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土地の譲渡には「譲渡」「相続」「贈与」があり、それぞれの方法によって納める税金の種類や税額などさまざまな違いがあります。そのため、深く考えずに大切な土地を譲渡してしまうと、あとから税金の負担が大きくて後悔してしまうことや、土地を譲り受けたお子さんやお孫さんが税金の支払いに苦労してしまうことがあります。
また、相続した土地は「3年内に売却したほうがいい」などと言われていますが、その理由はなぜなのでしょうか。大切な土地を譲渡してから後悔しないように、失敗しないためのポイントを見てみましょう。
- 「譲渡」「贈与」「相続」はそれぞれ異なる概念。違いを理解しよう
- 長期譲渡と短期譲渡で所得税の額が大きく違う
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ポイント１ まずは知っておこう、土地の「譲渡」「贈与」「相続」の違い
譲渡とは有償・無償を問わず権利を譲り渡すことを指しますが、不動産の場合には、売買や交換のように何らかの対価を受け取って譲り渡すことを「譲渡」と呼ぶのが一般的です。一方、「贈与」は無償で権利を譲り渡すこと、「相続」は亡くなった人の財産を特定の人が引き継ぐことを指します。譲渡・贈与・相続では、税金面などに違いがありますので、それぞれの違いを細かく確認しておきましょう。
- 譲渡とは…売買や交換のように何らかの対価を受け取って土地の権利を譲り渡すこと
- 贈与とは…無償で土地の権利を譲り渡すこと
- 相続とは…亡くなった人の土地の権利を特定の人が引き継ぐこと
登記簿の記載
不動産の履歴書とも呼ばれている「登記簿」には、どこにどのような土地があり、その土地が誰のものなのか、そして、どのような経緯で所有権を得たのかなど、土地に関するさまざまな情報が記載されています。
登記簿は3部構成になっていて、さまざまな情報がわかりやすく記載されています。
- 表題部…所在・地番・地目（宅地・畑・雑種地など土地の現況）・地積（土地の面積）などがわかります。
- 権利部（甲区）…所有者に関する事項が記載されていて、土地の所有者が誰で、いつ、どんな原因で、誰から所有権を取得したかなどがわかります。
- 権利部（乙区）…銀行から融資を受けたときに設定される抵当権など、所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
ここで注目したいのが、登記簿の「権利部（甲区）」です。登記簿の「権利部（甲区）」には「権利者その他の事項」欄があり、そこには土地の所有権を取得した「原因」が、売買・交換・贈与・相続などと具体的に記載されています。これによって、不動産に関心を持っている人が登記簿を見ると、どこにある土地が誰から、いつ、どのような経緯で現在の所有者の手に渡ってきたのか分かるようになっています。
納める税金の種類
土地の「譲渡」「贈与」「相続」では、税金の金額や税金を納める人がそれぞれ異なります。誰が、どのくらいの税金を納めなければならばないのか、土地の権利を譲った時の税金の仕組みについてチェックしておきましょう。
土地を譲渡（売買）したとき
土地の売却で利益が生じた場合、売主は譲渡益に相当する所得税と住民税を支払わなければなりません。所得税と住民税の税額は、以下の計算式で課税の対象になる譲渡所得金額を求め、所有期間に応じた税率を乗じて計算します。
- 課税譲渡所得金額＝「収入金額」－「取得費＋譲渡費用」－「特別控除額」
土地を贈与したとき
土地を譲り受けた人は、贈与税を支払わなければなりません。贈与税の税額は、以下の計算式で贈与税の課税対象になる基礎控除後の課税価格を求め、贈与額に応じた税率を乗じて計算します。
- 基礎控除後の課税価格＝「1年間に贈与を受けた財産の合計額」－「基礎控除110万円」
贈与税の負担は他の税金に比べて大きいため、お子さんやお孫さんなど身内の方に土地を贈与する場合には、税金の負担が重くならないように工夫することが大切です。
贈与税に関する詳細は次の見出しで解説します。
土地を相続したとき
相続で土地を譲り受けた相続人は、土地を含めた相続財産の額に応じて、相続税を支払わなければなりません。相続税の税額は、以下の計算式で相続税の課税対象になる課税遺産総額を求め、金額に応じた税率を乗じて計算します。
- 課税遺産総額＝「課税価格の合計額」－「基礎控除額3,000万円」＋（600万円×法定相続人の数）
課税遺産総額に乗じる税率は以下の通りです。
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10% | ‐ |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 |
