土地売却の流れとは?相場の調べ方や相続した土地に使える特例も解説

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 土地売却の流れは全7ステップ
  • 相場を知って売り出し価格を決めることが成功のカギ
  • 一括査定サイト「イエウール」を活用して信用できる不動産会社を見つけよう
土地の売却は一生にそう何度も経験するものではなく、売り方や流れがわからない方も多いかと思います。また、長い期間をかけて売却の準備をしてきたという人よりも、急に売却する必要に迫られたという方が多いのではないでしょうか。

「親から相続した…」や「引っ越しが必要になった…」「持ち続けると固定資産税がかかる…」など、不動産を売却する理由は様々かと思いますが、この記事では土地を売却する方に向けて売却の流れや費用、相場の調べ方や注意点など網羅的にわかりやすく解説をしていきます。

査定で分かるのは、価格だけじゃない
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土地を売却するときの流れ

土地の売却を始める際は、「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3ステップに分けて考えましょう。

土地売却の流れ

情報収集

1. 売却に関する情報を収集 土地の相場や必要書類を準備します。

土地を売ることを決めたとしても、いきなり不動産会社を訪ねるのではなくまずはしっかり情報収集をしましょう。

同じような条件の土地がいくらで売れているのか調べる、土地の面積や名義人の情報が書かれた書類を用意するなど、売却をスムーズに進めるためには事前準備が重要です。

土地の売却相場を調べる方法は後ほど詳しくお伝えします。

不動産会社に査定してもらう

2. 査定 不動産会社に、土地の相場感を試算してもらいます。
「3~6か月で売るならいくらで売れるか」という試算が一般的です。

情報を一通り集めたら、不動産会社に査定依頼をしましょう。

査定には机上査定訪問査定の2種類がありますが、売り出すためにより正確な市場相場を知るには訪問査定がおすすめです。

机上査定では土地の面積や立地などデータを元におおよその額を算出してもらえます。ですが周辺の環境や土地の状況による買い手のつきやすさを判断するには、不動産会社の担当者が実際に土地を訪問して査定してもらう必要があるというわけです。

査定をするときは、複数の不動産会社にまとめて依頼できる不動産一括査定サービスを使いましょう。提携会社数No.1のイエウールなら、全国1900社以上の不動産会社の中からあなたの売りたい土地に合わせて最大6社に査定依頼を申し込むことができます。

完全無料で利用できるため、土地の売却を検討している方は下のバナーから一度依頼してみてはいかがでしょうか。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

3. 不動産会社と
媒介契約
どの会社に土地の売却を任せるかを決めます。

売却が成功するかどうかでもっとも重要なのは売却を仲介してくれる不動産会社を選びです。

一口に不動産会社といっても、賃貸に強い会社や都市部に強い会社、マンションに特化した会社など、会社によって得意とする領域が異なります。

ここで失敗してしまうと、あとで「なかなか土地が売れない…」「売却価格が安すぎる」ということになってしまうため、どこでもいいやと決めるのではなく、必ず複数社を比較したうえで決めるようにしましょう。

また同じ不動産会社でも担当者によって対応や知識レベルも変わってくるので、「大手だから」などの理由だけで判断せずに、担当者との相性もしっかり見極めることが大切です。

媒介契約は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」と3つの種類があります。はじめて契約を交わす際は、それぞれの契約のメリット・デメリットを把握したうえで決める方が失敗しません。

媒介契約について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

買い手集め

4. 売却活動 不動産会社に土地の買い手を見つけてもらいます。
内覧対応や売買契約は売主のあなたでも対応することになります。条件が整えば売買契約を締結しましょう。

不動産会社を選び、売出し価格を決めたら、いよいよ土地を売りに出します。買い手を集めるためにチラシを作成したり、購入を検討している買主への見学対応をしていきます。

売却手続きが大詰めになると、売買契約にあたり価格や引渡し時期などの条件交渉まで行います。

  1. 不動産会社が売却のサポートはやってくれるんだね!
  2. だからこそ良い不動産会社を選びのが重要なんじゃ!

