確定測量にかかる費用は?流れは?期間は?|確定測量の基礎知識!

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土地を含む不動産を売却するときは、土地の「測量」が必要な場合があります。

とはいえ、「測量」といっても、なぜ測量するのか?誰に依頼するのか?費用はいくらになるのか?を理解している人は少ないでしょう。

しかし、土地売却において測量は非常に重要であり、測量のことを良く知らずに売却すると、将来的にトラブルリスクを抱えることになります

そこで今回は、費用の相場や測量の必要性などを解説していきます。

こんな悩みの人にピッタリ!
  • 確定測量とは?
  • 確定測量が必要な理由は?
  • 費用はどれくらいかかるの?
  • 流れはどんな感じなの?
  • 期間はどれくらいかかるの?
  • 誰に相談するのが一番良いの?

これから確定測量に関して詳しく説明して行きますが、お急ぎの方のためにもまずこの記事の結論を先に提示します。

先読み!この記事の結論
  • 確定測量は難しいのでプロに依頼しよう!
  • 確定測量を依頼するなら不動産会社が一番良い!


「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

1. 確定測量の基礎知識6選

皆さんには、確定測量とはなに?どんな時に必要なの?なぜする必要があるの?どれくらい費用や時間がかかるの?といった悩みがあるかと思います。

この章では、確定測量とはそもそも何かと言った点から、なぜ、何のためにといった確定測量全体に関する基礎知識をわかり易く理解するために、売却することを前提に解説します。

以下の点について説明して行きます。

確定測量の基礎知識
  1. 確定測量とは?
  2. 測量図には3種類あり、確定測量図が一番重要!
  3. 測量が必要な理由とは?
  4. 確定測量をしない場合のリスクとは?
  5. 測量しなければならない場合はどんな場合?
  6. 確定測量をしないで売却するのはどんな場合?

1.1. 確定測量とは?

確定測量とは、厳密には境界確定測量と呼ばれるもので、土地の所有者だけでなく、隣地の所有者や測量士、土地家屋調査士といった資格を持つ人の立会いの下、行政の図面(国土地理院が作成する)を基に土地の境界を全て正式に確定させる測量のことです。

以下で詳しく説明しますが、測量の中では最も正確で正式なものです。ただそのため、人だけでなく費用や時間等の手間が非常にかかるものでもあります。

1.2. 測量図には3種類あり、確定測量図が一番重要!

測量した後に作成する測量図には以下3種類あります。

各測量図の概要と違い
種類 概要 隣接地所有者の合意の有無
現況測量図
測量士や土地家屋調査士が土地の現況から測量図を作成した図面 なし
地積測量図 地積測量図1つの土地を複数に分ける「文筆」をする時などの作成する図面 なし
確定測量図 隣接地の所有者の認証を得た(合意を得た)、図面 あり

現況測量図と地積測量図はどちらも、隣接する所有者と境界確認を合意していない図面で、そこが確定測量図との大きな違いです。

これらの隣接する所有者の合意がない測量図は、売買時は参考資料にしかならず正式な効力のある図面とはなりません。
したがって、確定測量図がない状態では不動産の売買契約は結ぶことができません。

1.3. 測量が必要な理由とは?

そもそも不動産売却時に測量が必要な理由は、土地の面積を明確にするためです。
特に、マンションやアパートなどの共同住宅ではなく、一戸建てなどの土地が重要になる不動産の売却時は、土地の面積で売却金額が大きく変わります。

土地の面積は一般的に、「1坪○○万円」と表記されます。
1坪とは約3.3㎡のことですが、もし1坪50万円の土地を所有しており、面積に3.3㎡(=1坪分)の誤差があれば、50万円分の誤差があるということになります。

そのため、隣地や道路との境界を明確にするため測量が必要というわけです。

1.4. 境界を確定しないリスクとは?

仮に、境界の合意がない現況測量図や地積測量図で土地の売買契約をしたとします。
その場合に考えられるリスクとしては、
境界杭の位置がずれており、隣人が指摘したことで土地の面積が減ってしまう場合があるということです。

このように境界が確定していないということは、将来的に自分の土地の面積が変わってしまうリスクにつながります。

そうなると、もし土地が売却できたとしても、売却後に購入者からクレームが来る可能性があるので、売る側もきちんと測量して確定測量図を作成してから売買契約を結ばなくてはいけません。

1.5. 測量しなければならない場合はどんな場合?

