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【土地売却のコツ!】土地売却を成功させる5つのポイントと2つの注意点



土地の売却は一生にそう何度も経験するものではないかと思います。また、長い期間をかけて売却の準備をしてきたという人よりも、急に売却する必要に迫られたという人の方が多いのではないでしょうか。

「親から相続した...」「引っ越しが必要になった...」など、不動産を売却する理由は様々かと思いますが、この記事では、初めて土地を売却する方に向けて成功のために必要な5つのポイントについてご紹介したいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 初めての不動産売却で何から始めていいかわからない人
  • 土地を売却する際の流れやポイントについて知りたい人
先読み!この記事の要点
  • 2019年は相場価格が高いため迷ったら売却を考えよう。
  • 初めての不動産売却では、信頼できる不動産会社を見つけることが重要。

「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。



1. 土地を売る必要が出た際に考えるべきこと

土地を売却する理由は様々あるかと思いますが、いざ土地を売却しようと考えた際、本当に今売るべきか迷うということもきっとありますよね。そうした方々に向けて、土地を売ることについてのメリットやデメリットについてまずは話をしていきたいと思います。


1.1. 活用しない土地を持ち続けることにはデメリットがある

まず、売却をしないで土地を持ち続けることを考えた場合どうでしょうか。土地は持っているだけでコストがかかります。それは、「固定資産税」がかかるためです。

「固定資産税」は、毎年かかる税金です。3年に一度見直される評価額が基準になります。重要な点として、評価額は土地の相場価格の影響を受けます。この後ご紹介しますが、現在地価は上昇傾向となっているため、支払う固定資産税も上昇しています。

また、戸建てやアパートなどが建っている土地よりも、土地そのままとなっている場合の方が税制度上固定資産税が高くつきます。土地を所有した場合、活用する予定がない場合は売却することをオススメします。


1.2. 土地相場は"今"が高いため売るならチャンス!

2019年は全国的に見て地価が上昇傾向にあります。下のグラフをご覧ください。


国土交通省:不動産価格指数



こちらは、2010年を100とした場合の価格指数ですが、エリア毎に差はあるものの地価が上昇傾向にあることがわかります。現在、日本は戦後最長の好景気と言われており、首都圏を中心に不動産の価格は上昇傾向にあります。

もし、所有している土地が「そのまま持っているだけ」という状態になってしまうようであれば、まずは査定だけでもしてみると、「思ったより高い価格で売れた!」ということがあるかもしれません。いつまでも景気が良い状態が続くという保証は無いため、手放すならば早い方が良いでしょう。

ここまで、「土地を持っていると維持費がかかる」ということと「売るならば相場価格が今がオススメ」ということをお伝えさせていただきました。次の章からは、売却を成功させるための5つのポイントについてご紹介していきたいと思います。




2. 土地売却の流れを確認しよう

それでは、土地を売る際の流れについて確認していきましょう。全体像を把握することで、よりスムーズに売却を進めることができ、成功のための第一歩となります。

土地売却の流れ
1. 売る前の準備 相場を調べたり希望金額・時期を考えます。また、謄本や権利証などの必要書類を揃えましょう。
2. 査定依頼 不動産会社にいくらで売れそうか査定をしてもらいます。
3. 不動産会社との契約 不動産会社と媒介契約を結びます。複数社と契約を結ぶことも可能です。
4. 売却活動開始 不動産会社に買い手を探してもらいます。ここが不動産会社の腕の見せどころです。
5. 売却契約 買い手と交渉し、売却金額や引き渡し時期を決めて契約を結びます。
6. 決済 買い手に土地の代金を払ってもらったり、登記を変更します。
7. 引き渡し 買い手に土地をお渡しします。この後に確定申告などの手続きもあります。

2.1. 土地売却の流れで最も重要なポイント

「売る前の準備」から「引き渡し」まで様々なステップがありますが、特に重要なことは査定依頼の段階で信頼できる不動産会社と出会えるかです。

それはなぜかというと、土地の価格を決める「査定」や「契約手続き」、「買い手との交渉」など、プロである不動産会社にしかできないことがたくさんあるからです。大事な不動産を安心して売却するためには、信頼できる不動産会社をしっかりと選びましょう。また、もしなかなか1社だけを選ぶことができない場合、一般媒介契約を結んで複数の会社と契約することもできますのでご安心ください。

  1. 信頼できるプロの不動産会社と出会うためにはどうすればいいんだろう?
  2. そういうときは、一括査定サイトを使うと良いぞ

2.2. 優良不動産会社と会うためには一括査定サービスを利用しよう!

