【相続した土地の売却】税金はいくらかかる?売却の手順や節税方法を解説!

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「相続した家を売却する場合、どんな税金がかかるの?」「3,000万円の特別控除が使えるって本当?」

相続した家を売却する場合、気になることがたくさん出てくるでしょう。

この記事では、相続した家の売却でできる節税対策に加えて、相続した家の売却でかかる税金の種類や、売却後に必要な確定申告についても解説します。

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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

相続した土地の売却にかかる税金

相続した土地を売却した場合、譲渡所得税、印紙税、登録免許税という3つの税金がかかります。

印紙税と登録免許税は売却した際に必ずかかる税金であるのに対し、譲渡所得税は売却して出た利益に対して課税される税金となっています。

それぞれどのような税金なのか詳しく解説していきます。

譲渡所得税

相続した土地を売却した際に発生した利益(売却益)を譲渡所得といい、この譲渡所得には所得税と住民税がかかります。

この所得税と住民税はまとめて譲渡所得税と呼ばれることもあり、通常の給与所得とは違ってほかの所得と合算することができない分離課税の方式を取ります。

この譲渡所得税は売却した土地に譲渡所得(売却益)が発生した場合のみかかる税金となっています。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。

  • 譲渡所得(利益)=売却価格-(取得費+譲渡費用-特別控除)

算式の各項目の意味は以下の通りです。

項目 概要
売却価格(成約価格) 土地を売却した価格
取得費 売却する土地を購入した際にかかった金額
譲渡費用 相続した土地を売却する際にかかった費用
特別控除 一定の条件を満たすと特例として受けられる特別控除額
売却価格

売却価格はその名の通り売り値のことで、実際に土地が売れた価格のことです。

この売却価格は売買契約書などに記載してあります。譲渡所得を計算する際は確認してみましょう。

取得費

取得費は、被相続人(故人など)が購入したときの価格、仲介手数料、印紙代などの合計額です。実際に土地を売却したときにかかった購入金額だけでなく、購入時にかかった仲介手数料や印紙税といった諸費用も取得費に含まれることがポイントです。

取得費含まれる主なものは以下の通りです。

  • 売却する相続した土地の購入代金
  • 相続した土地の購入時に支払った仲介手数料
  • 売買契約書の印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税

被相続人が、その土地をいくらで購入したのかがわかる書類が残っていなかったり、取得費の明細などが、見当たらなかったりするケースもあることでしょう。

その場合は、昭和28年1月1日以降に購入した土地であれば、市街地価格指数をもとに計算できます。それ以前に取得した場合や先代から相続した場合は、概算で売却額の5%を取得費にすることができます。

取得費が分かれば、譲渡所得から差し引くことができ、節税となります。被相続人がいくらで土地を購入したのか、整地などにどれだけの費用をかけたのかが分かる書類を、可能な限り探して譲渡所得から取得費を差し引くようにしましょう。

取得費の詳細が知りたい方は国税庁のタックスアンサーNo.3252「取得費となるのも」にてご確認ください。

譲渡費用

譲渡費用とは、売却にかかった仲介手数料や、印紙代など土地を売却する際にかかった費用のことです。

譲渡費用には以下のようなものが含まれます。

  • 不動産を売却するために支払った仲介手数料
  • 印紙税
  • 土地を売るためにその上の建物を取り壊した時の取り壊し費用とその建物の損失額

譲渡費用の詳細が知りたい方は国税庁のタックスアンサーNo.3255「譲渡費用となるもの」にてご確認ください。

譲渡費用は土地を売却する際の書類(売買契約書など)から確認できます。譲渡費用を正確に把握するために相続した土地の売却に関わる書類は必ず保管しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は所有期間5年を境に税率が変わり、5年以下は「短期譲渡所得」、5年超だと「長期譲渡所得」の適応となります。

