旗竿地はそのユニークな形状から市場での売却が難しく、「旗竿地売れない」という悩みを抱えていませんか？
確かに、旗竿地特有の問題点やプライバシーの懸念が、買い手を見つける上での障害となることがあります。
そのため、売却が難しいと悩んでいる方も多くいらっしゃいます。
この記事では、旗竿地が売れにくい6つの代表的な理由や、高く売れる旗竿地と安く売れる旗竿地の比較し売却時の注意点を紹介します。
旗竿地の特性を理解し、売りにくい旗竿地を確実に売れる不動産へ変えましょう。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
旗竿地とは
旗竿地を知っていますか？旗竿地というものを聞いたことがある方もいらっしゃると思いますが、そもそも旗竿地とはどんな土地なのでしょうか。
この章では、不動産市場における特殊な土地形状である旗竿地に焦点を当てます。まず、旗竿地の基本的な定義と特徴を解説し、なぜこのような名前がつけられたのかを解説します。
つぎに、旗竿地がなぜ一般的な土地よりも評価が低いのか、その理由と市場における影響を掘り下げます。
最後に、実際の旗竿地の価格をどのように調べ、評価するかについて具体的な方法を提供します。この章を通じて、旗竿地の売買に関わる際の重要な知識と理解を深めることができます。
それでは見ていきましょう。
旗竿地とは
旗竿地（はたざおち）とは、道路（公道）との接地部分が少なく、通路となる敷地の奥に家などを建てられるほどの広い敷地がある土地のことを指します。竿に旗がついたような形状から旗竿地と呼びます。このようないびつな形をした土地を不整形地と呼び、正方形や長方形といったきれいな形の土地は整形地といいます。
旗竿地は都市部に多くある土地の形です。都市部と比べて需要の少ない地方では土地を整形しやすいのですが、 需要が高く家が密集する都市部では土地もより細かく区切られるため旗竿地が生まれやすくなるのです。
また、都市部には都市を1つのまとまった街として整備・開発できるように、都市計画区域というものを設けている地域が多くあります。
都市計画区域では、家を建てる際は土地が道路に2ｍ以上接していないといけない というルールがあります。そのため、道路に1辺も面していない土地は敷地延長部分（竿部分）を作り、家を建てられるような土地の作りにするのです。
旗竿地が売れにくい6つの理由
旗竿地は整形地に比べると評価が低く売れにくい土地と言われています。
旗竿地の評価が整形地より評価が下がり、売れにくくなる理由は一体何でしょうか。
主な6つの理由に分けて、説明していきます。
- 建物に制限ができる
- 実質利用できる面積が少ない
- 建て替えにコストがかかる
- 日当たりが悪い可能性が高い
- 銀行の担保評価が低くつけられてしまう
- 家までに私道ができる
建物に制限ができる
旗竿地は、土地が整形地でなく、形状が特別なため、建物を建てる際には、間取りや向きなど建てられる建物に制限ができてしまいます。
また、奥まった土地に建物を建てるので、建築方法にも制限が発生してしまう可能性が高いです。
そのため、投資としての魅力が低いとみなされ、購入希望社が少なくなりがちになります。
また、日照権、通風、プライバシーの確保など、建築基準法に関する規制が厳しく適用されることがあり、設計の自由度が低下します。
最後に、近隣の建物との距離が近いため、窓の配置や外観デザインにも制約が生じる可能性があるので、確認が必要です。
実質利用できる面積が少ない
旗竿地の特徴的な形状は、実質的に利用できる土地の面積を減少させます。
特に「竿」の部分は、主にアクセス道路として機能するため、有効に活用することが難しいです。
「竿」の部分が長い場合、全体の土地面積に対して実際に建物を建てられる「旗」部分の割合が小さくなり、結果として、広い土地を持っていても、実際に建物を建てられるエリアが限られてしまうことがあります。
また、実質利用できる面積が限られているため、建物の配置や庭、駐車スペースなどの計画が複雑になります。
これは、特に家族の成長や将来の拡張計画を考慮する場合に問題となることがあります。
建て替えにコストがかかる
旗竿地の建て替えにコストがかかるといわれています。
旗竿地は、狭い「竿」部分を通じてのみ奥へ行くことができます。
そのため、建築資材や重機の搬入が困難で、特別な手配や追加のコストが必要になることがあります。
つぎに、狭いアクセス道路や周囲の建物との距離が近いため、工事の際にはより慎重な作業が求められます。
これは、工期の延長や追加の労力を意味し、結果的にコストが増加する理由になります。
日当たりが悪い可能性が高い