不動産一括査定サイトとは、インターネットから不動産会社に無料で査定依頼できるサービスです。




一括査定サイトを使えば、スキマ時間にたった1回マンションの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼をすることができるサービスです。また、紹介される不動産会社は一括査定サービスが選び抜いた一流の会社ですので、自分で探すよりも信頼できる会社と出会うことができます。

不動産一括査定サービスは、「無料」「高品質」「カンタン」と、三拍子そろったサービスなので使わないと損です。



不動産一括査定サイトなら、業界No1のイエウールがオススメ

「不動産一括査定サイト」で検索をしてみると多くのサイトが見つかりますが、中でもオススメのサイトは、業界No1(※1)のイエウールイエウールです。

イエウールは月間約1万人の方に利用いただいており、全国の優良不動産会社1,700社と提携しています。販売ネットワークに優れる大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まで様々な会社に複数査定依頼を出すことが可能です。

  1. すごい!1,700社も登録してるんだ!

イエウールでは、不動産会社に直接足を運んで面談し厳重な審査を行っており、クレームが多い会社は提携解除されます。紹介する不動産会社は一流の会社ばかりですので、「すぐに土地の査定結果を知りたい!」という方は是非 イエウールイエウール を使って査定結果を調べてみましょう。

※1:(株)東京商工リサーチによる不動産の一括査定サイトに関するランキング調査に基づく


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3. 土地売却成功のための5つのポイント

土地売却で最も重要なポイントは信頼できる不動産会社と出会えるかだということをお伝えしましたが、「じゃあ、どのような会社を選ぶべきなのか?」「他にも売却のポイントがあれば教えて!」という方のために、以下の5つのポイントをご紹介していきたいと思います。



  • ポイント1:信頼できる不動産会社の選び方と媒介契約
  • ポイント2:事前に土地の正確な情報を把握しておく
  • ポイント3:査定の際に見られるポイントを把握しておく
  • ポイント4:相場価格を自分でも調べてみる
  • ポイント5:売却にかかる税金や費用を抑える


3.1. ポイント1:信頼できる不動産会社の選び方と媒介契約

何度もお伝えしていますが、土地売却の成功には、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。不動産会社選びに失敗した場合と、成功した場合を比べると、例えば土地売却の姿が次のように変わってきます。

  1. 不動産会社選びに失敗したら、どうしよう・・・・
不動産会社選びに・・・
× 失敗した場合 〇 成功した場合
売出し価格 安すぎて損したり、高すぎて売れない 狙った価格で売れる
買い手との交渉 買い手との交渉で歯が立たない・決裂する 買い手も自分も満足できる条件で合意できる
売却にまつわる相談 何も相談にのってくれない 色々と相談にのってくれる

このように、不動産会社選びに成功すれば良い価格や条件で売却を成立させることができ、また、住まいに対する良きパートナーを得ることができます。それでは、どうすれば不動産会社選びを成功させることができるのでしょうか。


3.1.1. 不動産会社選びを成功させるためのポイント

不動産会社選びを成功させる1番のポイントは、担当営業のレベルを見極めることです。「大手だからきっと良いはず」「地場大手なので安心」など、会社のレッテルで判断をせず、信頼して大事な不動産を任せることができる優秀な営業なのかを見極めるようにしましょう。

では、どのような観点で見極めをすればよいでしょうか。大事な観点は以下の3つです。



  • 地域をよく把握しており、査定結果の理由をわかりやすく説明できる方
  • デメリットをきちんと伝えてくれる方
  • 疑問点に丁寧に答えてくれる方


いずれも非常に重要な観点です。また、反対に選んではいけない担当者の特徴は以下です。



  • ざっくりとした根拠のみで「すぐ売れますよ」と勧める方
  • 相場とかけ離れた査定額を提示する方


地元に詳しく、メリット・デメリットどちらもしっかりと丁寧に説明してくれるような担当営業のいる会社を選ぶようにしましょう。


参考:家の売却で失敗しない不動産会社選び。高く家を売るための不動産屋のキホン


3.1.2. 不動産会社と契約する際の媒介契約の選び方

契約する不動産会社を決めたら、どの媒介契約を結ぶかを決める必要があります。媒介契約には、以下の3つの種類があります。

媒介契約種別 複数社との契約 契約期間 レインズへの登録 売却活動の報告 おすすめ度
一般媒介契約 なし 任意 無期限
(通常3か月)
★★★
専属専任媒介契約 1週間に1回以上 媒介契約締結日
から5日以内
3か月
専任媒介契約 2週間に1回以上 媒介契約締結日から
7日以内
3か月 ★★

オススメとしては、一般媒介で複数社と契約し、実際の販売活動を見てから必要に応じて1社に絞ることです。ただし、この1社に是非お願いしたいと思うような会社がある場合には、専任媒介を結ぶと良いでしょう。専任媒介を締結すると、不動産会社によっては様々なサービスを受けることができるようになります。

成功する土地売却のポイント1つ目としては、優秀な担当者がいる会社を見極め、適切な媒介契約を選択するということになります。


参考:「専任媒介契約」と「一般媒介契約」どちらの媒介契約を選ぶべき?


