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【土地売却完全ガイド】知るべき全観点をやさしく解説!古家はどうする?

先読み!この記事の要点
  • 土地の売却では、流れや費用、高く売るコツや注意点を知りましょう
  • 解体するか迷っているなら、まず古家付き土地として売れないか考えましょう
  • 土地の売却を相談したい時は、下のボタンを押して複数の不動産会社に査定依頼しましょう

土地の売却は一生にそう何度も経験するものではなく、売り方や流れがわからない方も多いかと思います。また、長い期間をかけて売却の準備をしてきたという人よりも、急に売却する必要に迫られたという方が多いのではないでしょうか。

「親から相続した...」や「引っ越しが必要になった...」「持ち続けると固定資産税がかかる...」など、不動産を売却する理由は様々かと思いますが、この記事では土地を売却する方に向けて売却の流れや費用、高く売るコツや注意点など網羅的にわかりやすく解説をしていきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 初めての不動産売却で何から始めていいかわからない人
  • 土地を売却する際の流れや売り方のコツを知りたい人

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1. 土地売却に関する流れや期間

まず、初めての方でも分かりやすいように、土地売却の流れをざっくり説明していきます。

1.1. 土地を売却する流れ

全体像は下の画像の通りになります。それぞれどんな事なのか解説をしていきます。

土地売却の流れ



【売り出し前】3ステップある中で重要なのは「不動産会社選び」

売り出す前のステップです。多そうに見えますが、一番重要なことは売却を仲介してくれる不動産会社を選びです。

1. 売却に関する情報を収集 土地の相場や必要書類を準備します。
2. 査定 不動産会社に、土地の相場感を試算してもらいます。
「3~6か月で売るならいくらで売れるか」という試算が一般的です。
3. 不動産会社と
媒介契約
どの会社に土地の売却を任せるかを決めていただきます。

売り出す前で重要なのは「不動産会社選び」です。ここで失敗してしまうと、あとで「なかなか土地が売れない…」「売却価格が安すぎる」ということになってしまいます。実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためにも不動産一括査定サービスを利用して査定依頼するとよいでしょう。

一括査定サイトなら、業界最大手で安心無料のイエウールがおすすめです。まず査定をしたい方は、下から査定依頼をしましょう。

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【売り出し中】不動産会社と協力して買い手集めと内覧対応

不動産会社を選び、売出し価格を決めたら、いよいよ土地を売りに出します。買い手を集めるためにチラシを作成したり、購入を検討している買主への内覧対応をしていきます。売却手続きが大詰めになると、売買契約にあたり価格や引渡し時期などの条件交渉まで行います。

  1. 不動産会社が売却のサポートはやってくれるんだね!
  2. だからこそ良い不動産会社を選びのが重要なんじゃ!
4. 売却活動 不動産会社に土地の買い手を見つけてもらいます。
内覧対応や売買契約は売主のあなたでも対応することになります。条件が整えば売買契約を締結しましょう。

【売り出し後】最後に3ステップ!決済して土地を引渡す

土地の売却契約を結んでからも、気は抜けません。無事に売買代金を決済し、土地を引き渡して、確定申告まで終わらせると、いよいよ売却の完了です!

  1. 引渡して終わりじゃないの⁉
  2. 確定申告まで忘れずにね!

不動産の売却で利益がでた場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。不動産売却で損失が出たときにも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。
確定申告の手続きは、翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。

5. 決済/引渡し 買い手に土地の代金を払ってもらったり、登記を変更し、いよいよ買主に土地を引き渡します。
6. 確定申告 売却の翌年の2月16日から3月15日の間で、確定申告をします。

1.2. 土地売却にかかる期間

土地の売却では、売り出してから売却完了まで約6ヶ月の期間が必要と言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。
以下にて、ステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 目安期間
売り出し前 Step1 不動産会社に査定を依頼し、売却額の目安を知る 約1~2ヶ月
Step2 売却をサポートしてくれる不動産会社をえらぶ
Step3 売却の戦略(集客方法や売却時期)を決める
売り出し中 Step4 売却活動を開始(場合によって売主との交渉) 約1~3ヶ月
売り出し後 Step5 売買契約をかわし、引き渡す 約1ヶ月

1.3. 土地を売却する以外パターンは?

