デメリットがないように見えがちな不動産投資。しかしそこには、思わぬ落とし穴がたくさんあります。実際によく言われるメリットを見てから、この記事では成功のために重要なデメリットやリスク、その対処法に対して3つのポイントに絞ってお伝えします。
先読み！この記事の結論
- 提携している金融機関が多い不動産会社を選ぶ
- 需要の高い物件を選ぶ
- エリアを分散して物件を持つ
不動産投資についてより詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
良いことだらけに見えがちな不動産投資
不動産投資といえば「利回り4~5%で安定的に儲けられる」「利息のない普通預金よりも稼げる」「働かなくてもお金が入る」といったイメージがありませんか？
ここでは、良いことだらけに見える不動産投資について述べていきます。
不労所得＝不動産投資
不労所得（働かないで稼ぐ）といえば、不動産投資をイメージするでしょう。なぜなら、マンションやオフィスビルを購入すれば、毎月数パーセントの家賃収入があるためです。
例えば、中古ワンルームマンションが得意な日本財託のホームページには「マンション投資の利回りは4～5％」と書かれています。
普通預金が平均0.01％であることを考えると、資産を増えるイメージがあるのも当然といえば当然です。
不動産投資は「何歳からも始められる」
不動産投資は、何歳でも始められます。なぜなら、不動産投資は「ローン」または「自己資金」があれば、稼いでくれるアイテム（物件）を購入できるためです。
20代～30代の若手であれば、物件購入のお金はローンで賄えます。
反対に自己資金が豊富な50代や60代からでも、スタートできる可能性は十分にあります。
20代でもローンを返済するまでに30年近くあるため、無理のないペースで返済が可能です。
定年（65歳前後）までに返済をすれば、マンション・オフィスからの家賃収入＋年金がもらえます。
国民年金のみだと64,941円、夫婦の厚生年金なら221,277円であることを考えると、相応の額になることが予想されます。
50代～60代から不動産投資をすれば、貯金や退職金など、元手となる資金がたくさんあります。
大卒:2,280万円
高卒:1,970万円
中卒:1,350万円
参考：厚生労働省・退職給付の支給実態
もちろん貯蓄や退職金のない人を除きますが、銀行からの借入が少ないため、ローンに頼らない資産運用ができるのです。
このように不動産投資と年齢は関係ありません。
生命保険代わりの「団体信用生命保険」が使える
不動産投資をすれば、生命保険の代わりに利用できます。なぜなら、不動産投資でローンを組むときに「団体信用生命保険（以降:団信）」に入ることが条件となるケースが多いためです。
例えば、父親（サラリーマン/50歳）・母親（パート/50歳）・長女（17歳）・長男（16 歳）の4人家族が不動産投資を始めたとします。
もし、ローンを支払っていた父親が亡くなると、パート勤めの母親と子供だけでは生活が苦しいでしょう。
団信では、保険料（団体信用保証協会などが保険会社から受け取ったお金）から父親が借りた銀行のローンを支払ってくれます。
したがって、残された家族には借金（ローン）の返済をする必要がなくなります。
不動産投資＝節税になる
不動産投資をすると、様々な税金がかかります。例として、物件購入と保有している状態での税金を見ていきましょう。
| 状況 | 税金の名称 | 内容 |
| 購入時 | 不動産取得税 | 不動産を買った人にかかる税金 |
| 登録免許税 | 土地評価額と建物評価額により異なる税金で、所有者の変更、抵当権設定にかかる | |
| 印紙税 | 売買契約書などにかかるお金、ローンの金額により変わる税金 | |
| 保有時 | 固定資産税 | 土地・住宅の所有者にかかる税金 |
| 都市計画税 | 道路・公園・水道の設備に使われる税金 |
不動産投資では、上記のような税金がかかります。
家賃収入があれば、住宅ローン減税・固定資産税・都市計画税などは経費で落とせます。
新築物件であれば、不動産取得税の負担を軽くできます。
なぜなら、1つの物件（1戸）あたり1,200万円までの控除が使えるためです。
この控除も、長期優良住宅だと1,300万円まで対応できます。
また、不動産投資での赤字は、事業所得（店舗のある自営業など）や山林所得（林業）と損益通算（利益と損失を相殺できるしくみ）が可能になります。
不動産投資は、赤字でも税金を安くできることもあり、節税につながるというわけです。
- 不労所得になる
- 年齢制限がない
- 節税につながる
不動産投資を成功させるために学ぶべきデメリット
しかし、これらはあくまでも良い面だけを抜き出したものにすぎず、不動産投資はデメリットが非常に多い投資です。
売値がそのまま利益になるわけではない
不動産投資というと、建物が売れた値段がそのまま利益になるイメージがあります。しかし仲介手数料や印紙代、抵当権抹消登記費用、ローン完済、譲渡益課税といった費用が掛かるため、売れた値段からこれらを引いたものが利益となります。
すると赤字になるケースもあり、結果として投資しても意味がない可能性も十分にあり得ます。
税金に関しても最大で55％もの税金が個人所得にかかるため、手元に残るお金は非常に僅かになることも考えなくてはなりません。
人に貸すことで生まれるリスク
マンションやアパートなど、家賃など人に貸すことで得られる収入を目的に不動産投資をする場合、貸すことによるリスクを考えなくてはなりません。まず空き家ができればそれだけで大きな赤字の原因です。
また住人が火災や物件の破損、また自殺をしてしまうリスクも考えなくてはなりません。
