駐車場経営をしていたが、ライフスタイルが変わったり、環境や経済状況の変化などが理由で、売却したいと考える方は多いのではないでしょうか。
「駐車場用地売却」を検討する場合、そのまま駐車場用地として売りに出すか、更地にして宅地として売りに出すかの2つの方法があります。
この記事では、駐車場用地を売却する時の手順や、駐車場用地を高値で売却するためには、いくつか気をつけていただきたいポイントを紹介していきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
駐車場用地の売却方法はそのままか更地にするか
そもそも駐車場とは、その名の通り、駐車場として使用されるために特定された土地のことを指します。
個人や企業が所有し、利用されることが多く、都市部や商業エリア、住宅地など、さまざまな場所に存在します。
そして、駐車場用地を売却する場合、方法として大きく2つ「そのまま駐車場用地として売りに出す方法」と「更地にして宅地として売りに出す方法」に分けられます。
そもそも更地（さらち）とは、建物や構造物が一切存在しない、完全に空き地状態の土地を指します。
駐車場だった土地でも、完全に建物が取り壊されている状態になっている状態です。
また、宅地とは、住宅を建設するための土地という意味で使われます。
そのため、元々駐車場用の土地だったものを更地にして、個人の一戸建て住宅やマンション、アパートなどが建てられる場所として売り出すのが、2つ目の売却方法です。
代表的な2つの売却方法には、それぞれメリット・デメリットがあります。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
| 駐車場用地 | 既存の利用形態を維持し、即時利益を得られる | 土地の用途が限定されるため、市場が狭い |
| 手続きが比較的簡単 | 土地の価値を最大化しづらい | |
| 需要が高い地域では安定した収入源になる | – | |
| 更地にして 宅地として売却 | 市場価値を高める可能性がある | 用途変更に時間とコストがかかる |
| 購入者の層が広がる | 計画認可のリスクが有る | |
| 都市化が進んでいる地域での需要が高い | 総合的な開発計画が必要になる |
駐車場用地として売却する場合
駐車場用地をそのまま駐車場として売却する最大のメリットは、即時に現金化が可能であり、既存のビジネスモデルを引き継いで運用できる点です。
特に都市部や商業地区など、駐車場の需要が高いエリアでは、安定した収益を期待できます。
また、土地の用途変更や新たな開発許可が不要であるため、売却手続きが比較的簡単で迅速に行えることも大きな利点です。
しかし、デメリットとしては、土地の用途が駐車場に限定されるため、市場価値が低く抑えられる可能性があります。
また、地域によっては駐車場の需要が低下している場合もあり、長期的な収益性が保証されないリスクも考慮する必要があります。
更地にして宅地として売却する場合
駐車場用地を宅地に転用して売却する場合のメリットは、土地の用途を多様化し、より広い市場にアプローチできる点にあります。
宅地としての利用が可能になることで、土地利用の可能性が広がり、土地価値を大幅に向上させることが期待でき、特に住宅需要の高い地域では高価格での売却が期待できます。
ただし、デメリットとしては、用途地域の変更や建築許可など、土地の用途変更に伴う多くの行政手続きが必要となります。
これには時間と費用がかかり、計画の不承認や遅延のリスクも伴うため、事前の詳細な準備とリスク管理が求められます。
また、駐車場を契約している方がいる場合、利用者に立退いてもらうためには、原則1ヶ月前に「駐車場賃貸契約解除告知」を申し出る必要があります。
加えて、更地にする場合は、既存の駐車場が単純な舗装のみか、建物や機械式駐車システムを含む複雑な構造かによりますが、解体が必要な場合があります。
駐車場用地を売却するときの流れ
駐車場用地を売却する時に押さえておきたいポイントをざっくりとまとめました。まずは、慌てず時間に余裕を持って準備することが大切です。
- 相場価格を知り売却価格を想定する
- 不動産業者に査定の依頼をする
- 売値を決めて販売をスタートさせる
- 買手が現れたら売買契約
相場価格を知り売却価格を想定する
駐車場用地を売却する時に困るのは、いくらで売ればいいのかわからないことです。不動産には、定価がありません。定価がないため、不動産業者によっても価格が異なることもあります。これは、不動産業者にも得意不得意があるからです。ですから、売値を決める時には「相場」を参考にしましょう。売却価格を決めるためには、周辺の物件の相場を調べてみることから始めると良いでしょう。過去の近隣の取引価格はネットなどで調べることができます。
高値で売りたいという希望があっても、近隣の相場に比べて高すぎれば買い手から見向きもされません。だからと言って安く売って損をすることは避けたいものです。価格を決めることを業者に任せきりにするのではなく、自分で相場を調べて価格のイメージを持つことが大切です。
