不動産売却する時に測る実測面積と清算金について解説します

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こんにちは。イエウールコラム編集部です。
住宅の売買の際に問題になりやすいのが、隣接する土地との境界線です。土地の売買価格は面積をもとに計算されるため、土地面積の計測は必須と言えるでしょう。ここではこうした土地面積の測定について解説します。

先読み!この記事の結論
  • 土地の売買の際には土地の面積によって金額が大きく上下する
  • 登記簿謄本に記載の面積で売買する「公簿売買」と実際に測った土地面積をもとに取引する「実測売買」がある

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はじめに

土地をめぐった不動産の売買におけるトラブル、よく耳にしませんか?隣人同士の境界をめぐるトラブルや売主と買主同士の土地の面積についてのトラブルなど。
よく分からずに契約したことで、思わぬ損をしてしまったり、買主とトラブルになり裁判に発展してしまう可能性もあります。今回はそんな土地をめぐるトラブルを防止するために、不動産売却時に測る実績面積と清算金について徹底解説していきます。

登記簿謄本とは

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(1)登記簿謄本の概要

登記簿謄本とは、登記所に置いてある公簿のことをいいます。全国の不動産に関する情報が載っている公簿を不動産登記簿、会社に関する情報が載っている公簿を商業登記簿といいます。今回の記事では不動産登記簿について詳しく説明します。

そもそも何故この不動産登記簿が必要なのかというと、不動産の概要と、その不動産についている権利を明確にするためです。例えば、不動産売買が行われて代金が支払われても、所有権が移転したことを証明する公の書類がない限り、買主は不動産を確かに手に入れている状態だと他人に主張できません。そのため、不動産登記簿に、不動産の概要とその不動産の所有者は誰なのかを明記しておく必要があるのです。
不動産登記簿に記載されている内容は次の3つに分類分けされています。

記載内容 具体例
表題部 不動産の表示
(不動産の概要)
所在地・地番・地目・地籍
甲区 所有権に関する事項 登記の目的・登記受付番号・所有者情報(氏名・住所など)
乙区 所有権「以外の」権利に関する事項 登記の目的・登記受付番号・権利者・(氏名・住所など)・権利の種類

(2)取得方法

登記簿謄本は次の3つの方法で取得できます。なお、登記簿謄本は該当する不動産に関係ない第三者でも取得することができます。例えば、所有者や抵当権者でない赤の他人でも申請書に記載して手数料を支払えば取得する事が可能です。委任状なども必要ありません。

  • 登記所または法務局の窓口での交付請求
  • オンラインによる交付請求
  • 郵送での交付請求

登記所または法務局の窓口での交付請求

もっとも一般的な方法で、登記所や法務局に行き交付請求し取得する方法です。以前は、取得した物件を管轄する法務局でしか取得はできませんでしたが、現在はデータ化されているため、他の法務局が管轄している不動産についても取得する事が可能になりました。
窓口の時間は平日のみ8時15分から午後5時15分までです。交付申請書に必要事項を記入し窓口に提出し請求します。なお請求の際、手数料として一通600円必要になります。

オンラインによる交付請求

通常窓口で書類の交付請求をすると、手数料が一通につき600円かかります。しかしオンライン請求で請求をすると、郵送で受け取ると500円、最寄りの登記所などで受け取ると480円になり手数料が安くなります。時間は平日朝の8時30分から午後9時まで請求することができるので、請求時間も窓口よりも長くなります。また、手数料が安くなる以外にも、窓口で待たされないなどのメリットもあります。

郵送での交付請求

3つの中でもっとも時間とお金がかかる方法が郵送での交付請求です。窓口に出向く必要はありませんが、交付申請書を入手する必要がある上に、郵送のやり取りにもお金がかかります。通常窓口で取得した際と同額の600円がかかり、加えて郵送代が必要になります。窓口に取りに行く時間がなくてもインターネット環境が整っているのなら、オンラインによる交付請求がオススメです。

土地の面積について

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不動産の購入に際して、不動産の面積は非常に重要な要素です。なぜなら、面積は価格を決定するうえで大きな影響を与えるからです。実需としてみても不動産の面積は重要で、中古住宅を購入した際、もしも契約書に記載のあった面積と実際の面積が違ったら大変です。聞いてた面積よりも実際の面積が小さかったら、買主は当然怒りますし減額請求に発展する可能性もあります。