このときになかなか買い手が見つからないとなると、売り出し価格が高い、公開情報に不備があるなどの可能性があります。3か月ほど経っても問い合わせがない場合は、一度売り出し条件を見直すようにしましょう。

決済/引渡し

5. 決済/引渡し 買い手に土地の代金を払ってもらったり、登記を変更し、いよいよ買主に土地を引き渡します。

無事に買い手が見つかれば、売買契約を結んで決済、土地の引き渡しを行います。

売買契約書などは不動産会社が用意してくれるため、ここまで来たら基本的に売主がすることはありません。

契約当日は不動産会社の担当者が買主に重要事項説明を行う決まりになっています。この場で売買契約書の内容を改めて確認し、問題なければ手付金を受け取ります。引渡しは別日であることが多く、そのときに残りの売却価格が支払われます。

確定申告を行う

6. 確定申告 売却の翌年の2月16日から3月15日の間で、確定申告をします。

土地の売却契約を結んでからも、気は抜けません。

  1. 引渡して終わりじゃないの⁉
  2. 確定申告まで忘れずにね!
不動産の売却で利益がでた場合は、譲渡所得税が発生するので、確定申告を経て納税することになります。不動産売却で損失が出たときにも、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合があり、確定申告をしないとその特例が使えません。

確定申告の手続きは、翌年の2月16日から3月15日までの間に行いましょう。

自分で土地の売却相場を調べる方法

高く売るには、相場を理解したうえで売り出し価格を決めることが大切です。

なぜなら、相場よりも低い価格で売り出してしまうと「もっと高く売れたかもしれないのに…」と後悔することになりますし、相場から外れた高値で売り出してしまっても買い手が見つからず、結局値下げをせざるを得ないことに。

不動産会社の査定価格だけで売り出し価格を決めるのではなく、自分でも相場をしっかり把握しておくようにしましょう。

【step1】路線価を調べる

土地の売却相場を調べる方法はいくつかありあmすが、分かりやすいのは路線価を調べる方法です。

路線価とは、道路に面している宅地の1㎡当たりの価格を示したもの。路線価は市場で取引される価格(=実勢価格)の8割ほどになるため、そのまま当てはめることはできませんが、おおよそいくらで売却できるのか予測することが可能です。

国税庁が運営している路線価図・評価倍率表から、路線価を知りたい土地の都道府県を選びましょう。

路線価の使い方

財産評価基準書目次が表示されるので、「路線価図」を選択。そのまま土地の住所を選んでいくと、地図が表示されます。

売却相場を知りたい土地が面している道路に書かれた数字がその土地の路線価になります。

【step2】土地の評価額を計算する

路線価が分かったら、以下の計算式で土地の評価額を求めましょう。

土地の評価額=土地の面積×路線価

土地の面積は坪数ではなく平米数で計算してください。

土地の面積が分からない場合は、売買契約書か登記事項証明書で確認することができます。

【step3】路線価を売却価格に近づける

路線価は実勢価格の8割程度になるため、以下の計算式で売却相場に近づけましょう。

(前面道路の路線価÷0.8)×1.1=土地の価格相場

この方法で価格はあくまで目安なので、より正確な売却相場を知りたい場合は不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

一括査定サービス「イエウール」なら、インターネット上から複数の不動産会社にまとめて査定依頼を申し込むことができます。全国1900社と提携しているため、地方の土地にも対応可能。

査定は完全無料で依頼できるので、ぜひ一度試してみてはいかがでしょうか。

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土地の売却で発生する税金や費用

土地や空き家など、不動産を売却する際には税金や手数料など費用がかかるものです。ここでは、土地を売却する時に発生する税金と費用についてみていきましょう。

土地の売却にかかる費用の一覧

土地を売却する際には、売却額がそのまま利益になるわけでなく税金や手数料などの費用がかかります。費用を正しく理解してから売却をしないと、せっかく土地が売れたとしても損することがあるため、事前に発生する費用を確認しておくことが重要です。

土地を売却する際には、主に以下のような費用がかかります。

項目 費用の目安
仲介手数料 ( 売却額×3% + 6万円 ) + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
測量費用 土地と土地の境界を明確化するためにかかる。35~45万円程度が相場。
解体費用 戸建て付きの土地を更地にして売却する場合にかかる。木造の場合で1坪2〜6万円が相場。
その他費用 ※費用項目より異なる

手数料や税金といった費用の概要や計算式などについては、ぜひ以下の記事をご覧ください。

土地の売却でかかる税金

費用の中でも、税金はとくに気になりますよね。実は不動産を売却する時に課される税金の種類はいくつかあります。

具体的には、不動産を売却するときに必ず払わなければならない税金である「印紙税」「登録免許税」と、利益(売却益)が出たときに必要になる「譲渡所得税」「復興特別所得税」の2種類があります。

