不動産売却の成功法
マンション売却の知識とコツ
家売却2つの鉄則
土地売却のポイント
不動産価格を無料で診断

【更新日】

土地売却を成功させる5つのポイント|売却理由や流れを解説!



土地の売却は一生にそう何度も経験するものではないかと思います。また、長い期間をかけて売却の準備をしてきたという人よりも、急に売却する必要に迫られたという人の方が多いのではないでしょうか。

「親から相続した...」「引っ越しが必要になった...」など、不動産を売却する理由は様々かと思いますが、この記事では、初めて土地を売却する方に向けて成功のために必要な5つのポイントについてご紹介したいと思います。

こんな悩みの人にピッタリ
  • 初めての不動産売却で何から始めていいかわからない人
  • 土地を売却する際の流れやポイントについて知りたい人
先読み!この記事の要点
  • 2019年は相場価格が高いため迷ったら売却を考えよう。
  • 初めての不動産売却では、信頼できる不動産会社を見つけることが重要。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/


↑ ↑ ↑ 今ならこちらから査定を依頼できます! ↑ ↑ ↑



1. 土地を売るまでの流れと期間を確認しよう!

それでは、実際に土地を売却する際の流れについて確認していきましょう。以下に、売却の大まかな流れを図として記載します。


  1. 全部で5つのステップがあるんだね!
  2. そうじゃな。それぞれのステップでどのくらいの期間がかかるかも大事じゃよ。

不動産は、売り出してから売却完了まで約6ヶ月かかると言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが肝心です。

以下にて、ステップ毎の目安期間を記載しておきます。

やること 目安期間
STEP1 査定依頼 約1~2ヶ月
STEP2 相場を調べる
STEP3 会社選び・媒介契約
STEP4 売り出し 約1~3ヶ月
STEP5 売却交渉・契約・引き渡し 約1ヶ月

売却に充てる期間に余裕が無い場合、買い手を見つけられたとしても、売主の交渉力が弱くなるため、希望より低い価格での売却になってしまう可能性があるので注意が必要です。

次の章からは、土地売却のための5つのポイントについて一つ一つご紹介していきたいと思います。




2. 【ポイント1】不動産会社の選び方と媒介契約

はじめに、土地売却で最も重要なポイントである不動産会社の選び方についてご紹介していきたいと思います。なぜ重要かは、不動産会社選びに失敗・成功した場合について考えてみるとわかります。

  1. 不動産会社選びに失敗したら、どうしよう・・・・
不動産会社選びに・・・
× 失敗した場合 〇 成功した場合
売出し価格 安すぎて損したり、高すぎて売れない 狙った価格で売れる
買い手との交渉 買い手との交渉で歯が立たない・決裂する 買い手も自分も満足できる条件で合意できる
売却にまつわる相談 何も相談にのってくれない 色々と相談にのってくれる

このように、不動産会社選びに成功すれば良い価格や条件で売却を成立させることができ、また、住まいに対する良きパートナーを得ることができます。それでは、どうすれば不動産会社選びを成功させることができるのでしょうか。


2.1. 不動産会社選びのポイント

不動産会社選びを成功させる1番のポイントは、担当営業のレベルを見極めることです。「大手だからきっと良いはず」「地場大手なので安心」など、会社のレッテルで判断をせず、信頼して大事な不動産を任せることができる優秀な営業なのかを見極めるようにしましょう。

では、どのような観点で見極めをすればよいでしょうか。大事な観点は以下の3つです。



  • 地域をよく把握しており、査定結果の理由をわかりやすく説明できる方
  • デメリットをきちんと伝えてくれる方
  • 疑問点に丁寧に答えてくれる方


いずれも非常に重要な観点です。また、反対に選んではいけない担当者の特徴は以下です。



  • ざっくりとした根拠のみで「すぐ売れますよ」と勧める方
  • 相場とかけ離れた査定額を提示する方


地元に詳しく、メリット・デメリットどちらもしっかりと丁寧に説明してくれるような担当営業のいる会社を選ぶようにしましょう。


参考:不動産売却業者選びの成功法は?|正しい選び方や3つの注意点を紹介!


2.2. 不動産会社と契約する際の媒介契約の選び方

契約する不動産会社を決めたら、どの媒介契約を結ぶかを決める必要があります。媒介契約には、以下の3つの種類があります。

媒介契約種別 複数社との契約 契約期間 レインズへの登録 売却活動の報告 おすすめ度
一般媒介契約 なし 任意 無期限
(通常3か月)
★★★
専属専任媒介契約 1週間に1回以上 媒介契約締結日
から5日以内
3か月
専任媒介契約 2週間に1回以上 媒介契約締結日から
7日以内
3か月 ★★

オススメとしては、一般媒介で複数社と契約し、実際の販売活動を見てから必要に応じて1社に絞ることです。ただし、この1社に是非お願いしたいと思うような会社がある場合には、専任媒介を結ぶと良いでしょう。専任媒介を締結すると、不動産会社によっては様々なサービスを受けることができるようになります。

成功する土地売却のポイント1つ目としては、優秀な担当者がいる会社を見極め、適切な媒介契約を選択するということになります。


参考:「専任媒介契約」と「一般媒介契約」どちらの媒介契約を選ぶべき?




