駐車場経営をしていたが、ライフスタイルが変わったり、環境や経済状況の変化などが理由で、駐車場用地を手放したいと考える方は多いのではないでしょうか。
「駐車場用地売却」は、多くの土地所有者にとって重要な選択です。特に都市部では、限られたスペースの中でどうせ手放すなら、最大の利益を生み出す方法で売却したいと考えるのは当然です。
この記事では、駐車場用地を売却する時の手順や、駐車場用地を高値で売却するためには、いくつか気をつけていただきたいポイントを紹介していきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
駐車場用地を売却するときの流れ
駐車場用地を売却する時に押さえておきたいポイントがいくつかあります。まずは、慌てず時間に余裕を持って準備することが大切です。
相場価格を知り売却価格を想定する
駐車場用地を売却する時に困るのは、いくらで売ればいいのかわからないことです。不動産には、定価がありません。定価がないため、不動産業者によっても価格が異なることもあります。これは、不動産業者にも得意不得意があるからです。ですから、売値を決める時には「相場」を参考にしましょう。売却価格を決めるためには、周辺の物件の相場を調べてみることから始めると良いでしょう。過去の近隣の取引価格はネットなどで調べることができます。
高値で売りたいという希望があっても、近隣の相場に比べて高すぎれば買い手から見向きもされません。だからと言って安く売って損をすることは避けたいものです。価格を決めることを業者に任せきりにするのではなく、自分で相場を調べて価格のイメージを持つことが大切です。
不動産業者に査定の依頼をする
駐車場用地の売却は、不動産会社に査定を依頼することから始まります。イメージ通りの価格で売却するためには信頼できる不動産会社を選ぶことが必須ですから、不動産会社の情報は幅広く集めたいものです。不動産会社はプロの目であなたの駐車場用地を査定します。相場だけでなく、当者が物件の状態を現地で確認し、詳細な調査を行う現地査定もあります。不動産のデータをもとに、物件を見ずに査定をしてもらう簡易査定より日数は若干かかりますが、正確な価格が出るようです。売却する理由は、人それぞれ異なりますから、その状況に基づき適切な売却方法を提案してくれる不動産会社を選ぶと良いでしょう。
不動産会社を選ぶ時は、1つずつ不動産会社を調べていくのは大変です。最近では、ネット上で一度に複数の業者に査定依頼ができるイエウールなどの一括査定サービスがおすすめです。
売値を決めて販売をスタートさせる
査定額が出たら売値を決めます。「査定額＝売値」ではありません。例えば、良い査定額が出たとしても、喜ぶのはまだ早いです。この金額で売れるかどうかはわからないからです。たとえ査定金額が適正価格であっても、その時の状況に応じて値下げの必要性が出てくることもあります。ライバル物件が多く存在していれば、購入者は比較する物件も多く、少しでも良い条件のものを購入したいと考えます。このため、査定価格だけで売値を決めても買い手がつかないことも出てくるでしょう。ここで大切なことは、売値を決定するのは自分だということです。
査定金額や周辺の状況などを参考にして、自分が納得できる売値を決めましょう。売値が決定したら、不動産会社との契約です。不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。駐車場のまま売却するのか、更地にして売却するのか等、自分の希望する売却方法も踏まえて、どのような契約にするのかを決めましょう。
買手が現れたら売買契約し引き渡す
駐車場用地を売り出し買手が現れたら売買契約を行います。買手の心理として、少しでも安く購入したいという気持ちが働きますので値下げの交渉をされる場合もあるでしょう。1割程度の値引き交渉はあるかもしれない、という心づもりをしておくと良いでしょう。売買契約が結ばれると買手から売手に「手付金」が支払われます。手付金は売買代金の5％〜20％が一般的です。この場合の手付金は契約が成立したことの証拠となるもので「証約手付」といわれ売買代金に充当されます。
手付金は、他にも役割があり、解約の代償としての「解約手付」、債務不履行に対する違約金としての「違約手付」があります。解約手付は、買主が解約したい場合は、手付金を放棄する「手付流し」を行います。
売手が解約したい場合は、手付金の2倍の金額を買主に支払う「手付倍返し」を行うことで契約を解約することが出来ます。違約手付は、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合に発生するケースです。これは手付金が違約金として、損害賠償とは別に相手方に没収されます。
売買契約が締結し、手付金の支払いが終了し、駐車場用地の引き渡しが完了となった後、売手は不動産会社に仲介手数料を支払います。これで手続きは終了します。
- 複数の業者で査定
- 査定等から売値決定
- 手付金の役割を知る
＼建築費は？初期費用は？／
大手10社の収益プランを比較する
活用事例:OnePark南堀江
大阪府大阪市西区に位置するフラップレス式駐車場です。(株式会社イチネンパーキングの土地活用事例)
売却時にかかる税金について