譲渡所得にかかる税金は以下の表の通りです。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

令和19年までは、所得税に対して上乗せして東日本大震災における被災者支援を目的とした「復興特別所得税」が徴収されます。

こちらの所有期間は被相続人(亡くなった人)が土地を取得した日からの期間です。相続した日から所有期間が計算されるわけではなく、被相続人の保有期間も引き継ぐので注意しましょう。

仮に5年以上保有している1000万円で取得した土地を1500万円の売り値にし、譲渡費用に30万円かかった場合の譲渡所得税は、次の通りです。

  • 1,500万円-(1,000万円+30万円)=譲渡所得470万円
    (譲渡所得470万円×所得税15%=70万5,000円)+(譲渡所得470万円×住民税5%=23万5,000円)=94万円

譲渡所得について知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。

ちなみに、「譲渡取得税」と一括りに呼んでいますが、所得税は国税で住民税は地方税です。

印紙税

仕事で契約書を交わしている人なら、馴染みのある印紙税。土地に限らず全ての売買契約にかかり、納税の印として契約書に印紙を貼り付けます。10,000円以下の取引であれば印紙税はかかりません。しかし、土地の売買が10,000円以下である場合は少ないですから、必ずかかるものだと覚えておきましょう。
土地売却でありそうな契約書の金額に絞って記載すると、契約金額が大きくなれば、印紙税もアップしていきます。

土地売却に必要な印紙税は以下の通りです。令和4年(2022年)3月31日までの間に作成される売買契約書については軽減措置が適用され、軽減後の税率欄の税額になります。

契約金額 本則税率 軽減後の税率
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1千円 500円
100万円超 500万円以下 2千円 1千円
500万円超 1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超 5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

たとえば、不動産を3,000万円で売却する場合は契約金額「1千万円超 5千万円以下」になるので、1万円の収入印紙を用意する必要があります。ただし、売主は売買契約書の原本ではなく、コピーを控えにして印紙税を節約することも可能です。

登録免許税

登録免許税は、買主が自らの土地として所有権移転登記をする際に支払うものなので、売主が負担することはありません。発生するとすれば、登記上の住所と売主の現住所に違いがある場合の住所変更登記と、売却する土地に抵当権がついている場合の抵当権抹消登記です。どちらも一つの不動産に1,000円がかかります。

重要な「抵当権の抹消」についても、詳しく説明しておきましょう。抵当権というのは、金融機関が担保にしている物に設定されているもので、「返済が滞ったら債務の返済を確保できる」という権利のことです。
抵当権つきのまま不動産を売買することもできますが、担保に入ったまま買う人はなく、債権者も了解はしません。

売却するのであれば、売却代金によって返済を完了し、抵当権を抹消しないと売却はできないということです。抵当権がついているなら、返済すべき金額も見込んで売却価格を設定しましょう。

 

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう!査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

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相続した土地の売却に使える特例

譲渡所得税は土地の売却価格次第ではかなり高額になります。少しでも譲渡所得を少なくして譲渡所得税の負担を軽減していきましょう。

今回は譲渡所得税の節税に繋がる、相続した土地を売却したときに使える特例や控除を2つご紹介します。

取得費加算の特例

相続または遺贈により取得した土地、建物などの財産を一定期間内に売却した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができる特例を相続財産を譲渡した場合の取得費の特例と言います。

取得費加算を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 相続または遺贈によって財産を取得
  • 相続税が課税されている
  • 相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している
  1. 取得費加算は、相続税をもとに計算するので、相続税を支払っていることが大前提です。

取得費に加算できる相続税額は、以下の計算式で決められます。

取得費加算額=相続税額×売却不動産の課税価格÷相続した財産の合計額

この特例の適用を受ければ取得費が増えることで譲渡所得税の計算上、課税譲渡所得を抑えることができ、譲渡所得税を節税することができます。

取得費加算の特例では、取得費に相続税額(一定額)を加算してもよいというものですが、適用する際の注意点を把握しておきましょう。

その場合、相続から3年10カ月以内(被相続人の死亡日から経過)の売却であることが必須条件です。取得加算の算式は、次のようになります。

相続税額×{相続税の課税価格の計算の基礎とされた財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)}=取得加算する相続税額

