不動産に対する減価償却の計算方法を知っておこう

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不動産を所有している場合、減価償却という言葉を一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。ここでは、不動産における減価償却について、減価償却の意味や計算方法などを順に解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 減価償却費=取得価格×耐用年数に応じた償却率

不動産投資の知識を得たい方には、以下の記事がおすすめです。
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不動産における減価償却とは?

居住用としてマンションや住宅などの不動産を所有している場合だけでなく、投資用として所有している不場合でも、減価償却が深く関わってきます。

減価償却について

不動産は、長い期間に渡って利益が生じると共に、その価値も減少していくのが一般的で、投資用にマンションを所有している場合、確定申告で国税庁へ減価償却費の申告が必要です。このような不動産における減価償却とは、年月と共に劣化していく建物に対して発生し、資産として減少する価値の費用のことを言います。
このように、建物や設備などは、一般的には年月が経つにつれて価値が下がっていくものと考えられており、減価償却資産を取得するために要した費用を、資産が使用できる期間に分割して経費として配分されるという仕組みとなっています。

減価償却に関する法律

不動産の減価償却には、「減価償却資産の耐用年数 等に関する省令」に基づき、対象となる不動産の耐用年数が、以下のように構造別に定められています。木造・合成樹脂造/木骨モルタル造/れんが造・石造・ブロック造/鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造
さらには、これらの構造のうち、住宅やホテルなどの用途に分けて、以下のように耐用年数が細かく定められています。事務所/店舗・住宅/飲食店/旅館・ホテル・病院・車庫/公衆浴場/工場・倉庫
また、鉄筋コンクリート造の場合は、飲食店と旅館・ホテルの用途に限り、延べ面積などの指定があり、金属造の場合には、骨格材の厚さによって指定があります。
  • 確定申告で必要
  • 資産価値の費用
  • 法律で規定

土地だけを保有している場合は、土地活用をすることで減価償却の仕組みを活用してうまく節税することが可能です。
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不動産の減価償却の計算方法

減価償却に関する法律は、2007年の税制改正が行われ、不動産の取得日が2007年の3月31日以前と4月1日以降で計算方法が異なるので注意が必要です。この税制改正によって、取得日の違いだけで同じ耐用年数であっても減価償却率が異なります。
減価償却の計算方法には、「定額法」と「定率法」があり、以下で詳しく解説します。

定額法

耐用年数の期間において、毎回一定の額を減価償却していく方法です。計算は比較的簡単ですが、収益力が低下するために修繕などが必要となる時期に、負担率が高くなるというデメリットがあります。しかし、初期に利益が出やすいというメリットがあります。

定率法

未償却の残高に対し、毎回一定の率で減価償却していく方法です。初期は償却額が大きい一方で、月日が経つにつれて償却額が小さくなっていくという特徴があります。従って、収益力が低くなる時期の負担が軽減されるというメリットがあります。しかし、定額法と比較すると、初期に利益が出にくいというデメリットがあります。

税制改正後の計算方法

税制改正によって、2007年4月1日以降に取得した不動産に対しては、「定額法」がベースとなっており、以下のような計算方法で算出します。
減価償却費=取得価格×耐用年数に応じた償却率
用途が同じ住宅でも、木造の場合は22年、鉄筋コンクリート造の場合は47年と耐用年数に違いがあります。例えば、新築で2007年4月1日以降に取得した際の建物の価格が2,000万円の場合、以下のような計算になります。
  • 木造 92万円/年=2,000万円×0.046
  • 鉄筋コンクリート 44万円/年=2,000万円×0.022
  • 税制改正
  • 計算方法は2種類
  • 現在は定額法が基本
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不動産の減価償却が必要な場合

不動産の減価償却が発生するのは、建物のみで年月と共に劣化などの価値が減少しない土地については対象外となっています。しかし、実際にマンションや住宅を購入する場合、建物と土地を合わせた価格で購入することが多いため、地価や路線価の影響を受けやすい土地については、価格割合に差が生じることがあるので注意が必要です。

減価償却の仕組み

例えば、人気で地価の高いエリアに不動産を所有している場合、建物よりも土地の価格の方が高いということが発生します。仮に5,000万円の住宅を購入し、建物と土地の割合が3:7である場合、建物は1,500万円、土地は3,500万円となるため、減価償却に必要なのは、建物部分の1,500万円ということになります。

不動産収入がある場合

不動さんの減価償却は、土地や建物などの不動産売買がある場合や賃貸マンションなどの経営によって不動産収入がある場合が対象になります。この場合、不動産収入によって所得税が発生するため、減価償却を計算する必要があります。

不動産を売却する場合

所有していたマンションなどを売却する場合も、減価償却の計算が必要となります。この場合、不動産を売却する際の「譲渡所得」が発生します。従って、譲渡所得を計算することによって譲渡損失があると、確定申告にて源泉徴収税額の還付が発生する場合があります。
現在、所有している不動産の売却を考えている場合は、インターネット上で一括査定ができる「イエウール」がおすすめです。イエウールでは、無料で利用できるだけでなく、全国1600社以上の厳選された不動産会社が集まっているため、安心して利用することができます。
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  • 建物が対象
  • 収入があると対象
  • 売却の場合も対象
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不動産の減価償却方法

