土地売却時の手数料が知りたい!なぜ、いつ、どれだけかかる?

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土地を「売る」とは言いますが、お金が入ってくるばかりではありません。
土地を売却するにあたって、支払わなければならないお金も出てきます。
その1つが手数料。
せっかくの利益が手数料で差し引かれるなんて、少しもったいない気がします。
そもそも、なぜ手数料がかかるのでしょう。
また、いつ支払う必要があり、その費用はどの程度なのでしょうか。

ここでは土地を売却する際の費用を解説しながら、土地売却時の手数料についてお伝えします。
手数料を抑える方法もご紹介
しますので、ぜひご確認ください。

先読み!この記事の結論
  • 仲介手数料の上限額(税込)=32.4万円(1,000万円×3.24%)+6.48万円(消費税)=38万8,800円
  • 仲介手数料の値引きよりは、高値売却を目指そう

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

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土地売却にはどんな費用がかかるのか?

土地売却で発生する諸費用は、よく手数料と混同されがちです。
まずは土地売却時に差し引かれるお金について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

【税金】印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙の代金のことです。
国税庁が定める金額分の印紙を貼り、印鑑などで割印すれば納税したとみなされます

また、印紙税には軽減措置があります。
対象となる契約書は、記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されたものです。

軽減後の税率

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下 400円 200円
50万円を超え 100万円以下 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下 2,000円 1,000円
500万円を超え 1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下 2万円 10,000円
5,000万円を超え 1億円以下 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

※不動産の譲渡に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が10万円以下のものは、軽減措置の対象となりません(税率200円)。
また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。

参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置│国税庁

【税金】登記費用

売却する土地抵当権がある場合、売主はあらかじめ抵当権を抹消しなければいけません
また、抵当権がなくても、土地を引き渡す前に所有権移転登記が必要。
登記の変更には登録免許税がかかり、土地売買の場合、その費用は土地の金額の20/1,000ということになります。

さらに、手続きを司法書士に依頼する場合はその報酬が発生し、1~3万円程度のようです。

【費用】測量費

手元に境界確認書がなかったり、土地の境界に塀やフェンスなどが存在しなかったりすると、場合によっては測量をする必要があります。
土地売却の際の測量費用には約40万円、また、市や国の立ち会いとなると80万円ほどかかるでしょう

【費用】建物の解体費

売る予定の土地に建物が残っている場合、解体が必要になることも。
解体費用は建物の造りや家の状況によって大きく変わってくるものです。
例えば、50坪程度の木造住宅や40坪程度の鉄筋コンクリート造住宅の場合、約200万円以上といわれています

【費用】ハウスクリーニング費

土地に残っている建物を解体せずに売るのであれば、ハウスクリーニング費がかかる可能性があります。
業者によって金額が異なりますが、3DK・3LDKだと5万~8万5,000円が目安です。

【費用】廃棄物の処分費

こちらも業者によって異なりますが、土地売却の際の廃棄処分には10~50万円かかるとされています。
廃棄物を処分するのに数十万円かかるのを覚えておきましょう。

【手数料】仲介手数料

仲介手数料には法で上限が設けられており、不動産会社は上限を超えて請求することはできません
「仲介手数料」について、以下で詳しくみていきましょう。
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なぜ、仲介手数料がかかるのか

そもそも仲介手数料とは、不動産会社の成功報酬のこと。
あくまで土地の売買取引が成立したときに発生するものであり、売却の依頼をしても実際に売れなければ支払う必要はありません
また、不動産会社側は、どんな作業に対して仲介手数料が発生するのかを書面に明記しています。
売主がそれ以上のことを要求すれば、不動産会社から別途費用を求められるでしょう。

いつから仲介手数料が発生するの?

売買契約を結んだときに、仲介手数料の支払い義務が発生します
土地の売却が決まる前の「媒介契約の締結時」でないため、注意してください。
なお、仲介手数料の支払い時期は行政庁によって指導されていて、売買契約締結時に50%、決済時に残りの50%を支払うのが一般的です。

売買契約が解除されても、仲介手数料は支払う?

