの非課税対象で、「建物」は課税対象

土地つきの建物、例えば個人が土地つきのマンションを相続して売却する場合、土地には消費税がかからないものの建物には消費税がかかります。
売主は消費税のかからない土地を、できるだけ高い値段で売却したいと思っているもの。
しかし、買主の側は建物の購入費を減価償却費として毎年経費に計上できるため、建物を高く購入して土地の値段を低く抑えたいと考えます。
売主と買主の思惑が相反するのはそのためです。

売主と買主、双方にとって納得のいく正しい方法で土地と建物の値段を按分しなくてはいけません。
一般的な契約書には、土地の値段と建物の値段が明記してあります。
しかし中には総額だけで、具体的な土地と建物の値段が記載されていないことがあるでしょう。
その場合、「公示価格比準」や「固定資産税評価額」「再調達原価で建物価格」などで価格を調査し、総額から差し引くことで土地や建物の値段を割りだすことができます。

次項でも解説しますが、建物の税抜き価格を割り出すことは、正確な不動産仲介手数料を算定する際にも必要です。
不動産仲介手数料にも消費税が課税されるため、建物の課税分を差し引いて算定しなくてはいけません。

土地を1000万円で売却した場合と8000万円で売却した場合についての記事が以下になります。具体的な数字を用いて、税金や費用面を比較してみましょう。

1000万円の土地売却にかかる税金はいくら?計算方法から節税対策まで

8000万円で土地売却した際の税金はいくら?計算方法を詳しく解説

なぜ土地売却の利益は非課税なの?

不動産の売却では、どうして土地には消費税が課税されないのでしょうか。
建物の場合は、種類によって課税対象になることがあります。
しかし土地は、ほとんどの場合で非課税です。
土地は消費するものではないという考え方があるから、消費税はかからないことになっています。

消費税法基本通達 第6第1節では、非課税範囲として土地が定義されています。

第6章 非課税範囲
第1節 土地等の譲渡及び貸付け関係
(土地の範囲)
6-1-1 「土地」には、立木その他独立して取引の対象となる土地の定着物は含まれないのであるが、その土地が宅地である場合には、庭木、石垣、庭園(庭園に附属する亭、庭内神し(祠)その他これらに類する附属設備を含む。)その他これらに類するもののうち宅地と一体として譲渡するもの(建物及びその附属施設を除く。)は含まれる。
このように、消費税法で土地は非課税範囲内であると規定しているのです。
ですから、土地の売買には消費税は課税されません。

また、消費税法第4条では、消費税が課税される取引について以下の要件を満たしたものであると規定しています。

(課税の対象)
第四条 国内において事業者が行つた資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する。
2 保税地域から引き取られる外国貨物には、この法律により、消費税を課する。
3 資産の譲渡等が国内において行われたかどうかの判定は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める場所が国内にあるかどうかにより行うものとする。
一 資産の譲渡又は貸付けである場合 当該譲渡又は貸付けが行われる時において当該資産が所在していた場所(当該資産が船舶、航空機、鉱業権、特許権、著作権、国債証券、株券その他の政令で定めるものである場合には、政令で定める場所)
二 役務の提供である場合 当該役務の提供が行われた場所(当該役務の提供が運輸、通信その他国内及び国内以外の地域にわたつて行われるものである場合その他の政令で定めるものである場合には、政令で定める場所)
【令】第六条
4 次に掲げる行為は、事業として対価を得て行われた資産の譲渡とみなす。
一 個人事業者が棚卸資産又は棚卸資産以外の資産で事業の用に供していたものを家事のために消費し、又は使用した場合における当該消費又は使用
二 法人が資産をその役員(法人税法第二条第十五号(定義)に規定する役員をいう。)に対して贈与した場合における当該贈与
5 保税地域において外国貨物が消費され、又は使用された場合には、その消費又は使用をした者がその消費又は使用の時に当該外国貨物をその保税地域から引き取るものとみなす。
ただし、当該外国貨物が課税貨物の原料又は材料として消費され、又は使用された場合その他政令で定める場合は、この限りでない。
【令】第七条
6 前三項に定めるもののほか、課税の対象の細目に関し必要な事項は、政令で定める。
以上の要件を満たし、非課税取引・免税取引・不課税取引などに該当しない場合、課税対象となるのです。
なお、非課税対象は消費税法第6条で「課税の対象として」「社会的配慮から消費税の対象とならない取引」と定めています。

土地はどれだけ使用しても、消費して減少していくものではありません。
そのため、「土地の譲渡や貸付については、課税対象にならない」と規定しています。

「国内において事業者が行った資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する……」

つまり、国内における事業者の資産(不動産)の取引には消費税が課せられます。
また、事業者が事業として対価を得て行う売買取引や、資産の譲渡や貸付、労働サービスの提供などにも消費税が課せられます。

不動産売買で非課税となるもの

土地以外でも、不動産売買において、非課税対象となるものがあります。以下がそのリストです。

  • 土地の売買
  • 土地の定着物「庭木、石垣、庭園(庭園に附属する亭、庭内神し(祠)その他これらに類する附属設備を含む。)」
  • 事業者以外の個人が持っている住宅(アパートやマンションは課税対象)
  • 登記免許税、印紙税など