難しい控除条件は不動産会社に相談を
特例や控除は難しい条件や使う控除の選択を誤ることで損をしてしまう可能性があります。
控除を使う際には不動産会社に相談をすると良いでしょう。しかし、どの不動産会社でも相談にのってもらえるわけではありません。不動産の売買だけでなく売買に関わる周辺知識も豊富な不動産会社でないと難しいでしょう。
このような優秀な不動産会社に出会うためには、不動産会社の比較が重要です。不動産会社を見比べて、より優秀な不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社を比較できるチャンスは査定の時。複数社に査定依頼を出し、査定までの対応や査定結果への質問に対する受け答えなどを確認して、より良い不動産会社を選びましょう。
複数社査定をする際は一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出せるほか、イエウールが審査した不動産会社のみの紹介となるので、悪徳不動産会社に会う心配がありません。
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ポイント２ 土地を贈与する際に発生する税金の種類を知っておく
贈与によって土地の権利を取得した人は、贈与税をはじめとして次のような税金が課税されます。
贈与税
贈与を受けた人に課税されるのが贈与税で、その年の1月1日から12月31日までの1年間に、贈与によって譲り受けた財産の金額に応じて課税されます。そのため、土地以外の財産の贈与も受けている場合には、贈与を受けた財産すべての金額を合算して、贈与税の税額を計算します。
- 基礎控除後の課税価格＝「1年間に贈与を受けた財産の合計額」－「基礎控除110万円」
このように、贈与税は「基礎控除後の課税価格」をもとに計算しますが、税率は「一般贈与財産」と「特例贈与財産」で異なります。
一般贈与財産
一般的な贈与のことで、兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から未成年の子どもへの贈与なども含まれます。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | 0円 |
| 200万円超 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 300万円超 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 400万円超 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 600万円超 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,000万円超 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 1,500万円超 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
例）贈与財産が500万円の場合
- 基礎控除後の課税価格＝（贈与財産500万円）－（基礎控除110万円）＝390万円
（基礎控除後の課税価格390万円）×（税率20％）－（控除額25万円）＝贈与税額53万円
特例贈与財産
祖父から孫への贈与や父から子への贈与など、直系尊属（祖父母や父母など）から20歳以上の子や孫などへの贈与が該当します。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10% | 0円 |
| 200万円超 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円超 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 600万円超 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,000万円超 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 1,500万円超 3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 3,000万円超 4,500万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
例）贈与財産が500万円の場合
- 基礎控除後の課税価格＝（贈与財産500万円）－（基礎控除110万円）＝390万円
（基礎控除後の課税価格390万円）×（税率15％）－（控除額10万円）＝贈与税額48万5000円
登録免許税