さて、上述したように土地の売買は、確定測量図がある状態で売買契約を結ぶ必要がありますが、確定測量図があっても以下の場合は改めて測量が必要です。

再度確定測量が必要な場合
  • 境界に塀やフェンスなどがない
  • 地価が高い地域の土地
  • 境界杭が見当たらない
  • 相続税納付のための物納時

境界に塀やフェンスがない場合は、確定測量以降に境界の位置が変わっている可能性があります。

また、境界部分には金属や石でできた境界杭を打ち込み、それによって境界を明示していますが、「道路工事に巻き込まれて境界杭が破損した」などの状況も考えられます。
その場合は、もう一度測量をして境界杭を改めて打ち込まないと、自分の土地の範囲が視覚的に分からなくなってしまうのです。

また、地価が高い土地も誤差の影響が大きいので測量し直すケースが多いですし、相続税納付の物納時も測量し直すのが基本です。

1.6. 測量が不要なケースとは?

以上では確定測量やその必要な場合を中心に説明をしてきましたが、ここでは場合によっては有りうる、確定測量が必要ないケースについて説明します。
具体的には以下の場合が挙げられます。

確定測量をしなくてもよい場合
  1. 地下の低い地方で土地売買の場合
  2. 土地が広大な場合
  3. 行政の承認が取れていない場合
  4. 隣接地の所有者の署名捺印が終わっていない

1. 地下の低い地方で土地売買の場合

地価が低い地方の土地売買の場合には、確定測量せずに契約を結ぶことがあります。

坪単価が数万円などであれば、多少の誤差によって生まれる金額よりも、むしろ確定測量にかかる費用と時間の方が高くつくというのが理由です。

2. 土地が広大な場合

こちらも地価が低いという前提ですが、土地が広大な場合も測量確定せずに売買契約を結ぶことがあります。

土地が広大であるため、多少の誤差があってもその額よりも、上と同じく確定測量にかかる費用と時間の方が高くつくのが理由です。

3. 行政の承認が取れていない場合

詳しくは以下で説明して行きますが、行政が測量に関わると承認されるまでに時間が非常にかかります。
そのため、急ぎの場合は隣接地の所有者との立ち会い時に問題がない場合、そのまま売買契約を結ぶことがあります。

4. 隣接地の所有者の署名捺印が終わっていない

隣接地の所有者と合意はしているものの、何かの事情で署名捺印だけ終わっていないというケースもあります。
この場合、承認を待っていると時間がかかってしまうので、購入者が合意すれば売買契約を結んでしまうこともあります。

ただ、注意すべき点として、「承認が下りなければ白紙解約」、「土地面積が変動した場合は売買金額を変更する場合がある」などの特約を結んでおくのが一般的です。

しかし、このような特約は売主にとって「解約リスク」につながるので、早めに確定測量を済ませておくことが重要です。

以上の4点のように、確定測量を必要としない場合もありますが、一部の例外的なものであって、相続や売却といった際はきちんと確定測量をしておくことが重要です。

  • 確定測量は忘れずにきちんとしよう!
  • 測量しない方がリスクが高く、土地をどう活用するのにも不利!

  1. 確定測量全体に関して、よく分かったけど、つまり不動産をどうするにしろ、確定測量をすることは重要ってことだね?
  2. そうじゃ!活用するにしろ、売却するにしろ確定測量をきちんとしておくことが一番じゃ
  3. その際にかかる費用や時間、誰に相談すればいいのか気になるな!
  4. それらの質問に対しては、今から順を追って説明していくが、不動産会社に相談するのがとにかく一番オススメじゃよ!

確定測量をしたい場合に誰に相談すべきかといった話は、詳しくは以下で説明しますが、まずは不動産会社に相談することをオススメします。
地元の不動産会社は地域の土地のことに詳しいですし、専門知識を大変豊富に持っているため、確定測量以外の不動産に関する相談も何でも無料で乗ってくれます。

優良な不動産会社を探したいと思った際は、不動産会社を一括で複数紹介してくれるイエウールの利用をオススメします。

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2. 確定測量にかかる費用は?

