初めての不動産の資産運用は、誰でも心配なことが多いでしょう。まず、疑問に思うことは、不動産の資産運用で利益が本当にでるのかということだと思います。
実は、不動産運用には利益が出る以外のメリットもありますし、不動産運用独特のリスクもあります。しっかり知った上で、不動産運用をするのか、はたまた不動産運用をせずに、不動産を売って利益を出すかなどを考えたほうが良いでしょう。
- 金額が大きいから、どの運用方法が良いのかちゃんと知らなきゃいけないね！
- 儲かるなら、不動産運用をしてみたいと考えている
- 不動産運用のメリットやデメリットを知りたい
- 節税効果など、不動産運用の隠れたメリットを知りたい
- 安定稼働できれば、不労収入が得られる
- 節税できるので、相続対策にも有効
- 結局、不動産運用で黒字化は難しい
- 周辺の賃貸市場のチェックや、周辺の家賃の調査などの手間がかかる
- よほどの駅近物件でもない限り、空室率が増えたり値下げが必要そう
不動産投資についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
不動産運用とは？資産運用とは？
不動産の資産運用という言葉をよく聞きますが、どのようなことを言うのでしょうか？代表的な資産といえば金銭、金融商品、そして不動産ですが、これらを活用して、金銭的なメリットを得ることが資産運用の主な役割です。
代表的な不動産運用といえば、「大家さん」として不動産を誰かに貸し、継続的に利益を得ることですが、実は不動産運用の目的はそれだけではなく相続税対策の場合もありますし、広くいえば「売って利益を得ること」も不動産運用のひとつです。更にいえば、大切なことは自分が持っている資産をどう運用するか、という点です。不動産を売ったお金を不動産以外の株、証券などで運用することも得策かもしれません。
こういった不動産の運用方法の中で、大家としてマンションやアパートを賃貸して、継続的に家賃収入を得ること、購入した物件が値上がりしたら売却することは、比較的身近なことなので、株などに比べてイメージしやすいのではないでしょうか。
一方で、不動産の資産運用にはリスクがつきものです。せっかく不動産を貸してもなかなか赤字から抜け出せないというのも良く聞く話です。よく学んでから始めましょう。
不動産で稼ぐ方法は3つある
不動産は資産です。この資産をどういう方法で活用していくかを正しく決めることが大切です。主に、3つのやり方があります。
- いわゆる「大家さん」だけが運用じゃないんだね！
- そうじゃ。リスクを知り、賢く資産を運用することが大切じゃ！
不動産を貸して、継続的な家賃収入を狙う
マンションやアパートを賃貸して、家賃として現金収入を得ることを重視するやり方です。この方法がうまくいった場合のメリットは、継続した収入が得られることです。不動産で運用する場合、もし入居者がずっと入居し続けてくれた場合、空室になることもありませんし、一度決めた家賃はあまり変わらないため収入の金額も安定することでしょう。
一方、デメリットとしては、不動産の場合は安定収入を得ることはなかなか難しく、時間もかかるという点です。
これから空室率がとても高い時代がやってきます。どの大家さんも家賃収入を確保することに必死になるでしょうから、家賃は下がっていくでしょうし、家賃を下げても満室稼働は難しくなるでしょう。
長期定着してくれる借り手を見つけるにも、これからの時代は時間がかかってしまうと言えるでしょう。
- 貸すのってけっこうリスクがあるな・・・。売却も検討してみよう！
不動産を売り、売却金額を狙う
マンションやアパートを売却して、現金収入を得ることを重視するやり方です。売却というと一発勝負で不安に感じる方もいるかもしれませんが、これからの時代を考えると、大家さんになるよりは確実な方法とも言えます。また、マンションや戸建ての価値は時間がたつほど下落していきます。割り切って早めに動いた方のほうが利益は出しやすいでしょう。
- 不動産売却って、けっこう堅実な資産活用なのかも！
不動産を売ったお金を運用して、運用益を狙う
不動産を売ったお金を、株・債権・投資信託・外貨などに変えて、配当金や分配金などの継続的な収入を狙うやり方です。このように、資産を運用して利益をねらう場合に、この運用益のことをインカムゲインと言います。
この方法のメリットは、不動産を持ち続けるリスクを減らせることです。投資する資産を分散すれば、さらにリスクを小さくすることができます。売却も不動産経営も怖いということであれば、むしろこちらのほうが合っていると言えるのではないでしょうか。
不動産運用の中でも、土地活用は高収益に期待でき、老後の資産形成としても人気の方法です。
土地活用を検討したい場合は、まず専門家に相談し、費用や収益の試算をしてから始めることがおすすめです。
その際、土地活用比較サイトを使うと、チャット形式の質問に答えるだけでよいため、カンタンにプランを取り寄せることが可能です。
また、土地活用比較サイトは複数社にまとめてプラン取り寄せ依頼を出すことができるため、いちいち企業を探してプランを取り寄せる手間もなく、スムーズに進めることができます。
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不動産を運用するなら、相場を知って得をしよう
