覚えておこう!土地の売却にかかる税金とかからない税金の種類

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土地を売却するときには、どのような税金がかかってくるのでしょうか。
土地の売買では大きな金額が動くので、たとえ税率が低くても税額はかなり高額になります。
売却の金額だけを気にするのではなく、かかる税金についても頭に入れておきたいところですね。
ここでは土地の売却に関わる税金について、詳しく解説していきます。
また、税金の計算方法についても具体例を示しながらお伝えしますので、土地の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

先読み!この記事の結論
  • 不動産売買では消費税は非課税
  • その他に印紙税などがかかる場合がある

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

土地には消費税がかからないって本当!?非課税売上の解説

土地の売却に消費税がかからない

ということは、ご存知の方が多いかもしれません。
しかし土地に消費税がかからなくても、建物にはかかります。
そのため、売主と買主との思惑が相反することがあるでしょう。
なぜ相反するのか、詳しく解説していきます。

土地つきの建物は正しく按分しよう!

土地つきの建物、例えば個人が土地つきのマンションを相続して売却する場合、土地には消費税がかからないものの建物には消費税がかかります。
売主は消費税のかからない土地を、できるだけ高い値段で売却したいと思っているもの。
しかし、買主の側は建物の購入費を減価償却費として毎年経費に計上できるため、建物を高く購入して土地の値段を低く抑えたいと考えます。
売主と買主の思惑が相反するのはそのためです。

売主と買主、双方にとって納得のいく正しい方法で土地と建物の値段を按分しなくてはいけません。
一般的な契約書には、土地の値段と建物の値段が明記してあります。
しかし中には総額だけで、具体的な土地と建物の値段が記載されていないことがあるでしょう。
その場合、「公示価格比準」や「固定資産税評価額」「再調達原価で建物価格」などで価格を調査し、総額から差し引くことで土地や建物の値段を割りだすことができます。

次項でも解説しますが、建物の税抜き価格を割り出すことは、正確な不動産仲介手数料を算定する際にも必要です。
不動産仲介手数料にも消費税が課税されるため、建物の課税分を差し引いて算定しなくてはいけません。

なぜ土地売却の利益は非課税なの?

不動産の売却では、どうして土地には消費税が課税されないのでしょうか。
建物の場合は、種類によって課税対象になることがあります。
しかし土地は、ほとんどの場合で非課税です。
土地は消費するものではないという考え方があるから、消費税はかからないことになっています。

消費税法基本通達 第6第1節では、非課税範囲として土地が定義されています。

第6章 非課税範囲
第1節 土地等の譲渡及び貸付け関係
(土地の範囲)
6-1-1 「土地」には、立木その他独立して取引の対象となる土地の定着物は含まれないのであるが、その土地が宅地である場合には、庭木、石垣、庭園(庭園に附属する亭、庭内神し(祠)その他これらに類する附属設備を含む。)その他これらに類するもののうち宅地と一体として譲渡するもの(建物及びその附属施設を除く。)は含まれる。

このように、消費税法で土地は非課税範囲内であると規定しているのです。
ですから、土地の売買には消費税は課税されません。

また、消費税法第4条では、消費税が課税される取引について以下の要件を満たしたものであると規定しています。

(課税の対象)
第四条 国内において事業者が行つた資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する。
2 保税地域から引き取られる外国貨物には、この法律により、消費税を課する。
3 資産の譲渡等が国内において行われたかどうかの判定は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める場所が国内にあるかどうかにより行うものとする。
一 資産の譲渡又は貸付けである場合 当該譲渡又は貸付けが行われる時において当該資産が所在していた場所(当該資産が船舶、航空機、鉱業権、特許権、著作権、国債証券、株券その他の政令で定めるものである場合には、政令で定める場所)
二 役務の提供である場合 当該役務の提供が行われた場所(当該役務の提供が運輸、通信その他国内及び国内以外の地域にわたつて行われるものである場合その他の政令で定めるものである場合には、政令で定める場所)
【令】第六条
4 次に掲げる行為は、事業として対価を得て行われた資産の譲渡とみなす。
一 個人事業者が棚卸資産又は棚卸資産以外の資産で事業の用に供していたものを家事のために消費し、又は使用した場合における当該消費又は使用
二 法人が資産をその役員(法人税法第二条第十五号(定義)に規定する役員をいう。)に対して贈与した場合における当該贈与
5 保税地域において外国貨物が消費され、又は使用された場合には、その消費又は使用をした者がその消費又は使用の時に当該外国貨物をその保税地域から引き取るものとみなす。
ただし、当該外国貨物が課税貨物の原料又は材料として消費され、又は使用された場合その他政令で定める場合は、この限りでない。
【令】第七条
6 前三項に定めるもののほか、課税の対象の細目に関し必要な事項は、政令で定める。

