不動産の利回りの相場と利回りを上げる方法

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不動産投資を考えている方なら一度は目にしたことのある「利回り」という数字。利益を出す目安になっている数字というのは知っていても、全てを理解して自分で利回りを計算できるという方は少ないのではないでしょうか。
今回は、そんな不動産の利回りの定義や計算法・利回りを高くする方法など、不動産投資を行う上でとても重要になる利回りについてまとめてみました。これから不動産投資を行おうと考えている方だけでなく、既に投資をしており利回りの低下に悩む方にも役立つ情報を紹介します。

先読み!この記事の結論
  • 土地の活用方法により異なるが、実質利回りが10%を超えていることが土地の利回りの理想値
  • 満室の物件を選び、最新設備で新しい物件を選ぼう

不動産の利回りの定義とは

投資用の不動産の購入を考える上で知っておくことが重要となる「不動産の利回り」。聞き慣れない言葉ではありますが、知っておくと不動産投資をより効率よく行うカギとなります。それでは、不動産の利回りの定義を見ていきましょう。

不動産の利回りとは

不動産の利回りとは、簡単に言うと不動産投資にかかった支出に対する利益の割合のことを指します。不動産の賃貸経営により将来的にどのくらいの額の利益を出すことができるかを計算することが出来る割合の数字のため、投資用の不動産を購入しようと考えている方にはとても重要となります。
不動産投資は初期投資のリスクと費用が大きいため、不動産の利回りをしっかりと計算した上で投資物件の購入を決めることが好ましいでしょう。また、投資初期時の利回りの予想数字が高い場合でも、入居者の数によって利回りの割合は低くなってしまうこともあるため、販売会社からの想定利回りだけを信頼せず、不動産の利回りを自分で計算できるようにしておくと投資を成功させる可能性を上げることができます。

不動産の利回りには2種類ある

支出に対しての利益の割合である不動産利回りには、利回りをおおまかに割り出すことができる表面利回りと、税金や管理費などの諸経費などを家賃収入から引いたより現実的な実質利回りの2種類があります。
表面利回り投資用不動産物件の大まかな利益を知ることができるため、不動産会社が提示する物件情報としてよく使われています。しかし、空き室の数や諸経費を含めて計算をしていないため、表面利回りの割合を維持し続けることは難しいと考えて良いでしょう。
それとは逆に実質利回りは、管理費などの費用も加えて計算しているため、より現実的な数値と言えます。表面利回りでは高い数値を出していた物件でも、費用などを加えて計算した実質利回りでは、数値が低かったという場合もあるため、投資物件を購入する際は自身でも利回りの計算をすることをおすすめします。

不動産の利回りの計算方法

表面利回りと実質利回りの2種類の不動産利回りの計算方法を見ていきましょう。

表面利回りの計算式

年間賃料収入(全室数)÷不動産の購入価格=表面利回り (具体例)購入価格が1億円の物件で、家賃は10万円・全10室の物件の場合、全10室×10万円×12カ月÷1億円=0.12という計算式になり、表面利回りは12%となります。
表面利回りの計算では、入居率に関わらず全室数で収入を考えているため、入居率が100%の最大利回りのみを計算できるようになっています。大まかな物件の利益を計算する際に使うことができます。

実質利回りの計算式

  • 年間賃料収入(入居数)÷不動産の購入価格(+管理費などの諸経費)=実質利回り
(具体例)購入価格が1億円の物件で、家賃は10万円・5室に入居者が入っている場合、5室×10万円×12ヶ月÷1億円=0.06という計算式になり、実質利回りは6%となります。
実質利回りの計算では、入居率をふまえて計算をすることができるため、入居者数に合わせた利回りの数字を知ることができます。また、管理費や維持費などの支出も加えて計算をすると、より現実的な利回りの数値を計算することができるため、投資を考えている物件の利回りを知りたい場合は、経費などの支出額も知っておくと良いでしょう。
  • 利回りは利益の割合
  • 利回りは2種類ある
  • 計算方法を知る