上で説明した流れは、基本的な流れです。しかし、あなたの今の状況によっては様々な選択肢が生まれるでしょう。例えば、

  • 空き家を解体してから、土地にして売却する
  • 「更地渡し」として売却を考える
  • 「古家付き土地」として売却を考える
  • そもそも土地にせず「空き家」のまま売る
  • 土地は売らずに「土地活用」を検討する

このように色々な選択肢が考えられます。ここで考えるべきは、「土地にして売る場合はお得なのだろうか?」「お得に売れるか判断するために、費用や税金について知りたい」という事だと思います。

そこで、まずは「土地を売却すること」についての理解を深めましょう。その上で、他の選択肢と比べてみてはいかがでしょうか。

本記事は土地の売却について解説をしますが、古家付きのまま売るかどうかを検討した章もありますので安心して読み進めてください。



2. 土地の売却で発生する税金や費用の一覧

土地や空き家など、不動産を売却する際には税金や手数料など費用がかかるものです。ここでは、土地を売却する時に発生する税金と費用についてみていきましょう。


2.1. 土地の売却にかかる費用の一覧

土地を売却する際には、売却額がそのまま利益になるわけでなく税金や手数料などの費用がかかります。費用を正しく理解してから売却をしないと、せっかく土地が売れたとしても損することがあるため、事前に発生する費用を確認しておくことが重要です。

土地を売却する際には、主に以下のような費用がかかります。

項目 費用の目安
仲介手数料 ( 売却額×3% + 6万円 ) + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
測量費用 土地と土地の境界を明確化するためにかかる。35~45万円程度が相場。
解体費用 戸建て付きの土地を更地にして売却する場合にかかる。木造の場合で1坪2〜6万円が相場。
その他費用 ※費用項目より異なる

手数料や税金といった費用の概要や計算式などについては、ぜひ以下の記事をご覧ください。


2.2. 土地の売却でかかる税金

費用の中でも、税金はとくに気になりますよね。実は不動産を売却する時に課される税金の種類はいくつかあります。

具体的には、不動産を売却するときに必ず払わなければならない税金である「印紙税」「登録免許税」と、利益(売却益)が出たときに必要になる「譲渡所得税」「復興特別所得税」の2種類があります。

それぞれの特徴について、以下で詳しく説明していきましょう。

印紙税とは

印紙税とは、不動産を売却時に交わす売買契約書に印紙を貼るために必要な税金です。印紙は、正式には「収入印紙」といい、不動産を売買するときは例外を除けば必要な税金になります。

印紙税の額は売買する不動産の額によって異なります。たとえば、500万円~1,000万円以下で契約した場合の税率は10,000円なのに対し、5,000万円~1億円になると3万円も払わなければなりません。売却額が大きくなるほど印紙税の額も大きくなるのです。

また、現在、2020年3月31日までは軽減税率が適用されているのもひとつのポイントです。期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があることも覚えておきましょう。

ちなみに、1~9,999円までの売買だと印紙税は課されないのですが、現実的なやりとりではありえないケースなので、「印紙税は払わないといけいない」という認識で良いでしょう。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

登録免許税とは

不動産免許税とは、不動産を売却するときの名義変更(所有者が移転する際の不動産登記)に必ず課される税金です。

登録免許税は「保存登記」、「移転登記」などの種類によって税率が異なります。不動産を売却するときの登記の種類は「移転登記」となり、本来の税率は以下になります。

しかし、印紙税と同じように2020年3月31日までに登記した不動産に関しては軽減税率が適用され、「固定資産税評価額×1.5%」が適用されます。

譲渡取得税とは

不動産を売却して得た所得のことを譲渡所得といいます。この譲渡所得によって利益を得た場合に課税されるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税は、得た利益(売却益)によって収めるべき金額が変わってきます。

まずは、課税所得の計算式から紹介していきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の公式で求められます。

取得費用には、売却した土地や建物を購入したときの価格や建築価格、購入時に不動産会社に支払う仲介手数料、購入時にかかる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)が含まれます。

また、土地を売主が取得している場合、造成費用(埋め立て、土盛りなど)、測量費なども含まれます。さらに元々あった家を解体して、現在の建物を建てた場合はその解体費用も取得費用になります。

不動産を取得した当時よりも価格が上がっている場合は、課税譲渡所得がプラスとなり、所得税が発生します。バブル購入後ではその可能性は低いですが、昔に取得した場合はプラスとなる可能性もあるので注意が必要です。

復興特別所得税とは

東日本大震災の復興に必要な財源確保として、平成23年から25年間課税される税金です。

つまり、利益が出た場合に課税される「所得税」×2.1%の金額が復興特別所得税となるのです。

こうした税金の計算は、正確な知識と情報をもとに算出する必要があるため、信頼できる不動産会社にお願いすることが一般的です。信頼できる不動産会社を探す際は、イエウールの一括査定がおすすめです。

