土地の譲渡と贈与、相続の違いを知っていますか？
土地の「譲渡」とは、不動産の場合は「無償」与えるという意味ではなく、「有償」で土地の権利を譲ることを指します。
譲渡と間違えやすいもので、よく「贈与」と「相続」が挙げられますが、この違いを理解することで自分に合った不動産の受け渡し方法がわかります。
この記事では、3つの違いを分かりやすく説明するのはもちろん、譲渡にかかる費用や税金、譲渡所得税の計算方法なども解説していきます。
「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
土地の「譲渡」「贈与」「相続」の違い
一般的な「譲渡」は有償・無償を問わず権利を譲り渡すことを指しますが、不動産の場合には、売買や交換のように何らかの対価を受け取って譲り渡すことを「譲渡」と呼びます。つまり、土地の「譲渡」は土地の「売却」と同じということになります。
「譲渡」「贈与」「相続」に3つは混同しやすいため、これらの違いから説明していきます。3つをそれぞれ簡単に説明すると以下の通りです。
譲渡
不動産の譲渡は、所有権を売買契約に基づいて他者に移転することを指します。
このプロセスは、売主と買い主の間で合意が形成され、不動産の売買契約が締結された後に行われます。
譲渡は、通常、金銭の支払いを伴い、不動産登記を通じて正式に所有権の移転が行われます。この過程では、不動産の価値に応じた税金が課されることがあります。
贈与
不動産の贈与は、所有者が対価を求めずに自発的に不動産を他人に移転する行為です。贈与は、親から子への贈与や、友人間、あるいは親族間での不動産の移転など、様々な状況で行われます。
贈与される不動産には、贈与税が課される可能性があり、贈与者と受贈者の関係や贈与される不動産の価値によって税額が異なります。贈与による所有権の移転も不動産登記を必要とします。
相続
不動産の相続は、所有者が亡くなった際に、法律や遺言に基づいてその不動産が遺族や指定された相続人に移転されることを指します。
相続には、遺産分割協議が伴うことが多く、相続人間で不動産をどのように分割するかについて合意を形成する必要があります。
相続による不動産の移転も、正式な登記手続きを経て行われ、相続税が課されることがあります。
譲渡と贈与の違い
不動産の譲渡と贈与の違いは「有償か無償か」「誰が課税対象か」というところにあります。
譲渡は売却代金と引き換えに所有権を引き渡し、贈与では引き渡しの際にお金を受け取ることはありません。
しかし課税対象に関しては、譲渡は譲渡した側に、贈与は贈与された側になります。譲渡の場合は譲渡した側は売却代金を受け取る際の所得税を支払うことになり、贈与の場合は贈与された側が贈与税を払わなければなりません。
つまり、どちらにせよ税金の支払いが発生するため、実質無償にならない点には注意が必要です。
譲渡と相続の違い
不動産の譲渡と相続の違いも「有償か無償か」「誰が課税対象か」という観点で見ることができます。
相続に関して、贈与と同様に引き渡しの際にお金を受け取ることはありません。しかし課税対象に関しては、引き継いだ側が相続税を支払うため、これも実質無償で渡すということにはなりません。
加えて、譲渡と相続の場合は引き渡すタイミングの違いもあります。譲渡には規定がありませんが、相続は被相続人の死亡後にしかできません。
贈与と相続の違い
「贈与」はタイミングに関係なく無償で権利を譲り渡すこと、「相続」は亡くなった人の財産を特定の人が引き継ぐことを指すため、贈与と相続では引き渡しのタイミングが違います。また、課される税金も異なります。
他にも時点的な面でも異なる点があります。
贈与は、所有者が生存中に自発的に資産を他人に無償で譲渡する行為です。贈与は、贈与者の意志によって任意の時点で行われます。
相続は、所有者が亡くなった後に、法律や遺言に基づきその資産が遺族や指定された相続人に移転されるプロセスです。相続は、所有者の死を条件として発生します。
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土地を譲渡する際に発生する費用や税金
土地を譲渡する際には費用や税金が発生します。どんな費用や税金がかかるのかを知り、備えておくことが大事です。