取得費加算の特例の詳細が知りたい方は国税庁のタックスアンサーNo.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」にてご確認ください。

相続した空き家を売ったときの特例

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3000万円までこうじょすることができる特例を被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例と言います。

この特例を使用するためには、以下の5つ全ての要件を満たす必要があります。

  • 相続開始時に被相続人の居住用家屋であったこと
  • 昭和56年3月31日以前に建築された家屋であること
  • 相続の開始直前に被相続人(亡くなった方)以外に居住していないこと
  • 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しているもの
  • 譲渡の対価の額が1億円以下のもの

また居住用敷地とは、居住用家屋を建てるために使われていた土地、または土地の権利のことを指します。

要件のほかにも特例の対象となる条件や手続きは複雑となっています。相続した土地を売却する際に不動産会社に特例の適応となるか確認してみましょう。

相続した空き家を売ったときの特例の詳細が知りたい方は国税庁のタックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」にてご確認ください。

 

相続した土地を売却する手順

初めて相続した土地を売却する人も多くいると思います。相続した土地の売却は、通常の土地を売却する場合と売却の手順が異なり、遺産分割や税金のことなど売却以外にも考えなくてはいけないことが多くあります。

相続した土地を売却する手順は以下のようになっています。

STEP
  • 親族間で遺産分割協議をする
  • 相続登記をする
  • 不動産会社と媒介契約の締結
  • 不動産会社による売却活動
  • 土地の売買契約の締結・引き渡し
  • 現金の分割をおこなう

それぞれの手順を詳しく見ていきましょう。

相続間で遺産分割協議をする

遺産分割協議とは、相続が発生した際に相続人全員で遺産の分割について協議して合意することです。

この協議を行うためには、まずは相続人が誰かを確定し、被相続人の相続財産全体を把握する必要があります。

遺産分割協議では相続人全員が参加して協議を行う必要があり、相続人が1人でもいない状態で行うとその協議は無効になるので注意しましょう。

この協議の内容は「遺産分割協議書」という書面に証拠として残しておきましょう。のちの相続登記でも使用します。

土地の相続について詳しく知りたい方は「【弁護士監修】土地相続の手続きと必要な書類、相続税など費用まとめ」という記事もご覧ください。

相続登記をする

相続登記とは、被相続人が亡くなり相続が発生したときに被相続人が所有していた土地や建物の名義変更の手続きのことを言います。

この相続登記をすることで土地の売却が可能になります。不動産は名義人以外が勝手に売却できず、登記をしなければ相続をしても売れないようになっています。

この相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼することも可能です。

相続登記について詳しく知りたい方は「不動産の相続登記とは何?申請方法や必要書類について解説」という記事もご覧ください。

不動産会社と媒介契約の締結

まずは不動産会社に査定を依頼して売却価格がいくらになるか確認しましょう。査定を行う時は一括査定サイトを利用し、複数社を比較することが大切です。

優秀な不動産会社と担当者を選ぶ際のポイントは、対応の速さ・知識量・相性です。

売却を依頼する不動産会社を見つけたら媒介契約を締結しましょう。不動産会社と仲介の契約を結ぶ際の媒介契約は「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の選択に迷うなら専任媒介か専属専任媒介を選ぶと良いでしょう。

不動産の媒介契約について詳しく知りたい方は「不動産の媒介契約とは?種類やメリット・デメリットについて解説」という記事もご覧ください。

不動産会社による売却活動

不動産会社と媒介契約を締結したら、いよいよ土地の売却活動を行います。不動産会社が土地の宣伝を開始したら買主から内覧の申し出があるので対応しましょう。

土地の売却のため特に用意することはありませんが、売却したい土地にゴミが捨てられていたり、雑草がたくさん生えている状態だと購入希望者にあまりいい印象を与えることができません。

