親が所有していた土地の相続についてどうするべきか悩んだこともある方も多いのではないでしょうか。
必ずしも相続しなければならないわけではありません。
相続するかしないかは、土地の価値や相続した際に発生する費用や相続後の維持管理など、色々なことを考えて判断すると良いでしょう。
この記事では、親名義の土地を相続する場合の基本的な知識やメリット・デメリット、相続しないケースと比較しながら解説していきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
親名義の土地を相続する流れ
親が所有していた土地を相続する方も少なくありません。しかし、基本的な知識を持っていないと、税金を多く支払うことになってしまったり、仲の良い兄弟姉妹でトラブルが起こってしまったりする原因にもなります。まずは基本的な知識を知ることから始めていきましょう。
土地の分割方法を決める
土地は現金のように目に見えて分割できるものではないため、まずはその分割方法にどのような種類があるのかを知っておくことが大切です。
土地の分割方法は、現物分割、換価分割、代償分割、共有分割の4種類の方法があります。それぞれの分割方法について詳しくみていきましょう。
現物分割
土地をそのまま相続する方法です。現金などに換えずに土地のまま相続するので、相続する際の手間がかからず、親が残した遺産をそのままの形で残すことができます。
ただし、土地のように受け取った価値が明確にしづらいものの場合、相続人の間で不平等さを感じてしまうこともあります。
また、土地のまま相続すると相続税の納税資金を別途用意する必要があるため、資金繰りに大変さを感じることもあるでしょう。
換価分割
相続した土地を売却し現金化してから、相続したり相続人で分配したりする方法です。相続した土地の活用方法がない場合や、土地の相続税が高額で用意できない場合などに有効な方法といえます。
現金化することで相続人の間で平等に分配することができますが、先祖代々の土地だったりすると売却することに心理的な抵抗を感じることがあるかもしれません。
代償分割
土地をそのまま相続した場合、他の相続人が残りの資産を全て相続しても不平等になってしまう可能性があります。そんなときに、相続後の財産が平等になるよう、多く受け取った人から少なく受け取った人へ代償として何か財産を渡す方法のことを言います。
大切な土地を売却する必要もない上に、相続人の間でも平等に分配できる方法として有効です。ただし、代償分割は、代償として何か資産を渡さなければならないため、渡せる資産があるということが前提になるので注意しましょう。
共有分割
相続する土地の名義を共有名義にする方法ですが、土地の場合にはあまりおすすめできない方法でもあります。
将来的に、売却したり人に貸したりする際でも、共有名義になっていると手続きが単独ではできず、共有名義者全員の同意が必要になります。
土地の有効活用ができなくなる可能性も考えられるため、土地を相続する方法では共有分割は選ばないほうがおすすめです。
遺産分割協議をおこなう 土地の所有者を決定
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割について協議し、合意することを言います。相続する土地の分割方法を上記の4種類の中から話し合って選択し、土地所有者を決める必要があります。
ここでは、相続人全員の合意があれば、法定相続分にとらわれない遺産の分け方も可能です。相続人全員の合意が必要なので、相続人に誰が該当するのかをきちんと確認してから始めることも大切です。
もし、相続人からだれか一人でも欠けている状態で合意を得ても、その遺産分割協議書は無効になってしまうので注意しましょう。
そして、話し合いでは、話し合うべき遺産にはどのようなものがあるのか、親の遺言書などは存在するのかといった点も確認しておくことがおすすめです。
遺産分割協議書を作成
遺産分割協議を行ったら、協議の結果をまとめた遺産分割協議書を作成します。この書類には、相続人全員の署名および実印での押印が必要になります。
署名もしくは押印がされていない遺産分割協議書は、書類として認められない可能性があり、相続の手続きが進まなくなる危険があるので注意しましょう。
相続登記に必要な書類を準備
土地を相続した場合には、所有権を取得したことを知った日から3年以内に必ず相続登記の申請しましょう。所有権を令和6年4月以降は義務化されたため、超過料を支払わなくてよいように注意が必要です。のちのトラブルやデメリットを回避するためにも、相続したタイミングでやっておきましょう。
相続登記には、亡くなった人の「出生から死亡までのすべての戸籍謄本」や「住民票の除票」、相続する全ての人の「戸籍謄本」や「印鑑証明書」「固定資産評価証明書」「登記事項証明書」が必要です。
多くの書類を揃えなければならないため、司法書士や専門家に依頼すると安心ですが、自分で法務局などへ出向いて準備することも可能です。
