不動産投資を行う上で最大のリスクは、空室が増えることです。賃貸経営では、空室が出てしまうと家賃収入が減ることになります。
そのような空室リスクを回避する方法として、空室保証というシステムがあります。
この記事では、空室保証の基本とメリットデメリットについて詳しく解説します。
不動産投資について幅広く知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
空室保証とは
空室保証を利用するには、不動産会社と契約を結ぶ必要があります。
メリットだけでなくデメリットについても把握しておきましょう。
空室保証の特徴
空室保証を受ける場合には、保証会社と契約を結ぶことが前提となります。空室保証は、家賃収入が満室時を下回った場合に、差額を保証会社が補填してくれます。気をつけたい点は、満額保証ではない点です。
おおよその目安で、満室賃料の80〜90％程度が保証されます。
オーナーは、賃貸物件の管理を行いながら、毎月定額の保証料を保証会社に支払ってシステムを利用することになります。
簡単に説明すると、ケガに備えて保険に加入するのとほぼ同じ仕組みです。
保証料については、会社によって異なりますが、基準となるのは立地条件である点は理解しておきましょう。
サブリースの家賃保証との違い
空室保証とよく似た仕組みに、サブリースがあります。サブリースは、不動産会社と契約して不動産会社が賃貸物件を一括借り上げする仕組みです。
借り上げた賃貸物件は、不動産会社が貸主となります。
具体的に、家賃保証とサブリースとの違いについて解説します。
しっかり理解することで、自分にはどちらが向いているのかを検討する材料にしてください。
契約会社が違う
空室保証とサブリースの大きな違いは、契約会社が異なる点にあります。
空室保証の場合は、あくまでも空室時の家賃収入を保証するサービスであるため保証会社と契約を交わします。
サブリースの場合は、賃貸物件を借り上げてくれる不動産会社との契約になります。
保証会社は、保証料を支払うことで家賃の保証はしてくれますが管理業務は行いません。サブリースの場合は、貸主自体が不動産会社になるため、入居者の募集や家賃の請求などの管理業務も行なってくれます。
保証会社には、毎月定額の保証料を支払いますが、サブリースは2年程度で契約更新を行うケースが大半です。その際に、保証料が見直されることもあります。
サブリースは稼働率が反映されない
家賃保証の場合は、稼働率がよい場合にはオーナーの手元に入る収益が増えます。これは、あくまでも保証料に対して家賃保証をするだけであって、管理業務を行うのはオーナーだからです。
入居率が上がればその分、家賃収入も増えるため、保証してもらう必要がなく、家賃の100％が入居者数分入ってくるということです。
一方のサブリースでは、管理業務をすべて不動産会社に委託するため稼働率がよくてオーナーが受け取る家賃収入は変わりません。
これは稼働率が悪い賃貸物件にとってはメリットです。
ただし、稼働率がよ区なったとしても満額の家賃が受け取れないため、稼働率のよい物件にとってでデメリットになるケースもあります。
稼働率が高いと、本来受け取れる金額の80％程度の家賃収入しかないことに、なんとなく損した気分を感じることもあるかもしれません。
空室保証のメリット・デメリット
空室保証には、どのようなメリットがあるのでしょうか。ここからは３つのメリットについて詳しく解説していきます。
空室保証のメリット
まずは空室保証のメリットから紹介します。
稼働率によって収入が増える
空室保証は、空室による損失が大きいときのことを想定して結ぶ契約です。つまり、稼働率がよい場合には損失補填はされません。
増えた家賃分が全額オーナーに入るため、稼働率がよいと収入が増えるという点はメリットといえるでしょう。家賃収入が保証される
空室保証は、空室リスクを減らすことができるため家賃収入が一定の割合で保証される点では、安定した収入を見込めます。
不動産投資は、不安定性がリスクとなることもありますが、家賃保証をつけておけば収入に安定性が見込めるため、融資を受ける際に審査を通る可能性が高くなる点もメリットです。
家賃収入以外もオーナーに入る
後半で具体的に解説しますが、家賃保証に似た仕組みにサブリースがあります。サブリースの場合は、賃貸物件の管理自体も不動産会社に依頼します。
そのため、敷金、礼金、更新料などは不動産会社の取り分となります。
これに対して、家賃保証では敷金、礼金、更新料は、物件のオーナーに入るようになっている点はメリットと言えるでしょう。
空室保証のデメリット
空室保証にはデメリットもあります。
メリットばかりに目がいってデメリットを見落としてしまうと、後々のトラブルに発展するケースもあるため、きちんと把握しておくことが必要です。
空室保証は家賃満額ではない
空室保証は、家賃の保証がある点がメリットです。ただし、満室時にオーナーが手に入る家賃の100％が保証されるわけでない点がデメリットになります。
保証の割合については、契約内容によって異なります。おおよその目安については、90％が目安とされています。
つまり、通常経営で稼働率が90％を超えそうな物件であれば、空室保証を利用しなくても問題ないと考えてよいでしょう。
保証料負担がある
空室保証を契約すると、たとえ稼働率がよくても保証料を負担しなくてはならない点はデメリットと言えるでしょう。
稼働率が悪い場合には、本来なら手元に入らない収入をえることができるためメリットは大きいですが、逆の場合には負担だけしなくてはならなくなります。
保証料については、契約内容や保証会社の規約によって異なります。
自分が所有する賃貸物件がどの程度稼働するかを予測することは難しいですが、信頼できる不動産会社などに相談して、空室保証をつけるかどうかを判断するのもひとつの方法です。
物件管理は含まれない
空室保証は、家賃の保証だけを行う仕組みです。そのため、賃貸物件の管理業務に関してはオーナーが自分で行う必要があります。
ここを勘違いしてしまう人も多いため、よく注意しましょう。