売却が解除されるケースには、「無効」「取消」「解除」が挙げられます。

無効

初めから契約の効力が生じないもの。

意思無能力者のした契約や、契約の内容が公序良俗に反する場合などが、無効が認められる契約です。
双方とも契約をした内容を守る必要は一切ありません

取消

取消されるときまでは有効となるもの。

制限行為能力者が単独で契約した場合や、詐欺・脅迫によって契約した場合などに、取消が認められることがあります。
いったん取消されると、契約締結時にさかのぼって無効となります

解除

契約後に土地売却を取りやめにできるもの。
解除するためには、「法的な理由(法的解除)」「契約書の但し書きに当てはまる場合(約定解除)」「話し合いによる意見の一致(合意解除)」といったいずれかの条件が必要です。

繰り返しになりますが、手数料とは「売買契約成立時に払うもの」です。
土地の引き渡しまで完了してしまうと、満額支払わなければなりません
たとえ物件を引き渡す前に売却契約が解除されても、一般的には半額程度の支払い義務が生じます。
つまり一度でも売買契約がすれば、仲介手数料をいくらか支払う可能性が出てくるのです。
これは、手付金を支払った後の解除でも同様。
解除の場合、手付金が戻ってこないうえに、半額程度の仲介手数料を支払わなければならないケースがあり得ます

ただし、不動産会社との媒介契約の特約によっては、買主のローン審査が下りなかったときのみ仲介手数料を払わなくていい場合も。
契約書をよく読み、不動産会社とのトラブルが起きないように十分注意しましょう。
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どれだけかかる?手数料の相場

不動産会社は上限を超えて仲介手数料の請求ができません。
なぜなら、宅地建物取引業法により金額区分ごとに手数料の上限が定められているからです。

【仲介手数料の上限】(税抜)

  • 200万円以下の金額→取引額の5%以内
  • 200万円を超え 400万円以下の金額→取引額の4%以内
  • 400万円を超える金額→取引額の3%以内

【売買価格が1,000万円の土地の場合】

  • 200万円までの部分→200万円×5%=10万円
  • 200万円を超え 400万円以下の部分→200万円×4%=8万円
  • 400万円を超える部分→600万円×3%=18万円

仲介手数料の上限額は、これらの金額を足し合わせたものに消費税を上乗せしたものです。

  • 仲介手数料の上限額(税込)=36万円(10万円+8万円+18万円)+消費税(8%)=38万8,800円

ただ、こういった計算の仕方はややこしいため、400万円を超える仲介手数料に関しては簡易計算式が使われるのが一般的です。

【仲介手数料の上限】(税込)
  • 400万円を超える仲介手数料=売買価格の3.24%+6.48万円(消費税)>
【売買価格が1,000万円の土地の場合】
  • 仲介手数料の上限額(税込)=32.4万円(1,000万円×3.24%)+6.48万円(消費税)=38万8,800円

ただし、平成30年1月1日の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買の仲介手数料の上限が18万円となりました。これは売主にのみ適用されますが、不動産会社側は事前に売主に説明して合意を得ておく必要があります。

仲介手数料いらずの不動産会社は信用できるのか

1,000万円の土地を売却するだけでも、手数料は税抜36万円もかかります。
そんななか、手数料半額・無料のキャンペーンを実施している不動産会社が存在しています。
果たして、手数料を勝手に値引きしてもよいものなのでしょうか?

結論からお伝えすると、法的に手数料を値引くことは問題ありません。
仲介手数料の上限については法律で厳しく決められていますが、下限については定められていないのが現状です
当然、手数料を無料にしても罰せられません。

それでは、なぜ手数料を値引き・無料にできるのでしょうか? その理由として、以下の3つが挙げられます。

  • 1.売主の仲介手数料だけを値引きor無料にしている
  • 2.買主の仲介手数料だけを値引きor無料にしている
  • 3.売主と買主の仲介手数料を値引きしている

仲介手数料は、不動産仲介業者の利益にあたる部分です。
売主と買主双方の仲介手数料が無料になるということはまずありません
売主が無料のときは買主が、買主が無料のときは売主が仲介手数料を負担していると考えてよいでしょう。

土地を売ってほしいとき、新築物件を購入してほしいときなど、不動産会社はケースバイケースで仲介手数料のキャンペーンを行っています。
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仲介手数料の値引きよりは、高値売却を目指そう

とはいえ、仲介手数料の値引きよりも売却金額を上げたほうが、売主と不動産会社の双方が得をします。

仲介手数料よりも高値売却のほうが簡単な理由

1,000万円の土地の仲介手数料は税抜36万円であり、半額キャンペーンを行うと18万円の値引きとなります。
仲介手数料が安くなるのは良いのですが、そもそもの売却金額を18万円上げても大差ないと感じる方もいることでしょう。
例えば、当初は1,000万円売り出した土地に対し1,100万円で買主が見つかったならば、仲介手数料の値引き以上の恩恵が得られます