| 費用： ・取得税用 |
| 税金： ・所得税 |
所有する土地を譲渡して得た利益を譲渡所得と呼び、これには税金がかかります。譲渡所得は売却金額そのものではなく、売却金額から必要経費を差し引いたものです。この計算がマイナスになる場合は税金がかかります。
必要経費とは取得費と譲渡費用のことです。それでは取得費や譲渡費用が具体的にどんな費用なのかを説明していきます。
取得費用
取得費とは土地を買ったときの代金とかかった費用のことです。取得費には以下のものが挙げられます。
- 購入代金や建築代金
- 取得時に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 登記費用
- 不動産取得税
- 測量費
- 土地の造成費用
譲渡費用
譲渡費用とは売却時にかかった費用のことで、以下のものが挙げられます。
- 売却時に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 建物の取り壊し費用
土地の譲渡で支払う所得税
土地の売却で譲渡所得が生じた場合には、売主は所得税を支払わなければなりません。
譲渡所得の金額は、次のように計算します。
「収入金額」－「取得費＋譲渡費用」－「特別控除額」
＝課税される譲渡所得の金額
このときの「収入金額」は土地の売却代金、「取得費」は土地を購入した時の代金や費用、「譲渡費用」は売却の際に支払う不動産仲介手数料など、特別控除額にはマイホームを売ったときの特例などがあります。
また、先祖から代々受け継いできた土地や、購入した時期が古くて取得費がわからない土地の場合には、売却金額の5％相当額を取得費として譲渡所得の金額を計算します。（実際の取得費が、売った金額の5％相当額を下回る場合も同様です）
例）2500万円で譲渡した土地の取得費が不明のケース
- 土地の取得費＝（売却額2500万円）×5％＝125万円
土地の譲渡で支払う住民税
- 短期譲渡所得に対する住民税率: 約9%
- 長期譲渡所得に対する住民税率: 約5%
住民税は、所得税と同様に土地の売却によって得られた利益に対して自治体に納める税金です。住民税の計算も、所得税と同じく売却価格から取得費や売却費用を差し引いた譲渡所得を基に行われます。
長期譲渡・短期譲渡とは
所得税と住民税の税率は、土地の所有期間に応じて「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられ、税率がそれぞれ違います。
また、土地の譲渡によって生じた所得は、他の所得と分離して課税する「分離課税制度」が採用されており、給与所得など他の所得と合算はしません。
長期譲渡所得
…譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地の場合：
長期譲渡所得の計算例：
- 課税される譲渡所得の金額450万円×15％＝所得税67万5,000円
- 課税される譲渡所得の金額450万円×5％＝住民税22万5,000円
短期譲渡所得
…譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地の場合：
短期譲渡所得の計算例：
- 課税される譲渡所得の金額450万円×30％＝所得税135万円
- 課税される譲渡所得の金額450万円×9％＝住民税40万5,000円
土地の譲渡で支払う復興特別所得税
- 適用期間：2013年1月1日から2037年12月31日まで（予定）
- 税率：所得税額に対して2.1%
復興特別所得税は、2011年の東日本大震災の復興を支援するために導入された税金で、所得税や法人税に上乗せして徴収される税金です。この税は、所得税額に対して一定の割合（2.1%）を加算して計算されます。
土地の譲渡所得に対しても、所得税と同様にこの復興特別所得税が課されます。
土地の譲渡で支払う登録免許税
登録免許税は、不動産の売買に伴う登記や免許を申請する方に対して課される税金です。
土地を売却し、新しい所有者名義に登記を変更する際に必要となります。
登録免許税は、基本的に金融機関や法務局で収入印紙を購入し、書類に添付する形で納税します。
| 計算方法： 売却価格 × 登録免許税の税率（例：2%）＝登録免許税 |
土地の譲渡で支払う印紙税
