【土地を放棄】土地を手放す方法。相続放棄は3ヶ月以内?注意点とは

相続が発生して土地を持つことになった。投資目的で購入した土地があるが、管理に手がかかる。購入した土地の経費がかさみ赤字になっている。さまざまな理由で土地を持っていることがありますが、活かせていないことは多くあります。法制度の変更により固定資産税がかかり手放したいという声も聞こえてきます。
所有する土地を放棄したいと考える方に、3つの方法がありますので詳しく解説していきます。売却、寄付、相続放棄の3つの方法を知って、自分にあった方法をみつけて土地を手放してください。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

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土地を手放さないと起こる問題

土地の放棄で起こる問題

今は利用しないからといっても、自分名義の土地を所有したままだと、いくつかの問題が発生します。税金や管理のための諸費用や、管理責任も発生するので、それだけ手間もかかってきます。土地を所有したままで起こる問題について説明しましょう。

固定資産税がかかる

土地を所有している人には固定資産税がかかります。市街化区域などにある土地を所有していると都市計画税もかかってきます。土地を貸したり、駐車場などで土地活用をして収入が得られれば維持することも難しくはありません。しかし、活用の仕方がわからず、放置されたままの土地は毎年税金がかかり、出費がかさみます。

固定資産税は3年に1度見直される「固定資産税評価額」に基づいて算出されます。そこに小規模住宅用地や一般住宅用地、一般農地などは特例の対象で、減免されます。特例を受けるために、更地にしているよりも古屋を残していたり、一部を耕している土地が多くみられますが、固定資産税は以下のとおりです。

小規模住宅用地(200平米以下) 課税標準の1/6
小規模住宅用地(200平米以上) 課税標準の1/3

固定資産税額が大きくなるほどに特例の影響は大きくなります。更地で相続を迫られている場合などはその土地価格だけでなく、税額や維持費がいくらになるかも調べておきましょう。

管理の手間がかかる

土地を所有する人には適切な管理が求められます。固定資産税を減免しようと古屋を建てたまま放置していたり、更地が荒れ地になって放置していたりすると管理責任が問われます。全国的にも空き家問題が取りざたされています。

土地に人の手が入らないと野生動物のすみかになって周辺住民に迷惑をかけます。近年は太陽光発電などを畑で行う農家も増えています。管理していない土地をねぐらにしている害獣が、それらの設備を壊すと損害賠償訴訟に発展するケースもあります。

また、2015年に「空家等対策特別措置法」が施行され、「特定空き家」の指定ができるようになりました。「特定空き家」に指定されると、所有者は自治体の指導に従わないと50万円以下の過料が科されます。ほかにも固定資産税額の軽減措置対象から除外されるので、大幅に増税されます。

所有している土地を自身では活用できないようなら、放棄した方がお得なこともあります。土地活用を推進する時代の流れの中で、ただ所有しているだけでは赤字になるのが現状です。

土地を売却する場合

土地の売却

土地を放棄するのに最も利益がでて、有効な手段としてとられるのが売却です。売却できる土地なら業者に査定をしてもらい納得できたら売却手続きを進めましょう。土地が現金化できるうえに、手続きもさほど難しくなく、主に業者が中心になって進めてくれます。土地を売却するポイントについて紹介していきます。

仲介で売却をする

物件を売却する際に最も一般的なのが仲介を利用しての売却です。

仲介とは不動産会社に買主を探してもらったり、売買契約のサポートをしてもらうなどの仲介業務を行ってもらい家を売るというものです。

自身の好きなタイミングで売却活動を始められたり、販売価格を売主が決められたりと自由に売買を行えるので、高く売りたい早く売りたいといった希望を叶えやすくなります。

土地を売却する際、まず最初に行うのが土地がいくらで売れるのか調べる査定です。売却目的で査定を行う場合は、不動産会社の査定を利用すると良いでしょう。

土地の価格を知る方法の中で不動産会社の査定が最も売却相場の価格に近く、参考にしやすいです。ただし、不動産会社の査定には明確なルールがないので、不動産会社によって査定結果が異なります。つまり、1社の査定結果を見ただけでは、その査定額が高いのか安いのか分からないということ。

不動産会社の査定を利用する場合は3社以上に依頼をすると安心です。複数社に査定を依頼する場合は一括査定サイトのイエウールを利用すると良いでしょう。

1度の申込みで複数社に査定依頼を出すことが可能です。

土地は国に売れる?

