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【土地売却のコツ!】土地売却成功のための9ステップを紹介!



土地の売却は、一生に何度も経験するものではないかと思います。また、長い期間をかけて売却の準備をしてきたという人よりも、急に売却する必要に迫られたという人の方が圧倒的に多いのではないでしょうか。

「親から相続した」「急に現金が必要になった」「引っ越しが必要になった」など、不動産を売却する理由は様々かと思いますが、この記事では、初めて土地を売却する際に知っておきたい売却の流れについて9ステップでご紹介します。

また、特にご相談の多い、売却にかかる手数料や税金などの費用面、古家付きの家を売却する際に考えるべきことについてもご紹介していきます。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 初めての不動産売却で何から始めていいかわからない人
  • 土地を売却するための税金や費用を知りたい人
  • 古家付きの土地を売る場合にどうすればよいか知りたい人
先読み!この記事の要点
  • 流れや注意点を正しく理解して土地を売却するコツをご紹介
  • 初めての不動産売却では、信頼できる不動産会社を見つけることが重要

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。



1. 土地を売却する際の流れ9ステップ

実際に土地を売却すると考えた際、「いくらで売れるのか」や「売却にかかる費用や税金」など、気になることは多々あるかと思います。

しかし、土地の売却で損をしないためにも、まずは一度時系列に沿って売却の全体像を確認してみることにしましょう。

土地を売るためのステップは全部で9つに分かれています。
また、ステップを売り出し前・中・後の3つに分けた場合、その中でも特に、「土地を売り出す前」が最も重要なステップとなりますので、重点的に解説をしていきます。

Step 内容 重要度
売り出し前 Step1 相場をチェック ★★★★
最重要!
Step2 書類の準備や手続き
Step3 不動産会社から査定を受ける
Step4 不動産会社と媒介契約を結ぶ
売り出し中 Step5 売り出し価格を決める ★★
Step6 買い手を探す
Step7 条件交渉と契約
売り出し後 Step8 決済と物件の引き渡し
Step9 確定申告・納税
  1. 土地を売り出す前の準備が、一番大切なんですね!

1.1 土地を「売り出す前」にやるべきこと

先に、各ステップの中でも「売り出す前」が重要とお伝えしました。では、なぜ「売り出す前」のステップが重要なのでしょうか?

答えを先にお伝えしておくと、売り出した後、全てのステップに影響するからです。
それでは、具体的に「土地を売り出す前」にやることを一つひとつ見ていきましょう。

  1. ここでのポイントは、
    ・すぐに行動すること
    ・よい不動産会社を見つけること
    です!

Step1:思い立ったら相場をチェック

まずは、自分の土地がいくらで売れるかを知るため、相場をチェックしましょう。現在の相場価格を調べるだけではなく、今後の相場動向についても把握をしておくと、売るべきタイミングを見極めることができます。また、もし思ったよりも相場価格が低いという場合には、売り方を工夫したり売却以外の活用方法を考える必要がありますので、プロである不動産会社に相談をすることが大切です。

なお、土地の相場価格は、「不動産取引価格情報検索」「路線価」「地価公示」から調べることができるので、一度見てみてください。相場について更に詳しく知りたい場合は、以下の記事でご紹介しています。


Step2:必要な書類の準備や手続きを済ませておく

書類の準備をすることは多くの方にとって面倒ですよね。後からバタバタしないためにも、先に準備をしておきましょう。なお、書類が手元に無くても、査定依頼をすることは可能です。しかし、あればより精度の高い査定を受けられるため、その後の売却活動もスムーズに進めることができるようになります。必要書類一覧・取得方法はこちらのページにまとめていますのでご覧ください。


Step3:不動産会社から査定を受ける

ここからは、一人ではなく不動産会社の方と一緒に進めることになります。まず、大切な土地を売却するためには、実績が豊富で信頼ができる担当者がいる不動産会社を選ぶことがとても重要です。不動産売却の成否は、担当者によって本当に大きく分かれます。そこで、1つヒントとして、査定を受ける際には、「あなたならばこの土地をどう販売しますか?」という質問を投げかけて、具体的なアイデアがある不動産会社に依頼すると良いでしょう。また、不動産会社を見つける際、一括査定サイトを利用すると、地元の優良な不動産会社と出会うことができるので、是非ご活用してみてください。


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Step4:不動産会社と媒介契約を結ぶ

任せたいと思う不動産会社を見つけたら、その不動産会社と契約をしましょう。目安として、ここまでで約1カ月程かかると考えておいてください。また、不動産会社との契約の種類は3種類あります。もし、これといった不動産会社が1社ある場合には、「専任媒介」か「専属専任媒介」を選ぶとよいでしょう。それ以外の場合には、「一般媒介」を結ぶことで複数の企業に任せることも可能です。


