土地の固定資産税を計算したいけれど、課税標準額をどのように算出するか、そもそも何かわからない方も多いのではないでしょうか。
本記事では、課税標準額とは何か解説します。合わせて、固定資産税評価額との違いや土地の固定資産税を算出する方法もお伝えします。
土地の固定資産税について知りたい方は必見です。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地の固定資産税を決める課税標準額
課税標準額とは何に使われる金額なのでしょうか。
税額を算出する際に、課税標準額は固定資産税にかかわらず課税対象となる額を指します。課税標準額に税率をかければ税額が計算できるのです。そのなかでも固定資産税を決めるために欠かせないのが固定資産税課税標準額です。固定資産税課税標準額に税率をかけると固定資産税が算出できます。
そもそも固定資産税とは？
では固定資産税課税標準額を用いて算出される固定資産税とは、そもそもどういった税金なのでしょうか。
固定資産税とは固定資産にかかる税金で、原則、固定資産税課税標準額の1.4%が固定資産税です。
固定資産とは、土地や住宅、マンションなどを指します。1月1日時点の所有者に固定資産税の支払い義務が発生するのです。
固定資産税は地方税であるため自治体に納める税金で、一般的には4回に分けて納付するケースが多いです。
課税標準額と固定資産税評価額との違い
固定資産税について計算する際には、固定資産税課税標準額のほかに固定資産税評価額があります。固定資産税評価額は、固定資産の価値を表す額です。
建物の固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は、通常同じです。しかし、土地の固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は用途によって、一致するものもしないものがあります。
例えば、山林や農地として利用されている土地は固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は同じです。一方、住宅用地などでは固定資産税課税標準額が固定資産税評価額より小さくなります。
固定資産税評価額はどうやって決まる？
固定資産税評価額は土地の場合、時価をもとにして決められます。時価の70%が、固定資産税評価額となるケースが多いです。
固定資産税評価額は自治体が決めており、地価が高いと固定資産税評価額も高くなります。
固定資産税評価額が知りたい場合は、固定資産税の納税通知書と一緒に送付される課税明細書の、価格もしくは評価額の欄に記載されているので確認できます。
土地の固定資産税評価額が上がると固定資産税課税標準額も上がる？
土地の固定資産税評価額は3年ごとに評価替えが行われています。では、土地の固定資産税評価額が上がると固定資産税も上がるのでしょうか。
固定資産税を算出する際に用いられるのは固定資産税課税標準額であるため、固定資産税評価額が上がったからといって固定資産税が上がるわけではありません。しかし、固定資産税評価額が上がると固定資産税課税標準額も上がる傾向にあるのです。
固定資産税課税標準額が急激に上がり固定資産税が高くなると、土地の所有者に負担がかかり、支払いが滞る可能性があります。そこで負担調整措置により、固定資産税が急上昇しないように定められているのです。
そのため、土地の固定資産税評価額が上がったからといって、必ずしも固定資産税も上がるわけではありません。
課税標準額の急上昇を防ぐ負担調整率とは
固定資産税課税標準額が急上昇し固定資産税が急激に上がらないよう、負担調整率によって固定資産税課税標準額が調整されています。負担調整率は負担水準により定められており、負担水準が低いほど高くなるのです。
固定資産税課税標準額はこの負担調整率を前年度の固定資産税課税標準額にかけて算出されます。
負担水準が70%を超える場合、負担調整率は70%となり、固定資産税評価額の70%が固定資産税課税標準額となるのです。負担水準が60%以上70%未満の場合は前年度の税額が据え置きされ、60%未満であれば前年度の固定資産税課税標準額に今年度の固定資産税評価額が5%上乗せされると決まっています。
負担水準は70%以上となるケースがほとんどですので、一般的には固定資産税評価額の70%が固定資産税課税標準額となるのです。
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課税標準額を用いて土地の固定資産税を計算