旗竿地の日当たりが悪い可能性が高い理由は以下の通りです。
まず、旗竿地はしばしば他の建物に囲まれた位置にあります。
これにより、特に「旗」部分の日当たりが周囲の建物によって遮られる可能性があります。
また、「竿」部分が狭く、長い場合、日光が十分に「旗」部分に届かないことがあります。特に、低い角度での日光は「竿」部分によって遮られやすいです。
最後に旗竿地の配置や方位によっては、特に冬季に日照時間が限られることがあります。
これは、住宅の快適性や暖房コストに影響を与える可能性があります。
銀行の担保評価が低くつけられてしまう
旗竿地が銀行の担保評価で低く評価される理由は、まず、先ほど伝えたように、旗竿地は一般的な土地と比較して市場性が低いと見なされるところにあります。
これは、特殊な形状や上記のような制約により、購入希望者が限られるためです。
また、旗竿地は、建築制限やアクセスの問題などにより、将来的な価値が不確実であると見なされることがあります。
このため、銀行はリスクを避けるために低い担保価値を設定することがあります。
これらの理由により、旗竿地を担保とする融資は、他の一般的な土地と比較して承認されにくい傾向にあります。
これは、購入者が資金調達に苦労することを意味し、結果的に売却が難しくなります。
家までに私道ができる
旗竿地における私道の問題は様々あります。例えば、「アクセスの制限」があります。
旗竿地の「竿」部分はしばしば私道として機能します。この私道は、土地所有者のみが使用権を持つため、他の人々の通行権が制限されます。
また、私道の維持管理は、その土地の所有者の責任となります。
これには、道路の修理、除雪、清掃などが含まれ、追加の時間的、金鞍的負担が発生することがあります。
最後に、私道を介して複数の土地が接続されている場合、隣接する土地所有者間での通行権や維持管理に関するトラブルが発生する可能性があります。
整形地に比べ旗竿地は間口の部分に建物を建てることはできないことが多く、実質使える面積は小さくなってしまいます。このような理由から、旗竿地の評価は下がってしまう可能性があります。
旗竿地の売却体験談
| 不動産種別 | 一戸建て |
| イニシャル | S.O |
| 年代 | 50代 |
| 性別 | 男性 |
| 世帯人数 | 4人 |
| ローン残債 | ~3000万円 |
| エリア | 東京都杉並区 |
- 一戸建てを購入した時の価格：5900万円
- 一戸建てを査定に出した時の価格：6480万円
- 一戸建てを売り出した時の価格：6980万円
- 一戸建てが実際に売却出来た価格：6400万円
- 売却検討時期:2019年04月
- 査定依頼時期:2020年04月
- 会社決定時期:2020年06月
- 売却活動開始時期:2020年10月
- 売却完了時期:2021年03月
- 決済（引き渡し）時期:2021年04月
- 老後に向けて3階建てから2階建てに移りたいのと、住宅密集地だったので高齢になった時、災害時の避難に困らない場所に移る事を目的としていた。また住み替えと同時進行だったので、売却先行か取得先行かが難しかった。
- イエウール経由で不動産会社に机上査定を依頼した。10社から机上査定を受領し、電話にて担当者の印象を確認した。中には根拠が薄い会社があったり明らかに高すぎる金額提示もあったが、根拠がしっかりとしていて一番印象が良かった会社に実物査定を依頼した。
- いかにも不動産屋っぽい（チャラい）対応は黙って回避した。親切にレスポンスよく対応してくれそうな会社を選んだ。旗竿地であることやであることや全面道路幅員で減額要素があることなど、マイナス要素もきちんと提示してくれた点が信用度を高め選定の決め手となった。
- 最終的な売却希望価格は10社査定額の中間値だったので、売り出し価格で意見の相違が出ることはなかった。やや高めの設定で売り出し、様子を見ながら下げていく方法の提案を受け、その流れに沿って掲載した。
実際に旗竿地の価格を調べる方法は？
実際に旗竿地がいくらで売れるのか気になる方は、まず無料の一括査定で価格を調べてみるとよいでしょう。
旗竿地の価格を知るには、通常の土地と同じように不動産会社に査定をしてもらうのが確実です。ですが、会社によって得意・不得意があるため「とりあえず近所の不動産会社に行ってみる」というのは効率的ではありません。
旗竿地に詳しくない不動産会社だと価格の根拠が曖昧だったり、実際の相場よりも安く提示されてしまったりする可能性も。
こうした状況を避けるために、必ず複数の不動産会社に査定してもらうことが重要です。一括査定なら、一度の申し込みで複数の不動産会社にまとめて査定依頼が可能。インターネット上から24時間いつでも申し込みができるので、空いた時間に査定依頼をすることができます。