3.2. ポイント2:事前に土地の正確な情報を把握しておく

いざ売却をしようと思っても、必要な準備物が揃っていないと売却活動ができません。そのため、事前に必要な書類などを揃えておくことも成功のためのポイントになります。

具体的には、以下のような準備物が必要です。

準備物 必要になる理由
土地所有者であることを証明するもの 登記済権利証、または、登記識別情報 売主が本当にその土地の所有者なのかを示すため。
売主の本人確認書類 身分証明書、または、住民票など 売主の本人であるということを示すため。
固定資産税の納税額を確認できるもの 固定資産税納税通知書、または、固定資産税評価証明書 土地の登記変更を行う際に必要になるため。
土地の面積と境界線が確認できるもの 土地測量図と土地境界確認書 土地の価格を正しく算出するため。

意外と後から問題になりやすいのが土地面積や境界線の問題です。隣家がある場合には、境界線をしっかりと決めておかないと後々トラブルになりかねません。トラブルが起こりえる物件を高く買ってくれる人はなかなかいませんので、買主にとっての不安要素はしっかりと取り除いておくことが重要です。

また、その他にも地面の下に何か埋まっていないかどうかや土壌汚染の問題が無いかどうかなども専門家と相談して調査を行っておくことをオススメします。


参考: 売却の手続きは5ステップ!売る前に準備しておきたいこと


3.3. ポイント3:査定の際に見られるポイントを把握しておく

実際に不動産会社が価格を決める際にどのようなポイントを見るかについては、事前に把握をしておくと良いでしょう。具体的には、以下のようなポイントが査定の際に重要になります。



  • 最寄り駅への接近性
  • 住宅環境
  • 周辺環境に影響を及ぼす施設等
  • 土地の形状
  • 接面道路の幅


「接近性」とは、土地の近隣にどのような利便施設があるかどうかという観点での評価です。駅だけでなく、役所や病院などの公共施設や商業施設と近い場合査定額にプラスの評価となります。

また、住宅環境や周辺環境に影響を及ぼす施設についてなどの環境条件も評価の対象となります。住宅地として適している場合はプラスの評価となり、ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場があったり、騒音がするなど住民に危険感や不快感を与えるような場合にはマイナスとなります。

最後に、土地そのものや接面する道路の状況なども査定の評価対象となります。土地の形状がいびつな場合や接面する道路の幅が狭い場合などは評価がマイナスになります。

事前にどのような要素がプラス・マイナスになるのかを把握しておくことで、次に確認する相場価格を把握する際に適切な販売価格予測をすることができるようになります。


参考:【土地査定で失敗しないために】知っておくべき8つの注意点とは⁉


3.4. ポイント4:相場価格を自分でも調べてみる

土地を販売する際の価格は、不動産会社に査定をしてもらって決定をしますが、自分自身でも相場価格を調べておくことで損のない売却を実現することができます。

土地の場合、いくつかの方法で相場価格を調べることが可能です。



◎ 自分でも相場価格を調べるための方法

  • 実勢価格から調べる
  • 路線価から調べる
  • 固定資産税評価額から調べる


3.4.1 実勢価格から相場を自分で調べるための方法

実勢価格(じっせいかかく)とは、実際に取引が成立した価格のことです。「不動産の相場が知りたい」という場合には、この実勢価格を知ることで相場を知ることができます。

簡単に実勢価格を調べたい場合、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」がおすすめです。全国の土地や戸建て、マンションが対象となっており、3か月に1回のペースで価格が見直されています。下記の手順で見ていくと、取引相場のデータベースを見ることができます。


  1. 「取引時期」を選択
  2. 「種類」で「中古マンション」を選択
  3. 「地域」を選択し
  4. 「この条件で検索」をクリック

上記の手順で進めていくと、下記のような一覧を見ることができます。近隣の土地の取引総額を面積で割って単価を計算し、お持ちの不動産の面積で考えた場合の価格を算出してみましょう。




3.4.2 その他に相場を自分で調べるための方法

「不動産取引価格情報検索」以外でも、不動産流通機構が運営するレインズを使って実勢価格を調べることができます。また、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書からも相場価格を調べることが可能です。課税明細書に記載のある価格に対し、70%を割り引くことでおおよその相場価格を算出できます

相場を調べるための方法は以下の記事で詳しく記載しておりますのでご確認ください。


参考: 【私の土地はいくら?】不動産売却の相場と費用を解説!