土地の固定資産税は、固定資産税課税標準額に税率をかけると計算できます。一般農地の場合、固定資産税の計算方法は以下の2つのうち金額が小さい方が採用されます。
- 固定資産税評価額×1.4%
- 前年度の固定資産税課税標準額×負担調整率×1.4%
一般農地では上記の方法で計算されますが、土地の利用用途によっては軽減措置を受けられるのです。そのため、用途別に固定資産税課税標準額を使った固定資産税の算出方法を紹介します。
住宅用地なら軽減措置を受けられる
住宅用地の場合、固定資産税の軽減措置を受けられます。住宅用地の軽減措置は、建物ではなく土地に適応されるのです。
受けられる内容は小規模住宅用地と一般住宅用地で異なります。小規模住宅用地と一般住宅用地ではそれぞれどのような軽減措置を受けられるのか、確認しておきましょう。
小規模住宅用地のケース
小規模住宅用地とは、一戸の住宅に使われている土地のうち200㎡までの部分を指します。小規模住宅用地の固定資産税を決める課税標準額は、固定資産税評価額の6分の1です。
180㎡の小規模住宅用地があり、固定資産税評価額が3,600万円だと仮定して計算してみましょう。
180㎡なのですべてが小規模住宅用地となり、固定資産税課税標準額は3,600万円の6分の1となるため、600万円と算出されます。これに固定資産税の税率である1.4%をかけて、8万4,000円が固定資産税となるのです。
軽減措置がなければほとんどの場合、固定資産税課税標準額は3,600万円に負担調整率の70%をかけた2,520万円となるため、固定資産税も高くなります。
一般住宅用地のケース
一般住宅用地とは、一戸の住宅に使われている土地のうち200㎡を越える部分で家屋の床面積の10倍までを指します。一般住宅用地の固定資産税を決める課税標準額は、固定資産税評価額の3分の1です。
400㎡の土地で固定資産税評価額が4,200万円の住宅用地について、計算してみましょう。200㎡を超えているため、200㎡分は小規模住宅用地として計算し、残りの200㎡を一般住宅用地として計算します。
4,200万円は200㎡の固定資産税評価額であるため、小規模住宅用地分の固定資産税評価額は2,100万円となり、これに6分の1をかけた350万円が固定資産税課税標準額です。
一般住宅用地の固定資産税評価額は残りの2,100万円となり、これに3分の1をかけた700万円が固定資産税課税標準額となります。
つまり、これらを合計した1,050万円が固定資産税課税標準額となり、税率の1.4%をかけて14万7,000円が固定資産税です。
更地の固定資産税を算出する方法
更地の固定資産税は固定資産税課税標準額に1.4%をかけて算出されます。軽減措置がないため、住宅用地より固定資産税が高くなるのです。実際、住宅用地を更地にすると3〜4倍ほど高くなるので、こちらも計算してみましょう。
小規模住宅用地の例と同じように180㎡で固定資産税評価額が3,600万円の土地があるとします。更地の場合、負担水準が70%を超えていると仮定し、固定資産税課税標準額は固定資産税評価額に負担調整率の70%をかけた2,520万円です。これに税率の1.4%をかけると35万2,800円となります。
住宅用地であれば軽減措置を受けられ8万4,000円となるため、更地の場合、固定資産税は4.2倍になるのです。
1月1日を意識して固定資産税課税標準額をおさえる
住宅用地を更地にする場合、1月1日の状態で固定資産税が決まるため、住宅用地を更地にするなら1月2日以降に取り壊しを行うと固定資産税を抑えられます。なぜなら、1月1日には住宅用地であるため、軽減措置が適応されるからです。
では、空き家のままでも建物を残せば住宅用地と判断され、軽減措置を受けられるのでしょうか。
空き家の手入れを行わず特定空き家に指定された場合、軽減措置が適応されないため、更地と同様に課税標準額に1.4%をかけた額が固定資産税となります。それだけでなく、特定空き家に指定されると罰金を科せられる可能性もあるのです。
とはいえ、すべての空き家が特定空き家となるわけではありません。きちんと維持・管理すれば特定空き家に指定されないのです。
土地を駐車場にすると固定資産税課税標準額が上がる？
更地を駐車場にした場合、固定資産税は上がるのでしょうか。基本的に更地と駐車場は固定資産税の算出方法が同じであるため、更地でも駐車場でも固定資産税は変わりません。
ただし、固定資産税が上がるケースもあります。公図で更地が複数にわかれており、そのなかに道路に面していない土地がある場合、道路に面していない土地は道路に面している土地と比べて固定資産税評価額が低いのです。固定資産税評価額が低いと固定資産税課税標準額も低くなるため、固定資産税も少なくなります。