所有している旗竿地の価格が気になった方は、完全無料で利用できる一括査定サービスを使ってみることをおすすめします。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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評価が低い旗竿地にも良いところはある
この章では、市場で低評価されがちな旗竿地の隠れた利点に光を当てます。まず、「固定資産税が安い」では、旗竿地の税金面でのメリットを探ります。通常、低い評価額により固定資産税が抑えられるため、長期的な経済的負担が軽減される点を説明します。
つぎに、旗竿地が提供する独特のプライバシー保護の利点を紹介します。周囲から離れた位置にあるため、外部からの視線が遮られ、静かでプライベートな生活空間を享受できることを強調します。
最後に、旗竿地の形状がもたらす特有の利点、特に駐車スペースの確保に関する利点を解説します。この章を通じて、旗竿地のポジティブな側面を理解し、その潜在的な価値を再評価する機会を提供します。
固定資産税が安い
旗竿地は整形地に比べて固定資産税が安くなります。
不整形地となる旗竿地は整形地に比べると資産価値が下がります。資産価値が下がるということはその分固定資産税も下がるということ。
投資などで土地を購入するのなら資産価値が高い方が良いのかもしれませんが、住むことを目的に考えるのなら、毎年の固定資産税は安い方が生活しやすいでしょう。
人気エリアだ旗竿地でも整形地でも資産価値も固定資産税も上がるので、あえて旗竿地を選ぶ方もいます。
プライバシーを守りやすい
旗竿地は道路より離れた位置に家を建てるので、プライバシーを守りやすいです。道路に面している土地だと道路のすぐ目の前に家が建つことになるので、 道路から窓を通して家の中が見えやすくなってしまったり、洗濯物が丸見えになってしまう場合も。
その点旗竿地なら間口で距離を取り道路から少し離れたところに家を建てるので、家の中が見えづらくなります。間口が長く、道路から距離があれば道を歩く人の声なども聞こえづらく静かな環境となりやすいでしょう。
駐車スペースで家の面積が減らない
もし、間口が駐車スペースとして使えるのなら建てる家の面積が狭くなりません。整形地に駐車スペースを作り家を建てる場合正方形の土地に駐車スペースを作るので、1階の部屋のスペースを1つ潰して駐車場にしたり建てる家をL字型にするなどして、 場所を確保しなくてはなりません。
しかし、間口が駐車スペースとして使える旗竿地なら、家を立てないスペースに駐車場を作ればよいので家は家を使える面積いっぱいに建てることができます。
家も正方形で建てることができるので、間取りも作りやすいです。
高く売れる旗竿地と安くなる旗竿地がある
旗竿地の評価が低いのは変わりませんが、旗竿地の中にも高く売れる旗竿地と安くなってしまう旗竿地があります。
高く売れる旗竿地の特徴と安くなってしまう旗竿地の特徴をご紹介します。
高く売れる旗竿地の特徴
高く売れる旗竿地の特徴は旗竿地の弱点をどれだけカバーできているかです。旗竿地は都心部にあることが多いので、弱点をうまくカバーできていれば、高く売れるだけでなく早く売れる可能性も高いでしょう。間口が使える
間口が道としてだけでなく、別の用途でも使える と旗竿地の評価は上がり高く売りやすくなります。主な使い道として考えられるのは駐車スペース。普通車（小型）の駐車に必要とされてるスペースは全長5.5m・全幅3ｍ。同等かそれ以上に広い間口であれば、駐車スペースとして使えると言えるでしょう。
形にもよりますが、間口がより広ければ小さな庭としても使うことができるでしょう。
日当たりが良い
物件は日当たりが良いと評価は上がります。日本の場合、洗濯が乾かない1日中部屋が暗いのを嫌う方は多く、賃貸でも購入でも日当たりの良い物件は人気です。人気があるということは販売価格を上げることが可能です。
旗竿地は住宅が密集する場所に多いので、日当たりの良いことは旗竿地ではよりプラスの評価となるでしょう。すでに旗竿地に家が建っている場合、特に日当たりがチェックされるのは居間とベランダです。
戸建てを検討するのはファミリー層。洗濯の乾きを気にしたり、家族の集まる居間に日当たりの良さを求めます。
安くなってしまう旗竿地の特徴
高く売れる旗竿地があれば、安くなってしまう旗竿地もあります。ここでは安くなってしまう旗竿地の特徴を解説します。安くなってしまう旗竿地の場合、最悪なかなか買手がつかないこともありえるので、注意しましょう。再建築不可の土地
