相続した土地の評価額を算出する方法は?調べ方や計算方法を解説

相続した土地の評価額を算出する方法

土地を相続したり、贈与されたりした際には、相続税や贈与税がかかります。これらの税金を計算するには、評価額という基準を用います。

土地の相続や贈与を受けた場合には、土地の評価額を算出することで、税額がいくらになるかを計算可能です。相続した土地の評価額がいくらになるのかを知り、所有する土地にかかる税額を把握しておきましょう。

土地を相続する際の手続きや必要書類、費用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

不動産を相続する際の手続きや必要書類、費用について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
査定で分かるのは、価格だけじゃない

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

不動産売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか? 一括査定サービス「イエウール」なら完全無料で、複数の不動産会社に査定してもらえます。

相続した土地の評価額に関する基礎知識

相続した土地の評価額に関する基礎知識

相続した土地の評価額について知るには、評価額とはどのようなものかといった基礎知識を身につけておくことが大切です。また、評価方法についても理解を深め、相続した土地の評価額に関する基本を把握していきましょう。

土地の評価額とは

土地の評価額とは、相続時の税金を決めたり、固定資産税額を算出したりする際に用いる指標です。土地の評価には複数の種類があり、相続時なら相続税評価額が、固定資産税の課税対象時には固定資産税評価額が採用されます。

これらの評価額は、実際に土地を売却した時の価格である、実勢価格の7~8割程度です。つまり、1,000万円で売却できる土地なら、700~800万円程度が土地の評価額になると考えましょう。

土地の評価方法

土地の評価額を決める方法は、大きく次の2つがあげられます。

  • 路線価方式
  • 倍率方式

どちらの方法を採用するかは、土地の所在地によって異なります。

路線価方式とは

国税庁によって主要な道路には路線価が定められています。この路線価を使用して、主要な道路に対する1平方メートルあたりの土地の価額を算出するやり方が、路線価方式です。

路線価方式では、「路線価×土地の面積」で評価額を計算します。路線価は国税庁の路線価図のサイトで確認できます。

参考:路線価図

倍率方式とは

エリアによっては路線価が定められていないこともあり、この場合はエリアごとの評価倍率を用います。評価倍率は国税庁によって定められており、評価倍率表から確認できます。倍率方式での評価額の計算式は、次の通りです。

  • 固定資産税評価額×倍率

例えば固定資産税評価額が1,000万円の土地で、エリアの評価倍率が1.1なら、「1,000万円×1.1」で1,100万円が土地の評価額となります。

相続した土地の評価額を調べる方法

相続した土地の評価額の計算方法
相続した土地の評価額は、次の4つの方法で調べられます。

  • 固定資産税評価額を確認する
  • 路線価で計算する
  • 時価で算出する
  • 特定路線価を申請する

自身に合った方法を選び、スムーズに相続した土地の評価額を算出しましょう。

固定資産税評価額を確認する

土地の評価額は、固定資産税評価額を参考にすることで判断できます。固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されているため、これを確認しましょう。

通知書を紛失している場合は、市区町村の役場で固定資産評価証明書を取得したり、固定資産課税台帳を閲覧したりすることでも確認できます。

固定資産税の

路線価で計算する

路線価が設定されているエリアなら、自身で計算することで土地の評価額は調べられます。例えば路線価が40万円のエリアで、所有する土地の面積が100平方メートルとします。

「40万円×100平方メートル」の式で計算すると、土地の評価額は4,000万円です。

時価で算出する

その土地がいくらで売れるのかの指標となる、時価を算出して土地の評価額を調べる方法もあります。時価は大まかな金額なら不動産会社に査定を受けることで調べられます。また、より正確に計算してもらいたい場合は、不動産鑑定士に依頼しましょう。

不動産鑑定士に依頼すると、数十万円程度の鑑定料がかかります。そのため、相続や財産分与などで正確な評価額と公的な証明書が必要な場合のみ、不動産鑑定士を利用することがおすすめです。

時価の7~8割が相続税評価額や固定資産税評価額の目安です。時価を算出しておくことで、その他の評価額も割り出しやすくなります。

特定路線価を申請する

路線価のないエリアは評価倍率によって評価額を計算することが一般的です。ただし、路線価を申請してその価額で計算することもできます。

路線価がないエリアなら、税務署に特定路線価の申請をして、路線価をつけてもらえるよう依頼しましょう。路線価が設定されると、「路線価×土地の面積」で評価額を計算できます。