3.5. ポイント5:売却にかかる税金や費用を抑える

土地を売却する際には、売却額がそのまま利益になるわけでなく税金や手数料などの費用がかかります。費用を正しく理解してから売却をしないと、せっかく土地が売れたとしても損することがあるため、事前に発生する費用を確認しておくことが重要です。

土地を売却する際には、主に以下のような費用がかかります。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
測量費用 土地と土地の境界を明確化するためにかかる。35~45万円程度が相場。
解体費用 戸建て付きの土地を更地にして売却する場合にかかる。木造の場合で1坪2〜6万円が相場。
その他費用 ※費用項目より異なる。

手数料や税金といった費用ごとの概要や計算式などについては、別記事を用意していますので、是非そちらを参考としてみてください。


参考:【土地売却にかかる費用を徹底解説!】手数料や税金など費用まとめ


この章のまとめ
  • 土地売却成功のための5つのポイントをしっかりと抑えよう。
  • 事前に知ることで損の無い売却を実現することができます。



4. 土地を売る際の2つの注意点とは?

3章では、土地売却を成功させるために重要な観点を5つご紹介しました。続いて、土地を売る際に注意しなければならないポイントについてご紹介をしていきたいと思います。

今回は、以下の3つについてご紹介をしていきたいと思います。



  • 相続した土地はどのように売却すべきか?
  • 戸建て付きの土地はどのようにして売却すべきか?


4.1. 注意1:相続した土地はどのように売却すべきか?

相続して得た土地を売却するというケースは多くあるかと思います。相続して得た土地の場合、どのようなことに気をつければよいでしょうか。


4.1.1. 売却ができるのは名義人のみである

所有者が亡くなり、土地を売却する必要が出た場合、売却の権利があるのは名義人のみとなります。名義人が故人となっている場合には、相続登記を行うなどして名義を変更してから売却を行う必要があります。

また、あらかじめ故人の遺言などによって相続人が1人に決まっている場合や、相続人が元々1人しかいない場合は良いですが、共有名義となっている場合には名義人全員の承諾が必要となります。また、非常に複雑なパターンとして、相続人が高齢である場合など売却を決める前に相続人が亡くなるなどして更に相続人が増えるといったことがあるため注意が必要です。


4.1.2. 相続して得た土地も譲渡所得税がかかる

相続した土地には相続税がかかりますが、相続した土地を売却する場合、譲渡所得税もかかりますので覚えておきましょう。ただし、支払った相続税の分については課税対象から控除するという特例があるため、実質の税負担は軽くなります。

また、相続税自体についても、「基礎控除」が適用されるため、相続した価格が基礎控除以下の人は相続税を支払う必要がありません。

相続については、複雑な内容が多いため、以下の記事にまとめておりますので参考としてください。


参考:国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

参考:【相続入門】家の相続の進め方・費用や手続きを徹底解説【これで安心!】


4.2. 注意2:戸建て付きの土地はどのようにして売却すべきか?

古い家が建てられている土地を売却する場合、「家を解体してから売ったほうが良いのではないか」というご相談をよくいただきます。特に、日本では築年数が30年以上経過した住宅は価値が「ゼロ」と言われており、売却しても売れず、むしろ解体費用がかかることから買い手に嫌われてしまうということが多々あります。

では、戸建て付きの土地を売却する際に考えるべきことについて見ていきましょう。

4.2.1. まずは戸建て付きで売却できる方法を考える

はじめから解体して更地での売却を前提として考えるより、築年数が経過していても売却することができないかをまずは考えてみましょう。リフォームやリノベーションを実施する余地がある場合には、修繕を行って販売するということも一つの手です。また、販売をしてみてなかなか買い手がつかないようであれば、売り出し価格を徐々に下げて販売してみるという方法も一つの手です。


4.2.2. それでも売れない場合は、更地にして売却しましょう

老朽化が激しいなど、買い手の方から見て良くない印象を受ける可能性が高い場合には、思い切って更地にして販売しましょう。人は見た目の印象に強く影響を受けやすいものです。そのため、悪い印象を与えてしまうようであれば、土地だけの方が活用のイメージが湧いて高く売れるということがあります。


参考:家が建っていても土地は売れる?古家付き土地売却のメリット・デメリット


この章のまとめ
  • 相続した土地は名義人でしか売却ができない。
  • また、相続した土地を売る場合にも譲渡所得税がかかる。
  • 戸建て付きの土地が売れない場合には更地にして売却しよう。



5. まとめ

この記事では、土地を売る必要が出た際に考えるべきことや売却の流れ、成功のポイントなどをご紹介してきました。改めてにはなりますが、土地を売却をする際、最も重要なことは信頼できる不動産会社と出会うことです。不動産売却は人生の中でもそう多くない出来事かと思います。初めての売却を成功させるためにも、一括査定サイトを利用していただき、売却を成功させていただければと思います。


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