土地などの不動産を登記するとき、登記を受ける人に課税されるのが「登録免許税」です。税額は土地の固定資産税評価額に対して、一定の税率で課税されます。
- 売買…固定資産税評価額×2.0％（平成31年3月31日までに登記を受ける場合には軽減税率1.5％になります）
- 相続…固定資産税評価額×0.4％
- 贈与…固定資産税評価額×2.0％
不動産取得税
売買や贈与などで土地などの不動産を取得したとき、都道府県が課税する地方税が「不動産取取得税」で、相続で取得した場合には課税されません。不動産の取引が終了してからしばらくすると、新しい所有者のもとに納税通知書が送付されます。通知が届いたら、納税通知書を使って金融機関で納期限までに納付しましょう。
不動産取得税の税額は、取得した土地の売買価格ではなく、固定資産課税台帳に登録されている「固定資産税評価額」をもとに計算されます。本来の税額は4％ですが、平成33年3月31日までに土地を取得した場合は、軽減税率の3％が適用されます。
また、平成33年3月31日までに宅地等（宅地及び宅地評価された土地）を取得した場合には、「取得した不動産の価格の2分の1を課税標準額とする」などの軽減措置もあります。なお、土地の固定資産税評価額が10万円未満の場合には、不動産取得税は課税されません。
例）固定資産税評価額 500万円の土地を購入した場合
（平成33年3月31日までに土地を取得した場合）
宅地等の場合- 不動産取得税＝（固定資産税評価額500万円×1／2）×3％＝7万5,000円
宅地等以外の場合
- 不動産取得税＝固定資産税評価額500万円×3％＝15万円
印紙税
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え１,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
不動産の売買契約で作成する文書に課税されるのが印紙税です。売買契約書に印紙を貼り付けて、消印をすることで納税します。
記載金額が10万円を超える契約書が課税対象で、印紙税の税額は400円（契約金額10万円超～50万円以下）から60万円（契約金額50億円超）ですが、平成32年3月31日までの間に作成されるものについては、税額が200円（契約金額10万円超～50万円以下）から48万円（契約金額50億円超）に軽減されています。なお、相続の場合は契約書などの文書を作成しないため、印紙税は必要ありません。
贈与された不動産の売却を考えている場合は、早めに不動産会社に相談すると良いでしょう。贈与された不動産にも固定資産税がかかります。何年も固定資産税を支払う前に、早めに売却を検討しましょう。
ポイント３ 土地を贈与するときには税金に注意する
土地を贈与する場合には、贈与する相手の税負担を考慮するなど、さまざまな配慮が欠かせません。
土地の贈与は、贈与を受けた人の税負担が大きい
大切な土地をお子さんに譲る場合に、贈与税のことを考えずに贈与してしまうと、贈与を受けたお子さんが税金の負担で苦しんでしまうことがあります。最悪の場合には大切な土地を売却して、納税のためのお金を工面しなければならないこともあります。
例）固定資産税評価額 2,500万円の土地を20歳以上のお子さんに贈与するケース
（その年に土地以外の財産の贈与を受けていないケースで、特例贈与財産に該当する場合）
- （土地の評価額2,500万円）－（基礎控除110万円）＝基礎控除後の課税価格2,390万円
（基礎控除後の課税価格2,390万円）×（税率45％）－（控除額265万円）＝贈与税額810万5,000円
20歳以上のお子さんに贈与する場合、贈与する土地は特例贈与財産に該当し、一般的な贈与よりも税負担が軽くなりますが、それでも800万円を超える贈与税の負担が生じてしまいます。土地を譲り渡す方法やタイミングを考えるなどして、贈与を受ける人の税負担を減らす工夫が必要になります。
子どもや孫に土地を贈与する場合には、事前の準備が必要
相続時精算課税を活用して税金の負担を軽くする
60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に土地などの財産を贈与する場合には、相続の際に税金を清算する「相続時精算課税」を活用できます。
相続時精算課税の制度を活用すると、2,500万円までの贈与には贈与税が課税されず、贈与を受けたお子さんやお孫さんの税負担を大幅に軽減できます。また、2500万円を超えて贈与を受けた場合には一律で20％の贈与税がかかりますが、相続の際に相続税額から相続時精算課税にかかわる贈与税相当額を控除できます。
例）固定資産税評価額 2500万円の土地を20歳以上のお子さんに贈与するケース
（その年に土地以外の財産の贈与を受けていないケースで、特例贈与財産に該当する場合）
贈与時
- 特例贈与財産として贈与した場合の贈与税額 810万5,000円