もちろん、申請したからといって必ずしも路線価が設定されるとは限らないため、路線価が設定されないなら評価倍率を用いて評価額を算出しましょう。

固定資産税評価額について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

土地の評価額を減額して節税する方法

土地の評価額を減額して節税する方法

相続時には土地の評価額を減額させる方法がいくつかあり、これらを利用することで節税ができます。

  • 使いづらい形の土地は補正する
  • 貸付事業用の土地の減額を適用させる
  • 地積規模の大きな宅地の評価を適用する

上記の方法による評価額減額のやり方を知り、賢く節税を行いましょう。

使いづらい形の土地は補正する

すべての土地が正方形の使いやすい形をしているとは限りません。中には不整形な土地や間口の狭い土地、奥行きが長すぎるいびつな形の土地などもあります。

これらの土地は「路線価×補正率×土地の面積」で評価額を計算できます。補正率によって評価額の引き下げが可能であり、相続税の節税が可能です。

不整形地補正

次の形をした不整形な土地は、建物の建築や土地の利用に制限がかかりやすいため、補正率が適用されます。

  • 三角形の土地
  • 細長い形の土地
  • L字の土地

不整形地補正によって評価額を減額できるため、土地にかかる相続税は安くなります。

間口狭小補正

道路に面する部分の間口が狭いと、土地の利用がしづらくなります。間口が狭い場合は、間口狭小補正をかけて土地の評価額を計算するため、評価額が下がって相続税は安くなります。

地区によって間口狭小補正は異なりますが、間口距離が狭いほど補正によって評価額が下がりやすく、大幅な節税が可能です。

奥行長大補正

間口に対して、奥行きが長すぎる土地には、奥行長大補正がかかります。奥行長大補正は間口狭小補正とも併用できるため、土地の形状に合わせて各種補正率を適用することで、土地の評価額を減額でき、相続税を節税できます。

貸付事業用の土地の減額を適用させる

居住用として利用している土地よりも、賃貸用として利用している土地のほうが、相続時の評価額は下がります。賃貸物件が建っている土地は、貸付事業用として評価され、居住用で利用するよりも評価額は20~30%程度減額されます。

賃貸で利用しているかどうかによって、土地の評価額は異なります。相続税を少しでも安くしたいなら、余っている土地は賃貸利用することがおすすめです。

地積規模の大きな宅地の評価を適用する

広い面積の土地を相続する場合は、地積規模の大きな宅地の評価を適用して、評価額を減額できます。三大都市圏に含まれる地域では500平方メートル以上の土地が、それ以外の地域では1,000平方メートル以上の土地が地積規模の大きな宅地に該当します。

三大都市圏 詳細な都道府県
首都圏
  • 東京都の一部
  • 埼玉県の一部
  • 千葉県の一部
  • 神奈川県の一部
  • 茨城県の一部
近畿圏
  • 京都府の一部
  • 大阪府の一部
  • 兵庫県の一部
  • 奈良県の一部
中部圏
  • 愛知県の一部
  • 三重県の一部

三大都市圏、またはそれ以外のエリアで条件を満たす広さの土地を所有していると、評価額が一定の割合で減額されるため、節税が可能です。

相続した土地の評価額に関する注意点

相続した土地の評価額に関する注意点

相続した土地の評価額について、いくつか注意しておきたいポイントがあります。

  • 駐車場の評価額は更地と変わらない
  • 評価の対象とならない私道もある

評価額に関する注意点を把握して、土地の評価を正しく行いましょう。

駐車場の評価額は更地と変わらない

土地活用をすることで評価額を減額できるケースはありますが、駐車場として利用する場合は評価額は更地と同じです。そのため、評価額の減額が受けられず、相続税が高くなりやすい点には注意しましょう。

駐車場を自身が利用するのではなく、賃貸として利用している場合は、賃貸期間の長さに応じて最大20%の評価額減額が受けられます。駐車場の相続税評価額を減額するには、賃貸利用が条件になることは覚えておきましょう。

ただし、駐車場経営をして第三者に貸し出していたとしても、固定資産税の評価額は減額されません。固定資産税における評価額は更地と同様であり、軽減措置が適用されず、土地の固定資産税が高額になりやすいことは理解しておきましょう。

駐車場経営について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

評価の対象とならない私道もある

私道も基本的に相続税や固定資産税の評価の対象ですが、一部対象外となることもあります。私道の中でも不特定多数の人が通行などで利用している場合は、公共性が高くなるため評価の対象とならず、固定資産税や相続税は非課税です。

また、通常の私道は路線価で評価した金額の3割が評価額となっており、もともと評価額は低いですが、特定条件を満たす私道はそもそも税金がかかりません。

土地の評価額を算出して税額を把握しよう

土地の評価額を算出して税額を把握しよう

相続税や固定資産税がいくらになるかは、土地の評価額を算出することで計算できます。土地は相続時には相続税が、相続後は毎年固定資産税がかかるため、評価額を把握して、それぞれのコストを知っておくことが大切です。

また、土地活用によって評価額を引き下げることもでき、対策次第では節税もできます。評価額を調べるだけではなく、どのようにして評価額が減額できるかも知って、相続した土地の税負担を軽減しましょう。

土地活用の場合、イエウール土地活用をおすすめします。こちらは、上場企業Speeeが運営している、日本でも有数の土地活用比較サイトです。

一括資料請求サービスの提供とともに、土地活用に関する不安やお悩みを解決できるような情報も充実しています。ご利用は以下のバナーから無料で試すことができます。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

マンションを売る

あなたの不動産、
売ったら いくら?

あなたの不動産、
売ったら いくら?

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目
完全無料
【完全無料】土地の価格いくら?