不動産を利用して利益を出す方法として、不動産の転売があります。
不動産を購入（仕入れ）して転売し利益をあげている人の中には、プロである不動産業者だけでなく個人投資家の人もいます。
不動産の転売は「仕入れて売る」だけのシンプルな事業構造ですが、気を付けるべき注意点や押さえるべきチェックポイントがわかっていないと、利益どころか大幅な損失を出すこともあります。
今回は、不動産の転売をしようとする人へ、下記のポイントについて、詳しく解説しています。
- そもそも土地の転売で儲けることは可能なのか？
- 遵法性に問題はないのか？
- 転売した場合に、税金はどのくらいかかるのか？
- 転売で利益を出すためにはどういう方法があるのか？
- 仕入れに必要な情報力とは？
この記事を読んで、「不動産を上手に仕入れて、最終的に少しでも高く売り利益を残す方法」を確認してください。
- 不動産業者とつながり、転売や投資向き物件の情報を回してもらう
- 不動産一括査定サイトを利用し、高く売却してくれる不動産業者を選ぶ
不動産投資家が土地の転売で儲けることは可能か
そもそも「土地を転売することで簡単に儲けることができる」というイメージは、どこからきているのでしょうか？
まずは、土地の転売について簡単にひも解いてみましょう。
「不動産（土地）転売」が儲かるイメージになった背景
皆さんは「土地ころがし」という言葉をご存じでしょうか。「ころがし」は「転がし」であり、「土地ころがし」は、ズバリ土地の転売を指す言葉です。
1980年代から1990年代初めにかけて、日本はバブル景気に沸いていました。
バブル時代は、人々は株のみならず不動産などにも夢中で投資しており、中でも土地は投資の中心でした。
土地（更地）に付加価値を付けることもなく、「1週間経てば倍になる」ということもざらにあったため、投資というよりは投機といえる状況でした。
中には「地上げ屋」のような悪質な業者も存在し、土地を買い占めては高値で転売し、暴利を得ていたという話も挙がるほどです。
しかし、バブル景気の終焉とともに、土地ころがしをしていたほとんどの人たちが市場から消えていきました。
近年ではダウンタウンの松ちゃんこと松本人志さんが、新橋駅近くの土地を8億円で購入をし、半年後に約16億円で転売したという話が週刊誌で騒がれましたので、ご記憶の方もいるでしょう。
なんと8億円もの転売利益を得たということになります。
ちなみにその土地はバブル時代の地上げの対象地だったそうです。
このようなことから土地の転売は簡単に儲かる･･･というイメージが定着しているのです。
不動産の転売は税金がハードルに
個人が不動産の転売で得た利益は、譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は売却した不動産の所有期間によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。
不動産の転売の場合は、ほとんどが短期譲渡所得となり高い税率で課税されるため、利益が非常に圧迫されます。
具体的な税率や計算方法は、後ほど詳しく解説します。
不動産の転売は「違法」ではないのか
このように、不動産の転売には不透明でダーティーなイメージがありますが、土地など不動産の転売で利益を出すという行為自体は合法的なビジネスといえます。次章で、不動産の転売についてのコンプライアンスや税制などについて解説します。
≪まとめ≫
バブル時代の名残や有名人の不動産転売で儲かるイメージが定着した
不動産の転売利益には高い税金がかけられている
不動産の転売は合法的ビジネスである
不動産の転売目的の購入や売却に「違法性」はあるのか
ここでは、不動産の転売に関する法律はあるのか、違法性はないのかなどのコンプライアンスや転売益に対する税制の仕組みなどについて、具体的に説明します。
転売目的でも不動産の購入・売却は違法ではない
土地などの不動産を購入して、自分の所有権とすることは何の違法性もない行為です。反対に、所有している不動産を売却して対価を得ることも当然の行為であり、そこで得た譲渡益に対してきちんと納税をすれば何ら違法性はありません。
つまり、買った不動産を売るという転売で利益を得ることに違法性はなく、もちろんそれを禁止する法律もありませんのでコンプライアンスに抵触することはないのです。
また、最初から転売目的で不動産を購入し売却したとしても、そもそも商売や事業とはそういうものですし、高い税率の納税義務さえ果たせばまったく問題ないといえるでしょう。