- 相続時精算課税制度を活用して贈与した場合の贈与税額 0円
相続時（相続財産の合計額5,000万円の場合）
- 相続財産5,000万円＋相続時精算課税制度を活用した贈与財産2,500万円＝課税価格の合計額7,500万円
相続時精算課税制度を選択すると、制度を使って贈与を受けた財産は相続時に相続財産に合算され、相続税の課税対象になります。その際、相続財産と合算する贈与財産の価額は、相続時の価額ではなく贈与時の価額で計算されるため、贈与されてから相続が発生するまでの間に土地の評価額が大きく下落してしまうと、相続税の負担のほうが大きくなる可能性があります。
また、贈与税は1年間に110万円まで非課税になる「暦年課税」がありますが、相続時精算課税制度を選択するとそれ以降は暦年課税が使えなくなります。相続時精算課税制度を選択した場合でも、総合的な税金の負担が必ず軽くなるわけではありません。
暦年贈与を活用して、土地の譲渡資金を計画的に贈与する
贈与には「暦年贈与」があり、1年間に贈与を受けた財産の額が110万円までの場合、その年の贈与税は課税されません。そこで、暦年贈与を活用して、土地の贈与を予定している相手に、土地の譲渡資金を事前に贈与しておく方法があります。
例）固定資産税評価額 2,500万円・取得費用2,000万円・5年以上所有の土地を、20歳以上のお子さんに2500万円で譲渡するケース
暦年贈与を利用して、土地の譲渡資金に使う2,500万円をお子さんにあらかじめ贈与しておきます。お子さんは贈与を受けた資金を活用して、親から2,500万円で土地を購入します。
・子どもが支払う税金
贈与税はかかりませんが、登録免許税や不動産取得税などが必要になります
・親が支払う税金
土地に譲渡所得500万円が生じ、所定の所得税が課税されます。
- （土地の譲渡代金2,500万円）－（土地の取得費用2,000万円）＝（譲渡所得500万円）
（譲渡所得500万円）×（長期譲渡所得の税率15％）＝（税額75万円）
※土地とともにマイホーム（居住用財産）を譲渡した場合には、特例として3,000万円の特別控除がありますが、親子間の売買で特例は使えません。
暦年贈与をする場合、贈与資金の振り込みに使う預金通帳を親が管理したり、毎年同じ金額を同じ時期に贈与したりすると、事前に贈与を約束していたと税務署から指摘され、贈与税が課税されてしまう可能性があります。また、2,500万円の価値がある土地を1,000万円で子どもに譲渡するなど、譲渡価格が市場価値と大きくかけ離れている場合には、差額の1,500万円が贈与とみなされてしまう可能性もあります。税金のことで判断に迷った場合には、税金の専門家に相談することも大切です。
ポイント４ 土地の売却は長期譲渡と短期譲渡で所得税の額が大きく違う
土地の譲渡でどんな時に所得税を支払うの？
土地の売却で譲渡所得が生じた場合には、売主は所得税を支払わなければなりません。
譲渡所得の金額は、次のように計算します。
- 「収入金額」－「取得費＋譲渡費用」－「特別控除額」＝課税される譲渡所得の金額
このときの「収入金額」は土地の売却代金、「取得費」は土地を購入した時の代金や費用、「譲渡費用」は売却の際に支払う不動産仲介手数料など、特別控除額にはマイホームを売ったときの特例などがあります。
また、先祖から代々受け継いできた土地や、購入した時期が古くて取得費がわからない土地の場合には、売却金額の5％相当額を取得費として譲渡所得の金額を計算します。（実際の取得費が、売った金額の5％相当額を下回る場合も同様です）
例）2500万円で譲渡した土地の取得費が不明のケース
- 土地の取得費＝（売却額2500万円）×5％＝125万円
長期譲渡・短期譲渡とは
所得税と住民税の税率は、土地の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられ、税率がそれぞれ違います。また、土地の譲渡によって生じた所得は、他の所得と分離して課税する「分離課税制度」が採用されており、給与所得など他の所得と合算はしません。
長期譲渡所得
…譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地の場合・税率は「所得税15％＋住民税5％」
短期譲渡所得
…譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地の場合・税率は「所得税30％＋住民税9％」
例）2000万円で購入した土地を、譲渡費用50万円かけて2500万円で譲渡したケース
（特別控除の適用がない場合）
- （収入金額2500万円）－（取得費2000万円＋譲渡費用50万円）＝（課税される譲渡所得の金額450万円）
長期譲渡所得の場合
- 課税される譲渡所得の金額450万円×15％＝所得税67万5,000円