- 適用文書：土地売買契約書など
- 税率：契約内容や契約金額によって異なり、数百円から数十万円まで幅広い
印紙税は、契約書や領収書など一定の文書に貼付される印紙を購入し、契約書に貼ることによって納付される税金です。
印紙税の金額は契約の種類や契約の金額によって異なります。
いくらで売れるのか調べてみよう
土地を売却したときにかかる税金は売却額によって変わります。
売却してどのくらいの税金がかかるのか知りたい場合は、まず不動産会社に査定してもらうと良いでしょう。
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土地の無償譲渡（贈与）の注意点
土地の無償譲渡とはつまり土地の贈与のことです。土地を贈与する場合には、贈与する相手の税負担を考慮するなど、さまざまな配慮が欠かせません。
土地の贈与は、贈与を受けた人の税負担が大きい
大切な土地をお子さんに譲る場合に、贈与税のことを考えずに贈与してしまうと、贈与を受けたお子さんが税金の負担で苦しんでしまうことがあります。最悪の場合には大切な土地を売却して、納税のためのお金を工面しなければならないこともあります。例）固定資産税評価額 2,500万円の土地を20歳以上のお子さんに贈与するケース
（その年に土地以外の財産の贈与を受けていないケースで、特例贈与財産に該当する場合）
- （土地の評価額2,500万円）－（基礎控除110万円）＝基礎控除後の課税価格2,390万円
（基礎控除後の課税価格2,390万円）×（税率45％）－（控除額265万円）＝贈与税額810万5,000円
20歳以上のお子さんに贈与する場合、贈与する土地は特例贈与財産に該当し、一般的な贈与よりも税負担が軽くなりますが、それでも800万円を超える贈与税の負担が生じてしまいます。土地を譲り渡す方法やタイミングを考えるなどして、贈与を受ける人の税負担を減らす工夫が必要になります。
子どもや孫に土地を贈与する場合には、事前の準備が必要
相続時精算課税を活用して税金の負担を軽くする
60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫に土地などの財産を贈与する場合には、相続の際に税金を清算する「相続時精算課税」を活用できます。相続時精算課税の制度を活用すると、2,500万円までの贈与には贈与税が課税されず、贈与を受けたお子さんやお孫さんの税負担を大幅に軽減できます。また、2500万円を超えて贈与を受けた場合には一律で20％の贈与税がかかりますが、相続の際に相続税額から相続時精算課税にかかわる贈与税相当額を控除できます。
例）固定資産税評価額 2500万円の土地を20歳以上のお子さんに贈与するケース
（その年に土地以外の財産の贈与を受けていないケースで、特例贈与財産に該当する場合）
贈与時
- 特例贈与財産として贈与した場合の贈与税額 810万5,000円
- 相続時精算課税制度を活用して贈与した場合の贈与税額 0円
相続時（相続財産の合計額5,000万円の場合）
- 相続財産5,000万円＋相続時精算課税制度を活用した贈与財産2,500万円＝課税価格の合計額7,500万円
相続時精算課税制度を選択すると、制度を使って贈与を受けた財産は相続時に相続財産に合算され、相続税の課税対象になります。その際、相続財産と合算する贈与財産の価額は、相続時の価額ではなく贈与時の価額で計算されるため、贈与されてから相続が発生するまでの間に土地の評価額が大きく下落してしまうと、相続税の負担のほうが大きくなる可能性があります。
また、贈与税は1年間に110万円まで非課税になる「暦年課税」がありますが、相続時精算課税制度を選択するとそれ以降は暦年課税が使えなくなります。相続時精算課税制度を選択した場合でも、総合的な税金の負担が必ず軽くなるわけではありません。
暦年贈与を活用して、土地の譲渡資金を計画的に贈与する
贈与には「暦年贈与」があり、1年間に贈与を受けた財産の額が110万円までの場合、その年の贈与税は課税されません。そこで、暦年贈与を活用して、土地の贈与を予定している相手に、土地の譲渡資金を事前に贈与しておく方法があります。例）固定資産税評価額 2,500万円・取得費用2,000万円・5年以上所有の土地を、20歳以上のお子さんに2500万円で譲渡するケース