この第2章では、確定測量の具体的な費用を、一般的な相場高額になる場合と2つに分けて説明していきます。

2.1. 【一般的な測量費用】現況測量と確定測量の違いは?

一般的な土地は100坪以下である場合が多いため、ここでの一般的な測量相場は100坪以下とします。

以下が、100坪以下の土地の場合の現況測量と確定測量の相場となります。

測量方法とその費用
測量方法 費用
現況測量 35〜45万円
確定測量 60〜80万円

現況測量か確定測量かという観点では、買主の立場で考えることが重要です。

買主の立場からすると、現況測量図だけだと、上述したように引渡し後に土地の面積が変わってしまtたり、土地の範囲について隣人とトラブルになるという大きなリスクつながる可能性があります。

そのため、測量をする場合は確定測量をきちんとしましょう。
また、確定測量をしていない土地は売りにくいので、測量費用については、売主が負担するのが一般的です。

繰り返しにはなりますが、基本的には売主が確定測量をしておき、その確定測量図で計測した資料を基に土地取引は行われるため、売却を考える場合は確定測量が必須です。

2.2. 【高額になる測量】測量費用が高額になる場合は?

測量費用が高額になるケースは以下です。

測量費用が高額になる場合
  1. 官民立ち会いをする必要がある
  2. 土地が広大、複雑である
  3. 近隣と紛争が発生している土地
  4. 相続時など関係者が多い

以上のような測量に手間がかかるときに費用が上がってしまいます。

1. 官民立ち会いをする必要がある

官民立ち合いとは、行政の人と土地の所有者(民間人)が一緒に立ち会って、土地の境界を確認することを意味します。

官民の「官」は行政の人間のことを意味し、官民の「民」は売主(民間人)自身のことを指しています。
官民立ち会いの多くのケースは、自分(民間人)の土地が行政(官)が管理している土地と隣接する場合に、行政の人と一緒に土地の境界確認を一緒にすることです。
例えば、道路や水路などといった官(行政)が所有している領域に、自分の所有している土地が隣接している場合は、官民立ち会いとなります。

官民立ち合いになると、行政とのやり取りが発生して手間がかかるというのが高額になる理由です。

2. 土地が広大・複雑である

土地が広ければ、測量自体が大変になり時間もかかるので測量費用は上がります。
また、土地が複雑な形をしているときも、測量に手間がかかるので測量費が上がるというわけです。

3. 近隣と紛争が発生している土地

境界に関して既に近隣と揉めている場合も測量費用が上がります
隣人との立ち会いのためのアポ取りや境界確定の交渉が難しく、測量する測量士や土地家屋調査士の手間がかかるからです。

4. 相続時など関係者が多い

相続時などで相続人が多い場合も測量費が上がります。
確定測量の境界確定は、隣人以外にその土地の所有者の合意ももちろん必要です。

ということは、その土地の所有者が多ければ多いほど、測量の手間がかかるということです。
よくある例が「相続時」なので、相続時で相続人が多い場合は測量費が上がると覚えておきましょう。

なるべく安く済ませるためには?

なるべく安く済ませるためには、確定測量を総じて管理してくれる、優良な不動産会社に相談することが重要です。

1つだけでなく、優良な不動産会者を複数、無料で紹介してくれるイエウールを利用することをオススメします。

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3. 確定測量の流れ

ここまでで、確定測量をする理由や重要性、そして、費用について理解できたと思います。
次に、確定測量の流れと、確定測量にかかる期間について解説していきます。

3.1. 【確定測量の流れ】流れをきちんと理解しよう!

