相続した土地を売却したい。使える税金控除とは?

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

「相続した土地を売却する場合、どんな税金がかかるの?」「3,000万円の特別控除が使えるって本当?」

相続した土地を売却する場合、気になることがたくさん出てくるでしょう。

この記事では、相続した土地の売却でできる節税対策に加えて、相続した土地の売却でかかる税金の種類や、売却後に必要な確定申告についても解説します。

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

相続した土地の売却で節税したい!

不動産の売却では、基本的に税金がかかります。「富の再分配」のためとはいえど、税金を多く支払ってしまうのは誰でも避けたいでしょう。

相続した土地の売却でかかる税金については、3,000万円の特別控除が使えるという話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。

3,000万円の特別控除が使えるって本当?

「3,000万円特別控除」とは、不動産を売却した際に得られる利益(譲渡所得)に対し、3,000万円までは課税対象から除外するという制度になります。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使ってないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、反対に以下のような場合については適用しないということが明記されています。

  • この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
  • 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
  • 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

また、同様に投資用の不動産についてはこの制度を適用することができないため注意が必要です。なお、詳細は国税庁のホームページで確認することが可能です。

参考:国税庁. ”No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例”

3,000万円の特別控除について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

税金を抑えるために利用できる特例

相続した土地を売却する際にかかる税金を抑える方法には、取得費の特例で譲渡所得税を抑えるだけでなく、他にも使える

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例というのは、小さな不動産に対して、土地の評価額を80%減額できるという制度です。

被相続人と相続人が同居している場合に適応されます。

  • 被相続人と相続人が同居している
  • 330平方メートルまでの土地である

これはマンションであっても土地の評価額に適応することができます。

例えば1,000万円であった土地の評価額が80%減額されると200万円にまで下がります。建物には特例の適応はありませんが、かなり大きな差額になります。

特に高級マンションの場合には土地の評価額80%減というのは金額的に大きな差になってくるので、相続税対策として考えたほうがいいでしょう。

相続空き家の3000万円特別控除

相続した不動産が現在空き家になっている場合には、被相続人の居住用財産(空き家)を売った時、課税譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けることができる制度です。

しかし、以下の5つ全ての要件を満たす必要があります。

  • 昭和56年3月31日以前に建築された
  • 相続の開始直前に被相続人(亡くなった方)以外に居住していないこと
  • 平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡しているもの
  • 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しているもの
  • 譲渡の対価の額が1億円以下のもの

また居住用敷地とは、居住用家屋を建てるために使われていた土地、または土地の権利のことを指します。

取得費を明確にする事でも節税できる

取得費が高いことが分かれば、それだけ譲渡取得の額面を抑えられて、節税できます。被相続人がいくらで土地を購入したのか、整地などにどれだけの費用をかけたのかが分かる書類を、可能な限り探して取得費を明確化しましょう。

売却にかかる費用は売却額から持ち出すことも。費用を差し引いても売却額が手元にしっかりと残るように売却を行いましょう。

売却額を残すには損せず家を売却するのが重要。1社の査定額だけを見て安く売ってしまわないように、査定額は見比べることが重要です。

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

相続した土地の売却でかかる税金とは?

土地の売却に伴う税金は、売却時やそれ以前にかかるものと、売却後に算定されるものに分けられます。売却時にかかるものについては把握しやすいため、気にする人が多いでしょう。しかし、売却後に算定されるものについて知らないままだと、大きく損をする恐れがあるため、しっかり把握しておきましょう。

売却益に課税される税金「譲渡所得課税」

「譲渡所得課税」は、土地だけでなく不動産全般に関して、それを売却して利益が発生したときにかかる税金です。利益がいくらかがもと準になるということで、売却後に算定されます。説明するより先に、譲渡所得が何なのかを式で表しましょう。