不動産会社側としても、値引きするよりも土地の価格を上げるほうが事務的な負担がかかりません。
仲介手数料のキャンペーンを行っているところよりも、高値売却をアピールしているところのほうが、こういった仕組みに理解があって安心できるかもしれませんね。

高値売却を狙うなら、高値売却してくれる不動産会社を探そう

高値売却の不動産会社とは、言い換えれば「査定額が高い会社」のことです。
査定額は「その価格で売れそう」という不動産会社の予想額であり、査定額が高いほど、会社側は高く売れると見当をつけているということになります

査定額が高い一括査定サイトといえば、イエウール。
イエウールでの不動産一括査定は、他の仲介業者よりも高値売却してくれる不動産会社が見つかるためおすすめです。
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仲介手数料が気になるなら、相談してみよう

高値売却してくれる不動産会社でも相談すればさらに仲介手数料を値引きしてもらえる可能性があります。

手数料の値引きしてもらうメリット・デメリット

土地を売却する際に数十万円引かれるのは、何だかもったいなく感じます。
また、土地の価格によっては、数百万円の仲介手数料が発生することもあるでしょう。
売却時の手数料を抑えられると、手元に残るお金が多くなるのがメリットといえます。

しかし、手数料は不動産会社の収益のため、サービスの質に影響する恐れがあります。
値引きの話を切り出した瞬間に、サービス精神旺盛だった仲介業者が急に冷めてしまう可能性だってあるかもしれません。
そのように露骨な態度を取る業者だと、その後のアフターフォローもあまり期待できないでしょう。

どういう場合なら値引きしてもらいやすいか?

手数料を値引いてもらいやすいのは、「専任媒介契約」です。
ここで一度、不動産会社との契約をおさらいしておきましょう。

専属専任媒介契約

売主と業者の互いの拘束力が、一番強い契約
契約を結んだ業者以外に媒介を依頼できなくなり、自分が買主を見つけてもその業者経由の契約となるため仲介手数料が発生します。

専任媒介契約

専属専任媒介契約より少し条件がゆるやかな契約
契約を結んだ業者以外に媒介を依頼できなくなりますが、自分が買主を見つけた場合は仲介手数料が発生しません。

一般媒介契約

業者から情報だけを提供してもらえる、比較的自由な契約
売主は複数の業者と契約可能であり、自分で買主を見つけても問題ないとされています。
業者からの紹介であれば仲介手数料を支払い、自分で見つけたのであれば仲介手数料は発生しません。
専任媒介契約だと専属専任契約よりも拘束力が弱いため、不動産会社が仲介手数料をもらえないケースがあり得ます
もし「自分で買主が見つかりそうなのですが、仲介手数料を値引きしてくれれば紹介先に土地を譲ります」と交渉すれば、不動産会社も検討してくれるでしょう。

また、「今は一般媒介契約だけど、仲介手数料の値引きによっては専任媒介契約に変えます」と伝えても構いません。
ただし大手の場合、あまり値引き交渉に応じない傾向にある点も覚えておきましょう。

仲介手数料の値引き交渉のポイント

不動産会社としては、売主に専属専任媒介契約・専任媒介契約を交わしてほしいところ。
そのため、媒介契約の契約形態を交換条件にするのが交渉のポイントとなります

さらに不動産会社との交渉については、媒介契約形態を決める前に行ったほうがよいといわれています。
契約後に値引きを行おうとしても、不動産会社に落ち目がないかぎり対応してくれません。
どんなに遅くても、売買成立前に交渉しましょう。

ちなみに交渉の際には、ほかの不動産会社の手数料を提示することも1つのポイントです。
一括査定を利用すれば、他社の手数料をまとめて確認することができます。
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まとめ

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により定められているものです

どこの業者を選んでも大きな損失になることはありませんが、不動産会社によっては仲介手数料の値引き・無料のキャンペーンを行っています。

しかし、手数料の値引きをアピールするところよりも、査定額の高い不動産会社と高値売却を行った方が最終的に手元に入る金額が大きくなる可能性があります。
「仲介手数料を抑えつつ、高値で土地を売却したい!」という方は、査定額の高い不動産会社に手数料値引きについて相談してみてはいかがでしょうか。

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