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3. 土地を「高く」「早く」売却するコツ

続いては、土地売却をうまく行うコツをお伝えします。不動産会社から積極的に提案してもらうことが難しい内容もあるので、しっかり把握していきましょう。

3.1. 損せず“高く”売却をするコツ

売却の際、高く売るコツはいくつかありますが、中でも大きく4つに絞ることができます。

  • 1. 査定をしてもらうこと
  • 2. 複数の会社に依頼して査定結果を比較すること
  • 3. 信頼のできる業者を選ぶこと

では、順番に一つずつ簡単に解説をしていきます。

まず1点目ですが、査定は売却において非常に重要になります。なぜなら、査定結果が実際の不動産の売却価格に影響することがあるからです。逆に場合によっては、安く査定されることで、数百万円単位で損をすることもあります。

2点目は、高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが大切であるということです。なぜなら不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なり、査定結果に差が出るからです。

3点目は、信頼のできる業者選びです。もし、不動産会社を選ぶことに失敗してしまった場合、買い手との交渉で歯が立たなかったり、交渉が決裂してしまうことがおきたり、何も相談に乗ってくれずに不安になってしまいます。そんな不安を解消するためには、「レスポンスが早く、約束したことを守ってくれる会社」や「地域に詳しく、査定結果をわかりやすく説明できる会社」を選ぶようにしましょう。

ここまで3つのコツをみてきましたが、高く売却するコツはこれですべてではありません。1~3点目は売却をする前のコツです。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。

3.2. “早く”売却をするコツ

あなたの状況によっては、高く売ることよりも、とくかく早く現金化したり、売らなければならない期限が決まっている場合があると思います。そんな方は、少しでも早く売るためのコツを把握しておきましょう。全部で3つコツがあります。

  • 1. 売り出し価格を相場より下げる
  • 2. 媒介契約は「専任媒介契約」で締結する
  • 3. 「仲介」ではなく「買取」を選ぶ

1点目の理由は、不動産の購入を考えている人は購入価格の上限を決めいるからです。その上限金額内で少しでも条件がいい物件を比較しながら探しているからです。値下げをする場合の注意点は、「キリのいい価格」を設定しないことです。買主がつかうポータルサイトでは、例えば3400万円でも3000万円でも、同様に4000万円未満のカテゴリになってしまい、3000万円未満というカテゴリから外れてしまいます。この例でいうなら、2990万円で売りに出す必要があります。

2点目は、不動産会社との契約の種類に関することです。一般媒介契約ではなく、専任媒介契約と呼ばれる契約がおすすめです。 一般媒介契約と専任媒介契約の主な違いは、一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるのに対し、専任媒介契約は1社しか仲介を依頼できません。一見逆の方が良いように感じますがそうではありません。複数の不動産会社に依頼がでている人に対して、不動産会社は熱心になりづらいからです。ですが、専任媒介契約で1社と契約することで、積極的に責任感を持って売却活動をしていただけるでしょう。

3点目は、「買取」という方法を選ぶことです。そもそも不動産を売却する場合、基本的には「仲介」という方法を選んでいるはずで右。これは、不動産会社に買主とのマッチングを依頼するものになります。一方の「買取」は、買主とのマッチングはせず、不動産会社に買主となってもらい、すぐに買い取ってもらう方法の事です。一般に、「買取」では早く売って現金化できる分、相場の6割程度になるとされています。

ここまで3つのコツをみてきましたが、早く売却するコツはこれですべてではありません。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。



4. 土地を売却する時の注意点

早く高く売るコツを把握しただけでは、売却成功にはまだ距離があります。損をしないために知っておくべき注意点について紹介していきます。

  • 1. 査定前に自分で相場を調べておくこと
  • 2. 査定を受けたあとは査定書をもらうこと
  • 3. 控除を正しく使う事

1点目は、査定を受ける前に、自分でも複数の方法で相場価格を調べておくことです。もし査定で違和感のある価格を伝えられた場合、なぜその価格なのか質問をすることができるからです。もし自分で相場を調べていなければ、不動産会社の査定額をそのまま鵜呑みにすることしかできなくなります。相場の調べ方としては、「周辺の類似物件の価格調査」や「周辺の過去の取引データ」、「路線価や固定資産税評価額など公的価格」など複数の方法があるので、できるだけ多角的に調べる姿勢が大切です。