媒介契約種別 売却を任せる
不動産会社数
契約期間 おすすめ度
売却活動の報告 レインズへの登録
一般媒介契約 複数会社 なし なし
(登録は可能)
無期限
(通常3か月)
★★★
専属専任媒介契約 1社のみ 1週間に1回以上 媒介契約締結日
から5日以内
3か月
専任媒介契約 2週間に1回以上 媒介契約締結日から
7日以内
  1. 土地を売り出す前って、こんなにやることがあるんだね!
  2. そうじゃな。ただし、ここから先は契約をした不動産会社と一緒に進められるので、負担は少し減るぞ。
  3. そうなんだね!だからこそ、先に信頼できる不動産会社を見つけることが大事なんだね!
  4. 正にその通りじゃな。

1.2 土地を「売り出してから」やるべきこと

  1. ここでのポイントは、
    ・買い手をなるべく集めること
    ・交渉に負けないように、「ここまでは譲歩する」というラインを決めること
    です!

Step5:売り出し価格を決める

土地を売り出す際、最初に決めることは「売り出し価格(= 販売価格)」についてです。いくらで買い手を募るか決めるということですね。売り出し価格が高すぎる場合、買い手が見つからずなかなか売れないということになりがちです。一方、低すぎても良くありません。売り出し価格に対し、実際に契約がまとまる「成約価格(= 取引価格)」は、売り出し価格の70~80%でまとまることが多いです。そのため、低すぎる価格設定の場合、相場よりも低く売れてしまうことがあります。目標の売却額・売却期限と査定結果を参考にして、いくらで売り始めるかを不動産会社と相談して決めましょう。

また、売り出し価格を決める際の参考情報を以下の記事にまとめています。


Step6:不動産会社に買い手を集めてもらう

「この物件を買いたい」という人を集め、実際に物件を見てもらって契約の交渉を行っていきます。人気の土地であれば売り出すと同時に購入希望者が現れることもありますが、大抵はそううまくいきません。最低でも1カ月以上は希望者が現れるまでかかると思っておいた方が良いでしょう。あまり急ぐと、足元を見られて不利な交渉を受けることもあるので注意です。

また、なかなか購入希望者が現れないという場合、不動産会社に対し、今の集客手法や状況、今後どうするかなどを適切に確認するようにしましょう。はじめに信頼ができる企業と会えていれば良いですが、もしそうでない場合には、残念ではありますが契約を見直すことも必要です。


Step7:売却交渉で条件を詰めて契約!

購入に意欲的な方が現れたら、契約に向けて条件を詰めましょう。このとき、誠意を持って購入者には土地の情報をできる限り開示します。「過去に事件や火災などの事故があった」などといった心理的なものも含めて、土地の瑕疵は下手に隠していると後々契約の無効を申し立てられるなど、大きなトラブルの元になるかもしれません。


用語の解説: 瑕疵とは?
  • 雨漏りや建物の傾き、設備の故障など買い手にとって不利益となるような欠陥のこと。
  • 事前に報告をしていない場合、買い手から損害賠償を受ける可能性もあるので注意が必要です。

また、契約内容はしっかりとお互いに理解するようにしましょう。瑕疵や残置物の処理、土地に手を加える必要がある場合どちらが費用を負担するかなど、はっきりと契約書に明記しておきましょう。また、ここで手付金として買主から代金の1割から2割程度の金額を受け取ることになります。なお、一般的にここまでで早くても3カ月はかかるでしょう。以下にて、値下げ交渉を受けた場合の対策についてもご紹介をしています。


1.3 土地を「売却した後」にやるべきこと

  1. 売却もいよいよ終盤!頑張りましょう!

Step8:決済と物件の引き渡し

ここまでくれば、残りのステップもわずかです。決済のタイミングでは、手付金以外の売買代金を受け取り、所有権の移転を行います。購入者がローンを組んで購入する場合、その申請期間もあるため、1~2カ月程度は掛かると思っておいた方が良いでしょう。決済から物件引き渡しまでの一連の流れについて、詳しくは以下の記事でご紹介しています。


Step9:確定申告・納税

譲渡益が出た場合、譲渡所得税と住民税の支払いが必要になります。譲渡損の場合でも確定申告をした方が節税につながる場合があるため、確定申告は必ずやりましょう。その他の費用・税金については、2章でご紹介します。



1.4 まとめ

ここまで、土地を売却する際の流れについて全体像を確認してきました。やるべきことが多く大変ですよね。だからこそ、一人で考えるのではなく、プロである不動産会社に依頼をしましょう。

また、プロと一口に言っても、会社によって強みは様々異なります。そのため、1社だけに依頼をするのではなく、複数の会社へ依頼をして、より高く、信頼をして売却ができる不動産会社を見つけるように心がけましょう。





