相続した土地売却で支払う税金と受けられる特別控除について

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相続した土地を売却するとさまざまな税金が発生します。しかし、色々な特別控除が設定されているため、納める税金を減額できるケースも珍しくありません。

ここでは、売却した際に発生するさまざまな税金はもちろん、色々な特別控除についても解説します。納税額を減額できるようにし、節税につなげましょう。

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相続した土地を売却するときにかかる税金

親や祖父母から所有していた土地を相続することも少なくありません。財産が増えたと喜んではいられず、相続した土地にはさまざまな税金が課せられます。どのようなものがあるのかチェックしておきましょう。

相続したときに支払う相続税

土地を相続したら、一番最初に思いつくのは、相続税という税金です。相続税の課税対象は、土地や建物、現金といったものはもちろん、株式や電話加入権なども含まれます。

債務や葬式費用などは相続税の非課税対象です。相続税の課税対象額から非課税対象額を差し引いて残った金額が、遺産に係る基礎控除額より低かった場合は、相続税の課税はありません。

所有権移転登記などで支払う登録免許税

土地売却には、登記費用が必要です。登記費用には登録免許税と司法書士手数料の2つの費用があります。登録免許税は、土地売却の際に必要な登記「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の費用としてかかります。

所有権移転登記とは、土地の売却によって所有者が売主から買主に変わったことを記録するためのもので、登録免許税は土地価格の0.02%、司法書士手数料は30,000~45,000円程度です。

抵当権抹消登記は、住宅ローンを組んだときに設定されている抵当権を外す登記のことで、登録免許税は不動産一つにつき1,000円、司法書士手数料は10,000~15,000円程度です。

登録免許税は、あとから通知書が届き支払う方法ではなく、登記の手続きで法務局へ出向いた際に窓口で支払います。

売買契約書に必要な印紙税

土地売却では、不動産売買契約書を交わします。不動産売買契約書には印紙を貼る必要があるので、印紙税も必要になってきます。

収入印紙とは、租税や行政に対し印紙税という税金を手数料の支払いにするもので、契約書や領収書に収入印紙を貼ることで税金を納めていることになります。

利益が出たときに支払う譲渡所得税

土地を売却して利益が出た場合、利益分に課税される税金が譲渡所得税です。これは、土地の所有期間によって税率が変わるので注意が必要です。

所有期間は土地を売却した年の1月1日時点で5年を超える場合と5年以下に分類され、5年を超える場合を長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得と言います。

税率は、長期譲渡所得の所得税は15%、住民税5%で、短期譲渡所得の所得税は30%、住民税は9%と定められています。

土地売却時にかかる譲渡所得税について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【土地売却にかかる税金は?】計算方法と節税に使える特別控除5つ

売却費用などに課税される消費税

売却費用として発生したものには、消費税が課税されるものと課税されないものがあります。土地の売却費用には消費税が課税されません。

建物付きの土地の場合、土地には消費税がかかりませんが、建物には消費税が課税されるため注意しましょう。他にも課税対象となるものには、仲介手数料や住宅ローン手数料、登記費用の司法書士報酬などが挙げられます。

それぞれの税金額の計算方法

土地売却にはさまざまな税金が発生します。そして、それぞれが税率などを定められており、決められた計算方法で算出されるので、目安の金額が算出できるよう調べておきましょう。

相続税額の計算方法

土地の相続税を算出するには、相続する土地だけでなく他の不動産や現金など、相続する財産の総額を把握しておく必要があります。

土地や不動産などの明確な金額が分からない場合は、評価額を参考にします。

相続税では、一定の金額まで非課税としてもらえる基礎控除額というものが定められているため、相続する全ての財産から基礎控除額を差し引いた金額が課税対象となります。

そのため、土地の相続税を算出する計算式は以下の通りです。

土地相続税=土地評価額×税率-控除額

この場合の税率は、法定相続分に応じた取得金額によって異なります。例えば、1,000万円~3,000万円以下の取得金額では税率が15%となっています。

土地の評価額について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【土地評価額とは】売値とどう違う?実勢価格の調べ方も解説!