3. 【ポイント2】事前に土地の情報を把握しておく

いざ売却をしようと思っても、必要な準備物が揃っていないと売却活動ができません。そのため、事前に必要な書類などを揃えておくことも成功のためのポイントになります。

具体的には、以下のような準備物が必要です。

準備物 必要になる理由
土地所有者であることを証明するもの 登記済権利証、または、登記識別情報 売主が本当にその土地の所有者なのかを示すため。
売主の本人確認書類 身分証明書、または、住民票など 売主の本人であるということを示すため。
固定資産税の納税額を確認できるもの 固定資産税納税通知書、または、固定資産税評価証明書 土地の登記変更を行う際に必要になるため。
土地の面積と境界線が確認できるもの 土地測量図と土地境界確認書 土地の価格を正しく算出するため。

意外と後から問題になりやすいのが土地面積や境界線の問題です。隣家がある場合には、境界線をしっかりと決めておかないと後々トラブルになりかねません。トラブルが起こりえる物件を高く買ってくれる人はなかなかいませんので、買主にとっての不安要素はしっかりと取り除いておくことが重要です。

また、その他にも地面の下に何か埋まっていないかどうかや土壌汚染の問題が無いかどうかなども専門家と相談して調査を行っておくことをオススメします。


参考: 売却の手続きは5ステップ!売る前に準備しておきたいこと


4. 【ポイント3】査定で見られるポイントを把握しておく

実際に不動産会社が価格を決める際にどのようなポイントを見るかについては、事前に把握をしておくと良いでしょう。具体的には、以下のようなポイントが査定の際に重要になります。



  • 最寄り駅への接近性
  • 住宅環境
  • 周辺環境に影響を及ぼす施設等
  • 土地の形状
  • 接面道路の幅


「接近性」とは、土地の近隣にどのような利便施設があるかどうかという観点での評価です。駅だけでなく、役所や病院などの公共施設や商業施設と近い場合査定額にプラスの評価となります。

また、住宅環境や周辺環境に影響を及ぼす施設についてなどの環境条件も評価の対象となります。住宅地として適している場合はプラスの評価となり、ゴミ焼却場、汚水処理施設、墓場があったり、騒音がするなど住民に危険感や不快感を与えるような場合にはマイナスとなります。

最後に、土地そのものや接面する道路の状況なども査定の評価対象となります。土地の形状がいびつな場合や接面する道路の幅が狭い場合などは評価がマイナスになります。

事前にどのような要素がプラス・マイナスになるのかを把握しておくことで、次に確認する相場価格を把握する際に適切な販売価格予測をすることができるようになります。




5. 【ポイント4】相場価格を自分でも調べてみる

土地を販売する際の価格は、不動産会社に査定をしてもらって決定をしますが、自分自身でも相場価格を調べておくことで損のない売却を実現することができます。

土地の場合、いくつかの方法で相場価格を調べることが可能です。



◎ 自分でも相場価格を調べるための方法

  • 実勢価格から調べる
  • 路線価から調べる
  • 固定資産税評価額から調べる


5.1 実勢価格から相場を自分で調べるための方法

実勢価格(じっせいかかく)とは、実際に取引が成立した価格のことです。「不動産の相場が知りたい」という場合には、この実勢価格を知ることで相場を知ることができます。

簡単に実勢価格を調べたい場合、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」がおすすめです。全国の土地や戸建て、マンションが対象となっており、3か月に1回のペースで価格が見直されています。下記の手順で見ていくと、取引相場のデータベースを見ることができます。


  1. 「取引時期」を選択
  2. 「種類」で「中古マンション」を選択
  3. 「地域」を選択し
  4. 「この条件で検索」をクリック

上記の手順で進めていくと、下記のような一覧を見ることができます。近隣の土地の取引総額を面積で割って単価を計算し、お持ちの不動産の面積で考えた場合の価格を算出してみましょう。




5.2 その他に相場を自分で調べるための方法

「不動産取引価格情報検索」以外でも、不動産流通機構が運営するレインズを使って実勢価格を調べることができます。また、毎年送られてくる固定資産税の納税通知書からも相場価格を調べることが可能です。課税明細書に記載のある価格に対し、70%を割り引くことでおおよその相場価格を算出できます

相場を調べるための方法は以下の記事で詳しく記載しておりますのでご確認ください。


参考: 【私の土地はいくら?】不動産売却の相場と費用を解説!


