不動産投資とは|基礎知識や仕組みを初心者にもわかりやすく解説

土地活用を考えている方へ
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  • 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります

不動産投資とは、どのような仕組みで収益を得られる…?
本当に利益がでる物件選びはどうしたらいい…?

不動産投資の初心者向けに、基礎知識を踏まえてどうしたら失敗せずに収益を得られるのか、わかりやすく解説します。

不動産投資の基礎知識に物件の特徴や種類、不動産投資ローンについて解説しますので、今後のあなたの不動産投資に役立てていただければ幸いです。
先読み!この記事の結論
  • 不動産投資の収益はキャピタルゲインとインカムゲインに分けられる
  • 不動産投資の理想的な利回りは7%で最低ラインは3%
  • 投資物件はインターネット・不動産会社・競売物件の3種類の方法から探す

不動産投資としてアパート経営を考えた方には、以下の記事がおすすめです。

不動産投資の基礎知識と仕組み

不動産投資の基礎知識と仕組みについて、まずは確認していきましょう。

不動産投資における収益の仕組み

不動産に限らず債券や株式など投資を行う上で、収益を得る方法は2つあります。投資するならどちらの方法が自分に合っているのか見極めることが重要です。それぞれの投資方法をご説明します。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産を購入価格より高く売却で来た際の利益のことです。
安値で購入した保有財産の価格が上昇し、それを売却した際に得られるでしょう。「キャピタル」とは、資本・資産の意味です。

例えば、不動産で3,000万円で購入した物件が4,000万円で売却できれば、1,000万円の差益がでます。この1,000万円が「キャピタルゲイン」となります。
逆に、3,000万円で購入した物件が2,500万円での売却となってしまったときは、「キャピタルロス」といい損失となります。

インカムゲイン

インカムゲインとは、保有している財産を保持したままで得られる収益のことです。

株式で言えば、配当や優待の利益で収益をあげることを言います。つまり、企業努力により企業が収益を上げた中から株主に対して還元するお金のことです。

不動産においては、大家となって物件を保持・管理し第三者に貸し出すことで得られる家賃収入を指します。そのため、保有しているだけで収益を得ることが可能です。

その大家として得る収入のインカムゲインの内訳は以下となります。

支払いタイミング 費用項目 目安
毎月 家賃 物件による
共益費 家賃の5~10%程度
随時 礼金 家賃の1~2ヵ月分
更新料 家賃の1~2ヵ月分

不動産投資で得られる収益のほとんどは家賃収入です。

また、毎月エレベーターや共用灯、駐車場などの維持費として、家賃の一部で徴収する共益費も収益となります。

賃貸契約を交わした際に初期費用として入居者から支払われる謝礼金である礼金は、入居者に返還する必要はありません

不動産投資物件の種類と方法

不動産投資における、投資物件の種類と特徴を確認しましょう。

ワンルーム投資

分譲マンションなどの1室のみを購入して、第三者に貸出すことで収益をあげます。マンションの1室の購入なので、投資資金は少額で済みます。また、一カ所の地域に限定せずに、あちらこちらの地域で物件を保有して、運用することができるのもメリットでしょう。
デメリットは、1室単位となるため、空室が出たときは、次の入居者が決まるまでは無収入となることでしょう。また、規模を拡大させるには、物件探しなど時間がかかる傾向にあるため投資効率が悪くなることもあります。

アパートやマンション一棟買い

小規模のマンションやアパート、商業ビルなどを1棟まるごと購入して、1室ずつまたは、1テナントずつ貸出して運用する方法です。1棟となるため初期投資資金が億単位など高額になることが多いのがデメリットです。しかし、一度の投資で大きな資産を得ることができるので、投資効率がよく収益も上げやすくなるでしょう。
1室の投資と違い、分散投資ができないため震災や災害などの被害にあったときは、大きな痛手を受けることになり兼ねません。投資資金も大きくなるので、不動産投資に慣れてからのチャレンジをおすすめします。

一戸建て

1戸建てを購入して、貸出す運用方法です。多くの戸建て投資家は中古で1戸建てを購入します。中古の戸建て住宅は、地域や築年数によっては500万円未満など少額で購入することができ初めての不動産投資でも少ない資金で始めることができます
中古購入となるので、最低限のリフォームなどが必要となります。また、地域の需要などの見極めをしっかりとおこなわないと空室期間が長くなってしまうので注意が必要です。