不動産業者に査定の依頼をする
駐車場用地の売却は、不動産会社に査定を依頼することから始まります。イメージ通りの価格で売却するためには信頼できる不動産会社を選ぶことが必須ですから、不動産会社の情報は幅広く集めたいものです。不動産会社はプロの目であなたの駐車場用地を査定します。相場だけでなく、当者が物件の状態を現地で確認し、詳細な調査を行う現地査定もあります。不動産のデータをもとに、物件を見ずに査定をしてもらう簡易査定より日数は若干かかりますが、正確な価格が出るようです。売却する理由は、人それぞれ異なりますから、その状況に基づき適切な売却方法を提案してくれる不動産会社を選ぶと良いでしょう。
不動産会社を選ぶ時は、1つずつ不動産会社を調べていくのは大変です。最近では、ネット上で一度に複数の業者に査定依頼ができるイエウールなどの一括査定サービスがおすすめです。
売値を決めて販売をスタートさせる
査定額が出たら売値を決めます。「査定額＝売値」ではありません。例えば、良い査定額が出たとしても、喜ぶのはまだ早いです。この金額で売れるかどうかはわからないからです。たとえ査定金額が適正価格であっても、その時の状況に応じて値下げの必要性が出てくることもあります。ライバル物件が多く存在していれば、購入者は比較する物件も多く、少しでも良い条件のものを購入したいと考えます。このため、査定価格だけで売値を決めても買い手がつかないことも出てくるでしょう。ここで大切なことは、売値を決定するのは自分だということです。
査定金額や周辺の状況などを参考にして、自分が納得できる売値を決めましょう。売値が決定したら、不動産会社との契約です。不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。駐車場のまま売却するのか、更地にして売却するのか等、自分の希望する売却方法も踏まえて、どのような契約にするのかを決めましょう。
買手が現れたら売買契約し引き渡す
駐車場用地を売り出し買手が現れたら売買契約を行います。買手の心理として、少しでも安く購入したいという気持ちが働きますので値下げの交渉をされる場合もあるでしょう。1割程度の値引き交渉はあるかもしれない、という心づもりをしておくと良いでしょう。売買契約が結ばれると買手から売手に「手付金」が支払われます。手付金は売買代金の5％〜20％が一般的です。この場合の手付金は契約が成立したことの証拠となるもので「証約手付」といわれ売買代金に充当されます。手付金は、他にも役割があり、解約の代償としての「解約手付」、債務不履行に対する違約金としての「違約手付」があります。解約手付は、買主が解約したい場合は、手付金を放棄する「手付流し」を行います。
売手が解約したい場合は、手付金の2倍の金額を買主に支払う「手付倍返し」を行うことで契約を解約することが出来ます。違約手付は、買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合に発生するケースです。これは手付金が違約金として、損害賠償とは別に相手方に没収されます。
売買契約が締結し、手付金の支払いが終了し、駐車場用地の引き渡しが完了となった後、売手は不動産会社に仲介手数料を支払います。これで手続きは終了します。
- 必ず複数の業者で査定をしてもらい結果を比較しよう
- 査定額と売値価格は異なるものだと理解しよう
- 手付金の役割を知ろう
＼建築費は？初期費用は？／
活用事例:OnePark南堀江
駐車場を更地にして売却する時の流れ
- 相場価格を知り売却価格を想定する
- 不動産業者に査定の依頼をする
- 解体と更地化する
- 売値を決めて販売をスタートさせる
- 買手が現れたら売買契約
市場を分析したり、不動産業者の選定、販売活動、交渉から契約までの基本的なステップは共通しています。
一方で、元々駐車場があった土地を更地にする場合、解体という追加のステップが必要です。
また、解体に伴うコストや手間が増える一方で、更地化により土地の利用価値が向上し、市場価値が高くなる可能性があります。
売却が完了するまでの期間を比較
| 期間 | 駐車場用地のまま売却 | 更地にして売却 |
| 1週間 | 相場価格を知り売却価格を想定する | 相場価格を知り売却価格を想定する |
| 1-2週間 | 不動産業者に査定の依頼をする | 不動産業者に査定の依頼をする |
| 1週間～数ヶ月 | ー | 解体と更地化する |
| 1～3ヶ月 | 売値を決めて販売をスタートさせる | 売値を決めて販売をスタートさせる |
| 数週間 | 買手が現れたら売買契約 | 買手が現れたら売買契約 |
通常、更地の売却には数週間から数ヶ月がかかります。
市場の状況や物件の特性、交渉の進行具合によって期間は異なりますが、全体で3ヶ月から6ヶ月程度を見積もるのが一般的です。
それに追加で、「解体許可を取得する時間、解体作業自体、および廃材の処理の時間」などが含まれるため、さらに時間がかかる考えても良いでしょう。