2. 土地の売却にかかる費用と税金について

土地を売却する際には、売却額がそのまま利益になるわけでなく、「税金や費用」が掛かります。

費用を正しく理解してから売却をしないと、せっかく土地が売れたとしても損をすることにもなりかねないため、事前に発生する費用を確認しておくことが重要です。

土地の売却で支払うお金は大きく「一般費用」「税金」に分けられます。基本的なところのみご紹介しますが、家を解体する場合などは別途費用が掛かります 。解体費用については3章でご紹介します。

内容 概要 金額 支払いの時期
一般費用 仲介手数料 不動産会社へ仲介を依頼するための費用
  • (売却額×3%)+6万円
売買契約時
司法書士へ
の報酬費
抵当権を抹消するための司法書士への依頼費用
  • 1~3万円程
土地の抵当権を清算する際に
測量費用 土地と土地の境界を明確にするため
  • 35~45万円程度
測量依頼の際に
税金 印紙税 売買契約書に添付するためのもの
  • 売却価格によって異なる
  • 1,000円〜6万円
売買契約時
登録免許税 土地の所有権を移すためのもの
  • 売却価格の1.5%
司法書士への報酬費を渡す際に
譲渡所得税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:30%
  • 所有期間が5年以上:15%
売却した翌年の3/15まで
住民税 土地の売却により利益が出た場合
  • 所有期間が5年以下:9%
  • 所有期間が5年超:5%
確定申告後の5月以降(4回に分けて)

ご覧頂いてわかる通り、様々な費用が掛かります。

また、上の表で記載した中でも、抑えることができる費用もあります。例えば、司法書士への報酬は、自分で登記を行うことで省くことも可能です。しかし、基本的にはプロである司法書士へ依頼することが一般的です。加えて、境界確認のための測量費用も、法律で定められているものではないため省くことは可能です。ただし、こちらも購入後に隣家とトラブルになる可能性があるため、買い主が事前に境界確認を売り主へ依頼するケースが一般的です。

更に詳しく「費用や税金」について知りたいという方は、以下の記事をご覧ください。





3. 古家付きの土地は更地にして売却すべきか?

古い家が建てられている土地を売却する場合、「家を解体してから売ったほうが良いのではないか」というご相談をよくいただきます。特に、日本では築年数が30年以上経過した住宅は価値が「ゼロ」と言われており、売却しても売れず、むしろ解体費用がかかることから買い手に嫌われてしまうということが多々あります。

では、古家付きの土地を売却する際に考えるべきことについて見ていきましょう。

3.1 まずは家付きで売却できる方法を考える

はじめから解体して更地での売却を前提として考えるより、築年数が経過していても売却することができないかをまずは考えてみましょう。リフォームやリノベーションを実施する余地がある場合には、修繕を行って販売するということも一つの手です。

また、「既存不適格物件」の場合、一度建物を取り壊して新たに建て直そうとすると元々の物件よりも面積が小さくなったり建物の高さが低くなるということがあります。「既存不適格物件」とは、建物が建てられた時は適法だったが、現行の法律には適合していない物件のことであり、多くが建ぺい率・容積率オーバーや高さ制限オーバーの場合です。

最終的には、売り出し価格を下げて販売をしてみるという方法も一つの手です。


3.2 戸建ての老朽化が激しい場合には更地にして売却しましょう

それでも、老朽化が激しく、買い手の方から見て良くない印象を受ける可能性が高い場合には、やはり思い切って更地にして販売しましょう。人は見た目の印象に強く影響を受けやすいものです。そのため、悪い印象を与えてしまうようであれば、逆に土地だけの方が活用のイメージが湧いて高く売れるということがあります。


3.3 解体費用の目安金額について確認しよう

家を解体する場合には、解体費用がかかるので注意が必要です。以下にて、解体にかかる費用の目安を記載しておきます。

種類 1坪あたりの費用
木造 2.5万円〜6万円
鉄骨造 3万円〜6.5万円
鉄筋コンクリート造 3.5万円〜7万円

解体をする場合には、相場と比較しながらどうすべきか考えましょう。また、自分で計算をしてみても、実際はなかなか計算通りにはいかないものです。そのため、早い段階からプロである不動産会社へ相談をしてみると良いでしょう


3.4 売却をしないまま保有し続けることのデメリット

最後に、古家付きの土地を保有し続けることのデメリットについて触れておきたいと思います。日本では今、「空き家問題」が話題になっています。元々、「土地のままにしておくよりも住宅を建てたり活用すべき」という考え方から、土地のみよりも建物付きの土地の方が固定資産税が安くなるという税制度になっていました。

しかし、結果として空き家のまま放置されているような住宅が増え、社会問題となっているのが現状です。そのため、2016年5月に「空家対策特別措置法」が施行され、「特定空き家」に指定された場合、住宅用地の軽減措置特例の対象から外れることになりました。

したがって、空き家や古家付きの戸建てをいつまでも保有したままにしてしまうと、いつかは高い固定資産税を払い続けることになってしまうため、そうなる前に売却を検討するようにしましょう。




4. なかなか土地が売れない場合の対応策は?