シェアハウスや民泊

シェアハウスは近年話題となっている賃貸物件です。3LDKや4LDKといったファミリー用の住宅で、複数名の借主が共同生活をする形態です。1戸のマンションや戸建てを保有すれば、3名、4名と複数の借主から家賃を得ることができます。
民泊は、マンションや戸建てをホテルや旅館のように一時的な宿泊施設として貸出して運用することです。家賃というよりは、宿泊費として宿泊客より受け取ります。地域によっては、都市条例が定められていたりや旅館業の許可が必要だったりとするので、その地域の規則を確認することが重要です。宿泊後には清掃を行なったりする必要があります。

土地を貸す

保有している土地のみを貸出して運用する方法で「底地投資」と言います。コンビニ事業用地や商業施設所業用地として利用するケースが多いでしょう。土地は劣化することがないため、改修や劣化などといった費用がかからないのがメリットです。
底地には新法・旧法と法律があり、平成4年8月1日に借地借家法が改正されました。それ以前の規定を旧法、それ以降を新法となります。旧法が適用されている土地は、原則土地を貸したら、返してもらうことができません。しかし、大半の土地は旧法が適用されているケースが未だに多く、新法はあまり機能していない状況となります。底地投資を行う場合は、新法と旧法があること、旧法の場合は土地が返ってこないことを念頭において、額を考慮し購入しましょう。

借地権付き物件の建物を貸す

建物の所有を目的として、土地を借りて行う投資方法で「借地権投資」と言います。土地の借地権は所有権の3~4割ほどで購入でき、固定資産税などの税金も不要です。そのため、少額から投資を開始することができます。また、旧法の貸地であれば、よほどのことが無い限りは返還する必要がないため、長期運用が可能です。
借地権物件は立地条件のよいところに多くあるのも利点となりますが、建替えや譲渡などを行う場合は地主の承諾や手数料などが発生します。また、土地としての担保評価が低いので、金融機関などでは融資を受けることができな場合もあります。

他の投資方法との違いと特徴

不動産投資を考える方の多くは、株式投資やFXなども考えている方が多いのではないでしょうか。

株式やFXの特徴との違いは、不動産投資は現物投資である点です。倒産したり解散したりすると紙くずとなる株式や、価値の下落でお金が泡となって消えるFXのようなことはなく、大災害でどうにかなることがなければ不動産はそこにあり続けます。人がいる限り価値のなくならない資産と言えるでしょう。

現物投資には、他にも金や時計などの宝飾品があります。どちらも売却益であるキャピタルゲインでありますが、不動産は所有し続けながら収益を得られるインカムゲインも見込めるものです。

他の投資方法と比較する際には、インカムゲインとキャピタルゲインのどちらに比重を置きたいか、インカムゲインも欲しいのであれば有形資産と無形資産のどちらがいいかで考えていくことをおすすめします。

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人は、自分の考えが明確かつ努力して自力で考え抜ける思考力のある人です。

不動産投資用の物件を購入したり売却したりする際には、耳当たりの良い都合の良いことを言ってくる業者の言葉を受けて、自分で考えて決めていかなければなりません。時には、あてにならない情報も流れてくる中、誰も信じられない環境で行動する可能性もあります。
また、時代は常に変わっていくものですし、すぐに素敵な物件が見つかるわけではありませんので勉強も常に必要です。

そのため、勧められるままに不動産投資物件を購入するのではなく、自分で資料を請求して営業マンから適切に情報を受け取り、周辺の相場やニーズ、社会情勢をしっかりと把握して進めていける人が不動産投資には向いています。


不動産投資を少しでも考えたら、まずは投資物件を比較する!

不動産投資を少しでも考えた初心者におすすめしたいのは、投資プランや投資物件を複数社から取り寄せることです。
取り寄せた複数の投資プランや物件の利回りを比較することで、どのような物件であれば失敗しないか、他にどの条件を満たしていれば自分にとって良い物件かわかってくることでしょう。

投資プランや物件の比較をする際には、投資物件情報の乗っているサイトを眺める手もありますが、そのようなサイトは実際は購入できないおとり物件ばかりのケースもあります。
そのため、おすすめしたい方法はサイトや市場で公に公開されていない、クローズドな情報も取り寄せられる一括プラン比較サービスです。カンタンな質問に答えていくだけで複数の企業から無料で資料を取り寄せられるため、手間や時間をかけることなく不動産投資を始められるでしょう。


不動産投資のメリット

不動産投資のメリット

不動産投資を始める前に、不動産投資のメリットについて確認しておきましょう。

多額の自己資金は必要なく資産にできる

不動産投資は、居住用の住宅ローンと同じで不動産投資ローンを組むことができます。

そのため、多額の自己資金は必要なく、それなりの頭金だけで不動産投資は始められます。多額の費用が必要なく資産形成ができる投資はなかなかなく、メリットと言えるでしょう。