全体として、駐車場の解体を含む更地売却は、通常の更地売却に比べて追加で1ヶ月から数ヶ月長くかかる場合があります。
具体的には、解体作業の規模や必要な許可の複雑さ、地方自治体の対応速度などによって大きく変わります。
売却時にかかる税金と費用について
駐車場用地を売却した時には、いくつかの税金がかかります。どのような税金か、その税金は控除制度の対象になるのか、などを解説していきましょう。駐車場は「建物扱い」なので課税対象
駐車場用地を売却すると税金が掛かります。所得税と住民税、消費税など諸々の税金が発生します。土地の売買には消費税は発生しないのでは、と思われるかもしれませんが、駐車場は建物と同等の扱いになるので消費税の課税対象になります。これらの税金がどのくらいかかるのかを表にしてみました。
| 種類 | 計算方法 |
| 所得税 | 売却金額－（取得金額+売却費用）×30％ |
| 住民税 | 住民税＝売却金額－（取得金額+売却費用）×9％ |
| 消費税 | 消費税＝売却金額－（取得金額+売却費用）×10％ |
| 印紙税 | 200円から60万円まで、売却価格によって変動 |
| 登録免許税 | 【建物の不動産評価額（固定資産税評価額）×税率】 で計算 |
いずれの税金も売却金額、取得金額、売却費用を基に計算します。売却した価格から、その駐車場用地を購入した時の費用（取得金額）や売却した時の費用（売却費用）を引いて計算します。
売却金額－（取得金額+売却費用）がマイナスになったときは税金を支払う必要はありませんし、確定申告も必要ありません。
駐車場用地を更地にする際の費用
駐車場用地を更地にする際の費用は、いくつかの要因によって異なります。解体する駐車場の種類（舗装のみ、屋根付き、地下構造物が含まれるかどうかなど）、面積の広さ、立地、廃材の量と処理方法などが主なコスト要因です。以下に、これらの要因を踏まえた解体費用の例をあげます。
- 解体作業費解体作業には、機械や労働力が必要です。
駐車場が舗装のみであれば比較的単純でコストが低いですが、屋根や建物が含まれる場合はコストが増加します。
また、地下構造物がある場合は、さらに高額な解体費用がかかることがあります。 - 廃材処理費解体後の廃材を適切に処理する必要があります。
廃材の量に応じて処理費用がかかり、特に有害な材料が含まれる場合は、特別な処理が必要になるため費用が増加します。 - 許可申請と関連手数料
解体作業には地方自治体の許可が必要な場合があります。
この手続きには申請手数料がかかることが一般的です。 - 環境調査費
地下にタンクや汚染物質が埋められている可能性がある場合、解体前に環境調査を行う必要があります。
この調査費用も考慮する必要があります。
解体費用例
| 規模 | 費用 |
| 小規模な舗装駐車場（数百平方メートル） | 50万円~100万円 |
| 中規模の屋根付き駐車場（数千平方メートル） | 200万円～500万円 |
| 大規模または複雑な構造の駐車場（地下構造物含む） | 500万円以上 |
これらの費用はあくまで一般的な目安であり、具体的な見積もりを得るためには複数の解体業者から見積もりを取ることが重要です。
また、地域による費用の違いや、解体時の予期せぬ問題による追加費用も考慮に入れる必要があります。
駐車場用地を売却する時に受けれる特別控除
駐車場用地を売却した場合に所得税と住民税、消費税が掛かるということがわかりました。住宅を売却した場合は、さまざまな控除があり税負担が軽くなりますが、駐車場用地の売却の場合にも、控除制度はあるのでしょうか。
控除の種類を一覧でまとめてみました。
| 税金が控除される条件 | 控除の種類 |
| 平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する人 | 長期譲渡所得の1,000万円特別控除 |
| 平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却する人 | |
| 公共事業などのために土地建物を売った場合 | 5,000万円の特別控除の特例 |
| 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合 | 2,000万円の特別控除の特例 |
| 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合 | 1,500万円の特別控除の特例 |
以下で、各控除の概要や要件を紹介します。
長期譲渡所得の1,000万円特別控除
長期譲渡所得の1,000万円特別控除の要件について紹介します。
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これらの要件を満たしていれば、譲渡所得の金額から1,000万円を控除することができます。
