相続した土地の売却に伴う手続き|かかる費用や税金を把握しよう

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土地というのは、相続してもすぐに現金化できるものではありません。例えば、相続人に兄弟などがいると、総額を分配しなければならず、そのためには売却をする必要性がでてくることもあるでしょう。しかし、闇雲に早く売ることだけを急いてしまうと、後悔することも多いです。
土地売却にはどのような税金が発生するのか、売却に際してどのような費用が必要なのか、そして気になる節税対策や確定申告についても解説します。

先読み!この記事の結論
  • まずは税金の種類を知ることが大切
  • 取得費を明確化しておこう

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相続した土地を売却するときはどのような税金がかかるのか

土地の売却に伴う税金は、売却時やそれ以前にかかるものと、売却後に算定されるものに分けられます。売却時にかかるものについては把握しやすいため、気にする人が多いでしょう。しかし、売却後に算定されるものについて知らないままだと、大きく損をする恐れがあるため、しっかり把握しておきましょう。

売却益に課税される税金「譲渡所得課税」

「譲渡所得課税」は、土地だけでなく不動産全般に関して、それを売却して利益が発生したときにかかる税金です。利益がいくらかがもと準になるということで、売却後に算定されます。説明するより先に、譲渡所得が何なのかを式で表しましょう。
  • 売却価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得
売却価格はその名の通り、売り値のこと。取得費は、相続前のもとの所有者(故人など)が購入したときの価格、仲介手数料、印紙代などの合計額です。そして譲渡費用は、売却にかかった仲介手数料や、印紙代などの経費の合計です。
譲渡所得課税は譲渡所得に対し、所得税15%と住民税5%をそれぞれ掛けて算出します。仮に1,000万円で取得した土地を1,500万円の売り値にし、譲渡費用に30万円かかった場合の譲渡所得課税は、次の通りです。
  • 1,500万円-(1,000万円+30万円)=譲渡所得470万円
    (譲渡所得470万円×所得税15%=70万5,000円)+(譲渡所得470万円×住民税5%=23万5,000円)=94万円
 ※所得税に関しては平成25年から24年間、復興特別所得税2.1%がかかります。そのため、15+(15×2.1)=15.315で、実際には15.315%になります ただし、この15%と5%は土地を所有してから、1月1日をもと準に5年が経過した場合での税率です。5年以下での売却の場合は所得税30.63%、住民税は9%になります。とはいえ、これは被相続人(故人など)が購入してからの年数でよいため、相続したときに5年以上であれば、15%と5%になります。
ちなみに、「譲渡取得税」と一括りに呼んでいますが、所得税は国税で住民税は地方税です。

売買契約書に必要な税金「印紙税」

仕事で契約書を交わしている人なら、馴染みのある印紙税。土地に限らず全ての売買契約にかかり、納税の印として契約書に印紙を貼り付けます。10,000円以下の取引であれば印紙税はかかりません。しかし、土地の売買が10,000円以下ということはないでしょうから、必ずかかるものだと覚えておきましょう。
土地売却でありそうな契約書の金額に絞って記載すると、契約金額が大きくなれば、印紙税もアップしていきます。

  • 100万円超え500万円以下:2,000円
  • 500万円超え1,000万円以下:10,000円
  • 1,000万円超え5,000万円以下:20,000円
  • 5,000万円超え1億円以下:60,000円

登記に必要な税金「登録免許税」

何も不備のない売買であれば、登録免許税は、買主が自らの土地として所有権移転登記をする際に支払うものなので、もと本的に売主には関係がありません。発生するとすれば、登記上の住所と売主の現住所に違いがある場合の住所変更登記と、売却する土地に抵当権がついている場合の抵当権抹消登記です。どちらも一つの不動産に1,000円がかかります。

抵当権についてよく知っておこう

重要な「抵当権の抹消」についても、詳しく説明しておきましょう。抵当権というのは、金融機関が担保にしている物に設定されているもので、もっと簡単に言えば「返済が滞ったら競売にかけますよ」という権利のことです。
抵当権つきのまま不動産を売買しても、違法ではありません。しかし、売主の返済がストップすると、すでに不動産が買主の所有物になっていても、抵当権は消滅していないため競売にかけられてしまうのです。買主からしたら、とんでもない事態です。
つまり、今回の話のように土地を売却するのであれば、売却代金によって返済を完了し、抵当権を抹消するのがセオリーであることを示しています。抵当権がついているなら、返済すべき金額も見込んで売却価格を設定しましょう。

仲介手数料にかかる税金「消費税」

土地の売却を自分で全て行うなら不要ですが、かなり難儀なので多くの人は仲介業者に依頼するでしょう。その際は、仲介業者のサービスを受けるということになるため、支払が発生して消費税がかかります。
仲介手数料は業者にもよりますが、上限としては売買価格が200万円以下の部分が5%、200万円超えから400万円以下の部分が4%、400万円超えの部分が3%です。ただし、ここがよく勘違いしてしまうポイント。「部分」というところに注目してください。 この「部分」というのは、売却価格の金額の範囲それぞれに、仲介手数料がかかるということです。例えば売却価格を1,000万円とした場合、200万円までの5%と400万円までの4%、そして残りの600万円には3%の仲介手数料が加算されていきます。式で見てみましょう。
【売却価格が1,000万円の場合の仲介手数料】 200万円(0~200万円の部分)×5%=10万円
+
200万円(201~400万円の部分)×4%=8万円
+
600万円(401万円以上の部分)×3%=18万円
=36万円
この仲介手数料36万円に対して、消費税10%がかかります。ただし平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。また、あくまで仲介手数料は上限のパーセンテージを記載したものなので、業者によって異なります。