不動産の転売は短期で利益を出すことは難しい
前章で少し触れましたが、個人の不動産の短期譲渡には高い税率で所得税と住民税が課税されるため、不動産の転売で利益を出すことは難しいといえるでしょう。具体的には、所有している不動産を売却した場合、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の不動産を売却した場合、短期譲渡所得として転売益に対して所得税30.63％（0.63％は復興特別所得税）と住民税9％の合計39.63％が課税されます。
利益の40％を税金で持って行かれてしまうのです。
ちなみに、所有期間5年超の不動産を売却した場合は長期譲渡所得となるため、税率が所得税15.315％（0.315％は復興特別所得税）と住民税5％の合計20.315％となり、その違いは歴然です。
また同時に、不動産の購入・売却には仲介手数料や登記費用など多くの諸費用が発生するため、それらもすべてコストとなり利益を圧迫します。
不動産の転売にかかる高い税金は「不動産バブル」の反省から？
不動産の所有期間が5年以下か5年超かで大きな違いがあるのはなぜでしょうか。前述のバブル時代に、土地の転売がマネーゲームのように投機的目的のために繰り返され、実体の伴わない地価の上昇を招きました。
そうした地価の上昇を抑制するため、譲渡所得に対する期間の変更や税率の引き上げなどが行われたのです。
すでにバブル時代が終わって30年近くたちますが、長期譲渡所得および短期譲渡所得という制度は残っています。
今後も、バブル時代に行われたような投機的な不動産の転売や金儲けが、当たり前のように行われないため、反省を込めて高い税率の制度が残されているのかもしれません。
短期で不動産を転売した場合の税金の計算方法
それでは、短期譲渡所得の場合の税金に計算方法について説明します。年以内の転売は「短期譲渡所得」に当たる
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間5年以下の不動産を売却した場合は、短期譲渡所得にあたり、税率は所得税30.63％（0.63％は復興特別所得税）、住民税9％の合計39.63％となります。つまり、所有期間5年以下の土地を転売して譲渡所得が1,000万円の場合の税金は
「住民税＝1,000万円×9％＝90万円」
所得税と住民税を合計して、396万3,000円の税金を納めなければなりません。
「所得税＝1,000万円×15.315％＝153万1,500円」
「住民税＝1,000万円×5％＝50万円」
所得税と住民税を合計して、203万1,500円となり、短期譲渡所得の場合のほぼ半分となります。
短期譲渡所得でも特例で控除されるケース
所有期間5年以下の短期譲渡所得の場合でも、適用できる特例はあります。まず、マイホームなど自分が住むための居住用不動産を売却した場合、一定の要件を満たせば所有年数に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができます。
つまり、3,000万円までの利益であれば税金は課税されません。
その他に該当しそうな特例は、以下などが挙げられます。
- 公共事業などのために土地建物を売った場合、5,000万円の特別控除
- 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合、2,000万円の特別控除
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合、1,500万円の特別控除
このように、自分自身が住むための不動産を売却する場合や、国や自治体など公共の用に供する場合は控除が認められます。
例えば、所有期間5年以下のマイホームを売却して2,000万円の譲渡所得が出た場合、
「譲渡所得2,000万円－特別控除3,000万円＜0」となるため、所得税も住民税もゼロとなります。
次に、所有期間5年以下のマイホームを売却して3,500万円の譲渡所得が出た場合
「所得税＝500万円×30.63％＝153万1,500円」
「住民税＝500万円×9％＝45万円」
所得税と住民税を合計して、198万1,500円を納税することとなります。
転売目的で不動産を購入・売却しても違法性はない
不動産転売での短期譲渡所得は約40％の高税率である
「今持っている不動産を現金化したい」という方は、売却という形で手放すという選択肢もあります。一括査定サイト「イエウール」を使えば、無料で最大6社から査定を受けられるので高く売ってくれそうな会社が分かります。