それぞれの特徴について、以下で詳しく説明していきましょう。

印紙税とは

印紙税とは、不動産を売却時に交わす売買契約書に印紙を貼るために必要な税金です。印紙は、正式には「収入印紙」といい、不動産を売買するときは例外を除けば必要な税金になります。

印紙税の額は売買する不動産の額によって異なります。たとえば、500万円~1,000万円以下で契約した場合の税率は10,000円なのに対し、5,000万円~1億円になると3万円も払わなければなりません。売却額が大きくなるほど印紙税の額も大きくなるのです。

また、2022年3月31日までは軽減税率が適用されているのもひとつのポイントです。期限を過ぎると印紙税の額が高くなる可能性があることも覚えておきましょう。

ちなみに、1~9,999円までの売買だと印紙税は課されないのですが、現実的なやりとりではありえないケースなので、「印紙税は払わないといけいない」という認識で良いでしょう。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万~500万円以下 2,000円 1,000円
500万~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

登録免許税とは

不動産免許税とは、不動産を売却するときの名義変更(所有者が移転する際の不動産登記)に必ず課される税金です。

登録免許税は「保存登記」、「移転登記」などの種類によって税率が異なります。不動産を売却するときの登記の種類は「移転登記」となり、本来の税率は以下になります。

不動産の固定資産税評価額×2%

しかし、印紙税と同じように2020年3月31日までに登記した不動産に関しては軽減税率が適用され、「固定資産税評価額×1.5%」が適用されます。

譲渡所得税とは

不動産を売却して得た所得のことを譲渡所得といいます。

この譲渡所得によって利益を得た場合に課税されるのが、譲渡所得税です。譲渡所得税は、得た利益(売却益)によって収めるべき金額が変わってきます。

まずは、課税所得の計算式から紹介していきましょう。

譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、以下の公式で求められます。

譲渡所得=譲渡価格―(取得費用+売却費用)

取得費用には、売却した土地や建物を購入したときの価格や建築価格、購入時に不動産会社に支払う仲介手数料、購入時にかかる税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)が含まれます。

また、土地を売主が取得している場合、造成費用(埋め立て、土盛りなど)、測量費なども含まれます。さらに元々あった家を解体して、現在の建物を建てた場合はその解体費用も取得費用になります。

不動産を取得した当時よりも価格が上がっている場合は、課税譲渡所得がプラスとなり、所得税が発生します。バブル購入後ではその可能性は低いですが、昔に取得した場合はプラスとなる可能性もあるので注意が必要です。

復興特別所得税とは

東日本大震災の復興に必要な財源確保として、平成23年から25年間課税される税金です。

復興特別所得税額=基準所得税額×2.1%

つまり、利益が出た場合に課税される「所得税」×2.1%の金額が復興特別所得税となるのです。

こうした税金の計算は、正確な知識と情報をもとに算出する必要があるため、信頼できる不動産会社にお願いすることが一般的です。信頼できる不動産会社を探す際は、イエウールの一括査定がおすすめです。

土地を売るときの必要書類

土地を売却するにあたって、いろいろな場面で書類の提出を求められます。特に売買契約を結ぶ段階になって、書類の不備が起きてしまうと焦ってしまうもの。

自分の土地の情報を改めて整理するためにも、まずは以下の書類をそろえるところから始めましょう。

土地所有者であることを証明するもの

売主が本当にその土地の所有者なのかを示すためには、「登記済権利証」もしくは「登記識別情報」が必要です。

どちらも権利証と呼ばれますが、平成18年以前に発行されたものは「登記済権利証」、平成19年以後に発行されたものは「登記識別情報」となります。もし手元に見当たらない場合は、すぐに司法書士に相談しましょう。

「登記済権利証」や「登記識別情報」は重要書類であるため、土地所有者が厳重に保管すべきものです。法務局に行っても、再発行の手続きをしてくれません。

土地所有者であることを証明する書類を用意するには、司法書士の責任により作成してもらう必要があります。

権利証を提出するタイミングは、次の通りです。

  • 不動産会社に提示を求められたとき
  • 買主に提示を求められたとき
  • 売買契約をして土地を譲る段階

売主の本人確認書類

役所での手続きのように、土地売却の際にも本人確認が求められます。

また、たとえ権利証により土地の所有者であると判明しても、売主の本人確認まで行わなければ「土地の所有者=売主」とは言い切れません

売主本人であることも主張するためにも、次の4つの書類を準備しておきましょう。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票