以上の要件を満たし、非課税取引・免税取引・不課税取引などに該当しない場合、課税対象となるのです。
なお、非課税対象は消費税法第6条で「課税の対象として」「社会的配慮から消費税の対象とならない取引」と定めています。

土地はどれだけ使用しても、消費して減少していくものではありません。
そのため、「土地の譲渡や貸付については、課税対象にならない」と規定しています。

「国内において事業者が行った資産の譲渡等には、この法律により、消費税を課する……」

つまり、国内における事業者の資産(不動産)の取引には消費税が課せられます。
また、事業者が事業として対価を得て行う売買取引や、資産の譲渡や貸付、労働サービスの提供などにも消費税が課せられます。

不動産売買で非課税となるもの

  • 土地の売買
  • 土地の定着物「庭木、石垣、庭園(庭園に附属する亭、庭内神し(祠)その他これらに類する附属設備を含む。)」
  • 事業者以外の個人が持っている住宅(アパートやマンションは課税対象)
  • 登記免許税、印紙税など

上記で解説した通り、不動産売買の際には土地は消費されるものではないため、土地の取引に消費税は課税されません。
建物は個人が所有する住宅の場合は非課税ですが、アパートやマンションなど賃貸物件(事業目的のもの)は課税対象です。
登記免許税や印紙税などはそもそもそれ自体が税金なので、税金に消費税がかかることはありません。

不動産売買で課税対象となるもの

不動産売買では、どの部分が課税対象になるのでしょうか。
土地の売買は、先ほどから解説しているように非課税です。
ただし、土地売買に関するサービスについては、非課税であると規定されていません。
例えば短い期間(1カ月以内)の土地の賃貸、遊技場や駐車場としての土地の利用は、サービスとみなされるため課税対象となります。
また、土地の売買に関する仲介手数料なども課税対象です。

建物については原則非課税とされていますが、マンションやアパートのような用途が事業用である場合には課税対象となります。
具体的な事例としては、以下の通りです。

  • 不動産会社などの法人が売主の場合:課税対象
  • 個人が住居としていた家を売却する場合:非課税
  • 住宅の貸付:非課税
  • 住宅以外の事業用建物の購入:課税対象
  • 権利金や敷金、礼金など(返却するもの):非課税
  • 権利金や敷金、礼金など(返却しないもの):課税対象
  • 管理会社による管理手数料など:課税対象
  • 不動産会社による仲介手数料:課税対象

注意ポイント!?仲介手数料は消費税の課税対象です

不動産の売却で土地は非課税になります。
しかし、不動産仲介会社に支払う仲介手数料については消費税が課税されるので注意が必要です。
一般的な不動産の仲介料は、以下の計算式から割り出します。

「不動産売買価格」×3%+6万円

この額へ、さらに消費税が課税されます。
不動産売買は高額な金額が動くため、消費税額も高額です。
初期投資額の想定が崩れてしまうかもしれないので、仲介手数料の消費税額には注意しましょう。

土地だけを売買するケースでは消費税が課税されないため、非課税価格で表示します。
また、不動産物件の売買では、非課税の土地と課税対象の建物が合算して表示しています。
そのため、建物の課税分を差し引いた金額で不動産仲介手数料を算定しなくてはなりません。

以下のような取引のケースを参考にして、実際に計算してみましょう。

土地代金2,000万円・建物1,980万円・合計3,980万円(税込価格)