不動産投資で成功するためには、購入前の利回り計算の正確さが非常に重要です。特に、不動産投資では似たような立地でも築年数や階数などによって利回りが変わることがあります。

失敗しないためには、周辺物件の状況などから利回りの相場を正確に把握することが重要です。しかし、物件候補が見つかるたびに、周辺情報を調べ上げ利回り相場を算出するのは困難ですし時間もかかります。

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不動産利回りはどのくらいの相場が理想なのか?

不動産投資物件の利益の割合となる不動産利回りですが、どのくらいの数値の物件を購入するのが好ましいのでしょうか。マンション・戸建て・土地、それぞれの不動産資産の利回りの相場と理想の利回りの数字を見ていきましょう。

中古マンションの場合

中古マンションの表面利回りの相場は、都市部か地方かの立地や部屋の大きさ・築年数により変化するようですが、基本的には築年数が20年までの物件は6%前後、築年数20年~35年ほどの物件であれば7%~10%が相場のようです。
地方都市の物件は都市部の物件よりも物件の購入価格が安く、利回りの相場も比較的高くなっているため、地方であれば10%が理想の利回りの数値です。また、都市部の物件は比較的購入価格が高く、自然と支出の価格が高くなるため、7%の利回りが理想と言えます。立地や条件により利回りの理想値は異なるため、周辺物件の利回りの割合と比較してみると良いでしょう。
築年数が経過している物件の方が購入価格が低いため、利回りの相場が6%前後という築年数が浅い物件と比べると7%~10%と利回りの相場は高いです。しかし築年数が経過している物件は修繕費や管理費などが多くかかったり、入居者がなかなか見つからないなどの利回りを下げてしまう要因もあるため、投資物件を購入する前にしっかりと頭に入れておくことをおすすめします。

戸建ての場合

戸建ての投資物件の表面利回りの相場は、新築の場合は5%~6%、初期投資費用が比較的かからない中古物件の場合は6%~8%となっています。理想の利回りは、新築の場合10%、中古物件であれば15%ほどあると良いでしょう。
地方の戸建て物件は都市部の物件と比べると、平均的な購入価格が安く、中には数百万円ほどで購入できる物件もあるため、利回りが10%を超えることも珍しくありません。より利回りの高い戸建て物件を探している方は、地方の物件も視野に入れてみると良いかもしれません。
また、中古戸建ての物件も購入価格が低いため、新築と比べると利回りは高くなっています。しかし、こちらも中古マンションと同様、修繕費や管理費が多くかかったり入居者がなかなか決まらなかったりと、利益を出すのが難しくなることもあるため、利回りは高くても投資物件として購入する場合は要注意です。

土地の場合

土地の場合の表面利回りの相場は5%~20%と、土地の使い方により大きな幅があるのが特徴です。特に利回りの相場が高いのが、駐車場経営やトランクルーム経営を行う場合で、表面利回りは20%を超えるケースが多いです。これらの土地の活用方法は初期投資がかかるものの、利回りの相場はとても高くなっているため、より利益を上げたいと考えている方におすすめです。
また、土地の活用をせず、定期借地として事業主や個人に貸し出しをするだけでも8%前後ほどの利回りを期待することができます。管理費やその手間がかかるのが面倒に感じるという方は、借地としての投資をしても高い利回りを期待できるでしょう。
上記で説明したように、土地の活用方法により数値は異なりますが、平均して実質利回りで10%を超えていることが土地の利回りの理想と言えるでしょう。初期費用がかからない土地の活用方法の方がリスクは低いものの、利回りの相場は低いようです。

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利回りが良い物件を選ぶには

利回りの割合が低いとその分利益率も低くなってしまいます。リスクの高い不動産投資で上手く利益を出すことが出来るようになるために、利回りが良い物件を選ぶコツを見ていきましょう。