これまで見てきたように、不動産の運用をひろく「資産の活用」ととらえるなら、不動産を売って売却金額を生活の足しにしたり、売却金額を別の資産で運用するという方法も検討したほうがよいでしょう。
そのときに得をする方法があります。それは不動産売却の相場を正しく調べることです。
複数の不動産会社に査定をしてもらうと、高く売却できる可能性が高まる
単純に近場にあるとか、知り合いというだけで不動産会社を決めてはいけません。不動産会社に言われるがままの値段で不動産を売り出してしまい、安く売ってしまう方もいます。しかし、売り出し金額の水準は、同じ不動産でも不動産会社によってかなりばらつきがあります。不本意に安く売ってしまって損をしないように、複数の会社に査定を依頼するとよいでしょう。
必ず、不動産一括査定サービスを利用しよう
自分の手で、不動産売却が得意な不動産会社を探すのはかなり大変です。不動産会社は会社によって得意分野がかなり違い、賃貸が得意（売却が苦手）だったり、オフィスビルの管理に特化した会社も存在します。また、売却を専門としていても、実力を落としていて、最近は売却件数が減っているかもしれません。
そんな中でおすすめなのが、インターネットで複数の不動産会社に査定を依頼できる不動産一括査定サービスです。
わざわざ不動産会社に出向く必要はありませんし、何度も同じ情報を不動産会社に伝える必要もありません。それに、何と言っても無料です。
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一括査定サービスにも強いところ、弱いところがありますが、なかでもおすすめなのがイエウールです。イエウールは全国1,700社から不動産会社を選ぶことができますし、累計利用者数もNo.1です。安心安全のイエウールで査定を依頼することをおすすめします。
不動産運用をおすすめするケースとは？
不動産運用にも、一部の人にはメリットがあります。年金の代わりに安定した収入になり、所得税など節税対策にもなります。安定収入のために不動産運用をするなら、自分が向いているかどうかを知ってから、資産運用をはじめていきましょう。年金の代わりになる
アパートを賃貸して得る家賃収入なら、毎月、安定した収入を得ることができます。公的年金だけでの収入では少ない人というは、生活を補うことができるでしょう。アパートを賃貸すると、短くても1年以上は借りてくれることが多く、10年以上借りてくれれば、安定した収入で生活も心配ないでしょう。所得税など節税対策
不動産で資産運用をすると、ローンの金利や固定資産税などを引かれ、所得税などが減税され、節税効果になります。不動産の資産運用が失敗した場合には赤字になりますが、損益通算して所得税や住民税の節税になります。また、相続対策にも有効で、預金や株式などは時価で相続税が決まるのですが、不動産の資産運用の場合には、70～80％で評価されることが多いので、その分相続税が少なくなります。
インフレの対策に
インフレとは「インフレーション」の略で、インフレになると物価が上昇し、金銭弱者が多くでてきます。不動産運用することによって、物価だけでなく土地の価格も上がるので、不動産を売却したり家賃を上げて対応したりすることで、インフレ対策になります。不動産があるという強み
不動産を持っていると、将来、何かあった時にも活用できるので、安心につながります。また、不動産があれば、家族を住ませることなどもできるので、資産運用だけでなく、他の目的でも活用できるのです。- 家賃収入で安定
- 資産運用は節税効果あり
- 相続対策にも有効
不動産運用のリスク
不動産の運用はメリットだけでなく、デメリットも存在します。空室ができる、建物が古くなった、金利のリスクもでてきます。不動産運用には、どのようなリスクがあるのか見ていきましょう。
空室ができて収入が減るリスク
毎年のように、満室で賃貸できればよいのですが、実際には簡単ではなく、空室の対策をとる必要があります。一時的な空室なら、ローン返済も大丈夫なのですが、次の入居者が見つかる保証はありません。空室対策として考えられることは、古くなった建物のメンテナンスです。外壁塗装や内装工事をするとなると、修繕費がかかります。しかし、空室のリスクを少なくするためには、修繕の計画を立てて、できるだけ次の入居者が長くいてくれるようにすることが、一番の対策といえます。
また、サブリースを利用することで、空室対策ができます。サブリースとは、不動産会社によって空室のあるなしに関係なく、一定の金額が支払われます。しかし空室が多い場合には、安定した金額が支払われるのでよいのですが、管理費用等が引かれるため、通常よりは少ない金額になってしまいます。
空室対策も必要なのですが、対応を早くすることが重要です。不動産を高く売ることができれば、損失の分を補填できます。おすすめなのは、イエウールという不動産を応援するサイトです。簡単60秒、全国1600社以上の厳選不動産会社が対応してくれるので、高く売れるのは間違いなしです。
金利リスクなど