この場合、不動産仲介手数料はいくらになるでしょうか。

ここで「3,980万円×3%+6万円」という計算式にすると間違いです。
まずは、建物の消費税を差し引く必要があります。

消費税は8%なので、建物1,980万円の税抜き価格は

1,980万円÷1.08=1,834万円

となります。
不動産仲介手数料を割り出す計算式にあてはめると、

「(土地代金2,000万円+建物価格1,834万円)×3%+6万円」×1.08%=112万円

不動産仲介手数料にかかる消費税額は112万円ということになります。
かなりの高額ですから、注意が必要です。

不動産取引では大きな金額が動くので、消費税額も高額になります。
損をしないよう、不動産仲介会社が正しく消費税額を計算していのるかチェックするようにしましょう。
なお、不動産仲介手数料に加えて、司法書士の報酬や融資手続きも消費税の課税対象です。
こちらも、忘れずにキャッシュフローに入れておくようにしてください。

 

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

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土地の売却にかかる税金にはどんなものがある?

不動産の売却には、消費税以外にさまざまな税金がかかります。
以下では、各税金を項目別にして解説していきましょう。

印紙税

印紙税とは不動産の売買契約書に貼付する印紙の値段。
印紙税額は取引金額によって異なり、1,000万円~5,000万円以下は20,000円、5,000万円~1億円以下は60,000円です。

※平成9年4月1日から平成32年(2020年)3月31日まで、不動産の譲渡に関する契約書に記載された契約金額が一定額を超えるケースについては軽減措置が設けられています。

本則税率 軽減税率
500万~1,000万円 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円 20,000円 10,000円
5,000万~1億円 60,000円 30,000円
1億円~5億円 100,000円 60,000円

登録免許税

登録免許税とは不動産売買の登記・名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)にかかる税金です。
登記の内容によって金額が変化しますが、売却による所有者移転の手続きの場合は以下の計算式で求められます。

  • 「固定資産税評価額」×2%
    ※平成31年3月31日まで軽減措置が設けられています。
本則税率
  • 「固定資産税評価額」×2%
軽減税率
  • 「固定資産税評価額」×1.5%

譲渡所得税(復興特別所得税)・住民税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税・住民税が課税されます。
また、2013年(平成25年)から25年間は、基準所得税額の2.1%分の金額「復興特別所得税」も課税されます。
譲渡所得は事業所得や給与所得とは分けて計算するので、「分離課税」と呼ばれているものです。

所得税と住民税の税率は、不動産を所有する期間によって変化します。

所得税率 住民税率 合計税率
所有期間5年以下の短期譲渡所得 30% 9% 39%
所有期間5年超の長期譲渡所得 15% 5% 20%

この所得税に、復興特別所得税の2.1%分が加算されます。

  • 「譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)」

上記の計算式で譲渡所得を割り出したら、以下の計算式に当てはめます。

  • 「税額=譲渡所得×税率」

例えば譲渡所得が2,000万円の場合、税額は以下の通りです。

短期譲渡所得
  • 所得税:2,000万×30%=600万円
  • 住民税:2,000万×9%=180万円
  • 合計税額=780万円
長期譲渡所得
  • 所得税:2,000万×15%=300万円
  • 住民税:2,000万×5%=100万円
  • 合計税額=400万円

譲渡所得税が400万円の場合、復興特別所得税(2.1%)は8万4000円です。
譲渡所得税400万円と復興特別所得税の8万4000円と合わせ税額は、4,084,000円となります。
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まとめ

不動産売買において、土地の売却には消費税がかかりません。
しかしそれ以外に、さまざまな税金が課税されます。
不動産売買では大きな金額が動くので、たとえ税率が低くても金額にすると高額になることがほとんど。
特に住民税や譲渡所得税は後から発生するため、そのときになって慌てないようあらかじめ準備しておく
ことが大切です。
どの程度の税金がかかるのか、計算しておくようにしましょう。

税金や手数料など土地の売買には思わぬ出費がかさむため、少しでも高値で売却することが大切です。
そのためには、一括査定でもっとも高く売ってくれる不動産会社を見つけると良いでしょう。
他にも、詳しく知りたい方は、下記の記事もご覧ください。

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