空室がない物件を選択する

表面利回りの割合が高い物件でも入居者が少ない場合、実質的な利回りの数字は低くなってしまうため、空室がなるべくなく、常に入居者が100%の状態でいるような物件を選択すると高い利回りをキープすることができます。
また、空室は少ないけれどテナントの入れ替わりが激しい物件であると、入居者が入れ替わる度に発生する不動産会社への仲介手数料や広告料・住居の修復など、さまざまな費用が発生するため利回りは低くなってしまいます。なるべく空室率が低く、テナントの入れ替えが少ない物件を選ぶことをおすすめします。

設備が充実している物件を選ぶ

立地はもちろんですが、物件内の設備が充実している物件を選ぶと入居率が上がるため、常に高い利回りをキープすることにつながるでしょう。人気の最新設備の例としては、オートロックなどのセキュリティシステム・お風呂の追い炊き機能・インターネット完備などがあります。ファミリー向けなのか単身者向けなのか、物件のタイプに合わせて需要の高い設備が完備されている物件を選ぶのがおすすめです。
賃貸需要の少ないエリアでは、入居者はより立地が良く設備の整っている物件を吟味し選ぶことが多くなります。そのため、設備が整っていなかったり住み心地が良くないと、入居者は他の物件に移りがちに。設備が充実している物件を選ぶことで、入居率を上げつつ転居率を下げることにつながるため、利回りを高くキープすることが期待できます。

築年数が浅い物件を選ぶ

利回りの計算には、物件の修繕費や管理費も関わってきます。そのため、築年数が浅い物件を選ぶと修繕費を安く抑えることができ、結果的に利回りを下げることなくキープすることにつながるでしょう。
築年数が10年を超えた物件は、購入費用が掛からないため投資しやすいとも言えますが、その分多額の修繕費がかかってしまうということも。そのため、初期費用にかかる価格は少し高くなってしまっても、築年数が浅い物件を選ぶと利回りを高くすることが出来ます。

エリアの需要に合わせた物件を選ぶ

不動産投資で上手く利益を出すには、そのエリアの需要に合った物件を選ぶのも重要です。需要に合った物件を提供することで、入居率を上げることができるため、利回りの数値を上げることにもつながるでしょう。
大学や専門学校・ビル街などが集中するエリアであれば、学生や独身の社会人が多く住んでいるため、単身者向けのワンルームや1DKなどの小さめのサイズの物件が人気を集めています。それとは逆に、小学校や中学校・大きな公園などの郊外の家族連れが多く住むエリアでは、ファミリー向けの戸建てや大き目のマンションが需要が高いと言えます。
このように、エリアによって入居者の求める物件タイプは異なるため、エリアの需要に合った物件を選べるように事前調査をすることで、利回りの高い物件を選ぶことが出来るでしょう。
  • 満室の物件を選ぶ
  • 最新設備付きの物件
  • 比較的新しい物件を

不動産投資で成功するためには、どんな経営計画以上にどんな物件を購入するかが重要です。特に、不動産投資では似たような立地でも築年数や階数などによって利回りが変わることがあります。

物件選びで失敗してしまうと立て直すことは困難です。しかし、物件候補が見つかるたびに、周辺情報を調べ上げ利回り相場を算出するのは困難ですし、手間もかかります。

そこでおすすめなのが、複数企業から一括で資料請求をすることができる土地活用比較サイトです。

簡単な質問に答えるだけで、わずか1分程度で複数社のプランを比較することができます。複数社の経営プランを比較することで、相場感について正確に把握することができます。企業によっては、独自に利回りを計算してくれる場合もあります。

より利回りのよい物件を見逃さないためにも、チャットで簡単な質問に答えて、複数企業から資料請求をしてみましょう。

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利回りが低い状況を改善するには

利回りが良い物件を購入したのに実際は利回りが良くなかったという時でも、数値を改善するためにまだ出来ることはあります。利回りの低い数値を改善するために出来ることをチェックしていきましょう。