6. 【ポイント5】税金や手数料などの費用を抑える

土地を売却する際には、売却額がそのまま利益になるわけでなく税金や手数料などの費用がかかります。費用を正しく理解してから売却をしないと、せっかく土地が売れたとしても損することがあるため、事前に発生する費用を確認しておくことが重要です。

土地を売却する際には、主に以下のような費用がかかります。

項目 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税 1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用 司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程
ローンを一括返済するための費用 一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
測量費用 土地と土地の境界を明確化するためにかかる。35~45万円程度が相場。
解体費用 戸建て付きの土地を更地にして売却する場合にかかる。木造の場合で1坪2〜6万円が相場。
その他費用 ※費用項目より異なる。

手数料や税金といった費用ごとの概要や計算式などについては、別記事を用意していますので、是非そちらを参考としてみてください。


参考:【土地売却にかかる費用を徹底解説!】手数料や税金など費用まとめ




7. 土地を売る際の2つの注意点とは?

3章では、土地売却を成功させるために重要な観点を5つご紹介しました。続いて、土地を売る際に注意しなければならないポイントについてご紹介をしていきたいと思います。


7.1. 注意1:相続した土地はどのように売却すべきか?

相続して得た土地を売却するというケースは多くあるかと思います。相続して得た土地の場合、どのようなことに気をつければよいでしょうか。


7.1.1. 売却ができるのは名義人のみである

所有者が亡くなり、土地を売却する必要が出た場合、売却の権利があるのは名義人のみとなります。名義人が故人となっている場合には、相続登記を行うなどして名義を変更してから売却を行う必要があります。

また、あらかじめ故人の遺言などによって相続人が1人に決まっている場合や、相続人が元々1人しかいない場合は良いですが、共有名義となっている場合には名義人全員の承諾が必要となります。また、非常に複雑なパターンとして、相続人が高齢である場合など売却を決める前に相続人が亡くなるなどして更に相続人が増えるといったことがあるため注意が必要です。


7.1.2. 相続して得た土地も譲渡所得税がかかる

相続した土地には相続税がかかりますが、相続した土地を売却する場合、譲渡所得税もかかりますので覚えておきましょう。ただし、支払った相続税の分については課税対象から控除するという特例があるため、実質の税負担は軽くなります。

また、相続税自体についても、「基礎控除」が適用されるため、相続した価格が基礎控除以下の人は相続税を支払う必要がありません。

相続については、複雑な内容が多いため、以下の記事にまとめておりますので参考としてください。


参考:国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

参考:【相続入門】家の相続の進め方・費用や手続きを徹底解説【これで安心!】


7.2. 注意2:戸建て付きの土地はどのようにして売却すべきか?

古い家が建てられている土地を売却する場合、「家を解体してから売ったほうが良いのではないか」というご相談をよくいただきます。特に、日本では築年数が30年以上経過した住宅は価値が「ゼロ」と言われており、売却しても売れず、むしろ解体費用がかかることから買い手に嫌われてしまうということが多々あります。

では、戸建て付きの土地を売却する際に考えるべきことについて見ていきましょう。

7.2.1. まずは戸建て付きで売却できる方法を考える

はじめから解体して更地での売却を前提として考えるより、築年数が経過していても売却することができないかをまずは考えてみましょう。リフォームやリノベーションを実施する余地がある場合には、修繕を行って販売するということも一つの手です。また、販売をしてみてなかなか買い手がつかないようであれば、売り出し価格を徐々に下げて販売してみるという方法も一つの手です。


7.2.2. それでも売れない場合は、更地にして売却しましょう

老朽化が激しいなど、買い手の方から見て良くない印象を受ける可能性が高い場合には、思い切って更地にして販売しましょう。人は見た目の印象に強く影響を受けやすいものです。そのため、悪い印象を与えてしまうようであれば、土地だけの方が活用のイメージが湧いて高く売れるということがあります。


参考:家が建っていても土地は売れる?古家付き土地売却のメリット・デメリット




8. 【2019年版】今、土地を売るべき理由とは?