定期的に土地に問題がないか確認するようにしましょう。

土地の売買契約の締結・引き渡し

売買契約は売主・売主側の不動産会社・買主・買主側の不動産会社が集まり契約を結びます。

契約を結んでしまうと後から条件の変更などはできません。解約する場合は高額の違約金が発生することもあるので、売買契約書の内容は合意したものであっているか確認を怠らないようにしましょう。

そして引き渡しが完了したら同日に土地の名義変更を行います。個人でもできますが確実に行いたい・バタバタと焦って行きたくないという場合は司法書士に依頼するのが良いでしょう。

名義変更の申請を行えればその日は完了。後日、名義変更を確認できれば土地の引き渡しは完了です。

現金の分割を行う

相続した土地の売却が完了したら、売却で得た現金を分割します。

売却で得た現金は遺産分割協議で決めた通りの割合で分割しましょう。

なお1章で解説したように相続した土地を売却した場合には税金がかかりますが、この税金も相続人全員で支払います。

以上が相続した土地を売却する時の手順です。通常の土地売却より売却の手順が多いので、時間に余裕をもって売却活動を行いましょう。

土地売却の流れについて詳しく知りたい方は「【図解】土地売却の流れ!基本の売り方と相続や家を解体する場合を解説」という記事もご覧ください。

相続した土地を売却した後におこなう確定申告

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相続で取得した資産に関しては、相続税の対象ですが、それを売却した場合は譲渡所得となるため、確定申告が必要です。サラリーマンでも、主婦や学生でも確定申告をしなければなりません。売却した翌年には必ず納めないといけないため忘れずに行いましょう。

譲渡所得税が発生するため確定申告が必要

会社員であっても、会社からの収入とは別に、不動産で得た収入については確定申告が必要になります。確定後の所得税や住民税も、給与からの天引きにはならないため、自分で確定申告をしなければなりません。

ただしこれは、あくまで収入になる場合です。例えば、被相続人が購入したときよりも土地の価格が下落しているなど、取得費が高い場合には、収入どころかマイナスになるため、確定申告が不要になります。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類には以下のようなものがあります。

  • 戸籍の附票(売却後2ヵ月経過後発行されたもの)
  • 取得時に取り交わした売買契約書・建築請負契約書(写し)
  • 取得時にかかった仲介手数料の領収証(写し)
  • 取得時にかかった登記費用など諸費用の領収証(写し)
  • 売却時に取り交わした売買契約書と領収証(写し)
  • 売却時にかかった仲介手数料の領収証(写し)
  • 売却時にかかった測量費・登記費用など諸費用の領収証(写し)
  • 売却した土地・建物の全部事項証明書
  • 源泉徴収票
  • 確定申告書の用紙(申告書B・申告書第三表/分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

自分で確定申告をすることもできますし、税務署で申告書の書き方を教えてもらうこともできます。しかし、まちがいなく手続きをするためには税理士に依頼する方法が無難でしょう。

確定申告書の用紙や譲渡所得の内訳書は税務署、もしくは国税庁の「【申告書用紙】」からダウンロードできる書類です。

特例を使用するときに必要な書類

2章でご紹介した特例を使用する場合に追加で必要な書類があります。節税するためにも忘れずに用意しましょう。

取得費加算の特例

  • 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

相続した空き家を売ったときの特例

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

  • 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
    • 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
    • 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
    • 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書
  • 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
  • 売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合

  • 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
    • 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
    • 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
    • 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
  • 売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
  • 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例|国税庁

相続した土地の売却は専門家の力を借りるのが一番

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土地を相続した際の流れや注意点について、詳しくは以下の記事をご覧ください。

また、詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。

曽根 惠子
監修者:曽根 惠子(そね けいこ)
公認 不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士。
(株)夢相続 代表取締役 一社)相続実務協会 代表理事。
【相続実務士®】の創始者として1万4700件の相続相談に対処。
夢相続を運営し、感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続®”を提案。
"相続プラン"によって「家族の絆と財産を守るほほえみ相続®」をサポートしている。

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