土地の相続登記の申請書を提出
相続登記では、多くの書類を揃える必要がある上に、費用も発生します。主な費用としては、「登録免許税」「戸籍謄本など必要書類の発行費用」などが挙げられます。
自分で手続きをすることもできますが、司法書士などに依頼することも可能です。その場合、司法書士への支払い報酬が発生します。
司法書士へ依頼したときの費用は5万円前後を目安にすると良いでしょう。
親名義の土地は生前贈与も可能
生前贈与とは、文字通り亡くなる前に土地などの資産を相続人に贈与することを言います。土地を生前贈与することは可能で、親名義の土地を亡くなってからでないと引き継げないわけではありません。
生前贈与は口頭での約束でも成立しますが、贈与契約書を作成しておくと安心でしょう。贈与契約書には、贈与する人と贈与される人を明記する必要があります。
実際に名義変更をする手続きの際に、贈与契約書は有効になるので大切に保管しておきましょう。名義変更では、どの土地を誰に贈与するのかを明確にする必要があるため、準備しなければならない書類が多くあります。
司法書士や専門家に依頼して進めると安心です。
生前贈与のメリットとデメリット
生前贈与は、贈与する人の意思通りに相続させることができるので、贈与される人、贈与される人双方にとって食い違いのない方法です。そんなメリットだけでなく、デメリットについてもしっかりと理解しておくことが大切です。
メリット：自身が選んだ相手に贈与できる
生前贈与では、贈与する人が贈与したい人を自由に選ぶことができます。遺言書で贈与したい人を明記しておくことは可能で、贈与する人の希望を伝えることはできますが、遺言書に不備などがあると無効となる可能性があり、必ずしも実現するとは限りません。
生前贈与では特定の財産を指名した相手へ確実に贈与したい場合に有効です。所有している土地が多くある場合や、相続させたい人が多い場合には、のちのトラブル回避にも効果的な方法と言えるでしょう。
デメリット：費用が余計にかかる
生前贈与をする場合、相続したものには贈与税が課税されます。贈与税は評価額の2～3％ほどが課税されるため、費用は相続よりも高くなる傾向があります。
贈与税の課税方法には「暦年贈与」と「相続時精算課税制度」の2種類があります。
「暦年贈与」は早い時期から少しずつ相続させ、相続税のかかる資産を減らす節税対策としてもとられている方法です。この場合、1年間に相続する資産が110万円までは贈与税の課税対象となりません。
「相続時精算課税制度」はある程度まとまって贈与する方法で、累計2,500万円までは課税対象となりません。ただし、2,500万円を超えると一律20％の贈与税が課税されるので注意しましょう。
親名義の土地を生前贈与するときの流れ
生前贈与は、贈与税への節税対策としてもよく利用される方法です。では、具体的にどのように進めていけば良いのでしょうか。スムーズに進めるためにも、基本的な流れについて理解しておくことは大切です。
贈与の対象者を決め合意を得る
まずは、どの土地を誰に贈与したいのかを明確にしておくことから始めます。土地の贈与では、贈与する人や贈与される人の一方的な意思だけでは実現しません。必ず、双方の合意を得る必要があります。
土地の評価額によって納める税金が変わってきたり、贈与される人によって贈与税控除の制度も変わってきたりするので、事前に確認しておくのが賢明です。
節税対策をするはずが、この段階での準備を怠って高額な費用が必要になってしまったということにならないよう、しっかりと準備しましょう。
贈与契約書を作成する
贈与は民法で定められている有効な契約の一つで、口頭でも成立させることができます。しかし、のちのトラブルを回避するためにも、契約書を残しておくほうがベターでしょう。
明記する内容としては、日付、贈与する人と贈与される人の氏名・住所・署名捺印、双方の合意のもとで贈与を行う旨、土地を特定できる情報などが必要です。
内容自体は難しいものではないので、住所は住民票通りにというように正確に記載するようにしましょう。契約書は人数分作成し、各自が保管します。
それぞれの契約書には200円分の収入印紙を貼って完成です。
名義変更の登記をおこなう
相続した土地について、誰が見ても所有者が変わったことが分かるよう登記の名義変更も行っておく必要があります。
最寄りの法務局や郵送、インターネットでも行うことが可能です。贈与契約書、登記識別情報（昔で言う権利証）、贈与する人の印鑑証明書、贈与される人の住民票のコピー、委任状を準備しましょう。
登記の際には、登録免許税を支払わなければならないので、固定資産税評価額の2％を現金か収入印紙で用意します。
登記の名義変更は自分で行うことも可能ですが、司法書士などに依頼すれば2～8万円程度でやってくれるので、時間が割けない方などは検討すると良いでしょう。