また、団体信用生命保険に加入することで、生命保険の代わりにもなります。万が一亡くなった際には、資産として残された人に相続できることからも、不動産投資は資産形成としておすすめの方法です。

株と異なり現物資産で価値がなくならない

不動産は、一夜で価値のなくなる可能性のある株やFXと異なり、現物資産であるため価値がなくなることはありません。

また、人が生きていく限り生活の拠点である住居は必要なため、需要がゼロとなることはないものです。

動産でないことから融通は効きにくいものですが、ある程度の高額な資産であり、土地の需要はなくならないことからメリットはあるでしょう。

所得税や相続税などを節税できる

不動産投資の大きなメリットは、何より所得税や相続税など税金を節税できる点です。

ある程度の収益がある人であれば、毎月の収入からかなりの所得税額が引かれていることでしょう。不動産投資をすることで、物件の投資費用を計上することができ所得税の節税となります。

相続する際にも、現金での相続よりも評価額が低くなることから、株式や現金よりも少額で相続することが可能です。それにより、大幅な相続税の節税ができます。

不動産投資はやめとけと言われる根拠のリスク

不動産投資はやめとけと言われる理由・リスク

不動産投資は、よく「やめとけ」と言われるものです。
不動産投資を始めた方の多くは失敗を経験して、始めようとする方に「やめとけ」と助言するのかもしれません。

たしかに、人口減少の続く日本では、不動産は今後『負動産』になるとも言われています。
不動産投資はやめとけと言われる理由について、リスクをご紹介します。

不動産投資ローンの借金リスク

不動産投資ローンは、住宅ローンと同じく借金です。銀行などから購入費用を立て替えてもらい、決まった額を月々いくらで返済していきます。

この不動産投資ローンですが、不動産投資がうまくいかずに収益がゼロとなった日にも返済しなければなりません。
場合によっては、キャピタルゲインを見込んで購入したのに、いざ売却してみると価値がほとんどなかったり売却できてもマイナスとなったりするケースがあります。

不動産投資ローンを利用する場合には、借金リスクについても考えておく必要があります。

立地や相場を読み違えた空室リスク

不動産投資では、立地や相場を読み間違えるとどれだけ素敵な物件でも、空室となり収益は見込めなくなります。

立地が良くても、相場を読み間違えると収益が全くでなかったり、逆に相場を読んでそれなりの家賃設定をしても立地が悪く人がつかなかったりするケースもあるでしょう。

どれだけ仕事のできる人でも、不動産投資は1/10の確率で失敗すると言われていますので、立地や相場による空室リスクは考えておきたいものです。

火災や地震など災害リスク

どれだけ注意して対策しても防げない災害リスクは、島国である日本ではつきものです。

火災を避けてオール電化物件にしたり、地震を避けるために断層を調べたり、様々な対策はできるでしょう。
しかし、地震や津波、豪雨、火災、台風とありとあらゆる災害の対策をするのは難しいものです。

災害リスクに備えて保険料を活用し、対策をしておくことをおすすめします。

家賃下落により収益の出ないリスク

今後の日本では、さらなる人口減少が見込まれます。

いくら不動産があっても、そこに住む人がいなければ不動産投資は成り立ちません。不動産の供給過多となり、家賃を下げなければならない可能性についても考慮しておきましょう。

家賃の下落により収益性が低くなるリスクの対策は難しいものですが、ランニングコストの固定費を下げるなど検討してみると良いかもしれません。

それでは、不動産投資での失敗例をご紹介します。

不動産投資の失敗

不動産投資の失敗例

不動産投資をしたものの失敗した具体例をご紹介します。

どのように不動産投資をしたら成功するか、失敗例から確認しておきましょう。

安く投資できる競売物件を購入してしまった

不動産投資の初心者が手を出しがちな競売物件。
競売物件とは、住宅ローンの返済が滞った不動産を裁判所が差押えて、債権回収のために競争入札で売却した物件です。

そこまで高くない物件であるケースが多いことから、失敗してもそこまで損害はない投資物件として考えられています。

そんな安く手に入る競売物件を購入したものの、住宅ローン滞納者の生活は想像できる通り荒れており、室内にはかなりの物が溢れており壁紙は汚れ窓も壊れていたケースがあります。
リフォーム費用を注ぎ込んで半年かけて修復したものの、周辺状況や相場から人がつかず、結局は売却となりマイナスとなったようです。