身分証明書は、運転免許証やパスポートなどの顔写真付きのものが必要です。印鑑証明書や住民票については、発行から3カ月以内のものが適用されます。

本人確認書類を提出するタイミングは次の通りです。

  • 不動産会社と契約するとき
  • 買主と売買契約を結んでから引き渡しまでの間

固定資産税の納税額を確認できるもの

土地の登記変更を行う際には、固定資産税の納税額を確認できる書類を用意しなければなりません。

固定資産税の納税額が確認できないと、登記変更時にかかる登録免許税を算定するのが困難です。また、相続税や贈与税の申告の際にも、固定資産税の納税額を確認できるものが必要です。

固定資産税の納税額を確認できるものとして、「固定資産税納税通知書」と「固定資産税評価証明書」が挙げられます。「固定資産税納税通知書」とは、市区町村から土地の所有者宛てに年に1回送られるものです。

もし紛失してしまった場合でも、役所に行けば「固定資産税評価証明書」を発行してくれます。ただし、「固定資産税評価証明書」の発行には1通あたり約400円の手数料がかかることに注意してください。

固定資産税の納税額を確認できるものを提出するタイミングは次の通りです。

  • 土地の登記変更をするとき
  • 相続税や贈与税の申告時

土地の面積と境界線が確認できるもの

土地の購入希望者から、「土地の面積をもとに売買してほしい」と言われる場合があります。

そんなときに実測面積を確認できる書類がないと、焦ってしまうのではないでしょうか。また、土地の境界線を確認したい買主も多いはず。しっかりとした境界線が分からないままだと、土地の保有後にトラブルを招きやすいからです。

土地の面積と境界線が確認できるものとして、「土地測量図」と「土地境界確認書」を準備しておきましょう。注意しなければいけないのが、測量や境界線を調べるときには関係役所や隣地所有者の立ち会いが必要な点です。日程調整から資料作成までの期間は、約3カ月はみておいてください

売却活動を開始してから測量を依頼しても、提出に間に合わなくなる恐れがあります。できれば売却を検討した段階から「土地測量図」と「土地境界確認書」を準備しておきましょう。

土地の面積と境界線が確認できるものを提出するタイミングは次の通りです。

  • 買主から提示を求められたとき
  • 売買契約時

相続した土地を売却するときの注意点

土地を売るときのケースとして多いのが、親族から相続した土地を売却したいというもの。相続した土地を売却する際に知っておきたい点を解説します。

亡くなった人の所有期間が適用される

不動産を売却した際の譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって異なります。

相続した土地の場合、相続を受けてからの期間ではなく被相続人(亡くなった人)が所有していた期間が適用されます。

つまり、想像してから5年以下であっても、亡くなった人が5年以上所有していた場合は長期譲渡所得が適用されるというわけです。

相続税があるなら3年10か月以内の売却がおすすめ

譲渡所得を計算する際、取得時にかかった費用(諸費用含む)を売却価格から差し引くことができます。

相続した土地についても同様で、亡くなった人が購入時に支払った費用を取得費として加算することが可能。取得費が大きいほど課税対象額が小さくなるため、取得費用はぜひ明らかにしておきたいところです。

また、相続税が発生した土地の場合は3年10か月以内に売却することで相続税を取得費として加算することができます

これを「取得費加算の特例」と言い、相続財産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうちの一定額を取得費に加算できる制度です。

参考:相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続した空き家を更地にしたときの控除

空き家を相続し、更地にしてから売却する場合も一定の条件を満たせば売却価格から最大3000万円の特別控除を受けることができます。

特例を適用するための主な条件は以下の4つです。

  • 平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却していること
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続開始直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

 

ただし取得費加算の特例との併用はできないため、どちらを適用する方がお得になるかは土地の売却価格や相続税と照らし合わせながら判断しましょう。

その他の適用条件などについては国税庁のホームページをご覧ください。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

まとめ

不動産一括査定とは、完全無料で利用ができ、全国の優良な大手・地場企業と複数出会うことができるサービスのことです。複数の不動産会社と出会うことで、査定価格を比較することができ、信頼して売却を任せられる不動産会社と出会うことができます。
土地などの不動産を一括査定するサイトの構造

イエウールは、月間1万人以上が利用する業界No.1の一括査定サービスです。現在、売却を考えている方は、ぜひ下のバナーからサービスを利用してみてください。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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