  • 売却価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
売却価格はその名の通り、売り値のこと。取得費は、相続前のもとの所有者(故人など)が購入したときの価格、仲介手数料、印紙代などの合計額です。そして譲渡費用は、売却にかかった仲介手数料や、印紙代などの経費の合計です。
譲渡所得課税は譲渡所得に対し、所得税15%と住民税5%をそれぞれ掛けて算出します。仮に1,000万円で取得した土地を1,500万円の売り値にし、譲渡費用に30万円かかった場合の譲渡所得課税は、次の通りです。
  • 1,500万円-(1,000万円+30万円)=譲渡所得470万円
    (譲渡所得470万円×所得税15%=70万5,000円)+(譲渡所得470万円×住民税5%=23万5,000円)=94万円
※所得税に関しては平成25年から24年間、復興特別所得税2.1%がかかります。そのため、15+(15×2.1)=15.315で、実際には15.315%になります ただし、この15%と5%は土地を所有してから、1月1日をもと準に5年が経過した場合での税率です。5年以下での売却の場合は所得税30.63%、住民税は9%になります。とはいえ、これは被相続人(故人など)が購入してからの年数でよいため、相続したときに5年以上であれば、15%と5%になります。

譲渡所得について知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

ちなみに、「譲渡取得税」と一括りに呼んでいますが、所得税は国税で住民税は地方税です。

売買契約書に必要な税金「印紙税」

仕事で契約書を交わしている人なら、馴染みのある印紙税。土地に限らず全ての売買契約にかかり、納税の印として契約書に印紙を貼り付けます。10,000円以下の取引であれば印紙税はかかりません。しかし、土地の売買が10,000円以下ということはないでしょうから、必ずかかるものだと覚えておきましょう。
土地売却でありそうな契約書の金額に絞って記載すると、契約金額が大きくなれば、印紙税もアップしていきます。

  • 100万円超え500万円以下:2,000円
  • 500万円超え1,000万円以下:10,000円
  • 1,000万円超え5,000万円以下:20,000円
  • 5,000万円超え1億円以下:60,000円

登記に必要な税金「登録免許税」

何も不備のない売買であれば、登録免許税は、買主が自らの土地として所有権移転登記をする際に支払うものなので、もと本的に売主には関係がありません。発生するとすれば、登記上の住所と売主の現住所に違いがある場合の住所変更登記と、売却する土地に抵当権がついている場合の抵当権抹消登記です。どちらも一つの不動産に1,000円がかかります。

重要な「抵当権の抹消」についても、詳しく説明しておきましょう。抵当権というのは、金融機関が担保にしている物に設定されているもので、もっと簡単に言えば「返済が滞ったら競売にかけますよ」という権利のことです。
抵当権つきのまま不動産を売買しても、違法ではありません。しかし、売主の返済がストップすると、すでに不動産が買主の所有物になっていても、抵当権は消滅していないため競売にかけられてしまうのです。買主からしたら、とんでもない事態です。
つまり、今回の話のように土地を売却するのであれば、売却代金によって返済を完了し、抵当権を抹消するのがセオリーであることを示しています。抵当権がついているなら、返済すべき金額も見込んで売却価格を設定しましょう。

仲介手数料にかかる税金「消費税」

土地の売却を自分で全て行うなら不要ですが、かなり難儀なので多くの人は仲介業者に依頼するでしょう。その際は、仲介業者のサービスを受けるということになるため、支払が発生して消費税がかかります。
仲介手数料は業者にもよりますが、上限としては売買価格が200万円以下の部分が5%、200万円超えから400万円以下の部分が4%、400万円超えの部分が3%です。ただし、ここがよく勘違いしてしまうポイント。「部分」というところに注目してください。 この「部分」というのは、売却価格の金額の範囲それぞれに、仲介手数料がかかるということです。例えば売却価格を1,000万円とした場合、200万円までの5%と400万円までの4%、そして残りの600万円には3%の仲介手数料が加算されていきます。式で見てみましょう。
【売却価格が1,000万円の場合の仲介手数料】 200万円(0~200万円の部分)×5%=10万円
+
200万円(201~400万円の部分)×4%=8万円
+
600万円(401万円以上の部分)×3%=18万円
=36万円
この仲介手数料36万円に対して、消費税10%がかかります。ただし平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。また、あくまで仲介手数料は上限のパーセンテージを記載したものなので、業者によって異なります。

相続税は取得費として加算できる?