旗竿地で最も安くなってしまう理由の1つが再建築不可の土地です。旗竿地の中には昔の建築法では住宅の建築が認められていたが、現在の建築法では認められない土地があります。そのような土地は、現在建っている家を壊すと再度家を建てることができません。
つまり、現在建っている家に住み続け大幅な改築もしないのであれば問題はありませんが、現在建っている家を壊して新しい家を建てたいと考えている人には使えない土地になってしまうということ。
購入した買主が再度販売するのも難しく資産価値としても低いので、どうしても安くなってしまうのです。
私道を使っている
旗竿地の間口が私道を使わせてもらっている場合は価格が安くなりやすいです。旗竿地の場合、敷地に行くまでの道が私道ということもあります。近隣の人達とその私道を共有名義で所有していれば、売却時にその権利を合わせて売れば良いのでさほど問題はありません。
しかし、単独で別の人が所有者となっている私道 を使っている場合、所有者の意志で使えなくなる場合も。
再建築不可同様、土地に制限がかかってしまう可能性が高く資産価値が下がってしまうため、評価も低くなるのです。
確実に売れる旗竿地の売却方法とは？
整形地より評価が低いと言われている旗竿地。どのような方法で売却すれば良いのでしょうか。
旗竿地の特徴別に売却方法を紹介します。
再建築不可の旗竿地
再建築不可の土地は隣人に買ってもらえないかを相談しましょう。残念ながら、再建築不可の土地は買手が付きづらいですし、見つけるにしても買主を見つけるのに時間がかかります。そこで、再建築不可の土地を建築可能な土地にできる隣人に相談するのです。
隣に住む隣人なら、再建築不可の土地であっても自分の土地と合わせることで、公道への接地面が2ｍ以上になる可能性があり、再建築不可の土地で無くなる場合があります。
隣家も接地面が狭く再建築不可の土地になってしまっている場合は、合わせることでより土地の価格が上がりやすいので、購入してくれる可能性も高いでしょう。
売買の契約を結ぶ場合は、必ず個人間で行わず不動産会社を間に入れるようにしましょう。不動産を売買する際には売却額の交渉から土地に生えている植物をどちらが撤去するのかまで、決めなくてはならないことがたくさんあります。
曖昧にしておくと後々トラブルになることも多いので、プロに間に入ってもらい契約をする方が安全です。
私道を使っている旗竿地
旗竿地に入る道が私道である場合所有者に交渉してみるのも手です。前段でも解説しましたが旗竿地に入る私道の所有権を別の人が持っている場合、買主に敬遠されがちです。私道が原因で買手がつかない場合は、私道の所有者に私道の持分を購入か通行地役権の設定ができないか交渉してみましょう。
私道の持分を購入すれば、自由に通行する権利があるため買主も購入を検討しやすいでしょう。私道の持分の購入が難しい場合は、通行地役権を取得するという方法もあります。
通行地役権とは私道を通る権利のことで、私道の所有者に許可をもらうことで得られます。法律上は無償で権利を認めてもらうことも可能ですが、多くの場合は通行料を毎年支払う必要があるのは覚悟しておきましょう。
幅4ｍ以上の道路に面していない
4ｍ以上の道路に旗竿地が接していない場合は、まず周辺環境を確認しましょう。前段でも解説したとおり旗竿地が4ｍ以上の道路に接していないとセットバックの必要があり、使える土地面積は狭くなってしまいます。高い買い物をするのに、十分な面積を使えない土地は買主にとって魅力的ではありません。
しかし、4ｍ以上の道路に接していなくても、セットバックしなくて良い場合があります。それは、周辺に広い空き地がある場合。広場や公園、緑地などが周辺にあり防火上・安全上問題のない場所であれば、建築審査会の同意のもと通常通りに建築が可能です。
4ｍ以上の道路に2ｍ以上土地が接してなくてはいけないのは、火災時や災害時に安全を確保できるようにするため。そのため、このような土地があり避難などが可能な場合は認めてもらえるのです。
接道義務を守れてないと諦めず、不動産会社などに相談して通常の旗竿地と同様に売れないか相談してみましょう。
思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。
旗竿地を売却する時の注意点
旗竿地の評価を下げず売却するために気をつけなくてはならないことがあります。ここでは、旗竿地を売却する際に知っておきたい代表的な注意点を解説します。
家は解体しない
旗竿地を売却する際は家の解体はしないようにしましょう。前段でも解説しましたが、旗竿地の場合家を解体したら再建築不可の恐れがあります。下手に家を解体してしまい、土地の価値を下げないようにしましょう。