確定測量の流れは以下の通りです。

それでは1つずつ手順の詳細を説明していきます。

① 資料の調査・取得

まずは、法務局や市町村役場に行き、確定測量に必要な以下の資料を取得します。

確定測量に必要な書類
  • 公図
  • 登記簿謄本
  • 共同担保目録
  • 地積測量図
  • 建物図面


簡単に言うと、現時点で分かっている土地の情報を取得するというわけです。

② 隣接地の所有者との話し合い

次に、隣接する土地の所有者、もしくは行政の担当者に連絡をします。
そして、測量を行う旨の事前説明を行い、立ち会いなどの了承を得てアポ取りをするという流れです。

③ 現地での事前調査

法務局や役場で取得した資料を見ながら、現況の調査・確認をします。
ちなみに、この時点で作成されるのが現況測量図です。

④ 境界確定

隣接している土地の所有者、もしくは行政の担当者の立ち合いの元で、境界を確定させます。

⑤ 境界杭の設置

既に境界杭が打たれていて、その杭の位置で合っていればそのままにします。
境界杭が破損していたり、新たに設定する必要があったりする場合は、改めて境界杭を埋設します。

⑥ 図面・境界確認書(筆界確認書)の作成

次に、確定した境界をもとに図面を作成します。
隣接地所有者と共に境界確認書(筆界確認書)を作成し、お互い署名・捺印をします。
この確認書があることで、確定測量図として意味を持つのです。

この境界確認書(筆界確認書)は2通作成されるので、売主と隣接地所有者が1通ずつ所有します。

⑦ 登記

確定測量図を元に土地の面積が確定するので登記を行います。
これによって、登記簿謄本に記載されている面積と確定測量図が一致するというわけです。

ただ、不動産売却前に登記する義務はなく、確定測量図と登記簿謄本の面積(地積)が異なる場合でも、確定測量の面積が優先させれるので問題ありません。

  1. 結構、やることが多かったり、手続きが難しそうだね、、、
  2. そう感じるかも知れんが、自分で全て把握してやる必要はないぞ
  3. どうすれば良いの?
  4. 不動産会社に相談してやってもらえば、管理もアドバイスもしてくれるぞ!

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3.2. 【確定測量の期間】期間もきちんと把握しよう!

結論から言うと、確定測量にかかる期間は1ヶ月半~3ヶ月以上程度です。
特に、以下のケースは期間が長くなりがちです。

  • 官民立ち合いがある
  • 隣接地の所有者が承認しない

隣接地の所有者が民間人であれば、境界確認をした当日に合意することもできます。
しかし、相手が(行政)の場合には立ち合い者はいち担当者に過ぎず、その場で合意することはできません。一度役所に持ち帰り、その後「承認」という形になります。

また、隣接地の所有者が民間人であっても、合意しなければ確定測量は完了しないので、協議が長引くほど、確定測量の完了は先送りになります。

上述したように、不動産売却時は基本的に確定測量が完了していることが前提です。
そのため、上記のように確定測量が長引けば、それだけ土地の売却は遅れるということです。
その点からも、土地売却の際は早めの確定測量をおすすめします。

4. 確定測量は誰に依頼する?

この章では、確定測量を依頼する相手は?自分で測量はできるの?といった疑問について解説をしていきます。

4.1. 測量を依頼する相手は?

まず、測量自体は測量士か土地家屋調査士が行います。
そして、両者の違いは「登記ができるかどうか」という点です。

測量士と土地家屋調査士の違い
業者 概要
測量士 登記を目的とした測量はできない
土地家屋調査し 登記を目的とした測量しかできない

ここで疑問となるのは、それらの測量士や土地家屋調査士をどうやって探すかといったことでしょう。

すでに何度か述べていますが、こうした測量のプロを探すのに一番良い方法は、不動産会社に相談することです。
不動産会社が責任を持って、登記するかどうに合わせて、測量士か土地家屋調査士を紹介してくれます。

4.2. 自分で測量はできるの?

結論からいうと、測量するには高度な技術や専門知識、高価な機材が必要なので、素人が自分で測量することは、現実的には不可能に近い方法です。

所有している土地をどう活用しようとも、売却しようとも、測量のプロでない自分で測量したものは信用性に乏しいため効力はないと言っていいです。

とりわけ、土地売却の場合、結局買主が正確な確定測量を求めて来ることになるため、それに売主(土地の所有者)が応じないと取引が成立しないことになるでしょう。

5. イエウールを利用したお客様の声

次に、以下のように一括査定サービス「イエウール」の説明と利用した人の声を紹介します。

5.1. 不動産一括査定サービス?イエウールとは?