より詳しい内容については、国税庁の提供する「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」をご覧ください。
公共事業のために土地建物を売った場合受けられる5,000万円の特別控除
これは、土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売った場合には、収用などの課税の特例が受けられるというものです。
収用などの課税の特例には、2つありますが、特に利用されることが多い、「譲渡所得から最高5000万円までの特別控除を差し引く特例」について解説します。
この要件を受けるためには、以下の要件にすべて当てはまることが条件になります。
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より詳しい内容については、国税庁の提供する「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」をご覧ください。
また、もう1つの特例「対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例」についても上記サイトで確認できます。
土地区画整理事業二土地を売った場合に受けられる2,000万円の特別控除
国土交通省が推進する土地区画整理事業などに土地を売ると、土地を売った売却益（譲渡所得から）最高で2000万円の控除が受けられます。
本来譲渡税は、不動産の所有期間にもよりますが、約20%から約40%が税率になりますので、2000万円までであっても、この特例はかなりお得になるものと言えます。
合計所得金額が2000万円を超えるかどうかで判断することができ、もし2000万円を超える年があれば、それ以後の年は受けられません。
特定住宅地造成事業等のために土地を売った場合に受けられる1,500万円の特別控除
この特例は、簡単に説明すると「決められた公共事業の施行するため、土地などを、主に、地域公共団体や各自治体に譲り渡したときには、税金の優遇措置があるというものです。
公有地の拡大の推進に関する法律に基づく場合、最大1500万円まで特別控除を受けることができます。
基本的に買取を希望している場合は、担当の方から必ず何らかの連絡がはいります。
また、都市計画の観点から買取を行う場合が多いため、将来構想について、役所のホームページで開示されている場合は、そのページから確認ができます。
控除を受ける際は確定申告を申請が必要
駐車場用地を売却した場合、上記のような控除を受ける場合は必ず確定申告を行う必要があります。
控除を受けるとうことは、「駐車場用地を売却したことで利益が出た」ということなので税金が発生しますから確定申告が必要となります。つまり、
| （購入したときの金額）－（売却価格+経費）で利益が出なければ確定申告は不要です。 |
駐車場用地を売却した時の必要経費は購入した時の金額から売却価格とともに差し引くことが出来ます。
どのようなものが経費になるのでしょうか。調べてみると一般的に認められているものが12個ありました。
- 租税公課
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
- 借入金利息
- 管理費
- 交通費
- 通信費
- 新聞図書費
- 接待交際費
- 消耗品費
- その他税理士に依頼した費用
せっかく確定申告をするのですから、経費として計上できるものは、漏れなく計上するようにしましょう。
特に接待交際費や税理士への依頼費用は見落としがちですので注意いしましょう。
- 売却益は課税対象
- 控除は確定申告必須
駐車場用地を高く売るためのコツ
駐車場用地を高く売るコツとして以下の部分を抑えて、買い手に取って魅力的な投資先としてあなたの土地をアピールしましょう。
これにより、売却を決断する際に「この土地なら投資に値する」と感じてもらえるはずです。
最適な立地のアピール
まず、1つ目に「最適な立地のアピール」を行いましょう。
あなたの土地が交通の便が良く、商業地区や住宅地区に近いなど、駐車場用地として理想的な立地条件を持っている場合、その点を強調しましょう。
利便性が高いと、買い手の関心を引き、価格交渉にも有利に働きます。
また、入口が広く、アクセスしやすいこと、駐車スペースが充分に確保されていること、良好な照明設備を整えることで、土地の利用価値を最大限に引き出し、購入希望者にとって魅力的なポイントとなります。
将来性が期待できることをアピール
まずは、土地がすでに駐車場用地としての許可や規制をクリアしていることを確認しましょう。
法的な部分がきちんと整っていることは、買い手にとって非常に大きな安心材料です。
法的な問題が解決されていることを前面に出して、スムーズに取引が進むことをアピールしましょう。
また、あなたの土地が将来的に価値が上がる可能性がある地域に位置しているなら、その開発ポテンシャルを強調してください。
成長が見込まれるエリアは、購入希望者にとって魅力的です。
適切な市場価格設定であることをアピール
