相続で得た土地に関して、「分割して利用したいが、どうすれば良いか分からない」と考えている人は多いのではないでしょうか。
まず、単一の土地を二つ以上に分ける行為を「分割」や「分筆」と呼びます。分割と分筆の違いは、登記簿上でも土地が分かれるかどうかであり、複数の土地として登記されるのが分筆です。
そして、土地を分けて売却などをしたい場合には、分筆をしなければなりません。土地の分筆には専門的な作業が伴うため、本記事で確認しておきましょう。※本記事では分割＝分筆としています。
土地の分割（分筆）の費用
土地の分割（分筆）費用は、最低で約10万円、多い場合は約50万円~100万円以上かかります。費用の内訳は、登録免許税（1筆1,000円）・分筆登記の報酬（約6万円）・境界確定測量の費用（約50万円～）となっています。土地の分割（分筆）費用は、登記の依頼をするかどうかや、確定測量の要否などによって変わります。
分筆登記にかかる費用
分筆登記には、登録免許税が１筆ごとに1,000円かかります。つまり、2筆に分筆した場合は2,000円、3筆に分筆した場合は3,000円かかります。
また、分筆登記申請を依頼した場合にかかる費用は、一般的な例（土地の面積が100㎡程度で2筆に分筆する場合）で言うと、約6万円程度になります。
土地家屋調査士への報酬
土地の分割（分筆）にかかる費用の大半は、境界確定のための調査・測量・折衝にかかる費用（土地家屋調査士への報酬）となっています。
境界がすでに確定している場合、費用は最低価格として10万円程度となります。しかし、境界確認書、地積測量図などの土地の境界を確定させる資料がなく、境界確定から行う場合は約30万円～80万円程度が相場です。
境界確定のための調査・測量・折衝にかかる費用は、確定測量の要否だけではなく、面積の広さ、角地、隣接地所有者の数、道路など役所が絡むかなどによっても金額が大きく異なるため注意が必要です。
土地の分割（分筆）に必要な書類とかかる期間
土地の分割（分筆）に必要な書類やかかる期間についても抑えておきましょう。
分筆登記に必要な書類
土地の分割（分筆）に必要な書類とはつまり分筆登記に必要な書類のことであり、それは以下の通りです。
- 申請書
- 筆界確認書（境界確認書・境界の同意書・境界の協定書）
- 地積測量図
筆界確認書とは、隣地所有者との合意が取れていることを証明する書類であり、地積測量図は分筆する土地の面積・寸法などの測量情報が記載されている書類です。
また、上記の書類以外にも、分筆登記の必要書類（添付書類）として、代理人が行う場合は「代理権限証明書」、現地がわかる「案内図」が必要になります。
土地の分割（分筆）にかかる期間
土地の分割（分筆）にかかる期間は、隣地との境界確定ができているかどうかによって大きく異なります。
隣地との境界が明らかになっている場合は10日程度で完了するケースもありますが、境界が明らかでない場合は境界確定から行う必要があるため、2～3ヵ月以上かかることが多くあります。さらに、隣地の所有者の同意が得られない場合はもっと長引く可能性もあります。
期間がどのくらいかかりそうかについては、土地家屋調査士に依頼をしに行った際に説明を受けると良いでしょう。
土地の分割（分筆）の流れ
土地の分割（分筆）の流れについても解説します。
①土地家屋調査士に分筆の依頼をする
通常、土地の分筆は土地家屋調査士に依頼して行います。自分でも土地の測量や分筆を行うことは可能ではありますが、専門的な知識や道具が必要であるため、あまりおススメはできません。
土地の分筆の作業は大きく分類すると「測量」と「分筆」に分けれらます。また、法務局や役所にて公図・確定測量図・地積測量図などの資料の収集なども、土地家屋調査士にしてもらえます。
②土地の境界が確定しているを確認する
土地の分筆には筆界確認書が必要であるため、分筆前の土地の境界が確定しているかどうかを確認しなければなりません。
土地を分ける際、隣地との境界線が明らかであるならば、分筆のための測量と分筆登記を行うことができます。境界が明らかでない場合、分筆の測量や登記の前に隣地との境界を確定させる必要があります。
③境界確定測量を行い境界確認書を作成する
土地の境界を明らかにするため、法務局や役所にて収集した資料を確認します。その後、現地調査をして仮の境界線を決めます。
そして、隣地所所有者の立会の元境界の確認を行い、土地の境界線と分筆する境界線を確定し、境界の目印となる境界標を設置します。それから合意の証明書となる境界確認書を作成します。
また、元の土地の境界が明確であるなら、土地の境界の再確認を行ったうえ、分筆のための調査と境界線の確定、登記のための地積測量図を作成します。
④法務局へ登記申請
分筆登記に使用する申請書や地積測量図などの書類が作成できたら法務局へ提出します。
登記後に登記済み証を受領すれば分筆登記は完了となります。
土地の分割（分筆）に関わる費用は誰が払うのか