上記で解説した通り、不動産売買の際には土地は消費されるものではないため、土地の取引に消費税は課税されません。
建物は個人が所有する住宅の場合は非課税ですが、アパートやマンションなど賃貸物件(事業目的のもの)は課税対象です。
登記免許税や印紙税などはそもそもそれ自体が税金なので、税金に消費税がかかることはありません。

不動産売買で課税対象となるもの

不動産売買では、どの部分が課税対象になるのでしょうか。
土地の売買は、先ほどから解説しているように非課税です。
ただし、土地売買に関するサービスについては、非課税であると規定されていません。
例えば短い期間(1カ月以内)の土地の賃貸、遊技場や駐車場としての土地の利用は、サービスとみなされるため課税対象となります。
また、土地の売買に関する仲介手数料なども課税対象です。

建物については原則非課税とされていますが、マンションやアパートのような用途が事業用である場合には課税対象となります。
具体的な事例としては、以下の通りです。

  • 不動産会社などの法人が売主の場合:課税対象
  • 個人が住居としていた家を売却する場合:非課税
  • 住宅の貸付:非課税
  • 住宅以外の事業用建物の購入:課税対象
  • 権利金や敷金、礼金など(返却するもの):非課税
  • 権利金や敷金、礼金など(返却しないもの):課税対象
  • 管理会社による管理手数料など:課税対象
  • 不動産会社による仲介手数料:課税対象

注意ポイント!?仲介手数料は消費税の課税対象

不動産の売却で土地は非課税になります。
しかし、不動産仲介会社に支払う仲介手数料については消費税が課税されるので注意が必要です。
一般的な不動産の仲介料は、以下の計算式から割り出します。

「不動産売買価格」×3%+6万円
この額へ、さらに消費税が課税されます。
不動産売買は高額な金額が動くため、消費税額も高額です。
初期投資額の想定が崩れてしまうかもしれないので、仲介手数料の消費税額には注意しましょう。

土地だけを売買するケースでは消費税が課税されないため、非課税価格で表示します。
また、不動産物件の売買では、非課税の土地と課税対象の建物が合算して表示しています。
そのため、建物の課税分を差し引いた金額で不動産仲介手数料を算定しなくてはなりません。

以下のような取引のケースを参考にして、実際に計算してみましょう。

例: 土地代金2,000万円・建物1,980万円・合計3,980万円(税込価格)

この場合、不動産仲介手数料はいくらになるでしょうか。

ここで「3,980万円×3%+6万円」という計算式にすると間違いです。
まずは、建物の消費税を差し引く必要があります。

消費税は8%なので、建物1,980万円の税抜き価格は

1,980万円÷1.08=1,834万円

となります。
不動産仲介手数料を割り出す計算式にあてはめると、

「(土地代金2,000万円+建物価格1,834万円)×3%+6万円」×1.08%
=112万円

不動産仲介手数料にかかる消費税額は112万円ということになります。
かなりの高額ですから、注意が必要です。

不動産取引では大きな金額が動くので、消費税額も高額になります。
損をしないよう、不動産仲介会社が正しく消費税額を計算していのるかチェックするようにしましょう。
なお、不動産仲介手数料に加えて、司法書士の報酬や融資手続きも消費税の課税対象です。
こちらも、忘れずにキャッシュフローに入れておくようにしてください。

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

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かかる費用・税金は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、かかる費用・税金を簡単にチェックしましょう!

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解体してから売るか解体してから売るか
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建築年月建築年月
建築年月住んでいた時期
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費用・税金名 金額 内容
控除名 内容
 

土地の売却にかかる税金は節税できる!

ここまで土地の売却にかかる税金について確認してきましたが、これらは条件が合う場合は、税金を節税することが可能です。

例えば、一度は聞いたことのあるかも知らない「3,000万円控除」、長期所有の特例、小規模宅地等の特例、居住用財産の特例など、さまざまな条件に応じて税負担を軽減することが可能です。これらの特例を適切に活用することで、売却益に対する税負担を大幅に減らすことができます。

この項目では、土地売却時にかかる税金の種類と、それらを効果的に節税する方法について解説します。

あなたの売却予定の土地が特例・控除の条件に当てはまるか確認し、賢く節税しましょう!

譲渡所得税の配偶者控除は配偶者の所得がいくらまでなら受けられる?

【居住用土地】3,000万円控除が受けられる

居住用に利用していた土地を売却する場合、譲渡所得から最大3000万円控除を受けることができます。

主な適用条件は以下の通りです。(国税庁タックスアンサーNo.3302「マイホームを売ったときの特例」より一部抜粋)

  • 売却するのは自分の住む建物・土地であること。
  • 以前住んでいた家や土地/災害によって滅失した家の場合は住まなくなってから3年経過する日がある年の12月31日までに売ること
  • 売却の前年/前々年にこの特例の適用を受けていないこと
  • 売却年/その前年/前々年に他のマイホームに関する特例の適用を受けていないこと
  • 売却相手が配偶者や親族などの特別な関係ではないこと

居住用財産の3000万円特別控除とは?利用条件や必要書類も解説

3,000万円控除を適用した時の計算シミュレーション

この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか?

