誰でも簡単に土地の相場価格を調べる方法

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
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自分の土地を持っている人なら、「自分の土地はどれくらいで売れるのだろう」「売却の相場を知るにはどうしたらいいのか」と考えたことがある人は多いのではないでしょうか?
いつかは土地を売る予定があるのなら、売却の是非を決めるためにも事前に相場を知りたいところ。
でも、いざ調べようと思っても、どうやって調べたらいいのかわからない、という人は多いのではないでしょうか?
ここでは土地の相場を調べる方法と、その相場がどんな基準で決まるかについて解説します。

先読み!この記事の結論
  • 土地価格の算出方法は様々ある。
  • 実際に不動産会社の担当者に売却予定の土地を見てもらうと良い

「イエウール」で価格を比較した方の2人に1人が、平均342.5万円高く売れています。不動産の売却を考えているなら、まずはおうちの価格を調べてみませんか?

あなたの不動産、
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

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土地の相場はどう調べる?

土地の価格と一言で言っても、実はその価格の算出方法は様々あります。
土地の価格は、「一物四価」といい、1つの土地に対して4つの評価基準が存在します。
4つの評価基準は、「実勢価格」「公示地価/基準地価」「固定資産税評価額(固定資産税路線価)」「相続税評価額(相続税路線価)」を見て調べることが可能です。

これらは調べる目的によってどの評価基準で調べるかが決まっています。

実勢価格を調べるには『不動産取引価格情報検索』を参考にする

『不動産取引価格情報検索』とは、国土交通省が提供している不動産の取引価格を調べるためのサイトです。
『不動産取引価格情報検索』では実際に土地が取引された金額、つまりその土地の実勢価格を調べることができ、リアルな土地の相場である適正価格がわかります。
不動産取引価格情報検索は、時期、不動産の種類、地域を選んで検索することができます。
時期は、各年を四半期に分けてあり、四半期ごとに指定できます。
不動産の種類は、宅地、土地、土地と建物、中古マンション等、農地、林地があり、土地の相場を調べたいときは土地を選択します。
地域は都道府県、市区町村、さらに地区まで選択できますので、細かな町や村まで指定することができます。

このように、細かな条件での実勢価格がわかる上に、国土交通省が運営しているという安心感・信頼感もあるため、自分の土地の相場価格を知りたいと思っている人がまず最初に見るべきサイトといっても過言ではないのではないでしょうか。

公示されている『国土交通省地価公示』を参考にする

国土交通省が発表している『地価公示』からも相場を調べることができます。
地価公示価格は不動産鑑定士や地元業者の話し合いで価格が決定されており、一般に実勢価格の90%程度の価格で公表されています。
土地の売買という観点では、かなり精度の高い相場を知ることができる指標といえるでしょう。
そのため、地価公示は土地取引価格の指標となっており、土地売買においての基準とされています。

ただし、地価公示には県庁所在地の土地はほとんど価格が出ていますが、郊外の地域や極端に土地売買の少ないエリアなどでは地価公示が出ていないことも多くあります。
公示されるポイントが限られていますので、ズバリの金額は算出できません。

『固定資産納税通知書』を見る

土地を持っている人には、毎年春に市町村から『固定資産税納税通知書』が送られてきます。
「固定資産税納税通知書」には、自分の土地の固定資産税の評価額が記載されています。
実際に「固定資産税額」と「都市計画税額」が記載されており、それとともになぜその税額になったのかという根拠となる「固定資産税評価額」も記載されています。
「固定資産税評価額」は、毎年市区町村が自分の土地の近くで行われた不動産取引事例から算出しています。
あなたが所有している土地の相場を知るためには、この「固定資産税評価額」に1.14を掛けることで算出できます。

ただし、注意しなくてはならないのは、「固定資産税評価額」は前述の地価公示価格の70%となっており、つまり、不動産取引事例から算出しているものなので、あくまでも参考価格として考えた方がよいでしょう。

『相続性評価額』からその土地の価格を推定する

相続性評価額とは国税庁が定める「財産評価基本通達」という財産の相続税評価額を求めるためのルールにのっとって評価をする方法のことです。
土地の売買には得てして相続や贈与が関係することが多く、そのため土地の価格を知るにあたっても一つの評価となりうるのです。
この相続税評価額は、国税庁が運営するサイトに調べられる相続税路線価という価格を基準にしています。
路線価は隣接する道路によって価格が設定されているのが特徴です。
土地が接している道路に、1㎡あたりの価格が設定されており、その価格に土地の面積を掛け合わせることで、評価額を算出することができます。
この相続税路線価は、国土交通省が出している公示地価の約80%が目安となっています。

土地の売り出し広告も相場を知る手掛かりになる

より売買の実態に近い相場を知るためには、インターネットやチラシなどの広告から相場を算出する方法を考えてみます。
広告といえば、新聞の広告や折り込みチラシなどは生活の中で身近に得られるものの1つです。
特に折り込みチラシの記載物件は、自分の土地の近くの土地や住宅の価格を知ることができます。

