土地の相続税はいくらかかる?計算方法や節税方法について解説

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土地などの不動産や現金など、一定以上の財産を相続すると、相続税がかかります。相続税がいくらになるかは、相続する財産の総額だけではなく、適用できる控除や特例などによっても異なります。

条件次第では相続税が高額になってしまうこともあるため、事前に計算していくらかかるのかを知っておくことは大切です。また、節税の方法も知り、相続税を縮小して少しでもお得に財産を相続しましょう。

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土地の相続税に関する基礎知識

土地の相続を予定しているなら、相続税に関する基礎知識を身につけておくことが大切です。相続税とはどのような税金なのかや、相続税の申告や計算の方法などは知っておきましょう。また、相続税は申告の期限も決められているため、いつまでに手続きをするのかも知っておく必要があります。

相続税とは

両親や祖父母などから財産を相続した人に課せられる税金が、相続税です。相続する人を相続人、財産を残す故人を被相続人と呼びます。

相続税は実際に財産を受け取る相続人にかかるものですが、税金が発生するのは相続財産が一定額を超えた場合です。相続税にはさまざまな控除があり、相続財産が控除額以下の場合は、非課税となります。

相続税の申告方法

相続税は管轄の税務署にて、必要書類を提出して申告を行います。自身で申告書を作成して手続きを進めることもできますが、手続きは複雑で手間がかかりやすいです。

そのため、相続税に関する知識が豊富な税理士に依頼して、申告をサポートしてもらうことがおすすめです。相続税は申告内容が間違っていると、ペナルティを課せられてしまい、税負担が重たくなることもあります。

自身での申告だと内容を間違えて失敗したり、手続きの複雑さから申告期限までに間に合わなかったりすることも多いため、税理士に依頼することがおすすめです。

相続税の申告期限

相続税の申告は、被相続人の死亡の事実を知った翌日から10ヶ月以内に行わなければなりません。ポイントは被相続人が死亡した日からではなく、死亡の事実を知った翌日から10ヶ月以内であるということです。

そのため、被相続人の死亡日よりも後に相続人がその事実を知った場合は、事実を知った日の翌日から期限をカウントします。また、期限の最終日が土日祝日と重なる場合は、その翌日までが期限となります。

期限内に申告をしないと、延滞金や無申告加算税、場合によっては重加算税などの重たいペナルティを課せらてしまうため、期限は必ず守りましょう。

相続税を計算するときの流れ

相続税の計算の流れは、次の通りです。

  1. 相続人ごとの課税価格を計算する
  2. 課税価格から借入金や葬儀費用を差し引く
  3. 基礎控除額を差し引く
  4. 相続税の総額を計算する
  5. 相続人ごとの相続税額を計算する

相続の際には、相続財産がいくらあるのか、総額を計算してから相続人ごとの課税価格を算出します。土地や建物はもちろん、現金や有価証券、換金価値のあるものも資産として計算するため、被相続人の資産をすべて洗い出して総額を調べておきましょう。

遺産分割分を決め、相続人ごとの課税価格を計算した後は、借入金や葬儀費用などを差し引きます。その後基礎控除額を差し引き、残った金額に対応する税率をかけて、相続税額を計算しましょう。相続税の基礎控除は、次の式で金額を決定します。

  • 控除額=3,000万円+600万円×法定相続人数

法定相続人が1人なら3,600万円が、2人なら4,200万円が基礎控除となります。基礎控除を差し引いて残った金額に対して、次の表に応じた税率をかけて税額を計算します。

課税される遺産総額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

例えば基礎控除を差し引いて残った金額が800万円なら、これに10%をかけた80万円が納付する相続税額です。

土地の相続税を計算する方法

相続税を計算する際には、土地は購入価格ではなく、相続税評価額という指標を用いて価値を考えます。相続税評価額は土地の条件によって、計算方法が異なります。相続税評価額の詳細な計算方法を知り、相続予定の土地にどれくらいの相続税がかかるのかを把握しておきましょう。

更地の場合

更地の相続税評価額の計算方法は、土地の所在地によって異なります。

  • 路線価方式
  • 倍率方式

都心部や主要な道路に面する土地は路線価方式が、地方部の土地は倍率方式を用いて評価額を計算することが多いです。

路線価方式とは

国税庁によって路線価が定められているエリアにある土地は、路線価方式を用います。路線価とは主要な道路に面する土地の、1平方メートルあたりの価値を定めたものです。路線価は国税庁の路線価図のサイトから確認できます。

路線価方式では、次の式で土地の相続税評価額を計算します。

  • 路線価×補正率×土地の面積

土地の形状に応じて補正率が決められており、これによって不整形地やいびつな形をした土地は評価額の減額が可能です。補正した路線価に土地の面積をかけたものが、土地の相続税評価額となります。

参考:路線価図

倍率方式とは

相続予定の土地の所在地で路線価が定められていない場合は、倍率方式で土地の相続税評価額を計算します。倍率方式での計算方法は、次の通りです。

  • 土地の固定資産税評価額×倍率

土地の固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市区町村の役場で固定資産税評価証明書を取得したり、固定資産税課税台帳を閲覧したりすることでも確認は可能です。倍率はエリアごとに定められており、国税庁の評価倍率表のサイトで確認できます。

参考:評価倍率表

自宅がある土地の場合

自宅がある土地は、土地の相続税評価額を引き下げる特例を適用できる場合があります。特例が適用できると、330平方メートルまでの部分の相続税評価額が、80%減額されます。

例えば1,000万円の相続税評価額の土地なら、特例の適用で評価額が200万円まで減額できるため、土地の上に建物があるほうが大幅な節税が可能です。

賃貸物件がある土地の場合

賃貸物件が建っている土地は、「貸家建付地」の扱いになり、相続税の評価額が約20%減額されます。また、自宅が建っている場合と同様で、特例を適用してさらに土地の評価額を減額できる場合があります。