暦年贈与を利用して、土地の譲渡資金に使う2,500万円をお子さんにあらかじめ贈与しておきます。お子さんは贈与を受けた資金を活用して、親から2,500万円で土地を購入します。・子どもが支払う税金
贈与税はかかりませんが、登録免許税や不動産取得税などが必要になります
・親が支払う税金
土地に譲渡所得500万円が生じ、所定の所得税が課税されます。
- （土地の譲渡代金2,500万円）－（土地の取得費用2,000万円）＝（譲渡所得500万円）
（譲渡所得500万円）×（長期譲渡所得の税率15％）＝（税額75万円）
暦年贈与をする場合、贈与資金の振り込みに使う預金通帳を親が管理したり、毎年同じ金額を同じ時期に贈与したりすると、事前に贈与を約束していたと税務署から指摘され、贈与税が課税されてしまう可能性があります。また、2,500万円の価値がある土地を1,000万円で子どもに譲渡するなど、譲渡価格が市場価値と大きくかけ離れている場合には、差額の1,500万円が贈与とみなされてしまう可能性もあります。税金のことで判断に迷った場合には、税金の専門家に相談することも大切です。
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相続した土地を3年以内に売却すると税金が少なくなる
土地を相続しても、相続税を支払うための現金がない場合には、土地の売却を検討しなければなりません。また、使う予定がない土地を持ち続けていると、固定資産税や維持管理費の負担が生じることから、早めに売却したほうがいいケースもあります。
そこで土地を売却したところ、譲渡益が発生して課税されてしまうことがありますが、相続した土地はすでに相続税が課税されており、ふつうに土地を売却するよりも税負担が重くなってしまいます。
そこで相続した土地を売却したときの税負担を軽くするため、相続税の申告期限から3年以内に譲渡した場合に適用できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という制度が用意されています。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を使うと、一定額が売却した土地の取得費に加算され、売却した土地の譲渡益が減って所得税の負担が軽くなる仕組みになっています。
例）
- 相続人 妻Aのみ
- 相続財産 相続税評価額4,000万円の土地B（20年前に3,900万円で購入）と現金1,000万円
- 支払った相続税 160万円
- 土地の譲渡価格 4,000万円で売却
- 債務控除額 0円
※債務控除額とは…被相続人が死亡したときにあった債務など、遺産総額から控除されたもの
相続税の計算方法
- 「課税価格の合計額5,000万円」－「基礎控除額3,000万円＋（600万円×法定相続人1人）」＝課税遺産総額1,400万円
（課税遺産総額1400万円×税率15％）－控除額50万円＝Aの相続税額160万円
取得費に加算する相続税額
- ＝Aの相続税額×Aの相続税の課税価格の計算基礎とされたその譲渡した土地の価格÷（Aの相続税の課税価格＋債務控除額）
- ＝（Aの相続税額160万円）×（土地Bの相続税評価額4,000万円）÷（Aの相続税の課税価格5000万円＋債務控除額0円）
- ＝160万円×4000万円÷5000万円
- ＝128万円
売却した相続不動産に係る課税される譲渡所得の金額
- ＝（収入金額4000万円）－（取得費3900万円＋取得費に加算する相続税額128万円）
- ＝－28万円（譲渡所得がなかったものとみなされます）
このように、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を使うと、相続した土地の取得費に特例で加算される相続税額が合算され、譲渡益に対する税金の負担が軽くなります。
課税譲渡所得金額が高額になればなるほど税金の負担が増えますので、相続した土地を売却する予定がある場合には、特例を受けられるタイミングで売却するのも重要なポイントになります
土地の譲渡に関するよくある質問
もし、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。