1章で解説した通り、相続した土地を売却する場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の計算式は以下の通りです。

譲渡所得の税額=[総収入金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除]×税率

最終的に譲渡所得の税額を減らしたい場合、経費である取得費と譲渡費用をできるだけ多く計上することが手段として挙げられます。

特に、取得費は取得費加算の特例を使うことで減らすことができます。

取得費加算の特例の条件は?

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例は、相続した不動産を一定期間内に売却した場合に、相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算して良いという制度です。

取得費加算を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 相続または遺贈によって財産を取得
  • 相続税が課税されている
  • 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している
  1. 取得費加算は、相続税をもとに計算するので、相続税を支払っていることが大前提です。

取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で決められます。

取得費加算額=相続税額×売却不動産の課税価格÷相続した財産の合計額

この特例の適用を受ければ取得費が増えることで譲渡所得税の計算上、課税譲渡所得を抑えることができ、納税額を少なくすることができます。

相続から3年10カ月以内に売却する必要がある

取得費加算の特例では、取得費に相続税額(一定額)を加算してもよいというものですが、適用する際の注意点を把握しておきましょう。

その場合、相続から3年10カ月以内(被相続人の死亡日から経過)の売却であることが必須条件です。取得加算の算式は、次のようになります。

相続税額×{相続税の課税価格の計算のもと礎とされた財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)}=取得加算する相続税額

参考:国税庁. ”No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例”

相続税以外の取得費に加算できる費用

相続税以外の不動産取得税や特別土地保有税、印紙税、借主がいた場合の立ち退き料や所有権を確保するための訴訟費用なども、取得費に含まれます。

被相続人が、その土地をいくらで購入したのかがわかる書類が残っていなかったり、整地などを行っていたという明細などが、見当たらなかったりするケースもあるかもしれません。

その場合は、昭和28年1月1日以降に購入した土地であれば、市街地価格指数をもとに計算できたり、古くから所有していた土地であっても、概算で売却額の5%を取得費にすることができます。

参考:国税庁. ”No.3252 取得費となるもの”

売却した後におこなう確定申告

 class=

相続で取得した資産に関しては、収入扱いにはなりませんが、それを売却すると収入扱いになるため、確定申告が必要です。サラリーマンでも、主婦や学生でも確定申告をしなければならず、勤めている会社が代行してくれることもないので、きっちり自分で行いましょう。

譲渡所得税が発生するため確定申告が必要

会社員であっても、会社からの収入とは別に、不動産で得た収入については確定申告が必要になります。確定後の所得税や住民税も、給与からの天引きにはならないため、自分で確定申告をする旨を、会社などにも伝えておく必要があります。
ただしこれは、あくまで収入になる場合です。例えば、被相続人が購入したときよりも土地の価格が下落しているなど、取得費が高い場合には、収入どころかマイナスになるため、確定申告が不要になるケースもあります。

確定申告に必要な書類を準備しておこう

確定申告に必要な書類は、除票住民票、譲渡資産の登記事項証明書、譲渡所得計算明細書です。面倒な人は、税理士に頼んでしまってもいいのですが、お高いです。自力でもできるので、売却を考えているなら、税務署の講習会などに参加しておきましょう。

相続した土地の売却は専門家の力を借りるのが一番

 class=

税に関して、素人にはハードルが高そうだと思った人も多いのではないでしょうか。必要書類などもたくさんあって、仕事をしながら準備するのは一人だと心細いという方もいらっしゃるでしょう。そんなときは、信頼できるパートナーとして、専門家の力を借りるのが一番です。

厳選された信頼できる不動産業者を探すならイエウール

不動産業者はその道のプロなので、全くの素人が土地を売りたい場合にも、親身になって手助けしてくれます。まずは、売る土地の相場も知りたい、複数の業者を比較してみたいというときに、ぴったりなのがイエウールです。査定したい情報を入力したら、無料で6社の見積もりを提案してくれるので、試してみましょう。

土地を相続した際の流れや注意点について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

また、詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
step2
step3
step4
step5

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
【完全無料】土地の価格いくら?