贈与税と不動産取得税を支払う
土地が贈与されると、贈与税と不動産取得税を支払う必要があります。贈与税は基礎控除の110万円を超えた金額に対して課税されます。
贈与の税率は、直系尊属（祖父母や父母）から贈与された特例税率と、それ以外の一般税率があり、どちらかの税率を用いて計算します。
不動産取得税は、「土地の課税標準額×3％」で算出できます。土地の課税標準額とは、固定資産税評価額×1/2で導き出されます。
他にも、60歳以上の祖父母または父母から20歳以上の子または孫に贈与した場合は、累計2,500万円までは課税されない相続時精算課税制度を利用することも可能です。
20年間以上婚姻関係がある夫婦間で、居住用不動産や居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、最高2,000万円までは控除対象となる配偶者控除の制度もあります。
親名義の土地を放棄したほうがよいケース
親名義の土地があったからといって、絶対に相続したほうが良い場合ばかりではありません。中には、相続せずに手放したほうが得策なこともあります。そのようなケースについてみてみましょう。
マイナス財産がある場合
親が土地を所有していても、プラスの資産であるとは限りません。マイナス要素が多い土地であれば、相続するメリットはなくなってしまいます。
土地以外にも相続する資産がある場合は、手続きには手間がかかりますが限定承認をする方法も検討してみると良いでしょう。
限定承認とは、プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を弁済することを条件に相続するという方法です。プラスの財産よりもマイナスの財産が残った場合、残りの弁済をする必要はありません。
また、プラスの財産が残った場合は引き継ぐことが可能です。プラスの財産とマイナスの財産のどちらが多いか分からない場合や相続する財産の中に引き継ぎたいものがある場合などは有効です。
税金の支払いが負担な場合
土地を相続すると、相続した土地に対して固定資産税が発生します。固定資産税は1月1日時点の所有者に課せられますが、それ以降に親が亡くなった場合、すでに親が固定資産税の支払いを済ませていれば問題ありません。
もし支払いが済んでいなかった場合は、代表相続人を決めて相続手続きが終わるまでの間の代表相続人を決めて納税を済ませておくと安心です。固定資産税は滞納すると遅延金が発生するため注意しましょう。
広い土地や条件の良い土地などで固定資産税が高額な場合は、税金の支払いが困難になるケースも考えられます。そのような場合には、手放すことも視野に入れて検討するのがおすすめです。
土地の管理が難しい
土地を相続しても、雑草が生え害虫が発生する可能性があるため、定期的な手入れをする必要があります。広大な土地で手入れが難しい場合や、土地が遠方にあり管理が難しい場合などは、放棄することも考えましょう。
相続したまま土地を放置していると、雑草や花粉などが飛び散りご近所トラブルに発展したり、不法投棄や不審車両などの侵入などで事件や事故につながったりする可能性もあります。
自分で土地を維持管理していく覚悟があるのか、パートナーともしっかりと相談しておくことがおすすめです。
価値のある土地は相続して売却や土地活用を検討
相続した土地が立地条件の良い土地であれば、土地活用で収入を得たり、売却することで現金化したりすることが可能になります。
そのためには、土地の価値をしっかりと把握しておくことが重要です。土地の価値は無料一括査定サイトが複数社に同時に査定を依頼することができるため便利です。
価値の高い土地なのか、いくらで売却できるのかを知った上で判断すると良いでしょう。
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土地活用プランはイエカレで取り寄せられる
土地活用を検討したい方は、一度土地活用プランを取り寄せてみることで、どのくらいの費用がかかるのか、収益はどのくらいかといったことを事前に知ることができます。
プランを確認し、現実的でないと考えた場合は土地活用をせずに土地を売却するといったことも可能になります。
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土地活用を検討している方は、一度プランを取り寄せてみてはいかがでしょうか。
土地の価値や状況に応じて相続するか検討することが大事
親が所有している土地を相続するとなったら、まずは資産価値を見極めることが大切です。それと合わせて、相続した場合に必要な費用なども検討してみることがおすすめです。
それらを踏まえて、相続する価値のある土地なのか、相続して自分は費用の支払いや維持管理が定期的にできるのかといった点を検討する必要があります。
自分にとってベストな選択ができるよう、じっくりと考えて決断するようにしましょう。