リフォームして空室率を上げる

利回りが低い状況を引き起こす理由として、空室率の高さが挙げられます。どんなに立地が良くても、部屋内の設備や修復が十分に施されていないと、入居していたテナントは他の設備が充実している物件に転居してしまったり、そもそも入居者が増えなかったりと、空室率が上がってしまいます。空室が増えると収入の数字が減るため、利回りの数字を大幅に下げてしまいます
そんな空室率が高い時におすすめの改善方法は、物件のリフォームを行うことです。設備を最新式のものに変えたり部屋の雰囲気を変えることで、築年数が経過している物件でも入居率を上げるきっかけにすることができるでしょう。賃料需要が高いエリアでは、入居希望者は複数の物件と比べた上で入居を決めます。リフォームすることでアピールポイントが増えるため、より多い入居者を見込むことが期待できるでしょう。

入居期間を長くする

次に利回りの数字を低下させる原因として考えられるのは、テナントの入居期間が短く、転居時の部屋の原状回復費用や不動産会社への仲介料手数料がかかっているということです。テナントの入れ替えが多いと、その分無駄な費用がかかってしまいます。
この費用を抑えるためには、一度入った入居者に長く入居してもらうことが重要となります。仕事上の都合や家族の都合などでの転居は仕方がありませんが、管理体制などへのクレームによる転居は未然に防ぐことが出来るはずです。今までは週に一回のみだった物件の清掃を二回に増やしてみたり、管理会社を変更してみたりと、入居者への対応を良くしてみるのも入居期間を長くするために出来る一つの手です。

それでも上がらないなら売却するのも方法のひとつ

リフォームをしてみたり管理体制を変えてみても、空室率や退去率が変わらず、利回りの数字を向上することが出来ないという場合、損失を出してしまう前に物件の売却を考えてみるのも投資の方法の一つです。
投資物件の売却を行う際、より高い売値での売却ができると損失を出さずに済みます。高い売却価格で売却するには、複数の不動産会社から査定をもらい、相場を確認をすることが大事です。そんな時に役立つのが、ネットで簡単に査定から売却の依頼までできる「イエウール」です。複数の不動産会社からの査定をネットで確認できるため、もっとも高く不動産を売ってくれる企業を見つけることができるでしょう。
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不動産の利回りを知ることで効率の良い投資を

今回徹底解説した不動産の利回りは、不動産の投資を考える上でとても重要な数字です。不動産会社から提示された表面利回りだけを信じて投資をしてしまうと、思っていたように利益が出ないなどの問題が出てきてしまう場合もあります。表示された利回りの数字だけでなく、自分でも利回りについて理解をし計算したり、相場を知っておくことで、より効率良く利益を出せる物件への投資が出来るようになるはずです。

初心者でもわかる!
記事のおさらい

不動産投資における利回りの相場は?
中古マンションの表面利回りの相場は、基本的に築年数20年までの物件は6%前後、築年数20年~35年ほどの物件は7%~10%ほどです。エリアや物件によって異なってきますので、詳しくはこちらをご覧ください。

不動産投資の利回りが良い物件を選ぶ方法は?
利回りの良い物件を選ぶ方法は、築年数が浅い物件や空室のない物件を選ぶことです。詳しくは、こちらをご確認ください。

不動産投資で低い利回りをどのように改善する?
利回りを改善するには、入居期間を長くしたり、リフォームをして空室率を上げる方法があります。詳しくは、こちらにまとめています。

イエウールならより高い価格で売却できる

空室率や退去率が低くなりすぎてしまうと、管理費や維持費だけがかさみ、利回りが低くなり損失を出してしまう可能性も出てしまいます。そんな時には損失を出す前に、所有している投資物件を売却するのも一つの手です。
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