残念ながら国に土地を売却するのは難しいです。

土地や建物を持ち納める税金、固定資産税は国にとって大きな税収です。いらない土地を国が都度買取っていたら、税収が大きく下がってしまいます。それに加え買取った不動産の固定資産税は国が負担をしなくてはなりません。

そのため、国は必要と思うような不動産でないと基本的に買ってはくれないのです。

国が土地を購入するのは、国立の大学や病院の設立や道路の建設などの目的のみ。基本的には土地を買取ってくれないと考えておいた方が良いでしょう。

土地を寄付する場合

土地の寄付

所有する土地が売却できない見込みなら寄付を考えましょう。寄付には希望する自治体や公益法人に対して行う方法があります。また、個人に対して譲渡することもできます。
それぞれには基準や寄付に値するかが関わってきます。個人に譲渡する場合には土地の有償・無償に関わらず土地価格に対して譲渡税が発生するので注意が必要です。それぞれの寄付の方法について詳しくみていきましょう。

自治体に寄付する

市報などを見ていると土地を寄付された記事を目にすることがあります。活用できない土地を寄付する先として住んでいる市町村の役所を選択するケースは増えています。自治体に土地を寄付する方法は以下の流れで手続きを進めます。
  • 自治体の担当窓口で担当者と相談
  • 自治体による土地の調査を受ける
  • 寄付を受けるか自治体が審査
  • 寄付できることになったら必要書類を提出

自治体への寄付の現状

自治体にとって広い土地が管理されずに放置されている状態は避けたいと考えます。しかし、その市町村にとって何かしらの価値を見出せる土地だと判断されない限りはなかなか寄付を受け付けてくれません。自治体にとって、土地は固定資産税をかける対象です。
自治体の収入において固定資産税は大きな割合をしめる税収です。買取りした場合の維持費用や人件費もを含めかかってくるので、簡単にはまとまりません。不動産会社に売却は難しいと言われた場合には、自治体に寄付できるか窓口で相談してみましょう。
自治体に寄付ができるなら贈与税などの負担をしないで手放せるため活用しましょう。ただし、過度に自治体へ寄付することを期待しない方がよいでしょう。

個人に寄付する

本人が活用の仕方がわからず、不動産会社も売却できないような土地は他の人も使い道がなくもらいたいと思う人は少ないでしょう。しかし、隣接する土地を所有している人なら、現在所有している土地と合わせて広げることで活用することもできるため寄付の相談もしやすいでしょう。また、親族に寄付すると減税できることもあります。
個人に寄付する場合は土地が有償・無償に関わらず贈与税がかかります。譲与税は課税価格を求めて、そこから控除額を引いて、税率をかけたものです。

課税価格 = 贈与財産価額 - 110万円(基礎控除)
贈与税額 = 課税価格 × 税率 - 控除額

贈与財産価格は一般的に路線価方式と倍率方式で算出されます。詳しくは税務署などに問い合わせてください。
また、親族に贈与する場合は減税制度があります。相続税精算課税制度は、60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対して財産を贈与する場合に、2,500万円までの財産を非課税にできる制度です。贈与する相手が配偶者の場合には、配偶者控除で最大2,000万円まで控除できます。
ただし、寄付した相手が今度は固定資産税や維持費を支払うことになります。寄付する相手が土地を活用できるかどうか、よく相談して決めましょう。

法人に寄付する

個人への寄付が難しい場合は企業などの法人へ寄付することも考えられます。個人での利用が難しい土地でも事業目的や福利厚生などに使用できる場合は寄付を受けてくれる場合があります。
特に学校やNPO法人などの公益性の高い法人のほうが受取手が見つかりやすいです。贈与税がかからないのもメリットです。法人に寄付する場合には、所有権移転登記費用がかかります。
一般的に司法書士などに依頼して手続きを進めます。登記時に支払う登録免許税と、司法書士への報酬など合わせて1030万円ほどかかります。不動産売買の際には買主が負担しますが、寄付の場合は双方で相談して決めます。

相続放棄をする場合

そもそも土地の相続を放棄するという選択肢もあります。相続放棄を行う方法は以下になります。

土地を相続放棄する方法

土地を相続放棄することは可能です。ただし、土地だけを放棄することはできず、相続放棄をする場合はすべての財産を相続放棄することとなります。

相続放棄を行う場合は、相続の開始を知ってから3ヶ月以内に行うこと。書類を集めて被相続人(亡くなった方)の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に申立をします。