競売物件は内見をして購入できなかったり、悪評により人がつかなかった利するリスクもあるため、よく確認してからの投資をおすすめします。

周辺にある1つの企業や大学に依存して投資してしまった

よくある失敗のひとつに、周辺にある1つの企業や大学に依存してしまうことがあります。

企業で働く人や大学生を主な利用者として、大学や企業に近いけれど駅から離れている立地の良くない物件に決めてしまうと、移転になった場合には利用者がいなくなります。

実際に、企業の工場で働く人を利用者としてアパート投資したものの、工場が閉鎖して収入がゼロになった方もいらっしゃいます。駅や繁華街から遠いエリアだっただけに、不通に住むには住みにくく利用者がいなくなったそうです。

投資物件の立地は、複数の利用者を見込めるかの点から検討すると良いでしょう。

高利回りで収益性に惹かれて失敗してしまった

不動産投資物件を見る際に、利回りを確認するかと思います。

高利回りで収益性が良さそうだと判断して購入する際には、なぜ高利回りか考えてみましょう。

高利回りの投資物件を購入した方の中には、治安が悪く問題のあるエリアで賃貸人が定着しない物件を購入して失敗した方もいらっしゃいます。結局、収益化できずに売却してしまったようです。

投資物件が高利回りだった場合には、どうして高利回りか利回りの変動する要因を確認して、問題がないか確認することをおすすめします。

不動産投資で失敗しないためには、利回りを計算して初期費用やかかる費用を抑える必要があります。

不動産投資の利回りと費用

不動産投資の利回りと費用

不動産投資の利回りと、利回りの変動する要因である費用について確認していきましょう。

不動産投資の利回り

不動産投資の利回りとは、投資した金額における収益の割合を1年単位で表した数字です。
利回りには、想定利回りと表面利回り、実質利回りの3種類あります。

想定利回りは、1年間を通して満室だったと想定した家賃収入で、空室割合やランニングコストを考えずに計算します。

想定利回り = 1年間の満室状態での家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100 

空室割合やランニングコストを含めて算出する場合、空室割合や費用を考慮した年間の家賃収入を不動産の購入価格(投資額)で割り、よりリアルな数字に近づく表面利回りで計算してみましょう。

表面利回り = 1年間の家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100 

表面利回りは物件の価値をざっくりと知るには便利ですが、物件の収益性を正確に評価することに向かないものです。
参考程度の数字ではなく、より現実的な数字で確認したい場合は、実質利回りでの確認をおすすめします。

 実質利回り = (1年間の満室家賃収入 - 1年間の維持管理経費) ÷ (不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費) × 100 

不動産投資で得られる最終的な収益は、家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引いて求めます。
より正確な利回りの確認には、諸経費分の支出を差し引いた「実質利回り」を見ると良いでしょう。

不動産投資の初期費用

不動産投資を始める際には、以下の初期費用がかかってきます。


初期費用

  • 投資物件の購入費
  • 固定資産税など税金
  • 火災保険料など保険料
  • 手数料
  • 管理委託費
  • 通信費や接待交際費などその他
  • 集客の広告費用

不動産投資物件の購入費は、エリアや広さ、築年数など条件次第で異なってきます。
投資物件を賃貸して得られるインカムゲインも、条件が異なれば家賃が変わってくることから異なってくるでしょう。

不動産投資のランニングコスト

不動産投資をしていくうえで、継続してかかってくる費用をランニングコストと言います。
ランニングコストとしてかかってくる費用は以下です。


ランニングコスト

  • ローン返済費
  • 減価償却費
  • 固定資産税など税金
  • 火災保険料など保険料
  • 維持管理費・修繕積立金
  • 管理委託費
  • 代行手数料など

不動産投資の経費にできる費用

不動産投資をして支払った費用は、基本的に経費とできます。
ただし、ローンの返済日は経費とできませんので注意しておきましょう。

経費とできる費用は以下のとおりです。


経費にできる費用

  • 物件の購入費:かかった分
  • 仲介手数料:購入費 × 3% + 6万円
  • 登録免許税:土地価格 × 2/100 (2021年3月31日までの登記15/1000)
  • 不動産取得税:土地価格 × 3/100 × 1/2 (2021年3月31日までの宅地取得)
  • 印紙税:契約金額により異なる
  • 固定資産税など税金
  • 火災保険料など保険料:15~40万円が目安
  • 維持管理費・修繕費:かかった分
  • 管理委託費:月1~3万
  • ローン手数料:新築3~7%が目安
  • 建築確認の申請手数料:建築物の床面積により異なる
  • 司法書士の手数料:依頼する司法書士により異なる