同じように土地の面積の確認というのも非常に重要なポイントです。この土地の面積には2種類あります。それが次にあげる「登記面積」と「実測面積」です。そしてこの2つの種類の土地面積は、実務では数値が違っていることが多いので注意が必要です。

(1)登記面積の概要

登記面積とは、登記簿謄本に記載されている土地の面積のことです。登記簿謄本の表題部の地積欄に記載されている面積のことを「登記面積」といいます。建物の場合、一戸建てでは壁芯面積、マンションなどの区分所有建物では内法面積が登記簿上用いられています。

(2)実測面積の概要

実測面積とは、座標法や三斜求積法という測量手法を使って測った土地の面積のことをいいます。読んで字のごとく、実際に測って計測した面積ということです。土地家屋調査士などの資格者に依頼し測量を行う事が一般的です。
測量図には現況測量図・地積測量図・確定測量図と、大きく種類が3つあり、それぞれ信憑性が全く違います。

既に実測図がある場合でも、それが昔の測量方法をもとに作成された場合は、実際の面積と差異がある場合もあるので製作年にも注意が必要です。

公簿売買と実測売買とは

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土地の売買の際に使われる用語で、「公簿売買」と「実測売買」という言葉があります。登記簿謄本上の面積で売買することを「公簿売買」といい、実際に土地面積を測った結果をもとに売買することを「実測売買」といいます。
どちらの売買をしなくてはいけないという取り決めは特に法律にはありません。売主と買主双方の同意があれば測量せずに公簿売買をすることも問題はありません。どちらの売買の手法が有利にはたらくかは、売主か買主かの立場によって違います。ここでは公簿と実測が売買に与える影響について解説していきます。

(1)公簿売買の概要

公簿売買をする際、実際に測量をせずに登記簿謄本に記載されている面積を信用して取引をすることになります。実務では、最近区画整理したばかりで既に測量が済んでいる土地や、山林などの測量が難しい土地、または登記簿上の地積の信憑性が高いなどの理由がある土地については、公簿売買を選択する事が多いです。

理由は測量には時間と費用がかかるからです。地方で土地価格が安いところだと、例え公簿と実測に差があったとしても、清算するよりも測量費用の方がかえって高くなってしまうこともあるからです。

メリット デメリット
  • 追加の測量費用を支払う必要がない
  • 実測を行わないので契約決済まで速い
  • 実測をしないため後から差異に気づく事がある
  • 境界をめぐる近隣トラブルが存在している可能性がある

(2)実測売買の概要

実測売買は、公簿売買とは違い、土地家屋調査士などの資格者に依頼し実際の土地の面積を調査してもったうえで売買をすることです。時間と費用はかかりますが、正確な土地の面積を知ることができます。

通常、契約までは公簿の面積を前提に進めて、同時並行して測量調査を行い、登記簿上の面積と差異があった場合は、引渡しの際に清算するのが一般的です。なお、測量費用は売主が負担することが多いですが、話し合いにより売主と買主で折半することもあります。

メリット デメリット
  • 正確な面積が判明する
  • 追加で実測費用がかかる
  • 実測調査の時間がかかる
  • 公簿との差が大きい場合に当事者間でトラブルになることがある

(3)起こりうるトラブル

公簿売買を行うと実際に測量をしませんので、引渡し後に買主が独自で測量をすると、契約書記載の土地面積と実測面積が変わる可能性があります。契約時よりも面積が増えていれば、買主からすれば結果的に安く土地を購入できたのでもめることはありませんが、問題は面積が減っていた場合です。買主からすると不動産の面積が減るということは、利用できる面積が事実上減ることに加えて、不動産の担保価値も下がるということです。

後々金融機関から不動産を担保に借り入れをしようと考えていた場合は、担保価値が目減りすることになってしまいますので、減額請求や訴訟という事態に発展しかねません。

何をすればよいのか

経費や時間の面で、測量をせずに公簿売買した方がいいケースもあります。実際に実務では両者合意のうえで測量を省くことも珍しくありません。しかし、そのような場合はトラブル防止のために、契約書の文言上でも公簿売買であり後々の清算をしない取り決めや、または損害賠償請求についての取り決めを行い、契約段階で売主・買主の両者が公簿売買であることを理解し合意しておく必要があります。

ただし、できるならばトラブル防止のため、売買の前に実測をしておくことが一番いい方法といえます。売買前にまずは所有している土地を測量し差異があるなら登記簿上の地積部分を修正することです。