また、解体をして更地にしてしまうと、住宅用地の軽減措置特例が受けられなくなってしまい、最大1/6になっ減税されている固定資産税が値上がってしまいます。
エリアにもよりますが、旗竿地は同じエリアの整形地より売却が不利になり、売却に時間がかかってしまう場合もあります。支払う固定資産税を増やさないためにも、古い家であっても解体は売却後にしましょう。
旗竿地の売却が得意な不動産会社を選ぶ
不動産会社にはそれぞれ得意とする不動産があります。得意は不動産なら売却するノウハウを多く持っていますし探している買主を抱えていることもあるので、売買がスムーズに行きやすいです。旗竿地そのものを売りたい場合は土地の売却が得意な不動産会社を選ぶと良いでしょう。
もし、旗竿地に家が建っているのなら、戸建ての販売が得意な不動産会社を選ぶのも手です。また、旗竿地は都市部に多い土地の形。地方より都市部を得意とする不動産会社を選ぶのも良いでしょう。
不動産会社の得意ジャンルは不動産会社のサイトにある実績紹介ページなどをチェックしてみると良いでしょう。多く取り扱っているということは経験が豊富、得意だから多く扱っている証拠です。
また、訪問査定時に担当者に聞いてみるのも良いでしょう。担当者に聞けば、得意な不動産の中でも特にどんな物件が得意なのか、細かく聞き取りすることが可能でしょう。
住み替えるのなら買い先行がおすすめ
住み替えを検討しているのなら、買い先行が良いでしょう。住み替えを検討している場合、多くある質問が「売りを先にするべきか、買いを先行するべきか」です。旗竿地の場合は買い先行にすると家が売れやすくなるでしょう。
その理由は内覧です。売り先行だと、内覧時は生活している状態を買主に見てもらうことになります。実際に住むとどうなるのか買主にイメージしてもらいやすいですが、部屋が狭く見えてしまったり買主が遠慮してしまってクローゼットの中まで見れず、家に良い印象を持ちづらくなってしまいます。
その点、買い先行なら家具を全部引っ越し先に移動すれば良いので、売却したい家は広々とした印象になりますし買主も遠慮せずに内覧ができます。また家具がなくなれば、その分光を遮るものが無くなります。部屋の中も明るい印象になりやすいので、多くの旗竿地にある日当たりの悪さをカバーできるでしょう。
もし、思い入れのある土地や、資産性のある土地なら手放さずに活用するという選択肢もあります。さまざまな土地活用方法を一括で比較検討したいとき「イエウール土地活用」を使えば、無料で最大10社の活用プランを受け取ることができます。
旗竿地の評価額の計算方法
自身の旗竿地の評価が本当に正しいのか不安。不動産会社に査定してもらう前におおよその額に目星をつけておきたいという場合は、自分で旗竿地の評価額を計算してみましょう。
旗竿地の評価額は2ステップで算出します。
【ステップ1】整形地だった場合の評価額を出す
土地は路線価という国が土地の価格を調べるために定めた1㎡あたりの土地の価格を使って調べます。路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2種類がありますが、それぞれの名前の通り知りたい目的に合った路線価を選び計算していきます。最も基本的な土地の計算方法は以下になります。
土地の評価額＝路線価×土地面積路線価は支持用相場の8割を目安に設定されています。もし、市場相場を知りたい場合は、算出された評価額に1.25をかければおおよその相場が分かります。
しかし、旗竿地の場合は整形地よりも奥に土地が広がっている分、評価を低くしなくてはなりません 。よって、基本的な計算に国が定めている奥行価格補正率を入れて計算を行います。
間口から奥の土地までの長さ（奥行）を一覧表に照らし合わせて、補正率を調べます。
旗竿地の場合は上記の計算式に奥行価格補正率を入れるので、以下のような計算式になります。
- 旗竿地が整形地の場合の評価額＝路線価×奥行価格補正率×土地面積
【ステップ2】隣接地の評価額を求めて差し引く
このままでは、隣接する土地の分も評価額に入ってしまっているので、隣接地の評価額を求めてステップ1で算出された旗竿地（整地の場合）の評価額から隣接地の評価額を引きます。旗竿地の評価額＝整地の場合の評価額－隣接地の評価額図の点線部分が隣接地になります。
この際注意しなくてはいけないのは、隣接地にも奥行価格補正率を入れること。隣接地もステップ1の計算式で算出していきます。
最終的な計算式は以下になります。
- 旗竿地の評価額
- ＝（路線価×奥行価格補正率×土地面積）－（路線価×奥行価格補正率×土地面積）