土地の分割の背景には、土地所有者が一部を売却したいためだったり、買い手側が一部だけを買いたいためだったり、様々な理由があります。
分割の費用を誰が払うかについては法的に定められているわけではありません。土地の分割に関する費用について、ケースごとにどんな費用を誰が払うのかを説明します。
分割（分筆）の費用を払うのは
売買が原因で土地の分割をすることになった場合、「売りたい」が起点であれば売主側が、買主が「一部のみを買いたい」と申し出たのであれば買主側が払うのが基本です。分割しなければ売却が難しいのであれば売主側が払いますし、もともと所有者が側に売る意思がないところを頼み込んだ場合は買主側が払うことが多いでしょう。
もともと売り出されていた土地の一部のみを買いたいという場合、売主からするとその土地をそのまま買ってもらう方が良いので、売ってくれたとしても分割費用の負担まではしないでしょう。
しかし、その土地が売れ残っているものであれば交渉の余地はあります。その場合は土地家屋調査士に相談したり、状況をよく確認したりすることが大事です。
土地の売買でかかる費用を払うのは
土地の売買契約でかかる費用と、それを誰が支払うかについては以下の通りです。
仲介手数料・売買契約書の印紙税
これらは売主が不動産の仲介業者に依頼した際に発生するため、売主が支払います。売買契約時は半分の金額を支払い、決済時に残金を払うことになります。
実測費用
登記簿記載の面積と実測が異なる場合があり、トラブル防止のため売主が面積を実測した場合は売主が費用を払います。しかし、実測の必要性が高く、することが契約で決められている場合、売主と買主の両方で費用を負担することがあります。
登記抹消費用
売買時に抵当権や貸借権などを抹消しなければならない場合、それは売主の義務です。抵当権の有無は登記簿謄本を確認することで分かります。
所有者移転登記費用
登録免許税や司法書士への報酬にかかる費用であり、買主にメリットがあることなので買主負担になることがあれば、売り主が負担することもあり、そして双方で折半するケースもあります。
その他の費用を払うのは
その他にかかる費用に関して、どんな費用があるか、誰が負担するかは以下の通りです。
解体費用
もし売却する土地に建物が建っていて、それを解体する必要がある場合は、売却の意思のある売主側が解体費用を支払います。
売買価格鑑定を依頼した費用
不動産鑑定士に売買価格の鑑定を依頼した場合、売主・買主で依頼したほうが費用を負担することになります。しかし、売主と買主で話し合っても価格が決まらず、依頼する流れになった場合は買主負担分が発生することがあります。
振込手数料
売主が買主から売買代金の残金を受け取る際、銀行の振込手数料は買主負担になることが多いです。
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土地の分割（分筆）ができないケース
分割することができない土地や、分け方によって分割ができないケースがあります。
土地の面積が0.01㎡未満になる分け方である場合
土地の面積が0.01㎡未満になる分割は禁止されています。土地を細かくしすぎると管理が難しくなり、土地活用も難しくなるためです。
また、市街化調整区域では、一筆の土地の最低面積が決まっているところもあり、その場合、分筆をするのであれば分筆後のそれぞれの土地の面積が最低基準面積を超えている必要があります。
隣家との筆界が確認出来ない場合
隣家との筆界が確認できない土地は分割することができません。因みに、土地の境目で登記により公示されているものを筆界、筆界も含めた土地の境目全般を境界と言います。
土地の分割をするためには、隣家との筆界を確認して筆界確認書を作成して法務局に提出する必要があります。隣家との筆界が確認できない要因として、隣人に境界立会を拒否されたり、国土調査時に筆界確認が出来なかったりといった理由が挙げられます。
筆界が確認できないために分割ができない土地に関しては、土地家屋調査士・弁護士・司法書士といった専門家に依頼して手続きを進めていくと良いでしょう。
土地の分け方が著しく不合理である場合
土地の分け方が著しく不合理である場合を不合理分割と言いますが、これは法的に認められないことが多いです。理由としては、不整形地のような極端な形で分割することで、減額補正を多く適用させたり、評価額を意図的に下げたりすることができてしまうからです。
他には、道路のない土地をあるように示した場合や、1つの土地の接道が2m未満になり接道義務が満たされない土地などが分割を認められません。
分割（分筆）の費用は境界の確定次第
分筆前の土地の境界が確定しているかどうかによって、分割（分筆）にかかる費用や期間が大きく変わってきます。
土地の分筆は自分で行うことも不可能ではありませんが、専門性が問われる作業であるため、土地家屋調査士に相談・依頼すると良いでしょう。