駐車場用地を売却した時には、いくつかの税金がかかります。どのような税金か、その税金は控除制度の対象になるのか、などを解説していきましょう。所得税と住民税、消費税の3つの税金がかかる
駐車場用地を売却すると税金が掛かります。所得税と住民税、消費税が発生します。土地の売買には消費税は発生しないのでは、と思われるかもしれませんが、駐車場は建物と同等の扱いになるので消費税の課税対象になります。これらの税金がどのくらいかかるのかを表にしてみました。
| 種類 | 計算方法 |
| 所得税 | 売却金額－（取得金額+売却費用）×30％ |
| 住民税 | 住民税＝売却金額－（取得金額+売却費用）×9％ |
| 消費税 | 消費税＝売却金額－（取得金額+売却費用）×10％ |
いずれの税金も売却金額、取得金額、売却費用を基に計算します。売却した価格から、その駐車場用地を購入した時の費用（取得金額）や売却した時の費用（売却費用）を引いて計算します。
売却金額－（取得金額+売却費用）がマイナスになったときは税金を支払う必要はありませんし、確定申告も必要ありません。
控除制度を活用できないか確認する
駐車場用地を売却した場合に所得税と住民税、消費税が掛かるということがわかりました。住宅を売却した場合は、さまざまな控除があり税負担が軽くなりますが、駐車場用地の売却の場合、控除制度はあまりありません。控除の種類と控除される条件をまとめてみました。
| 税金が控除される条件 | 控除の種類 |
| 平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人 | 長期譲渡所得の1,000万円特別控除 |
| 平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する人 | 長期譲渡所得の1,000万円特別控除 |
| 公共事業などのために土地建物を売った場合 | 5,000万円の特別控除の特例 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 | 2,000万円の特別控除の特例 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 | 1,500万円の特別控除の特例 |
長期譲渡所得の1,000万円特別控除とは
長期譲渡所得の1,000万円特別控除の対象になるのは以下の２つです。- 平成21年1月1日～12月31日までの間に取得した土地又は土地の上に存する権利を平成27年1月1日以降に譲渡した場合
- 平成22年1月1日～12月31日までの間に取得した土地又は土地の上に存する権利を平成28年1月1日以降に譲渡した場合
これらの場合は譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。
但し、注意点があります。親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係、特殊な関係のある法人など特別な間柄にある者から取得した土地に対しては適用されません。また、相続や贈与により取得した土地に対しては適用されません。
そして、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べと一緒に使う事はできません。5,000万円の特別控除の特例等については、国税庁の「譲渡所得の特別控除の種類」をご参照ください。
確定申告が必要か確認する
駐車場用地を売却した場合、上記のような控除を受ける場合は必ず確定申告を行う必要があります。控除を受けるとうことは、「駐車場用地を売却したことで利益が出た」ということなので税金が発生しますから確定申告が必要となります。つまり、（購入したときの金額）－（売却価格+経費）で利益が出なければ確定申告は不要です。駐車場用地を売却した時の必要経費は購入した時の金額から売却価格とともに差し引くことが出来ます。どのようなものが経費になるのでしょうか。調べてみると一般的に認められているものが12個ありました。
| 一般的に認められている必要経費 |
| 租税公課 |
| 損害保険料 |
| 減価償却費 |
| 修繕費 |
| 借入金利息 |
| 管理費 |
| 交通費 |
| 通信費 |
| 新聞図書費 |
| 接待交際費 |
| 消耗品費 |
| その他税理士に依頼した費用 |
せっかく確定申告をするのですから、経費として計上できるものは、漏れなく計上するようにしましょう。特に接待交際費や税理士への依頼費用は見落としがちですので注意いしましょう。
固定資産税の支払い状況を確認する
売手は固定資産税の納税義務者になっています。固定資産税は駐車場用地を所有している期間は1月1日現在の所有者に毎年発生します。各市町村の固定資産台帳には1月1日現在の所有者が記録され、更新は１月１日時点の年１回となります。ですから、この期間内に所有者が変更になったとしても、自動的に変更されることはありません。固定資産税は、一括納付する方もいますが、一般的には4月、7月、12月、翌年の2月の4回に分けて行われます。
つまり、期の途中で売却してしまったとしても、売手の元に納税通知書が届きます。売手は、所有者ではないのに固定資産税等と支払わなければならないため、不利益を感じてしまいます。税務署では、特に固定資産税の精算を定めていませんが、通常、売主と買主との間で固定資産税等を引渡時点で日割りとし、売買金額の中で調整を行います。