利用した人の声を紹介する前に、イエウールについて紹介します。
イエウールは複数の不動産会社に査定依頼ができるサイトであり、以下のような特徴があります。

  1. 簡単に一括査定できる
  2. 全国1,400社以上が参画している
  3. お客様満足度98%

① 簡単に一括査定できる

イエウールはネット上から物件情報を入力するだけで、最大6社に一括で査定依頼をすることができます。

6社に電話したりメールしたりするのは単純に手間ですし、店舗に直接行くと担当者と長時間話すことになるかもしれず面倒です。

不動産会社を選ぶには、はまずは送られてくる査定額をみてから判断した方が良いので、査定依頼はイエウールでした方が楽です。

② 全国1,400社以上が参画している

イエウールは全国1,400社以上の大手から地域密着型の不動産会社が参画しているので、たくさんの不動産会社の中から選んで査定依頼できます。

不動産会社は、エリアや物件の種類によって得手不得手があるので、たくさんの種類の不動産会社に査定依頼することが重要です。

イエウールなら、1,400社以上の不動産会社があるということで、優良な不動産会社を見つけやすいのです。

③ お客様満足度98%

イエウールの2017年2月時点でのお客様満足度は98%です。
その一つの要因に「悪徳不動産会社の排除」という点が挙げられます。

イエウールは、顧客からのクレームが多く、「問題あり」と判断した不動産会社への紹介をストップしますので、自ずと優良な不動産会社が残っていくというわけです。

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5.2. 【利用者の声】イエウールを利用して高く売れた!

イエウールの利用者の声に「一括査定で調査することで相場より高く売ることができた!」という声があります。

イエウールは、以下のように、まずはおおよその場所を入力します。

その後はこのように、土地の種別や面積などの詳細情報を入力するという流れです。

そうすると、以下のように査定依頼できる不動産会社がピックアップされます。


イエウールの強みはここで、「一括査定で調査することで相場より高く売ることができた!」というのも、1,400社から厳選された優良な不動産会社に依頼できたというのが要因でしょう

一括で査定依頼をすると、ほぼ同じタイミングで査定額が送られてくるので、比較しやすいという点も優良な不動産会社の見極めやすい理由です。

5.3. 【利用者の声】隣地との境界に悩んでいたけど売却に踏み切れた!

「隣家との境界に悩んでいたが不動産売却にあたり確定測量をすることで悩みなく売却に踏み切ることができた」
という声も、優良な不動産会社に出会えたからでしょう。

隣地と境界で揉めているということは、確定測量に手間がかかるということです。
上述したように、土地家屋調査士が確定測量を行いますが、不動産会社の担当者も隣人とのやり取りに協力する場合が多くあります。

隣地との境界に悩んでいたけれど売却に踏み切れたという上記の場合は、不動産会社の担当者が上手に交渉したか、優良な土地家屋調査士を紹介したということです。それは、イエウールという「豊富な参画不動産会社数をもつサイト」を活用したからでしょう。

6. まとめ

このように、土地を含む不動産を売却するときには、基本的には測量が必要です。

さらに、測量の中でも「確定測量」が必要なので、手元に地積測量図や現況測量図があっても、売買時に効果はありません。

いずれにしろ、確定測量は時間がかかるため、土地を売却するなら早めに行っておきたいものです。

そのためには、仲介を依頼する不動産会社を迅速に選定しなければいけません。
そもそも、自分だけでは測量が必要かどうかの判断は難しいので、不動産会社に相談しながら必要であれば、確定測量に移行しなければいけないからです。

そんな「不動産会社の選定」には、上述したイエウールを活用しましょう。
イエウールを利用すれば、数分の入力作業で査定は完了するので、不動産会社へ個別に査定依頼するよりも遥かに楽です。

特に、土地売却は測量などが絡むため、豊富なノウハウが必要です。
そうなると、なるべくたくさんの不動産会社に査定依頼した方が良いので、参画している不動産会社が多いイエウールがベストなのです。

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  1. あわせて、こちらの記事もお読みください!
  2. 家や土地・マンション売却に必要な知識とコツを、かんたんに学べるぞ!

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