土地を売却する理由は様々あるかと思いますが、いざ土地を売却しようと考えた際、本当に今売るべきか迷うということもきっとありますよね。そうした方々に向けて、多くの方が土地を売る理由ついてまずは話をしていきたいと思います。



8.1. 土地にかかる固定資産税が負担だから

1つ目の理由は土地は持っているだけで「固定資産税」というコストがかかるからです。
「固定資産税」は、毎年かかる税金です。3年に一度見直される評価額が基準になります。重要な点として、評価額は土地の相場価格の影響を受けます。この後ご紹介しますが、現在地価は上昇傾向となっているため、支払う固定資産税も上昇しています。

また、戸建てやアパートなどが建っている土地よりも、土地そのままとなっている場合の方が税制度上6倍近く固定資産税が高くつきます。


土地を売却すれば固定資産税を払わずに済むという理由で、土地を売却する人が多いです。


8.2. 建物を売却する機会があったから

2つ目の理由は建物を売却するついでに土地を売却する場合です。 土地を売らずに建物だけ売れますが、建物と一緒に土地を売却するのが一般的です。例えば築20年以上の家を売却する場合、土地のみに値段が付くケースも良くあります。
「土地とセットではないと家は買わない」という買主は多いいので土地と建物を一緒に売却した方が査定額が高くなりやすいです。


8.3. 土地相場は"今"が高いから!

3つ目の理由は全国的に見て地価が上昇傾向にあり高く売れやすくなっているからです。下のグラフをご覧ください。


国土交通省:不動産価格指数



こちらは、2010年を100とした場合の価格指数ですが、エリア毎に差はあるものの地価が上昇傾向にあることがわかります。現在、日本は戦後最長の好景気と言われており、首都圏を中心に不動産の価格は上昇傾向にあります。この市況感に乗じて土地を売却している人は多いです。

以上が土地を売却する代表的な理由となります。もし、所有している土地が「そのまま持っているだけ」という状態になってしまうようであれば、まずは査定だけでもしてみると、「思ったより高い価格で売れた!」ということがあるかもしれません。いつまでも景気が良い状態が続くという保証は無いため、手放すならば早い方が良いでしょう。

次の章からは、売却を成功させるための5つのポイントについてご紹介していきたいと思います。




9. まとめ

不動産一括査定とは、完全無料で利用ができ、全国の優良な大手・地場企業と複数出会うことができるサービスのことです。複数の不動産会社と出会うことで、査定価格を比較することができたり、信頼して売却を任せられる不動産会社と出会うことができます。



9.2. イエウールが選ばれる理由

イエウールは、月間の利用者数約1万人を誇る業界No1の不動産一括査定サイトです(2018年7月時点・TSR調べ)。

なぜ、これだけ多くの方々にご利用いただけているのかと言うと、最大の理由は、提携している不動産会社数が1,700社と業界No1であるためです。全国に展開する大手不動産会社だけでなく、地域密着の会社など、幅広い会社に査定依頼を出すことができます。

また、査定依頼ができる不動産会社は、私共が直接足を運んでお会いし、厳重な審査を行った会社ばかりとなっております。

現在、売却を考えている方は、是非下のバナーからサービスを利用してみてください。


【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/https://ieul.jp/


↑ ↑ ↑ 今ならこちらから査定を依頼できます! ↑ ↑ ↑

関連記事この記事のあとによく読まれています

解体費用はいくらか。相場と内訳を徹底解説!解体費用の成功法を紹介

解体費用の相場や内訳について徹底解説。空き家の解体工事を検討しているなら、事例を合わせて構造別に相場を把握しましょう。また、解体費用が高くなる理由や、費用を安くおさえる方法を解説。良い解体サービスを受けるためにも準備は必要です。

不動産の個人売買はできるのか?メリット・デメリットや流れは?

不動産の売買をする際は不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、個人間で不動産を売買することも可能です。この記事では、個人売買をする際のメリット・デメリットや売却する際の流れについてご紹介をしたいと思います。

プロも実践する土地を高く売る方法10選|高く売った人は何を工夫したの?

土地を高く売るための方法を厳選して10個紹介します。すべてを実践する必要はありませんが、紹介する方法の中で自分の状況にあった方法を見つけていきましょう。

土地などの不動産売却にかかる期間は?売却までのスケジュールを確認

ここでは土地の売却までのタイムスケジュールを提示しながら、簡単にシミュレーションできるよう解説しています。早く土地を売却したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

土地売却成功の6つのコツ|売却の流れと高く売る方法を紹介!

土地を売りたいとき、まずは何から手を付けるか。また、より高く売るためにはどうすればいいのか。そんな疑問を解消しましょう。実際の土地売却の流れをつかむとともに、必要書類や費用をチェックして、売買を成功させる方法を見ていきます。

イエウールで「売る」あなたの不動産の売却に強い不動産会社をご紹介

不動産会社の所在地がある都道府県をクリックしてください。
イエウールでは、各都道府県の査定に強い不動産会社一覧をチェックすることができます。

あなた不動産の売却価格をチェック

所在地と種別を選択して、大手から地場で実績豊富な会社まで最大6社の査定額を比較しましょう

step1
step2
step3
step4

提携数は全国1600社以上

  • 住友林業ホームサービス
  • スターツピタットハウス
  • 三井住友トラスト不動産
  • 大京穴吹不動産
  • 近鉄不動産
  • みずほ信不動産
  • 大成有楽不動産販売
あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!