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算は以下の計算式で算出されます。

登録免許税=固定資産税評価額×税率

ただし、令和3年3月31日までに取得した場合に限り、軽減措置が適用となり、税率は通常の2.0%が1.5%で計算されます。

所有権移転登記の税率は登記理由によって税率が異なります。相続や合併の場合は0.4%、遺贈、贈与の場合は2.0%、売買などは2.0%と定められています。

抵当権抹消登記費用は不動産1つに対して1,000円と定められています。また、抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼して行うことが一般的なので、司法書士に支払う費用が発生することも覚えておきましょう。

印紙税額の計算方法

印紙税は、不動産の売買価格によって変わります。売買価格は、不動産売買契約書に記載されているので、そちらを参考にすると良いでしょう。

2022年(令和4年)までは印紙税の軽減措置が適用されるため、1,000万円~5,000円以下の売買金額の場合は、通常であれば20,000円の印紙税がかかりますが、軽減措置が適用されると10,000円の印紙税ということになります。

軽減措置の期限は延長される可能性もあるので、国税庁のホームページを確認して不動産売買契約書を作成すると安心です。

譲渡所得税の計算方法

土地を売却して得た利益を譲渡所得と言いますが、これは課税対象となります。ただし、サラリーマンなどで給与を得ている場合、分けて考えることができるのも特徴です。

売却によって利益が出た場合は、所得税と住民税を支払わなければなりません。住民税に関しては、平成23年12月2日からは復興特別所得税も支払うことになったので注意しましょう。課税対象となる譲渡所得の出し方は以下のように変更になりました。

以前

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

現在

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

土地の所有期間によって税率は異なり、5年を過ぎると税率が下がるよう定められています。

土地の売却価格が大きく影響するため、いくらで土地が売却できるのかという概算を知るには無料一括査定サイトを活用すると便利です。

複数の不動産会社に一度に査定依頼をすることができるので、少しでも高く売却できる不動産会社を見つけるには最適です。

消費税の計算方法

個人が所有している土地を売却した場合、基本的には消費税の課税対象にはなりません。ただし、所有者が法人の場合は課税対象になるので注意が必要です。

土地売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士に支払う手数料、融資手続きの手数料などへは消費税が課税されます。

個人が所有している土地を売却した際、課税対象となるケースもあります。例えば、投資物件として所有しており、その賃借にかかる前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合、事業とみなされ土地売却によって得る利益が収益に該当することになるため課税対象となります。

税率は通常のショッピングなどと同様に10%と定められています。

土地売却で控除が受けられるのは相続税と譲渡所得税

相続した土地を売却する際には、控除が受けられることがあります。その場合、納税額を減らすことが可能になります。対象となる税額は相続税と譲渡所得税です。それぞれ詳しくみていきましょう。

相続税の控除

相続税の控除には、基礎控除という方法が大きいですが、他にもさまざまな控除があります。

相続税以外に贈与税にも関わってくるものとして、生前贈与の暦年課税方式というものがあります。これは、生前贈与によって取得した財産の1年間の合計額が110万円以下であれば基礎控除以下となり贈与税がかからないというものです。

相続発生3年以内に行われた贈与に関しては、相続財産に加算されてしまうので注意しましょう。

譲渡所得税の控除

譲渡所得税の控除には「3,000万円特別控除」というものがあります。この控除は、相続した土地だけでなくマイホームも対象となり、相続人が居住している不動産かそうでないかで適用条件が変わるので注意が必要です。

相続人が居住している土地・マイホームの場合

譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除が適用され課税額は実質ゼロということになります。ただし、控除が適用されるためにはさまざまな条件をクリアしていなければならないため、専門家に相談して判断すると安心です。

相続人が居住していない土地・マイホームの場合

相続開始から3年以内に売却で、かつ、譲渡価格が1億円以下であれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除が受けられます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、課税されないということになります。

もし、相続した土地にマイホームなどが建っていた場合は、耐震基準を満たすようリフォームしたり解体して更地にしたりすることで、適用条件をクリアすることができます。

相続税に適用される特別控除の種類

相続税にはさまざまな控除があるので、実際に相続しても計算してみると控除が適用されて相続税の支払いが必要ないケースも少なくありません。相続税を減額できる控除について解説します。

基礎控除

相続税を支払うか支払わないかが決まる大きなポイントは「基礎控除額」にあります。基礎控除額は以下の計算式で算出できます。

基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

つまり、兄弟2人が法定相続人だった場合、3,000万円+(600万円×2人)という計算式になり、基礎控除額は4,200万円となります。

そもそも相続税は、相続によって得た財産の「課税価格の合計額」に対して課税されるものです。課税価格とは相続した全財産で、プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた金額のことを指します。

この課税価格と基礎控除額を比較した際、基礎控除額のほうが大きければ、相続税の申告や納税は必要ないということになります。

配偶者の税額軽減

配偶者が相続した場合に受けられる控除があります。配偶者であれば、遺産額が法定相続分以内の場合課税されません。もし、法定相続分を超えたとしても、1億6,000万円までなら課税されないというものです。

この控除は、遺産分割などで実際に取得した財産が対象になるので、相続税の申告期限までに遺産分割が間に合わず相続していない分に関しては対象外となります。

対象外となった財産は、申告期限から3年以内に遺産分割などが行われ相続した場合、税額軽減の対象となるため、分割が成立した日の翌日から4カ月以内に新たに手続きをするのがおすすめです。