相場を把握しても実際の利回りや初期費用は、企業からプランを取り寄せてみないとわからないものです。
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まずは、複数の企業から無料でプランを取り寄せてみましょう。

不動産投資の始め方

不動産投資の始め方は、良い不動産投資物件を探して購入して運用するだけです。

そのため、始める際のポイントは以下の2つとなります。


  • 不動産投資物件を探して選ぶ方法
  • ローンを組んで投資物件を購入する方法

この2つについて詳しくご紹介します。

物件選びと探し方

東京を中心に、国内はもちろん海外の投資家たちも日本の物件投資に注目しています。
そうした不動産投資の市場や国内外問わず情勢に注目することも、不動産投資を行う上でポイントです。

不動産投資物件の選ぶ際は、以下の視点を持つことが基本です。

  • 物件の利便性が良い
  • 管理・メンテナンスがしっかりしている
  • 設備や仕様が新しい
  • 物件のあるエリアの地価が高い
  • 入居者目線で物件を選ぶ

それでは基本を踏まえたうえで、物件を探すときの方法をご紹介します。

インターネットによる検索

昨今、インターネットの普及により賃貸物件や分譲物件など、自分で住むための住宅を探すことができます。投資用の物件も、同じようにネット上で探す事ができます。家に居ながら、隙間時間に探せるので手軽で便利でしょう。

不動産投資を考えたら、まずはプランの一括比較を利用する方法がおすすめです。簡単な情報の入力を済ませるだけで、複数の会社から投資物件のプランを取り寄せることができ、プランを比較することで相場を把握できます。また、複数の営業マンと接点を持てるため、お得な情報を得やすくなるでしょう。

不動産会社を通して探す

不動産会社で物件を探すときには、「仲介」と「売主」の2つがあります。仲介は、買主と売主の間に立って契約の仲介をする事です。売主とは、不動産会社が持っている物件を購入する事です。
仲介には、仲介手数料を支払う必要がありますが、売主には、仲介手数料は必要ありません。また、購入した物件になんらかの欠陥があった時は、瑕疵(かし)担保責任という責任を負う制度があります。
仲介購入では、売主が個人のため期間を引渡しから数カ月、または特約にて瑕疵担保責任(※)を負わないなどとするケースが多いようです。しかし、不動産会社から直接購入する売主の場合は、責任期間が最低2年と定められています。そのため、仲介手数料と瑕疵担保責任(※)においては、売主で購入するほうが有利といえるでしょう。

※2020年4月の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変更されました。

競売物件から探す

競売とは、支払い不能などの理由で金融機関などの債権者が債権回収のために、裁判所を通じてオークション形式で売却を行うことです。以前は、競売と聞くと格安物件というイメージが強かったと思いますが、現在は東京オリンピックの影響もあり、競売価格が高騰しているのでリスクも高くなっています。

不動産投資ローンの利用方法

不動産投資に必要な書類は下記の通りです。

  • 登記簿謄本
  • 物件概要書
  • 物件情報の書類(公図・住宅地図・販売図面・建物図面・物件写真)
  • キャッシュフロー試算表
  • 物件取得関連費用概算表
  • 固定資産税評価証明書
  • 取引事例
  • 源泉徴収票・確定申告書

書類を用意して、金融機関に提出します。特に不備などなければ、金融機関の審査が開始します。審査には数週間かかることが多いでしょう。
金融機関の審査が終わり、無事に審査に通過すれば金融機関より「融資決定の通知」が届きます。その後、「不動産の抵当権設定」「金銭消費貸借契約」「団体信用生命保険等」の契約を行い、融資が行われれば物件を購入します。

不動産投資物件

不動産投資は小さく始める

不動産投資にはいくつか方法があり、様々な種類の物件があります。
まずは、区分マンションの1室や戸建て住宅など少額で開始できる不動産投資からチャレンジするのがおすすめです。要領をつかみ慣れてきてから、物件数を増やしたりアパートやマンションなど1棟かいをしたり、ステップアップしてくと良いでしょう。

物件選びはプラン比較がおすすめ

物件を探すには、信頼できる不動産会社を探すことが先決です。不動産投資の売買に特化した不動会社を探すには、一括プラン比較がおすすめです。クレームや悪質な不動産会社は運営会社が排除しているため、優良企業のみが集まっており、信頼のできる不動産会社を見つけることができます。
不動産投資を始めるなら、投資物件のプラン比較を無料でしてから探してみましょう。

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