2点目は、査定のあとに査定書をもらうことです。査定をうけたあとに、口頭で査定価格を言われるだけの場合もありますが、それは早く契約をさせようとしていたり、対応が雑な証拠になってしまいます。また、査定書をもらうことで、複数の不動産会社の査定内容をゆっくり比較することができます。

3点目は、正しく上手に控除を利用することです。土地を売却するにしても、空き家である場合や相続をした場合には節税できる特例があります。例えば、売却をして利益が出た場合、その利益にかかる税金を減らすことのできる場合があります。これは「3,000万円の特別控除」があるおかげですが、この控除が使える対象に当てはまらない場合は利用ができません。ところが嬉しいことに、この控除が当てはまらない場合には別の控除が使える場合もあります。ただし内容が複雑になってくる事が難点ですので、正しく控除を利用するために税務署や不動産会社など専門家に相談をしてみましょう。

ここまで3つの注意点をみてきましたが、注意点は他にもあります。もっと詳細に気になる方は、こちらの記事をご覧ください。



5. 土地の売却で事前に準備をすべき事

土地を売却するにあたって、いろいろな場面で書類の提出を求められます。特に売買契約を結ぶ段階になって、書類の不備が起きてしまうと焦ってしまうもの。

自分の土地の情報を改めて整理するためにも、まずは以下の書類をそろえるところから始めましょう。


5.1. 土地所有者であることを証明するもの

売主が本当にその土地の所有者なのかを示すためには、「登記済権利証」もしくは「登記識別情報」が必要です。どちらも権利証と呼ばれますが、平成18年以前に発行されたものは「登記済権利証」、平成19年以後に発行されたものは「登記識別情報」となります。もし手元に見当たらない場合は、すぐに司法書士に相談しましょう。

「登記済権利証」や「登記識別情報」は重要書類であるため、土地所有者が厳重に保管すべきものです。法務局に行っても、再発行の手続きをしてくれません。土地所有者であることを証明する書類を用意するには、司法書士の責任により作成してもらう必要があります。

権利証を提出するタイミングは、次の通りです。

  • 不動産会社に提示を求められたとき
  • 買主に提示を求められたとき
  • 売買契約をして土地を譲る段階

5.2. 売主の本人確認書類

役所での手続きのように、土地売却の際にも本人確認が求められます。また、たとえ権利証により土地の所有者であると判明しても、売主の本人確認まで行わなければ「土地の所有者=売主」とは言い切れません。売主本人であることも主張するためにも、次の4つの書類を準備しておきましょう。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票

身分証明書は、運転免許証やパスポートなどの顔写真付きのものが必要です。印鑑証明書や住民票については、発行から3カ月以内のものが適用されます。

本人確認書類を提出するタイミングは次の通りです。

  • 不動産会社と契約するとき
  • 買主と売買契約を結んでから引き渡しまでの間

5.3. 固定資産税の納税額を確認できるもの

土地の登記変更を行う際には、固定資産税の納税額を確認できる書類を用意しなければなりません。固定資産税の納税額が確認できないと、登記変更時にかかる登録免許税を算定するのが困難です。また、相続税や贈与税の申告の際にも、固定資産税の納税額を確認できるものが必要です。

固定資産税の納税額を確認できるものとして、「固定資産税納税通知書」と「固定資産税評価証明書」が挙げられます。「固定資産税納税通知書」とは、市区町村から土地の所有者宛てに年に1回送られるものです。

もし紛失してしまった場合でも、役所に行けば「固定資産税評価証明書」を発行してくれます。ただし、「固定資産税評価証明書」の発行には1通あたり約400円の手数料がかかることに注意してください。

固定資産税の納税額を確認できるものを提出するタイミングは次の通りです。

  • 土地の登記変更をするとき
  • 相続税や贈与税の申告時

5.4. 土地の面積と境界線が確認できるもの

土地の購入希望者から、「土地の面積をもとに売買してほしい」と言われる場合があります。そんなときに実測面積を確認できる書類がないと、焦ってしまうのではないでしょうか。また、土地の境界線を確認したい買主も多いはず。しっかりとした境界線が分からないままだと、土地の保有後にトラブルを招きやすいからです。

土地の面積と境界線が確認できるものとして、「土地測量図」と「土地境界確認書」を準備しておきましょう。注意しなければいけないのが、測量や境界線を調べるときには関係役所や隣地所有者の立ち会いが必要な点です。日程調整から資料作成までの期間は、約3カ月はみておいてください