- 課税される譲渡所得の金額450万円×5％＝住民税22万5,000円
短期譲渡所得の場合
- 課税される譲渡所得の金額450万円×30％＝所得税135万円
- 課税される譲渡所得の金額450万円×9％＝住民税40万5,000円
※平成49年（2037年）までは、各年分の基準所得税額の2.1％を復興特別所得税として納付します。
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土地を売却したときにかかる税金は売却額によって変わります。
売却してどのくらいの税金がかかるのか知りたい場合は、まず不動産会社に査定してもらうと良いでしょう。
おすすめは複数の不動産会社に査定してもらい、査定額を比較することです。1社だけの査定額で決めてしまうと、実はその会社で契約を結んでもらうために高めの金額を提示していたり、もしくはもっと高く売れるのに安く売りだしてしまった……なんてこともありえます。
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ポイント５ 相続した土地を3年以内に売却すると税金が少なくなる
土地を相続しても、相続税を支払うための現金がない場合には、土地の売却を検討しなければなりません。また、使う予定がない土地を持ち続けていると、固定資産税や維持管理費の負担が生じることから、早めに売却したほうがいいケースもあります。
そこで土地を売却したところ、譲渡益が発生して課税されてしまうことがありますが、相続した土地はすでに相続税が課税されており、ふつうに土地を売却するよりも税負担が重くなってしまいます。
そこで相続した土地を売却したときの税負担を軽くするため、相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合に適用できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という制度が用意されています。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を使うと、一定額が売却した土地の取得費に加算され、売却した土地の譲渡益が減って所得税の負担が軽くなる仕組みになっています。
例）
- 相続人 妻Aのみ
- 相続財産 相続税評価額4,000万円の土地B（20年前に3,900万円で購入）と現金1,000万円
- 支払った相続税 160万円
- 土地の譲渡価格 4,000万円で売却
- 債務控除額 0円
※債務控除額とは…被相続人が死亡したときにあった債務など、遺産総額から控除されたもの
相続税の計算方法
- 「課税価格の合計額5,000万円」－「基礎控除額3,000万円＋（600万円×法定相続人1人）」＝課税遺産総額1,400万円
（課税遺産総額1400万円×税率15％）－控除額50万円＝Aの相続税額160万円
取得費に加算する相続税額
- ＝Aの相続税額×Aの相続税の課税価格の計算基礎とされたその譲渡した土地の価格÷（Aの相続税の課税価格＋債務控除額）
- ＝（Aの相続税額160万円）×（土地Bの相続税評価額4,000万円）÷（Aの相続税の課税価格5000万円＋債務控除額0円）
- ＝160万円×4000万円÷5000万円
- ＝128万円
売却した相続不動産に係る課税される譲渡所得の金額
- ＝（収入金額4000万円）－（取得費3900万円＋取得費に加算する相続税額128万円）
- ＝－28万円（譲渡所得がなかったものとみなされます）
このように、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を使うと、相続した土地の取得費に特例で加算される相続税額が合算され、譲渡益に対する税金の負担が軽くなります。
課税譲渡所得金額が高額になればなるほど税金の負担が増えますので、相続した土地を売却する予定がある場合には、特例を受けられるタイミングで売却するのも重要なポイントになります
まとめ
土地の「譲渡」「贈与」「相続」では、それぞれかかる税金や納める人が違います。あまり深く考えずに土地を贈与・相続してしまうと、受け取った側が税金で苦しむことになる可能性も。持っている土地を売却するのか、贈与か相続か、よく考えておきましょう。
また、土地を相続した方は、3年以内に売却すると税金が少なくなる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」制度もあります。もしも、相続・贈与された土地が必要ないという場合には、早めに売却を考えるといいかもしれません。いくらで売却できるのか知りたい場合は、複数の会社が査定額を出してくれる一括査定をおすすめします。
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