配偶者控除は、婚姻期間に関係なく適用されます。

贈与税額控除

贈与税額控除とは、亡くなるまでの3年間に贈与税を支払った場合に、その前払いした贈与税を相続税から差し引かれるというものです。

これは、1つの財産に対し、贈与税と相続税を二重で課税しないための制度です。相続を受け、財産を取得した人が対象になるので、相続したけれども財産を取得していない人は対象外となります。

3年以内の贈与が発生していても、各年110万円以下で贈与税が発生していなかった場合に関しては、控除の対象とはなりません。

未払医療費の税額控除

死亡後に支払った医療費は、債務控除の対象となり相続財産から控除されます。例えば、同居する被相続人の現金から入院費用を支払った場合、家にあった相続財産から支払ったということになり、その相続財産を相続する人が支払ったということになります。

相続する人は、確定申告の際に、医療費控除の対象とすることが可能です。

未成年者の税額控除

相続人の中に満20歳未満の未成年が含まれていた場合、未成年者が満20歳になるまで相続税額から一定の税金額が差し引かれるという控除です。

親が亡くなった際、未成年者が成人するまでの養育費の負担を考慮して設けられた制度になります。満20歳になるまで毎年10万円の控除が受けられます。もし1年未満の端数がある場合は、切り上げて1年として計算します。

例えば、相続人が15歳9カ月の場合は、9カ月を切り捨て15歳として計算されます。満20歳になるまでの期間は5年なので、10万円×5年で50万円の未成年者控除額ということになります。

もし、未成年者の相続税額よりも未成年者控除額のほうが大きい場合は、控除額全額を差し引きできないケースがあります。そのような場合には、差し引きできなかった金額を未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引きされます。

障害者の税額控除

相続人が85歳未満の障害者の場合に適用される控除です。

これは、障害者本人の生活費用を確保するため、健常者よりも多額になりやすい療養費や医療費を考慮して設けられた制度になります。

障害者本人が満85歳になるまで、毎年10万円の控除を受けられ、相続税額から差し引かれます。特別障害者の場合は、20万円ずつ差し引かれることが定められています。

相次相続控除

相続開始前10年以内に被相続人が相続していた場合、前回の相続税額から一定の金額が控除されるというものです。

例えば、第一次相続として祖父から父に相続があり、第二次相続として父から子に相続があった場合、祖父から父への相続では課税されていたとしたら、父から子への相続で課税すると二重課税となってしまいます。

そのため、同じ財産に対し過重の課税を回避するために、10年以内に相続した財産をさらに相続した場合には控除が適用されます。

第一次相続で課税された相続税額から毎年10%の割合で税額の差し引きが行われます。

居住者に係る外国税額控除

亡くなった人の財産が外国にある場合、日本の相続税と外国の相続税の二重課税をしないために設けられた制度です。

外国にある財産を相続し、外国で相続税に該当する税額を納めている人に適用されます。色々なケースによって控除される金額が異なるため、国税庁のホームページなどで確認すると良いでしょう。

譲渡所得税に適用される特別控除の種類

相続した土地を売却した際に得る譲渡所得にも特別控除があります。納税する税額を軽減させるためにも、適用できるものがあれば活用して節税をしましょう。

被相続人の居住用財産にかかる譲渡の特例

被相続人が居住していた家屋や土地を売却した場合、条件を満たせば最高3,000万円の控除を受けることができます。

ただし、令和2年1月1日から令和5年12月31日までの期間内に譲渡した場合に限られます。また、平成31年4月1日以降に譲渡された土地は、被相続人が相続よりも前に老人ホームなどに入居し、所有している家屋・土地に居住していなくても特例が適用されます。

相続空き家の特例

相続空き家の特例は、旧耐震基準で建てられた家屋の増加を抑えるために設定されました。そのため、新基準を満たす耐震リフォームを施して残すか、解体して更地で売却するかといった方法をとらなければ適用されません。

上記の条件を満たした物件に対して、譲渡所得から3,000万円の控除を受けることができます。

耐震リフォーム後の売却や解体して更地で売却するのは、相続してから3年後の年の12月31日までと期限が決められています。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した土地を一定期間内に譲渡すると、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる制度です。

適用条件には、相続開始のあった翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することが必要です。

この適用を受けるためには、相続した人が確定申告をしなければならないので忘れないようにしましょう。

相続した土地を売却するときさまざまな特別控除が受けられる

相続した土地は、自分にとってメリットばかりの土地ばかりではありません。その場合、売却を検討することも多いでしょう。

売却して譲渡所得を得ると、さまざまな控除を受けられる可能性があります。控除の中には、適用条件として期限が設けられていたり、適用される人が限定されていたりするケースがあるので、しっかりと確認することが大切です。

土地によっては課税金額が高額になることもあります。少しでも節税するためにも色々な控除を利用して減税できるようにしましょう。

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