売却活動を開始してから測量を依頼しても、提出に間に合わなくなる恐れがあります。できれば売却を検討した段階から「土地測量図」と「土地境界確認書」を準備しておきましょう。

土地の面積と境界線が確認できるものを提出するタイミングは次の通りです。

  • 買主から提示を求められたとき
  • 売買契約時

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6. いま土地を売却するメリット3点

土地を売却する理由は様々あるかと思いますが、いざ土地を売却しようと考えた際、本当に今売るべきか迷うこともあるかと思います。そうした方々に向けて、今、土地を売るべき理由ついてご説明します。


6.1. 【メリット1】土地にかかる固定資産税が負担だから

1つめの理由は、土地を持っているだけで「固定資産税」というコストがかかるからです。
「固定資産税」は毎年かかる税金で、3年に1度見直される評価額が基準となります。重要な点として、評価額は土地の相場価格の影響を受けます。このあとご紹介しますが、現在の地価は上昇傾向となっているため、支払う固定資産税も上昇しています。

また、戸建てやアパートなどが建っている土地よりも、土地そのままとなっている場合の方が、税制度上では固定資産税が6倍ほど高くなります。
土地を売却すれば固定資産税を払わずに済むという理由で、土地を売却する人が多くいます。


6.2. 【メリット2】建物を売却する機会があったから

2つめの理由は、建物を売却するついでに土地を売却する場合です。 土地を売らずに建物だけでも売却できますが、建物と一緒に土地を売却することが一般的です。例えば、築20年以上の家を売却する場合、土地のみに値段が付くケースも多くあります。
「土地とセットでないと家を買わない」という買主は多くいるため、土地と建物を一緒に売却した方が査定額は高くなる傾向にあります。


6.3. 【メリット3】土地の相場は"今"が高いから!

3つめの理由は、全国的に見て地価が上昇傾向にあり、高く売れやすくなっているからです。下のグラフをご覧ください。

土地の不動産価格指数の推移データ

国土交通省:不動産価格指数

こちらは、2010年を100とした場合の価格指数ですが、エリア毎に差はあるものの地価が上昇傾向にあることがわかるでしょう。現在、日本は戦後最長の好景気と言われており、首都圏を中心に不動産の価格は上昇傾向にあります。この市況感に乗じて、土地を売却している人が多くいらっしゃいます。

以上が、今、土地を売却すべき代表的な理由です。もし、所有している土地が「そのまま持っているだけ」という状態になってしまうようであれば、まずは査定だけでもしてみると、「思ったより高い価格で売れた!」ということがあるかもしれません。いつまでも景気の良い状態が続くという保証は無いため、手放すならば早い方が良いでしょう。




7. 古家付きのまま売るか、土地にして売るか

古い家が建てられている土地を売却する場合、「家を解体してから売ったほうが良いのではないか」というご相談をよくいただきます。特に、日本では築年数が30年以上経過した住宅は価値が「ゼロ」と言われており、売却しても売れず、むしろ解体費用がかかることから買い手に嫌われてしまうということが多々あります。このような価値がゼロの古い家を「古家(ふるや)」といい、土地の場合は「古家付き土地」と呼ばれます。

では、古家付きの土地を売却する際に考えるべきことについて見ていきましょう。

7.1. まずは古家付きで売却できる方法を考える

はじめから解体して更地での売却を考えるより、築年数が経過していても売却することができないかをまずは考えてみましょう。リフォームやリノベーションを実施する余地がある場合には、修繕を行って販売することもひとつの手です。また、販売をしてみてなかなか買い手がつかないようであれば、売り出し価格を徐々に下げて販売してみる方法もあります。


7.2. それでも売れない場合は、更地にして売却しよう

老朽化が激しいなど、買い手の方から見て良くない印象を受ける可能性が高い場合には、思い切って更地にして販売しましょう。人は見た目の印象に強く影響を受けやすいものです。そのため、悪い印象を与えてしまうようであれば、土地だけの方が活用のイメージが湧いて高く売れるということもあります。

もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。



8. まとめ

不動産一括査定とは、完全無料で利用ができ、全国の優良な大手・地場企業と複数出会うことができるサービスのことです。複数の不動産会社と出会うことで、査定価格を比較することができ、信頼して売却を任せられる不動産会社と出会うことができます。

土地などの不動産を一括査定するサイトの構造

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また、査定依頼ができる不動産会社は、私共が直接足を運んでお会いし、厳重な審査を行った会社ばかりとなっております。

現在、売却を考えている方は、是非下のバナーからサービスを利用してみてください。


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