地積更正登記(ちせきこうせいとうき)とは

(1)地積更正登記の概要

地積更正登記とは、登記簿上で記載されている面積と実測した面積に差異がある場合に、修正する登記のことをいいます。土地売買時のトラブル防止に役立つほか、金融機関の融資を不動産担保付きで受ける際にも実測面積で登記がしてあることでスムーズな手続きが行えます。
なお、地積更正登記をすると、登記簿上の面積が変更になり、その時に添付した測量図が新たな地積測量図として法務局に保管されます。

(2)必要な書類

地積更正登記の手続きには下記の書類が必要になります。

  • 登記申請委任状
  • 地積測量図
  • 境界確定書または筆界確認書
  • 道路境界確定証明書など

(3)手続きの流れ

地積更正登記は、土地家屋調査士に測量を依頼し図面を作成してもらいます。土地が隣接している所有者から承諾印を押してもらうことで書類が完成します。そして登記申請後受理されれば登記完了です。

ここで注意が必要なのが、隣人関係についてです。土地の測量に協力をしてもらうということは、隣人からするともしかしたら土地が小さくなる可能性があるということです。反対に土地が大きくなると今まで払ってこなかったぶんの固定資産税も払う必要が出てくるということでもあります。そのため必ずしも隣人が快く協力してくれるとは限りませんので、測量の前後は隣人との関係を良好に保ってくことも必要だといえます。
参考:
http://www.office-takeda.net/category/1268021.html(土地地籍更正登記について)

実測清算金

(1)清算金の概要

実測清算金とは、不動産の売買契約を締結した際、契約書に記載した公簿上の面積と、測量をして判明した面積に差異があった場合に、引渡し・決済時に残代金と清算する方法です。なぜこのような方法をとるかというと、契約に際し実測売買を選択した場合、測量には時間がかかる場合があります。

そのため、一旦は登記簿上の面積で契約を進めていき測量で面積を確定した上で、もし実際の面積の数値にずれがあったら最後の残代金の支払い時で差額を相殺して清算するとうい方法になります。

(2)清算金の計算方法

実測した土地の大きさと公簿上の土地の大きさが違った場合に清算することになりますが、その際は、「実測清算確認書」という書類で売主と買主が確認しておくべきでしょう。この書類は義務ではありませんが、後々のトラブル防止のために作成しておいた方がいい書類といえます。
増減額清算の計算方法は、実測した結果土地が公簿よりも増えていたら、売買代金の残代金に増面積を加算し、逆に公簿よりも減っていたら残代金に減面積分を減算することで清算できます。
参考:
http://chosa1.com/database/d02-7.pdf(実測清算確認書PDF)

清算金は譲渡所得に含まれる

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個人の方が不動産を売却して利益が発生すると、譲渡所得税という税金が課税されます。実測清算して追加で受け取った売買代金も、譲渡価格に含めなくてはなりません。

(1)譲渡所得とは

譲渡所得とは、不動産を売却してそこから生まれた所得のことです。譲渡所得の計算方法は次の通りです。細かな説明は省略しますが、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変動し、20%?39%です。

(譲渡所得の計算方法)

譲渡収入金額 – (取得費 + 譲渡費用)

(2)譲渡所得へ計上する流れ

清算金を譲渡所得に計上する際に注意するポイントがあります。それは不動産売買契約書に記載されている売買代金と、実際に受け取った金額が違う可能性があるということです。実測売買を前提としていても契約を締結する時点では明確な測量値が判明していないことが多いです。

そのため、確定申告に際し売買代金を申告するときに、一般的には売買契約書の提出を税理士に要求されるのですが、清算して追加で代金を受領している場合は、契約書に追加分が載っていないため、申告が漏れてしまう可能性があるのです。したがって、実測清算をした場合は、実測清算確認書を作成し、契約書の控えと一緒に大切に保管をしておく必要があるでしょう。そして確定申告時に売買契約書とセットで提出しましょう。

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不動産の売買には非常に複雑な知識や経験が必要になります。今回ご紹介した土地に関する2つの面積についても、不動産に馴染みのない方だとどのように対処していいのか難しいところでしょう。不動産を売却する際は、このような分からないことを一から教えてくれる頼れるパートナーになる不動産会社の存在が不可欠です。いい不動産会社と出会うことができれば、面倒な手続きも代行してくれて適切なアドバイスをしてくれます。

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