そのため、業者は一括見積などで検討しましょう。6社に一括見積依頼ができるイエウールがおすすめです。

資産の取得金額から改良費を加えた取得費

取得費だけの説明であれば、資産(土地や建物など)を購入した代金、改良や設備を整えたときの費用も含めた金額です。しかし、相続の場合の取得費は、その土地を買ったのは被相続人であるため、その当時の購入代金や手数料をもとに計算します
また、それ以外の不動産取得税や特別土地保有税、印紙税、借主がいた場合の立ち退き料や所有権を確保するための訴訟費用なども、取得費に含まれます。
被相続人が、その土地をいくらで購入したのかがわかる書類が残っていなかったり、整地などを行っていたという明細などが、見当たらなかったりするケースもあるかもしれません。その場合は、昭和28年1月1日以降に購入した土地であれば、市街地価格指数をもとに計算できたり、古くから所有していた土地であっても、売却額の5%を取得費にすることができます。

戸籍謄本など必要な書類の取得費用

お財布から支払えるレベルの費用ですが、忘れてはならないのが、各種書類の取得費用です。まず売るにしても、相続登記をしなければならないため、相続関係を証明するための戸籍謄本450円が必要です。その他、被相続人の住民票の除票300円不動産登記事項証明書600円などがかかります。
  • 税金の種類を知る
  • 税金の見込みを計算
  • その他の費用も考える
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売却の際に発生する税金を節税する方法

できるだけ手取り額が高いほうが嬉しいですから、節税はしたいものです。お得な方法を、売却後に知ったのではもったいないので、今の内に確認しておきましょう。

相続から3年10カ月以内に手放す

「取得加算の特例」を活用することで、節税できる可能性があります。これは、取得費に相続税額(一定額)を加算してもよいというものです。その場合、相続から3年10カ月以内(被相続人の死亡日から経過)の売却であることが必須条件です。取得加算の算式は、次のようになります。
  • 相続税額×{相続税の課税価格の計算のもと礎とされた財産の価額÷(相続税の課税価格+債務控除額)}=取得加算する相続税額

取得費加算は相続税を支払っている人のみ使える特例

取得費加算は、相続税をもとに計算するので、相続税を支払っていることが大前提です。ここで問題になるのが、相続した資産のほとんどが、現金化しづらい不動産などの流動的でない資産ばかりで、相続税が払えないケースです。ただし、売却の代金で支払ってもよいので、3年10カ月以内で売却できるように頑張りましょう

取得費を明確にする事でも節税できる

取得費が高いことが分かれば、それだけ譲渡取得の額面を抑えられて、節税できます。被相続人がいくらで土地を購入したのか、整地などにどれだけの費用をかけたのかが分かる書類を、可能な限り探して取得費を明確化しましょう。

売却にかかる費用は売却額から持ち出すことも。費用を差し引いても売却額が手元にしっかりと残るように売却を行いましょう。売却額を残すには損せず家を売却するのが重要。

1社の査定額だけを見て安く売ってしまわないように、査定額は見比べることが重要です。

  • 3年10カ月以内に売却
  • 取得費加算について知る
  • 取得費を明確化しておく

相続した土地を売却したときの確定申告について

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相続で取得した資産に関しては、収入扱いにはなりませんが、それを売却すると収入扱いになるため、確定申告が必要です。サラリーマンでも、主婦や学生でも確定申告をしなければならず、勤めている会社が代行してくれることもないので、きっちり自分で行いましょう。

譲渡所得税が発生するため確定申告が必要

会社員であっても、会社からの収入とは別に、不動産で得た収入については確定申告が必要になります。確定後の所得税や住民税も、給与からの天引きにはならないため、自分で確定申告をする旨を、会社などにも伝えておく必要があります。
ただしこれは、あくまで収入になる場合です。例えば、被相続人が購入したときよりも土地の価格が下落しているなど、取得費が高い場合には、収入どころかマイナスになるため、確定申告が不要になるケースもあります。

確定申告に必要な書類を準備しておこう

確定申告に必要な書類は、除票住民票、譲渡資産の登記事項証明書、譲渡所得計算明細書です。面倒な人は、税理士に頼んでしまってもいいのですが、お高いです。自力でもできるので、売却を考えているなら、税務署の講習会などに参加しておきましょう。
  • 確定申告の必要性を確認
  • 必要書類を揃える
  • 税務署の講習会に行く
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相続した土地の売却は専門家の力を借りるのが一番

税に関して、素人にはハードルが高そうだと思った人も多いのではないでしょうか。必要書類などもたくさんあって、仕事をしながら準備するのは一人だと心細いという方もいらっしゃるでしょう。そんなときは、信頼できるパートナーとして、専門家の力を借りるのが一番です。

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