家庭裁判所や時期などによって異なりますが、平均1ヶ月程度で受理されます。申立をされて受理されるまでの間には家庭裁判所から相続放棄の確認などを行う回答書が送られてくるので、早めに回答して返送しましょう。

相続放棄をする際に必要な書類は以下の記事をご確認ください。

相続を放棄して管理義務は残る

相続放棄をしても、ある程度の期間は土地の管理義務が残るので、注意しましょう。

相続放棄を行い、土地を相続する権利を放棄しても遺産を次の相続人に引き渡すまでは管理責任が残ります。

次の人に相続されるまでは土地の定期的な整備や問い合わせなどがあった場合は所有者と同じく対応しなくてはなりません。

次に相続する人が親族などであればすぐそうぞくは決まり特に問題はありませんが、自分が親族で相続放棄を最後に行った人間である場合は相続財産管理人が選任されるまで管理を行わなくてはなりません。

相続財産管理人とは弁護士司法書士などで家庭裁判所が選んだ人で、被相続人に借金などがあった場合は放棄された遺産で支払いを行い、残った財産は手続きを行い国へ帰属するなどの作業の行います。

相続財産管理人の選任は申立から2ヶ月以内程度で行われます。

万が一、この期間の間に相続放棄した土地でトラブルが起きた場合は、土地を手放す方の管理責任になりますので、引き渡しを行うまでは可能ならば定期的に確認するよにしましょう。

土地を放棄する際の注意点


土地を放棄する際にはいくつか注意が必要です。知らずに放棄してしまうと後々面倒なことになったり、損をすることになるので、ここで注意すべき点を把握しておきましょう。

相続放棄をする際は親族全員で

もし、誰も土地をいらないのなら親族全員で放棄する必要があります。

相続放棄は1人が行えば終わる話ではなく、相続放棄をした後はその次に権利のある人に相続権が自動的に移行します。

相続は法定相続人の第3順位まで続くので、もし相続放棄をしたのなら他の相続権がある親族にも連絡を行うようにしましょう。

相続人の優先順位やスケジュールなどは以下の記事を見てご確認ください。

土地を一度放棄したら取り戻すのは難しい

土地を放棄してしまったら、基本的に撤回はできないので注意しましょう。

既に受理されてしまったものは撤回できませんが、申請中であれば一部の場合に限り取り消しが可能です。

取り消しを受理されるのは未成年者が親権者などの同意を得ないで相続放棄した場合や詐欺や脅迫によってされた場合のみ。

基本的にはできないと考え、土地を含む遺産の相続放棄をする際は本当に放棄して良いのよく考えた上で行うようにしましょう。

土地を高く売れると税金がかかる

土地を手放すべく売却をし、高く売れた場合は譲渡所得税がかかる場合があります。

譲渡所得税とは、土地を売却した際に購入金額より売却金額が多かった場合、土地の売却で利益を得たとみなされ課税される税金です。

土地を所有している年数で税率は異なり、5年未満ならば短期譲渡所得となり、売却益×39.63%。5年以上なら長期譲渡所得となり、売却益×20.315%となります。

ただし、譲渡所得税は利用できる控除がいくつかあるので、控除を使えば譲渡所得税を支払わなくて良いこともあるでしょう。

詳しくは以下の記事をご確認ください。

法改正が進行中

現在、所有者不明の土地や適切な管理がされていない土地が増加しており、平成30年11月には所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の一部が施行されました。

これにより、長期間被相続人(亡くなった方)の名義のままで相続登記されていない土地は登記を促すことができるようになりました。

この特別措置法、所有者不明の土地が増えるのを未然に防ぐために土地の所有権を放棄できる方策などを検討中

現在はまだ土地の相続放棄はできませんが、場合によっては土地の相続放棄ができるようになるかもしれません。

土地放棄の仕方を考えよう

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土地の所有権を放棄するには売却・寄付・放棄するの3つ
です。次の所有者がいない譲渡は法律上できません。活用しなくなった土地は売却をおすすめします。値段のつかない土地については寄付以外にも別の事業に利用できないか検討してみるのも必要です。
現在、放棄状態になっている土地が全国的に広がりをみせていて、対策が講じられようとしています。土地を放棄するのならまずは不動産一括査定サイトを利用して家の価格を確かめましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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