しかし、駐車場にすると1つの土地と見なされ、道路に面していない土地と道路に面している土地の区別がなくなります。そのため、土地すべてが道路に面していると見なされ、固定資産税評価額が上がり、固定資産税課税標準額や固定資産税も上がるのです。
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固定資産税の軽減措置を受けるために
住宅用地であれば固定資産税の軽減措置を受けられます。しかし、申請しなければ軽減措置は受けられないのです。
土地の軽減措置を受けるためには、住宅用地等申告書を作成し提出する必要があります。この住宅用地申告書は各自治体の役場で作成できます。
ただし、自治体によっては税務課の家屋担当が資料や家屋調査で確認するため、住宅用地申告書が不要の地域もあります。自分が住んでいる自治体では、住宅用地申告書の作成が必要かどうか、きちんと確認しておきましょう。
住宅用地申告書を作らなくていいと思っていたら、実は必要で手続きができていなかったなんて状況に陥らないためにも、人から聞いた情報を鵜呑みにせず、自分で各自治体の役場に問い合わせる方法が1番確実ではないでしょうか。
軽減措置の手続きに必要な書類
土地の固定資産税を軽減する措置を受けるための手続きに必要な書類は、住宅用地申告書です。
住宅用地申告書とは、住宅用の家屋を新築したり増築したりする際に提出する書類です。ほかにも、用途変更や建て壊しなどで滅失があった場合に提出するケースもあります。
住宅用地申告書には不動産所有者の住所と氏名、家屋の所在地に加えて、家屋の種類や構造、床面積を記載しなければなりません。そのため、書類を作成するために役場へ行く時はこれらの情報がわかるよう、必要なものをそろえて行きましょう。
軽減措置を受けるとき気をつける点
軽減措置を受けるときに気をつける点は以下の3つがあります。
- 期限を過ぎてしまった
- 税額が間違っている
- 空き家になった
これらのポイントに気をつけなければ、軽減措置が受けられなくなったり、固定資産税を払いすぎたりするかもしれません。知らなかったでは済まされないため、軽減措置を受ける前にしっかりと確認しておきましょう。
期限を過ぎてしまった
申請期限を過ぎてしまうと軽減措置が適用されません。そのため、申告期限を過ぎてしまった年の税金を多く払わなければならないのです。軽減措置を受けられなければ3〜4倍の固定資産税を払う状況に陥ってしまいます。
また、期限内に手続きを行ったとしても、正しく手続きを行われていなければ軽減措置を受けられません。そのため、不備があっても訂正できるよう、期限に余裕を持って手続きする必要があります。
申告期限がいつなのかは、各自治体に確認するようにしましょう。
税額が間違っている
各市町村区から届く納税通知書はきちんと確認しなければいけません。なぜなら、税額が間違っているケースがあるからです。
住宅用地として申請したのに適用されていなかったり、農地なのに住宅用地として税額が計算されていたりするケースがあります。
税額が間違っていたら各市町村区に申請をしましょう。払いすぎていた場合には還付されるのです。
また、間違っているかどうかわからなくても何か気になる点があれば問い合わせをし、疑問を解決してください。
空き家になった
空き家になり、さらに自治体から｢特定空き家｣に指定されると軽減措置が受けられません。それどころか罰則がある可能性もあるのです。
とはいえ、空き家になれば無条件に｢特定空き家｣になるわけではありません。
倒壊の恐れがあったり、周辺に悪影響を及ぼしたりしている場合、各自治体から適切に管理するよう、連絡がきます。それを無視して放置しておくと｢特定空き家｣となる可能性があるのです。
｢特定空き家｣とならないために所有責任を果たし、建物の価値を落とさないようにしましょう。
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土地の固定資産税は課税標準額を用いて算出できる
土地の固定資産税を計算する際には、固定資産税課税標準額に税率をかけると算出されます。
通常固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は同じです。しかし、土地において固定資産税課税標準額は住宅用地などでは軽減措置を受けられ、固定資産税評価額より小さくなったり、負担調整率によって調整されたりします。
そのため、土地の固定資産税課税標準額は固定資産税評価額より小さくなるケースが多いのです。
記事のおさらい