  • 譲渡所得が2,000万円の時

譲渡所得税=(2,000万円ー3,000万円)×税率

譲渡所得が控除を受けて0円を下回るため、非課税になります

  • 譲渡所得が6,000万円の時

譲渡所得税=(6,000万円ー3,000万円)×税率

=3,000万円×税率

  • 短期譲渡所得の場合:3,000万円×39.63%=1188万9,000円
  • 長期譲渡所得の場合:2,000万円×20.315%=609万4,500円

控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は2,377万8,000円、長期譲渡所得の場合は1,218万9,000円となるため、かなり納税額が減額されていることがわかります。

【相続した居住用土地】3,000万円控除が受けられる

相続または遺贈により取得した空き家/土地を令和5年12月31日までに売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除を受けることができます。

主な適用条件は以下の通りです。(国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」より一部抜粋)

  • 売却する空き家は相続の直前まで被相続人が住んでいたこと
  • 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
  • 区分所有建物登記がされている建物であること(各部屋が仕切りや壁、床、天井などによって他の部屋と区別されていること)
  • 相続開始の直前まで被相続人以外住んでいた人がいなかったこと
  • 売主が空き家を相続、遺贈によって取得したこと
  • 相続の開始から3年目の12月31日までに売ること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売却相手が配偶者や親族などの特別な関係ではないこと

【平成21・22年に取得した土地】1,000万円控除が受けられる

平成21年1月から平成22年12月の間に購入した土地(借地権も含む)は、売却の際に譲渡所得から最大1,000万円を差し引くことができます。マイホーム以外の土地でも可能です。

主な適用条件は以下の通りです。(国税庁タックスアンサーNo.3225「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」より一部抜粋)

  • 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地等を取得していること。
  • 平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡すること、また、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡すること。
  • 親子や夫婦など特別な間柄にある者から取得した土地等ではないこと。特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
  • 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済および所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
  • 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例の適用を受けないこと。

1,000万円控除を適用した時の計算シミュレーション

この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか?

  • 譲渡所得が500万円の時

譲渡所得税=(500万円ー1,000万円)×税率

譲渡所得が控除を受けて0円を下回るため、非課税になります

  • 譲渡所得が2,000万円の時

譲渡所得税=(3,000万円ー1,000万円)×税率

=2,000万円×税率

  • 短期譲渡所得の場合:2,000万円×39.63%=792万6,000円
  • 長期譲渡所得の場合:2,000万円×20.315%=406万3,000円

控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は1188万9,000円、長期譲渡所得の場合は609万3,500円となります。

【公共事業のために売却した土地】5,000万円控除が受けられる

公共事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大1,000万円を差し引くことができます。

主な適用条件は以下の通りです。(国税庁タックスアンサーNo.3552「収用等により土地建物を売ったときの特例」より一部抜粋)

  • 売った土地建物は固定資産であること。つまり、不動産業者などが販売目的で所有している土地ではないこと。
  • 原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 つまり、土地を売却した土地を買い換えること。
  • 原則として、次の期間内に代わりの資産を取得すること。
    • 土地建物の収用等のあった年
    • 土地建物の収用等のあった年の前年(その収用等によりその土地建物等を譲渡することが明らかとなった日以後の期間に限る)
    • 土地建物の収用等のあった年の翌年1月1日から収用等のあった日以後2年を経過した日までの期間

5,000万円控除を適用した時の計算シミュレーション

この控除が適用されると、税額はいくらになるのでしょうか?

  • 譲渡所得が5,000万円の時

譲渡所得税=(5,000万円ー5,000万円)×税率

譲渡所得が控除を受けて0円となるため、非課税になります

  • 譲渡所得が8,000万円の時

譲渡所得税=(9,000万円ー5,000万円)×税率

=4,000万円×税率

  • 短期譲渡所得の場合:4,000万円×39.63%=1585万2,000円
  • 長期譲渡所得の場合:4,000万円×20.315%=812万6,000円

控除の適用を受けなかった場合、短期譲渡所得の場合は3,566万7,000円、長期譲渡所得の場合は1828万3,500円となります。

その他の節税方法や控除についてはこちらの記事をご覧ください。

ふるさと納税で土地の売却に伴う税金を節税しよう!

まとめ

不動産売買において、土地の売却には消費税がかかりません。

しかしそれ以外に、さまざまな税金が課税されます。

不動産売買では大きな金額が動くので、たとえ税率が低くても金額にすると高額になることがほとんど。特に住民税や譲渡所得税は後から発生するため、そのときになって慌てないようあらかじめ準備しておくことが大切です。

どの程度の税金がかかるのか、計算しておくようにしましょう。

税金や手数料など土地の売買には思わぬ出費がかさむため、少しでも高値で売却することが大切です。
そのためには、一括査定でもっとも高く売ってくれる不動産会社を見つけると良いでしょう。

【完全無料】土地の価格いくら?