不動産会社が仲介に入っている場合は、これらの処理もすべて行ってくれます。売手は固定資産税を一括納付済なのか、分割納付をしているのか、売却時の納付残高はどのくらいかを把握しておきましょう。
- 売却益は課税対象
- 控除は確定申告必須
- 固定資産税の精算
売却するときのポイント
駐車場用地を売却する時には、売値や税金のこと以外にも注意が必要なポイントがあります。どんなことに気をつけなければいけないのかをまとめてみました。売却までは長期に渡ると心づもりしておく
駐車場用地を売却する場合、現状の駐車場のまま売却するのか、駐車場施設を撤去し、更地にして売却するのかで、売却までの必要期間は変わります。現状の駐車場のまま売却する
この場合、駐車場契約者は賃貸借契約をそのまま継承し、駐車場を利用できるので、あまり問題はありません。更地にして売却する
この場合は、売却する期間は長期に渡ることもあると心づもりをしておきましょう。まず、駐車場を利用するために結んでいる賃貸借契約を終了させ、利用者に立ち退いてもらう必要があります。駐車場の契約は建物利用を目的とした契約ではありませんので、借地借家法の適用範囲外となり、貸主から一方的に契約を解除することが可能です。しかし、社会的常識や取引慣習を考えると、契約解除の告知から1～2ヶ月程度の猶予期間を利用者に与える必要はあるでしょう。賃貸借契約には契約解除のための解約予告期間を定めているですから、よく確認をして円満に立ち退きを完了しましょう。
駐車場契約者が全て立ち退いてから、駐車場施設の解体が始まります。解体の日数も考慮して売却計画を立てることが必要です。
駐車場用地として売却するのかを検討する
駐車場用地の売却のポイントには、どういった形で売却するのかというのも重要です。駐車場用地として売り出すのが手軽に感じるかもしれませんが、その場合の買手は「駐車場を経営したい人」に限定されてしまいます。ですから、駐車場用地を売却する時は、用途は購入検討者に任せた方が良いでしょう。更地での売却なら、購入検討者は、自宅用地、賃貸マンション用地、高齢者向け施設用地、商業用地、ビルや倉庫、その他の事業用地などさまざまな土地の活用方法を検討している人たちが対象になります。
幅広い人たちに興味を持ってもらうことで買手がつきやすくなります。不動産会社が仲介に入っている場合なら、売値を決定する時に、これらのこともアドバイスしてくれ、最も高値で売れる方向を探ってくれるでしょう。こういった意味でも、より良い不動産会社選びは大切です。
駐車場施設の解体が必要かどうかを検討する
駐車場用地を売却する場合、駐車場用地以外売却するのがポイントという説明をしました。更地にして売却するのであれば、もちろん駐車場施設の解体費用が必要になります。更地にせず、駐車場施設をそのままの状態で引き渡す場合も、あらかじめ解体費用の見積もりを取っておけば、購入検討者との商談の際にスムーズな交渉が出来ます。駐車場施設の解体費用は、駐車場用地に隣接する道路の幅や周囲の環境などにより、作業効率も変わるので見積り額も変わります。これは業者によっても大きく異なる場合もありますから、複数の解体業者から見積りをとることが大切です。
こういった駐車場用地の売却にかかるいろいろな出来事に気を配って売手のサポートをしてくれるのが不動産会社の仲介のありがたいところです。こういった意味からも信頼できる不動産会社を選ぶことが重要になってきます。
駐車場契約者への契約解除手続きをする
駐車場用地の売却が正式に決まったら、現在の駐車場契約者へ契約を解除する通知を行います。賃借契約書があれば契約解除告知の期間が記載されているはずなので、それに沿って告知をします。実家などの土地で、口頭で駐車場を貸している場合も考えてられるので駐車場の利用者の把握はきちんとしておきましょう。駐車場の場合は借地借家法の適用範囲外となりますから、貸主から一方的に契約を解除することが可能です。しかし、円満に立ち退いてもらうためにも1～2ケ月の猶予期間も設けるようにしましょう。立ち退きにおいて立退料を支払う必要はありません。
- 売却期間は長期
- 用途は買手に任す
- 立退料は不要
駐車場用地を有利に売却するために事業用地を得意とする業者を
駐車場用地の売却に必要な知識を順を追って説明してきました。実際の売却では不動産会社が売手をしっかりサポートしてくれます。しかし、あなたがこれらのことを知識として知っておくことは不動産会社との交渉をする上で役に立つことでしょう。
不動産会社にも得手不得手はありますから、駐車場用地を売却する時は事業用地の売却が得意な不動産会社を選ぶようにしましょう。
全国1600社以上の厳選された不動産会社が対応
駐車場用地を有利に売却したい、事業用地を得意とする不動産会社を探したいのであれば、イエウールというサイトがおすすめです。イエウールなら、土地の売却価格をチェックするのも、所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較することが可能です。無料で簡単に一括査定できるのは便利で嬉しいですね。全国1600社以上の厳選された不動産会社が対応してくれるので、あなたの希望にあった不動産会社がきっと見つかります。
土地活用を検討してみたい方はこちら
- 業者選びが重要
- 得手不得手を見抜く
- 一括査定が便利