そして契約する際には不動産会社や管理会社などとの仲介手数料、入居者との手続き、確定申告によるコスト、賃料を払ってくれない入居者などなど、リスクは山積みです。
そして精神的にも負担がかかるのが、貸すことで生まれるリスクです。
「あの人まだ家賃払ってない」「苦情ばっかり入れるクレーマーが入居した」「空室しかなくて借り手がいない！」と、精神的な苦痛が生まれる可能性は十分にあります。
必ず売れるとは限らない
不動産投資をおすすめする人の中には「絶対この物件は売れます」とアピールしてくる人もいます。しかし、必ず売れるという保証はどこにもありません。
売ろうとしてもなかなか売れず、最初に言われた金額よりどんどん安くなり、結局損をする可能性もあります。
またその物件を買うためにもし銀行から大金を借り入れたとしたら、返す当てがなくなったことで、逆に借金としてカウントされてしまうかもしれません。
流動性が低い
買い手がすぐ見つかる商品であれば、次々と誰かが買って、またそれを欲しい人に売って、と次々と売却の連鎖が生まれていきます。しかし不動産は大きな買い物ですから、すぐに買い手がつくとは限りません。
したがって不動産は流動性が低いとされており、特に売却はリスクが大きいのです。
そのため自分が欲しいような物件を、常に手元へ持っておく必要があります。
しかしそのような人気のある物件はそもそも価格が高く、なかなか手に入らないという面があります。
手に入れるにしても、価格が高いため投資資金の確保が非常に難しく、資金を手に入れる前に他の余裕がある人に買われてしまう可能性が常にあるのです。
- 利益は課税対象
- 貸すリスク
- 売れないリスク
不動産投資にはメリットだけではなく、様々なデメリットも存在します。特に、不動産投資では物件ごとに特徴が異なるため、物件ごとにどんなデメリットが存在しているのかを把握する必要があります。
しかし、物件候補が見つかるたびに、一つ一つデメリットを見極めるのは困難です。そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。
簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。企業によっては、「収支シミュレーションの試算」や「投資物件購入時のアドバイス」までおこなってくれる企業もあります。
不動産投資に失敗しないためにも、チャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。
デメリットやリスクへの対処方法
では実際に、どのような対応をすればデメリットやリスクを回避できるのでしょうか。経済、運用、物件の損壊という3つのポイントに絞って解説します。
ローンなど経済へのリスク
経済的なリスクの際は、金額が高いほどローンを組んだ時に金利の影響が大きいことが挙げられます。経済的なリスクは、その時々の情勢によっても異なります。
提携している金融機関が多い不動産会社なら、有利な条件を持つローンを組みやすくなります。
複数の金融機関の比較検討は必須ですので、金融関係の知識も蓄えておくことが大切です。
運用に関するリスク
空室が多い物件に関しては、基本的に避けるのがベストです。都心や最寄り駅が近い物件、鉄筋コンクリート製で安全度が高い、オートロックがある、バス・トイレ別など、需要の高い物件を選びましょう。
また管理会社を選ぶのも重要です。もし複数の物件を賃貸として不動産投資を行うなら、管理会社を使うことで自分への負担をより少ないものにできます。
家賃の滞納など、様々なリスクがある賃貸に関しては、管理会社の迅速な対応はもとより、滞納保障などの金銭的なサポートも重要です。
管理会社については様々なものがあるため、委託先を考えるのも重要なリスクマネジメントです。
物件の損壊に対するリスク
まず地震の被害が少ない地域を選び、地震のリスクを避けましょう。日本は地震大国ですから、いつ、どこで、どんな規模の地震が起きるか分かりません。
またエリアを分散して物件を持つことで、どこか1か所が火事などで損壊しても、もう1つでなんとか損害を減らすというリスクマネジメントも重要です。
地震保険や火災保険にも加入し、長期的な運営に備えるようにしましょう。
地震に関しては、内閣府が発表する「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」が活用できます。
※参考：内閣府
回避するなら信頼できる不動産会社を見つけよう
特に、売却するときは経験豊富で知識のある良い不動産会社を探すことが大切です。これらのリスクに対し強い会社を見つけることも重要です。
自分自身がリスクを回避しなくては、投資は絶対に成功しません。
より良い知識を持つ不動産会社を全国の大手から地域密着型不動産会社まで探すには、プランの一括比較がおすすめです。
- 経済リスク回避
- 空室は最小限
- 信頼できる相手
不動産投資はデメリットを把握して慎重な判断を
不動産投資に重要なのは、デメリットの判断をいかに行い、コストと利益をしっかり判断できるかどうかです。
仲介手数料など、仲介をしてくれる不動産会社ごとの違いも見逃せません。
したがって売却をするときには、必ず厳選された不動産会社としっかり相談しつつ、自分自身でリスク回避をしていく努力が欠かせないのです。
売却するときは厳選された不動産会社が揃うイエウールで相談先を見つけよう
特におすすめなのが、厳選された売却に強い不動産会社がそろうイエウールでの相談先の選定です。既に売却に強い不動産会社がそろっており、さらに地域別に検索することもできます。
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