賃貸物件が建っている場合は事業用地となるため、200平方メートルまでの土地の評価額が50%減額可能です。賃貸物件が建っているだけで評価額を低くできますが、特例が適用できるとさらに評価額が下がり、節税ができます。

建物を建築中の土地の場合

建物を建築中の土地は、相続時点で費用現価を算出し、その70%を評価額とします。費用現価は被相続人が死亡する日までに建物にかけた建築費用の総額を、課税時期の価格に換算して引き直した合計額です。算出した費用現価に70%をかけた金額を評価額として、相続税を計算します。

土地にかかる相続税を抑えるには

土地にかかる相続税は、さまざまな控除や特例を適用することで抑えられます。

  • 贈与税控除を利用する
  • 未成年者控除を利用する
  • 小規模宅地等の特例を利用する
  • 相続時精算課税制度を利用する

自身の相続ではどのような控除や特例が適用できるかを考え、積極的に制度を利用して節税を図りましょう。

贈与税控除を利用する

生前贈与によって財産を受け取り、贈与税を支払っている場合は、相続時に支払った税額分を相続税から控除できます。

贈与税控除の対象となるのは、相続開始から3年以内に贈与を受け、贈与税を支払ったものです。3年より以前に贈与を受けたものは対象となりません。

未成年者控除を利用する

相続税人が未成年者の場合は、未成年者控除が適用できます。

  • 満20歳になるまでの年数×10万円=控除額

相続人が若いほど、控除額は大きくなります。また、満20歳になるまでの年数で1年未満の期間がある場合は、切り上げて1年として計算可能です。

小規模宅地等の特例を利用する

土地の上に建物がある場合は、小規模宅地等の特例によって、土地の評価額を減額できます。自宅が建っているなら330平方メートルまでの土地の評価額が80%減額、賃貸住宅の場合は200平方メートルまでの土地の評価額が50%減額となります。

特例を適用するには、次の条件を満たさなければなりません。

  • 相続前から被相続人と生活をともにしていた居住用の宅地
  • 相続前から被相続人とともに事業用として利用していた事業用地
  • 相続開始から相続税の申告期間まで相続した宅地を継続して利用する

土地は更地の状態だと相続税が高くなりやすいため、節税対策として建物を建てて活用しておくことがおすすめです。

相続時精算課税制度を利用する

生前贈与で利用できる制度に、相続時精算課税制度があります。相続時精算課税制度では、子どもや孫への生前贈与を最大2,500万円まで、一時的に非課税で行えます。生前贈与時に発生する税額は将来に繰り延べられ、相続時に支払うことがこの制度の特徴です。

基本的には税金を贈与時に支払うのか、相続時に支払うのかの違いで、納税額自体はそれほど変わりません。しかし、賃貸物件のように、家賃収入が発生する不動産を生前贈与しておくと、子どもや孫に収入を渡すことができ、相続財産の現金部分を縮小できるといったメリットもあります。

つまり、収益化が可能な不動産を所有している場合は、相続税精算課税制度で生前贈与しておいたほうが、相続時の資産を抑えることができ、結果的に相続税の節税が可能です。

ただし、相続税精算課税制度を利用すると、年間110万円までの贈与が非課税となる暦年贈与は利用できません。生前贈与を考えている場合は、暦年贈与と相続時精算課税制度のどちらがよいか、よく考えておくことが大切です。

不動産の相続について一通り知りたい方は、以下の記事も参考になります。

土地にかかる相続税に関するQ&A

失敗なくスムーズに相続をするには、土地相続に関する疑問を解消しておくことが大切です。

  • 売却した場合は?
  • 申告が間に合わない場合は?
  • 税額が間違っていた場合は?

よくある疑問とその答えを参考にして、不明点を解消してから相続に臨みましょう。

売却した場合は?

相続した土地を売却すると、売却によって発生した利益部分に対して譲渡所得税が課税されます。土地の売却で利益が出ているかどうかは、次の式で計算します。

  • 売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費

上記の式で計算して、プラスが出た場合のみ譲渡所得税の課税対象です。相続した土地の場合は、支払った相続税の一部を、不動産の取得費として計上できます。費用として計上できる部分が増えることで、売却時の利益を縮小し、譲渡所得税の負担を抑えやすい点は魅力です。

申告が間に合わない場合は?

遺産相続協議がなかなかまとまらず、申告が間に合いそうにない場合は、一度未分割申告という方法で手続きを行いましょう。未分割申告では法定相続の割合で相続を決定したと仮定し、先に相続税を納付します。

遺産相続がまとまり次第、修正申告を行い、過不足を精算します。法定相続分で事前に支払っていた金額が多いなら還付を受け、足りないなら追加で納税して、申告は完了です。

税額が間違っていた場合は?

計算ミスで納付する税額が間違っていた場合は、修正申告を行う必要があります。修正申告によって正しい税額を計算し、払い過ぎているなら還付を受けられます。

税額が足りない場合は追加納税となるだけではなく、延滞とみなされ延滞金がかかるため、注意しなければなりません。期限内に申告できていても、税額が間違って追加納税するとペナルティが発生します。申告ミスを防ぐには、税理士に依頼して申告のサポートをしてもらうことがおすすめです。

土地の相続税を計算しておこう

土地を相続予定なら、相続税がどれくらいかかるのか計算しておくことがおすすめです。土地にかかる相続税は、土地の相続税評価額を計算することでわかります。

相続税評価額は土地の上に建物があるほうが安くなりやすいため、相続税対策として土地活用を行うことは大切です。税額を計算し、相続時にどの程度の負担があるのかを把握して、スムーズに土地を相続しましょう。

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