ここまで、土地を売る際の流れや費用、ケース毎の売り方について見てきましたが、いざ土地を売却してみるとなかなか売れないということがあります。この章は、土地売却の転ばぬ先の杖として、もしもの場合の対応についてご紹介しておきたいと思います。



4.1 不動産会社に土地を買い取ってもらう

どうしても売りたいのにいつまで経っても買い手が現れない場合、不動産会社に買いってもらうことも一つの手です。不動産会社に買い取ってもらうことの一番のメリットは、相手がプロのため話が早いことです。売却から入金までの一連の流れをスムーズに進めることができます。手早く現金化をしたい場合にはメリットが大きいでしょう。

一方、デメリットは相場よりも安い価格になることです。不動産会社にとって、「買ってはみたものの、次の買い手が現れない」というリスクがあることから、価格が安くなってしまうのは仕方ないと考えましょう。



4.2 賃貸で運用することを考える

アパート経営をするなど、収益物件として賃貸に回すことも選択肢の一つです。順調に入居者が入れば、長期に渡って安定した収入を得ることができるかもしれません。また、アパート経営を請け負う業者も多くあるため、相談に乗ってもらうことができます。

反対に、デメリットは入居者が常にいるわけではないことから、収益が出ない可能性もあるということです。もし、借金をしてアパートを建てたけれども、入居者が集まらないという事態になれば、税金の他に運用費や初期投資の借入金の返済が重くのしかかってくることになるため、慎重に考える必要があります。




5. 土地を相場より高く売るためのコツは?

最後に、土地を売却する際、相場より高く売るためのポイントをご紹介します。


5.1. 【売却のコツ ①】相場より高く売るためには?

土地を高く売却をするためには、優良な不動産会社に査定してもらうことが重要です。なぜなら査定結果が、実際の不動産の売却価格に影響することがあり、場合によっては、安く査定され、数百万円単位で損をすることが多いです。

一方で、高い査定を受けることができれば、相場以上の価格で売却することができます。

  1. どうすれば高い価格で査定してもらうことができるんだろう?
  2. ポイントは「比較」することじゃ!

5.2. 【売却のコツ ②】複数の不動産会社の査定結果を比較しよう!

高い価格で査定を受けるためには、複数の不動産会社に査定依頼し、各不動産会社からの査定結果を比較することが重要です。なぜなら、不動産会社によって会社の「強み」や「得意とするエリア」が異なるので査定結果に差が出るからです。複数の不動産会社からの査定結果が出そろった中で、提案を比較することで、より高い査定額の提案を選ぶことができるのです。

  1. 買い物をする時に悩んで、他の商品と比較するように、不動産会社も比較して選ぶべきなんだね!
  2. 査定価格は数百万円の差が出ることも普通にあり得るので、絶対に比較検討すべきなんじゃ!
  3. でも複数の不動産会社に査定依頼するってめんどくさそう・・・
  4. そんな時は、、、これから説明するぞ!

5.3. 【売却のコツ ③】一括査定で簡単に無料で依頼しよう!

そんな時にオススメしたいのが不動産一括査定サービスです。不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社不動産会社を探す必要がなく、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができます。査定依頼はもちろん無料です。

  1. 一括査定を使うと、複数の不動産会社に査定依頼が簡単にできるんだね!
  2. しかも無料でできるから、使わない理由はないぞよ!
  3. 確かに!具体的にオススメの不動産一括査定サービスがあったら教えてほしいな!

5.4. オススメは実績No1のイエウール

一括で不動産の査定依頼をしたいという方には利用者実績No1のイエウールをオススメします!

オススメする一番の理由は、提携している不動産会社が1700社と業界No1なので「大手」「中手」の不動産会社だけでなく「地域密着」の不動産会社にも査定依頼を出すことができます。一回の査定でより多くの不動産会社と比較した方が、売却の成功確率も高くなります。

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6. まとめ

土地を売る際、考えるべきことは数多くあります。そのため、早い段階からプロである不動産会社に相談することが大切です。

地元の優良な不動産会社と出会うためには、不動産一括査定サイトを利用すると便利です。無料で多くの情報を得ることができますし、何より様々な不動産会社から査定を受けられるので、自分に合った一社を選ぶ可能性が飛躍的に広がりますよ。

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