賃貸物件の管理業務は、かなり多くの項目があります。
家賃の確認、定期的なメンテナンス、滞納者への集金などの一般業務だけでなく、近隣トラブルやクレーム対応など緊急的な業務も行う必要があります。
管理業務によって、入居者の満足度をあげることが、稼働率をアップさせることにもつながるため、日頃の業務をおろそかにしないということは大切です。
家賃保証があるからとはいえ、オーナーの業務が減るわけではなく、稼働率アップに向けた対策も行う必要がある点は、しっかり理解しておきましょう。
空室保証の注意点
空室保証にはメリットも多くあります。そのため、利用したいと考える人もいるでしょう。ここからは、空室保証を利用する際に注意しておきたい点について3点紹介します。
事前に確認して、自分に本当に必要な保証かどうかを確認してみましょう。
融資額を増やしすぎない
空室保証を利用すると、安定した収入が見込めるため融資を受けやすくなります。
会社員では受けられないような額の融資を受けることが可能になるケースもあります。
大金を前にすると気が大きくなって、自分の条件に見合わないローンを組んでしまうこともあるでしょう。
そうなると、返済計画に支障が出て、結果的に不動産投資の失敗を招く恐れもあります。ローンを組む際には余裕を持った返済計画にそった額にするようにしましょう。
滞納の債務はない
空室保証に関しては、家賃が保証されるだけで、賃貸物件に関する業務については保証会社の業務範囲外になります。
家賃に関しては、空室時の家賃を保証するものであって、入居者が家賃を滞納した場合は保証の対象外です。
家賃を滞納している入居者への連絡や家賃の回収業務については、オーナー自身が行う必要がある点には注意が必要です。
賃貸不動産の管理業務まで委託したい場合には、サブリースがおすすめです。サブリースであれば、家賃の80％程度の収入が保証され、さらに賃貸物件の管理業務も不動産会社が行なってくれます。
そのため、家賃の滞納があった場合もオーナーが動く必要がない点はメリットです。
物件にあった保証を選ぶ
空室保証を利用する場合は、自分が所有している賃貸物件に本当に保証が必要かどうかをしっかりと検討することをおすすめします。
立地条件がよく人気の高いエリアにある賃貸物件であれば、空室リスクが低く空室保証を利用するメリットをあまり感じられないケースもあります。
空室になることがないのに、保証料だけを支払うことになると損をしてしまうことにもなります。
現状で空室に悩んでいるという人であれば空室保証を利用すると安定した収入が見込めるため安心感を得ることができるでしょう。
ただ、現状では空室に悩んでいないまたは、これから賃貸経営をスタートするという人にとっては、空室保証を利用するかどうかは難しい選択でしょう。
こうした場合には、地域に密着した不動産会社などに自分の所有している賃貸物件の状況を相談してみることもひとつです。
地域のニーズが高いかどうかも入居率に大きく影響します。物件にあった保証を選ぶことも大切なポイントです。
賃貸経営を成功させるポイント
賃貸経営を成功させるためには、しっかりとした事前準備と計画がポイントとなります。
自己資金がどの程度まで使えるのか、どんな不動産会社と契約するのか、管理についてはどうするのかなど考えることはたくさんあります。
賃貸経営を成功させている人の共通点としては、自己資金に余裕がある、物件を慎重に選ぶ、管理会社を慎重に選ぶ、情報収集をしっかりと行うという点があげられます。
ここでは、特に資金面と管理会社について押さえておきたいポイントについて解説します。
リスクを踏まえた資金計画
賃貸経営では、思わぬトラブルが起きることもあります。また、空室リスクや家賃が下がるなどのリスクについても把握しておくことが大切です。
特に家賃については、賃貸物件の経年によって下げざるを得ないという状況になることは事前計画のなかに盛り込んでおきましょう。家賃の値下げを想定しないままで返済計画を立てると完済までに時間がかかってしまうこともあります。
また、経年劣化によってリフォームや修繕費用が必要となることも想定しておきましょう。修繕については、規模や範囲によっては高額な費用が必要になることがあります。
このように家賃の滞納や値下げ、修繕費用を想定した上で、最初からきちんとした計画を立てることは賃貸経営を成功させる上で重要なポイントです。
複数の不動産会社に相談する
賃貸経営を行う場合は、信頼できる不動産会社としっかりと関係性を築くことも大切です。
地元の賃貸経営の実績が豊富で地元から信頼されている不動産会社などがみつかればよいですが、地元エリアだけでも複数の不動産会社があるでしょう。
そのなかから自分だけで、1社に絞り込むことは難しい作業です。忙しい人にとっては、こうした作業自体がストレスになってしまうこともあるでしょう。
ただ、1社だけで決めてしまうことは後々トラブルを招く原因になることもあります。
そのため、できるだけ多くの不動産会社の空室リスク対策や収支計画などを比較検討することがおすすめです。
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契約内容をしっかりと確認しよう
空室保証について基本的な知識とメリットデメリットについて解説しました。
空室保証とサブリースの違いについても解説しましたので、勘違いが内容にしっかり違いを理解した上で契約するようにしましょう。
賃貸契約では、多くの煩雑な手続きを行うためひとつひとつの契約に対して丁寧に内容を確認してから、締結することが大切です。
契約を交わしてしまってからでは、解約などの手続きのほうが煩雑になるケースもあるためよく注意しましょう。
1人では手続きや契約が不安という場合には、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。賃貸経営に成功している人の共通点としては、不動産会社選びの段階から慎重に計画を進めているという点が挙げられます。
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記事のおさらい