しかし、今ではインターネットを利用することで、多くのデータを調べることができます。
「レインズ」という不動産流通標準情報システムをご存知でしょうか?
「レインズ」は「Real Estate Information Network System」の略称で、全国の不動産業者が加入しているネットワークです。
宅地建物取引業法にもとづいて、国土交通大臣の指定を受けた指定流通機構である4つの公益社団法人または公益財団法人によって運営されています。
不動産の情報交換がリアルタイムで行われている「レインズ」は、一般に開放されているわけではなく、不動産会社内でしか検索や閲覧はできないのですが、それでも不動産会社のインターネット広告やポータルサイトの掲載物件の多くはこの「レインズ」の情報をもとにサイトに公開されています。
各不動産会社にも特長や得手不得手があるため、同一物件が必ずしも同じ価格で公開されているとは限りません。
土地の大体の相場を知るだけであれば、同等の条件の土地価格を調べれば済みますが、より正確かつ有利な売却価格を把握したい場合には複数の不動産会社に査定してもらう方法が最も有効です。
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もっとも簡単に相場を調べる方法は不動産会社の査定?

ここまでは自分自身で相場価格を調べる方法をご紹介してきました。
土地売却の第一歩は、自分で相場を調べ、売却額のめどを立てることです。
そのうえで、不動産会社に査定を依頼し、実際の売却手続きに進むのが一般的なのですが、そうはいっても、自分で相場を調べるのがなかなか難しいのではないでしょうか?
そんなときは、まずは不動産会社に査定額を出してもらい、大体の相場観を把握するという方法がお勧めです。
査定依頼は、実際に不動産会社の担当者に売却予定の土地を見てもらい、近隣状況なども含めて総合的に査定を出してもらう方法もありますが、まずはインターネットから複数の不動産会社におおよその金額を出してもらうのがよいでしょう。
多くの不動産会社では、インターネットからの査定依頼は無料で対応してくれるため、手間もお金もかかりません。

また、インターネット上の査定依頼も、複数の不動産会社のサイトにアクセスして、同じ情報を何度も入力するといった手間は不要です。
「イエウール」のような一括査定サイトでは、必要な情報を一度入力するだけで、自動的にその情報が複数の不動産会社に共有され、対応可能な不動産会社からまとめて査定額を出してもらうことができます。
一括査定サイトを利用することで、自分の売却したい不動産の種類や地域に対応した不動産仲介会社を見つることができるだけではなく、実際に売却する際に契約する不動産会社を絞り込むこともできます。

不動産会社が利用する「取引事例比較法」とは

ところで、不動産会社が土地の査定額を算出する際には、どのような方法で価格を出しているのでしょうか?
多くの不動産会社では、「取引事例比較法」という手法を用いているようです。
査定対象の不動産と条件が近い物件の取引事例を収集し、それらから事例を選択して、必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を加味して比較評価して適正な価格を割り出します。
売り急いだ物件や投機的な物件は事例から排除します。
取引事例比較法は、近隣地域や同一需要圏内の類似地域において、対象の不動産と同じような不動産の取引がある場合に有効です。

ただし、評価する鑑定士によって評価内容は異なります。
とは言っても、日本の不動産業界では中古住宅の評価方法として利用されています。
たとえばマンションであれば、居住用ファミリータイプマンションは取引事例を収集できますが、居住用以外のマンションや定期借地権マンション、店舗ビルや事務所ビルの一部に併設された居住用マンションなどは難しくなります。
中でも定期借地権マンションは取引事例比較法による査定が慣習化していません。
定期借地権マンションとは、建物は自分の所有ですが、土地は自分のものではなく地主に借りているというマンションです。
借りていますので地主に地代を支払っています。
定期借地権とは期間が決まっている借地なので、たとえば50年の定期借地権であれば、50年経つとマンションを取り壊して更地にして地主に変換します。
定期借地権マンションは数が少なく、取引事例もほとんどありません。
借りている土地に対する権利金や保証金がマンションごとに異なり、定期借地権マンションの比較であってもコンサルタント的な分析が必要なためです。
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まとめ

土地の売却相場を調べる方法について見てきました。
土地の相場を調べる方法はいろいろありますが、さまざまな要素で決まっている土地の相場を調べるのはそれほど簡単ではありません。
これを調べたら確実というものがあるわけではありませんので、一般の方には難しいでしょう。
実際に売却する方向で進めたいという人であれば、不動産会社に依頼して査定額を提示してもらうことで、相場を知ることができます。
いくつかの不動産会社に提示してもらうと、査定額の差も確認できます。
今まで紹介した方法で自分で調べて参考価格を出したうえで、不動産会社に査定してもらうことで比較検討できます。
さらにインターネットなどの広告もチェックして比較検討すると、実際に売れる金額が見えてくるでしょう。
あらかじめ自分で調べておくと、不動産会社からの査定額の比較評価もしやすくなりますので、売却する際の不動産業者の見分けもできて、きちんと売却してくれるパートナーを見つけることにも繋がります。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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