不動産の転売で利益を出すための選択肢
不動産の転売で利益を出すためにはどのような方法があるのでしょうか。ここでは、4つの選択肢について説明します。
不動産会社を立ち上げた上での転売【難易度：★★★★★】
自分自身で不動産会社を立ち上げて宅地建物取引業の免許を受け、不動産業者として不動産の転売を行う方法です。宅地建物取引業者の免許を受けるためには、従業員5名あたり1名以上の専任の宅地建物取引士が必要となるため、自分自身で国家試験を受けて資格を取得するか、資格者を雇うかですが、自分自身で取得する方法がベストでしょう。
法人となれば、短期譲渡所得に対する課税はなく、譲渡益は会社の利益となりますので法人税が課税されることになります。
法人税は、平成30年度以降は23.2%になっており、短期譲渡所得の税率よりかなり低くなります。
不動産業者となれば、レインズなどの業者専用ネットワークも利用でき、業者間での繋がりから一般の個人では取得できない情報なども入ってくる可能性があります。
不動産業者になったからといって転売益を得られる物件がすぐに入手できるわけではありませんが、宅建業の免許を持つ法人として、対外的に信用度が上がることは間違いがなく、コツコツと事業を続けていけば可能性は広がっていくでしょう。
不動産の転売で利益をあげるためには、この方法は王道といえますが、宅地建物取引士の資格を取得することや宅建業者の免許を受けるためにはさまざまな要件を満たす必要もあり、高いハードルがあることは覚悟しなければなりません。
土地付き格安物件の活用【難易度：★★★★☆】
土地付き一戸建の格安物件を購入し、リフォームや解体をして転売する、という方法です。地方や郊外にある古家や空き家を数百万円単位で仕入れて、リフォームや場合によってはリノベーションをして魅力的かつ機能的な物件に再生し、マイホーム購入を考えているエンドユーザーや投資用物件として個人投資家に販売します。
状況によっては、古家を解体し更地とすることで、かえって物件の価値が上がり速やかに売却できる場合もあります。
ただし、こうした転売方法では物件の目利き力や仕入れルートの確保などのハードルがあります。
主なポイントとして、古家や空き家の問題点やリスクの洗い出しおよび対策、リフォーム費用の算定、マーケットの需要動向、出口の確保など、押さえるべきポイントが数多くあります。
また、不動産業者や転売業者などのプロ、個人投資家など競合する相手も多いため、情報格差やスピード感で負けてしまうことが考えられますが、競合に対応する方法もあります。
それは、自殺や孤独死などがあった事故物件を買い取ることです。
事故物件は相場価格の50％程度（場合によってはさらに値下げ可能な場合も）で交渉可能ですので、本気で取り組めば転売の成功の確率は高いといえます。
しかし、競合が少ない利点はありますが、売れ残りのリスクや事故物件を扱うというノウハウなども求められるため、簡単に利益が得られるわけではありません。
いずれにしても、どれだけ安く仕入れられるかが転売成功のカギといえるでしょう。
不動産を一定期間所有した上での転売【難易度：★★★★☆】
所有期間5年以下の短期譲渡所得ではなく所有期間5年超の長期譲渡所得で転売すれば、税率の違いがそのまま利益となるため、転売益を出しやすくなります。つまり、仕入れた不動産を賃貸などで運用しながら5年後に売却する方法です。
この方法であれば運用期間中は賃料収入などを得ながら、売却時期を待つために不動産の価値を効率的に利用することができます。
注意点は、最適な運用方法の見極めと事業計画、出口戦略などです。
仕入れた不動産が古家の場合は、まずリフォームして戸建て賃貸として運用できるのか、5年後に円満退去してもらえるのか、そのための対策はあるのか、売却予想価格はどのくらいか、などの事業計画を緻密に考えておかなければなりません。
また、解体して更地とし駐車場などで運用する場合、固都税が跳ね上るが収益性は担保できるのか、最終的な売却予想価格はどのくらいか、などを考えておかなければなりません。
投資計画や事業計画をきちんと策定したうえで、運用後の出口戦略まで考えておけば、失敗するリスクは下がっていきます。
単に転売するより、賃貸経営しながら利益確定を探っていく方が成功する確率は高まると考えられます。
人脈を活かした転売【難易度：★★★☆☆】
自分自身の人脈を活かした方法です。自分の周りにいる人に「こんな不動産があったら買うよ」とアナウンスしておくことで、知人の紹介や表に出ていない不動産情報を入手できるかもしれません。