一括現金で不動産を購入して、資産運用をできればよいのですが、ほとんどの場合にはローンで支払いながら運用しています。固定金利なら心配はありませんが、変動金利の場合には金利が上がり、ローンの支払いが高くなります。また、入居者が少なくなり、不動産を売却するときにも注意してください。市場の変化などがあると、不動産が売却できなかったり、購入した価格よりも下落した価格になります。
- 建物のメンテナンス
- 修繕の計画を立てる
- 市場の変化を把握する
安定した資産運用をするためのポイント
安定した資産運用をするのには、いくつかのポイントがあります。長期的視点をもつ、分散投資、経済を学ぶ、リスク管理などです。ポイントを学び資産運用をしてください。
長期的視点をもつ
投資だけのことではないですが、長期的な視点をもって資産運用して行きましょう。もちろん、経験という意味では短期的な視点で資産運用を繰り返していくことも大事です。しかし長期視点を持ち、複利を活用する方向で考えていかないと、資産運用はうまくいきません。複利とは元本に利子が合わさった金額にさらに利子がついていく計算方法の事をいいます。長期的な視点を持ち、複利を活用していくことで、安定した資産運用ができるようになります。
分散投資をしよう
分散投資をして、リスクをできるだけ少なくしましょう。分散投資とは、資産運用をいくつかの資産に分配して、リスクを最大限に少なくすることです。不動産資産の運用の場合には、アパートやマンションを複数購入して、投資することをいいます。分散投資をすることで、ひとつの物件が赤字になっての、他の物件でカバーして、できるだけリスクを減らすことができます。
ひとつだけの資産運用はリスクがともないます。分散投資でリスクのカバーをしながら、全ての物件が黒字で安定した収入を得ることが可能です。
経済を学ぶ
不動産運用する際には、経済の動きを知ることが重要なポイントになります。経済を学ぶことにより、不動産にどのように影響するのかもわかってきます。とくに、国の行う景気対策などは規模も大きいため、注目して経済を学びましょう。最近は経済新聞を読まなくても、スマートフォンで経済のニュースを知ることもできたり、経済を学ぶことができます。また、資産運用や経済を学べるサイトもあるので、無料のものは活用していきましょう。
リスクにそなえる
資産運用にはリスクがあるので、リスクに対する対策をしましょう。とくに不動産の資産運用の場合には、価格が急落し、損する可能性があります。リスクに備えるためには、経済を勉強して分散投資をしていきましょう。
- 長期的な資産運用
- 分散投資でリスクを少なく
- 経済が不動産運用に影響
不動産の運用の成功の秘訣は知識を深めておくこと
不動産の運営は誰でも簡単に成功できるものではありません。しかし、知識を学ぶことで成功する可能性は高くなるでしょう。では、どのような方法があるのかみていきましょう。
初心者セミナーに参加する
初心者のセミナーもたくさん行われていて、有料、無料のセミナーの両方あります。資産運用の目的に応じてセミナーを選ぶと失敗しないでしょう。不動産の種類でセミナーを選ぶ
大きく分けると区分マンション投資のセミナー、一棟モノ投資のセミナーに分かれています。自分の興味があるセミナーに参加することをおすすめしますが、初めのうちには、どちらも参加して、どちらが自分に合うのか見極めましょう。セミナーの講師で選ぶ
セミナーによって講師はちがいます。公認会計士、ファイナンシャルプランナー、税理士、住宅コンサルタントなどです。- 公認会計士～財務諸表監査の仕事がメインです。企業の社会的信用を支えているのが公認会計士です。
- ファイナンシャルプランナー～ライフプランをアドバイスしてくれる仕事がメインです。金融商品や住宅ローンに詳しいのがファイナンシャルプランナーです。
- 税理士～税金に関するサポートをする仕事がメインです。法人税や所得税、相続税などの税務申告などに詳しいのが税理士です。
- 住宅コンサルタント～住宅についてアドバイスしてくれる仕事がメインです。
学ぶことは違うので、専門知識の講師のセミナーを選ぶとよいでしょう。
インターネットスクールで学ぶ
セミナーは時間が決まっているので、会社や用事のある人は、なかなか行けません。そんな時に利用したいのが、インターネットスクールです。インターネットスクールは、時間を気にせずに価値あるセミナーの動画などを視聴できます。また、時間の都合がつけば、セミナーのライブ配信も視聴できます。インターネットスクールも無料、有料の二つがあるので、自分の状況に応じて学びましょう。
- セミナーに参加する
- 講師選びは重要
- ネットで学ぶ方法も
不動産の運用は正しい知識を身に付け慎重に進める事が大切
不動産の資産運用では、正しい知識を身につけることが必要になります。知識を身につけるために、初心者のセミナーが人気です。セミナーを活用すると、わからないことは質問ができるので、疑問に思ったことを理解して不動産運用を始めることができます。
ただしセミナーに行っても、わからないことが多いこともあると思います。不動産の売却に困った時には、大手の会社に頼むのもひとつの選択です。
不動産運用を始める際には、どのような運用プランがあるのかを複数の企業から無料で取り寄せる方法もあります。まずは、簡単な情報の入力を済ませてプランを取り寄せましょう。
記事のおさらい