実際に売却活動を開始する前にかならず、市場の動向を確認しましょう。
近くのエリアやb類似したケースの動向をしっかりと把握し、自身の土地の価値を正しく評価することが重要です。
適正な価格で市場に出すことによって、買い手との良好な価格交渉が可能となり、納得のいく売却が期待できます。
地元に特化している不動産会社がついていることをアピール
都内の駐車場用地でない限り、地元に特化した不動産会社であったり、対象のエリアにも実績がある会社に専門家としてサポートしてもらいましょう。
そういった不動産会社は、最適な売却戦略を練ることが賢明で、売却がスムーズにいく可能性が非常に高いです。
彼らの知識とネットワークを活用することで、より多くの潜在的な買い手にリーチし、予想価格よりも高く売却できる可能性も高くなります。
駐車場用地を売却するときのポイント
駐車場用地を売却する時には、売値や税金のこと以外にも注意が必要なポイントがあります。どんなことに気をつけなければいけないのかをまとめてみました。
売却までは長期に渡ると心づもりしておく
駐車場用地を売却する場合、現状の駐車場のまま売却するのか、駐車場施設を撤去し、更地にして売却するのかで、売却までの必要期間は変わります。
現状の駐車場のまま売却する場合、駐車場契約者は賃貸借契約をそのまま継承し、駐車場を利用できるので、あまり問題はありません。
一方で、更地にして売却する場合は、売却する期間は長期に渡ることもあると心づもりをしておきましょう。
まず、駐車場を利用するために結んでいる賃貸借契約を終了させ、利用者に立ち退いてもらう必要があります。
その後に、解体作業に移り、埋設物などの調査をしなければならないため、平均期間として、1ヶ月～3ヶ月ほど、更地にしてから売るほうが時間がかかると見ておきましょう。
駐車場用地として売却するのかを検討する
駐車場用地の売却のポイントには、どういった形で売却するのかというのも重要です。駐車場用地として売り出すのが手軽に感じるかもしれませんが、その場合の買手は「駐車場を経営したい人」に限定されてしまいます。
ですから、駐車場用地を売却する時は、用途は購入検討者に任せた方が良いでしょう。更地での売却なら、購入検討者は、自宅用地、賃貸マンション用地、高齢者向け施設用地、商業用地、ビルや倉庫、その他の事業用地などさまざまな土地の活用方法を検討している人たちが対象になります。
幅広い人たちに興味を持ってもらうことで買手がつきやすくなります。不動産会社が仲介に入っている場合なら、売値を決定する時に、これらのこともアドバイスしてくれ、最も高値で売れる方向を探ってくれるでしょう。こういった意味でも、より良い不動産会社選びは大切です。
駐車場施設の解体が必要かどうかを検討する
駐車場用地を売却する場合、駐車場用地以外売却するのがポイントという説明をしました。更地にして売却するのであれば、もちろん駐車場施設の解体費用が必要になります。更地にせず、駐車場施設をそのままの状態で引き渡す場合も、あらかじめ解体費用の見積もりを取っておけば、購入検討者との商談の際にスムーズな交渉が出来ます。
駐車場施設の解体費用は、駐車場用地に隣接する道路の幅や周囲の環境などにより、作業効率も変わるので見積り額も変わります。これは業者によっても大きく異なる場合もありますから、複数の解体業者から見積りをとることが大切です。
こういった駐車場用地の売却にかかるいろいろな出来事に気を配って売手のサポートをしてくれるのが不動産会社の仲介のありがたいところです。こういった意味からも信頼できる不動産会社を選ぶことが重要になってきます。
駐車場契約者への契約解除手続きをする
駐車場用地の売却が正式に決まったら、現在の駐車場契約者へ契約を解除する通知を行います。
賃借契約書があれば契約解除告知の期間が記載されているはずなので、それに沿って告知をします。
実家などの土地で、口頭で駐車場を貸している場合も考えてられるので駐車場の利用者の把握はきちんとしておきましょう。
駐車場の場合は借地借家法の適用範囲外となりますから、貸主から一方的に契約を解除することが可能です。
しかし、円満に立ち退いてもらうためにも1～2ケ月の猶予期間も設けるようにしましょう。立ち退きにおいて立退料を支払う必要はありません。
駐車場契約者が全て立ち退いてから、駐車場施設の解体が始まります。解体の日数も考慮して売却計画を立てることが必要です。
駐車場用地を有利に売却するために事業用地を得意とする業者を選ぶ
駐車場用地の売却に必要な知識を順を追って説明してきました。実際の売却では不動産会社が売手をしっかりサポートしてくれます。しかし、あなたがこれらのことを知識として知っておくことは不動産会社との交渉をする上で役に立つことでしょう。
不動産会社にも得手不得手はありますから、駐車場用地を売却する時は事業用地の売却が得意な不動産会社を選ぶようにしましょう。
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