減価償却費の算出には、耐用年数や築年数などが関わってくるだけでなく、建物価格を知っておく必要があります。それでは、不動産の減価償却の方法を順に解説していきます。

不動産価格を土地と建物に分ける

既存の通り、不動産の減価償却は、建物だけが対象となっており、土地は対象外です。そのため、所有しているマンションや住宅の価格を土地と建物に分けて算出する必要があります。土地と建物を分けるには、不動産を購入する際に交わされた売買契約書や譲渡対価証明書などを参考にすると良いでしょう。
また、売買契約書や譲渡対価証明書を見てもわからない場合は、購入する際に利用した不動産会社に問い合わせることをおすすめします。

減価償却費の算出

不動産の取得年月日が、2007年の3月31日以前か4月1日以降であるかを確認します。その後、法律で定められた計算方法に基づき、対象となる耐用年数を当てはめて減価償却費を算出します。

耐用年年数表(住宅用)

構造 木造・合成樹脂 木骨モルタル れんが・石・ブロック 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート
22 20 38 47

計算式

  • 減価償却費=取得価格×耐用年数に応じた償却率

注意点

所有している不動産が中古で購入した場合、減価償却の計算前に必要な計算があるので注意が必要です。例えば、鉄筋コンクリート造の中古マンションの場合、耐用年数が47年となっています。しかし、築年数が耐用年数を超えているか否かで計算方法が異なり、以下のようになります。

中古マンションの築年数が耐用年数未満の場合

中古マンションの築年数が、耐用年数であり47年に満たない場合は、以下のような計算になります。
  • 耐用年数=47年-(築年数×0.8)

中古マンションの築年数が耐用年数を超過の場合

中古マンションの築年数が、耐用年数であり47年を超過している場合は、以下のような計算になります。
  • 耐用年数=47年×0.2

  • 売買契約書を確認
  • 不動産取得日を確認
  • 中古の場合は注意

中古物件だと節税対策が可能?

最近では、投資目的でマンションなどの不動産を所有している人も多く、高額なために課税される税金も高いことから、節税対策にも注目が集まっています。しかし、所有している不動産を上手く活用することで、節税対策になる場合があります。この節税対策にも減価償却が大きく影響しており、耐用年数がポイントとなります。
ここでは、減価償却費が多くなると、その分利益も減少するため、税金も減少するという仕組みについて順に解説していきます。

建物の構造による減価償却費の違い

減価償却費の計算に必要な耐用年数は、構造によって以下のような違いがあります。
木造・合成樹脂造:22年
木骨モルタル造:20年
れんが造・石造・ブロック造:38年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造:47年
耐用年数が短いほど、減価償却費が多くなるという仕組みのため、利益が少なくなってしまいます。しかし、税金も少なくなり、節税に繋がると考えられています。

中古物件の減価償却費

減価償却費は、法律で定められた耐用年数によって計算することとなっていますが、中古物件の場合は、使用可能期間を見積もることによって算出されます。これは、耐用年数を超えているか否かで計算方法は異なりますが、木造・合成樹脂造の場合、耐用年数の22年未満では6年で償却、22年を超えていても4年で償却することになります。
以上のことから、耐用年数を超えている中古物件の場合は、減価償却費による節税の効果は薄いと言えるでしょう。

注意点

新築物件はもちろんのこと、中古物件の場合においても、減価償却費が多くなればなるほど、売却する際の税金も多くなるので注意が必要です。
減価償却費は、経費として計上することができるというメリットはありますが、例えば、鉄筋コンクリート造のマンションを築年数5年で売却した場合、耐用年数は以下のような計算になります。
  • 47-(5×80%)=43年
従って、建物価格が2,000万円と仮定すると減価償却費は、
  • 2,000万円×0.022=44万円/年
という計算になるので、44万円を減価償却費として計上することができます。しかし、売却時には譲渡所得などの費用も発生し、売値に対して課される税金も考慮する必要があります。
  • 建物の構造を確認
  • 節税効果は薄い
  • 譲渡所得も考慮
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減価償却費で税金を上手にコントロール

不動産に対する減価償却費の計算は、所有している不動産の築年数や建物価格によって左右されます。また、売却時に発生する税金も少なくないことから、減価償却費が多くなると、その分利益も減少するため、税金も減少するという仕組みを理解し、減価償却費で課税される税金を上手くコントロールすることが大切です。

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初心者でもわかる!
記事のおさらい

不動産における減価償却とは?
不動産における減価償却とは、年月と共に劣化していく建物に対して発生し、資産として減少する価値の費用のことを言います。詳しくはこちらをご覧ください。

不動産の減価償却はどう計算する?
減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」があります。詳しくは計算方法と併せて実例もご紹介していますので、ご覧ください。

中古物件だと減価償却の違いから節税対策ができる?
建物の構造によっては節税対策が可能です。減価償却費の計算に必要な耐用年数は、建物の構造によって異なってきます。詳しくは、こちらをご覧ください。
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