たとえば、知人から「知り合いが空き家を相続したが、使う予定がないので困っている」、「隣の家がもう長い間誰も住んでいない」などの情報があれば、直接本人に交渉することで購入できる可能性があります。
こうした口コミ戦術は、人の生活のネットワークの中で「知人の知人」というような信頼を得やすい利点があるために、場合によってトントン拍子で話が進むことがあります。
不動産の転売（個人）をインターネットで完結させるのは無理？
不動産の転売で利益をあげるため大切なことは、いかに物件を安く仕入れられるか、ということです。「利は元にあり」と言いますが、相場より安く仕入れられれば、そのまま相場価格で売却しても利益を出すことができるのです。
そのためには効果的な仕入れのチャネルが必要であり、転売を主業務としている不動産業者などは、不動産業者のネットワークの他に弁護士や税理士など、独自の仕入れチャネルを構築しています。
インターネット上には数多くの物件情報が掲載されていますが、安く仕入れられる物件はありません。
もし転売できるような土地付格安物件があれば、ネットに出てくる前に水面下で即取引されてしまうからです。
条件の良い物件は、即断即決で契約してしまわないと競合相手に負けてしまいます。
そのため、不動産業者を通さずインターネットで確認できる不動産情報は、価格交渉の余地のない物件と考えるべきで、転売しても利益は望めないでしょう。
≪まとめ≫
自分で資格を取り宅建業者となる方法がベストだが、高いハードルもある
地方の土地付き格安物件は競合相手が多い
転売だけでなく不動産経営も視野に入れれば、成功の確率がアップ
個人の人脈やネットワークを利用すれば直接情報を知れることもできる
個人で「不動産転売」で利益を出すには情報力が必要
不動産の転売を成功させるためには情報力が必要ですが、情報力はどのようにして身に付けることができるのでしょうか。
転売目的の不動産を探すことは可能
インターネット上に掲載されていて誰でも見ることができる物件では、利益をあげることは難しいです。やはり、表面に出てこない段階で情報をキャッチできるか否かが勝負の分かれ目となります。
そのために今すぐできることは何でしょうか。
不動産の情報を一番持っているのは、やはり不動産業者です。
個人や士業の先生方から、直接、物件を仕入れられれば理想的ですが、時間もかかりますし情報の正確性にも欠ける場合もあります。
自分自身の仕入れチャネルを作りながら、仕入れのネットワークを持つ不動産業者に個人で不動産転売を行う投資家として認識されれば、転売や投資向きの物件情報を回してもらえる可能性があります。
不動産の転売は価格検証が重要
不動産の転売で利益を出すためには、仕入れと同時に出口での価格検証も重要です。最終的に売却することによって、利益を確定させることができるからです。
そのためには、高く売却してくれる不動産業者を選ぶことが大切です。
古家をリフォームして売却した方がよいのか、更地にして売却した方がよいのかなど、価格検証についてはプロである不動産業者に相談しましょう。
信頼できる不動産業者を探すのであれば、不動産一括査定サイトを利用するとよいでしょう。
そうした不動産業者とネットワークができれば、仕入れの情報を取得できるようになり、利益の出し方なども相談できます。
≪まとめ≫
転売目的の不動産情報は、まず不動産業者から仕入れる
出口での価格検証も必要であり、不動産業者に相談する
まとめ
個人が不動産の転売で利益を出すことの違法性や選択肢など、不動産転売について解説してきました。
不動産を転売して利益を出すためには、情報力が欠かせません。
情報力は簡単に築けるものではないので、地道な努力を重ねながらプロである不動産業者の力を借りましょう。
自分自身のチャネルとなる不動産業者と巡り合えれば、仕入れの情報や出口での売却、利益が出る物件か否かなど、さまざまな相談に乗ってくれることでしょう。
また、不動産をより高く売却して転売利益の最大化を狙いたいのであれば、不動産一括査定サイトを利用することがおすすめです。
不動産一括査定サイトとは、インターネットで所在地や面積などの物件情報と氏名や連絡先などの個人情報を入力するだけで、複数の不動産業者から査定を受けることができるシステムです。
複数の査定の中から、査定価格のみならず売却活動などの提案もよく確認して「ここだ！」思える不動産業者に売却を依頼しましょう。
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