「用途地域」を定めた一覧をご存知ですか？
普段の生活ではなかなか触れることのないものですが、土地の計画的な利用のために一定のルールを設けたもので、どこにどんな建物を建てても良いかが書かれています。
不動産を購入、売却、または開発する際、用途地域の理解は不可欠なものになります。
この記事では、日本の13種類に分けられた用途地域制度における一覧と、それぞれの地域で許可される建築物の種類や制限について詳しく解説します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
用途地域とは
土地活用方法は、都市計画法に基づき、建築できる建物の用途、容積率、建ぺい率などの建築規制を定められています。この建築規則に従い、土地の計画的な利用のために一定のルールを設けた制度が「用途地域」です。
用途地域は13種類あり、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類に分けられます。
簡単に言うと、住居系は家の高さや広さ、お店の種類などで分かれている、住環境重視の地域です。教育にとってより良い環境学校が建てられるのも、この住居系にあたります。
一方、商業系は住民が日用品などを買い物する地域と、映画館や百貨店など大きな商業施設が集まる地域に分かれます。
工業系では、工場以外も建てて構わない地域と、安全性のために工場しか建てられない地域に分かれています。自分の住む地域がどこに当たるかは、役所で教えてもらうほか、インターネットで「○○市 用途地域」と検索することで調べられます。
※参考：国土交通省
※参考：用途地域-Wikipedia
※参考：公益社団法人全日本不動産協会
- 用途地域は全13種
- 住環境重視の地域は「住居系」に分けられる
- インターネットで「○○市 用途地域」と検索すると分かる
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容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合を示す数値です。敷地面積とは、戸建てやマンションといった建築物を建てる土地の面積のこと、建築面積とは、建築物を真上から見たときの面積（水平投影面積）を意味します。
計算方法は、以下になります。
例えば、敷地面積が100平方メートルで、延べ床面積が200平方メートルの場合、以下のように求めます。
| 容積率 = （200 ÷ 100） × 100 = 200％ |
建ぺい率とは
次に建ぺい率について説明します。
建ぺい率は、敷地面積に対する建物の建築面積（建物が占める地表部分の面積）の割合を示す数値です。以下の計算方法を使って求められます。
例えば、敷地面積が100平方メートルで、建築面積が50平方メートルの場合、以下のように算出できます。
| 建ぺい率 = （50 ÷ 100） × 100 = 50％ |
容積率と建ぺい率は、土地利用計画や建物設計において重要な指標です。
用途地域の種類一覧と種別ごとに指定された全国共通の色をみよう
まずは、用途地域について種類を一覧を見ていきましょう。用途地域が分かる地図で見ると、それぞれの地域は「色」で判別できるようになっています。その色分けは日本工業規格に基づく色の表示方法です。
国土交通省「用途地域」
用途地域の種別の特徴一覧
次に用途地域の種別特徴を一覧でまとめてみました。
| 用途地域 | 種別 | 特徴 | 色 |
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な住環境を守るための地域。床面積合計50平方メートルまでの店舗なら可能。アパートや戸建て住宅主体で、基本的にコンビニも不可。 | 緑色 |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅、150平方メートルまでの店舗などが建てられる。アパートや戸建て住宅、コンビニなどが建てられる。 | 薄緑色 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域、500平方メートルまでの店舗なら建てられる、公共施設や大学、病院も建てられる。 | 黄緑色 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | 第一種より更に広く1500平方メートルまでの店舗や事務所なども建てられる。住居のうち、マンションのような背丈の高いものも建てられる。 | 薄黄緑色 | |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するための地域で、3,000平方メートルまでの一定条件の店舗やごく小規模の工場、小規模ホテルなどがある。 | 黄色 | |
| 第二種住居地域 | 第一種より広く10,000平方メートルまでなら店舗を建てることができ、建てられる店舗の種類も大きく増え、パチンコ店のほか、高層マンションも建てられる。 | 薄橙色 | |
| 田園住居地域 | 農業関連施設や農地と調和した低層住宅の良好な住環境のための地域で、ビニールハウスや生産施設のほか、500平方メートルまでの農産物のための店舗も建てられる。農場レストランや農産物直売所向け。 | 平成30年4月より新設 | |
| 準住居地域 | 自動車関連施設などと住居のための地域で、国道や幹線道路沿いであることがほとんど。宅配業者や車庫も点在する。 | 橙色 | |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣住民が買い物をするための日用品系の店舗のほか、ホテルや映画館なども建てることができる。述べ床面積規制はない。駅前商店街のような住環境。 | 桃色 |
| 商業地域 | 商業などの利便の増進を目的とした地域で、ほとんどの商業施設のほか、ホテルやパチンコ屋、広義の風俗営業など特殊営業関係の施設も建てられる。大きな場所としては、東京の歌舞伎町などが例として上がる。 | 赤色 | |
| 工業系 | 準工業地域 | 軽工業など、環境への悪影響が少ない、まったくないと考えられる施設のみ建てられる | 紫色 |
| 工業地域 | どんな工場でも建てられ、住宅や店舗も建てることができるが、学校・病院・ホテルなどを建てることはできない地域。 | 水色 | |
| 工業専用地域 | 工業業務の利便性を増進させるべく、どんな工場でも建てられる地域。住宅が建設できない唯一の地域であり、環境汚染の可能性が高い工場も立ち並び、火薬などを扱う危険性が高い工場もここに集まる。 | 青色 |
住環境を保護する為の用途地域
最も私たちの生活において身近なのが、住環境を保護するための住居専用地域です。この区画は住居の広さなどにあわせ、用途が決められています。しかしその中でもそれぞれ住む環境に違いが出るため、詳しく見ていきましょう。緑色の第一種低層住居専用地域
低層住宅の良好な住環境を守るために、高層マンションなど背丈の高い建物を建てられないとする、最も規制が厳しい地域です。高さ制限もあり、2～3階建て以下の住宅と限定されています。生活に最低限必要な施設しか建てることができないのもあり、日当たりも良く住み心地の良い環境が豊富ですただ小中学校などは建設可能なので、子どもが多く、なおかつ学校へ通いやすい地域でもあります。しかし生活に最低限必要な施設しかないために、利便性という面ではやや劣ります。
薄緑色の第二種低層住居専用地域
低層住宅の良好な住環境を守るために、高層マンションなどは建てられませんが、第一種低層住居専用地域に比べると規制が緩められています。2階建以下の延べ床面積150平方メートルまでの店舗を建てられるため、第一種低層住居専用地域に比べると、お店も近く便利に生活出来るのが特徴です。周りに背丈のある建物が少ないため、日当たりもしっかり確保できます。黄緑色の第一種中高層住居専用地域
中高層住宅や病院や大学、日常に便利な商業施設なども充実している地域です。延べ床面積500平方メートルまでの一定のお店が建てられます。「絶対高さ制限」がないため、4階建て以上のマンションがあるのもこの地域からです。ただし住環境をあくまでも優先していることから、オフィスビルを建設することはできません。マンションを優先して購入したい人、賃貸を検討している人にとっては、便利に暮らせて住環境の選択肢も幅広い地域です。
薄黄緑色の第二種中高層住居専用地域
中高層住宅や、レストラン、食堂、仕事に関わる建物なども建てられる地域です。住居と職場をより近く建てたい人にとっては、魅力的な地域と言えます。第一種中高層住居専用地域の指定に加えて、2階建て以下の1,500平方メートルまでの店舗建設もできることから、大きなスーパーなどもあり、利便性に優れた住環境と言えます。黄色の第一種住居地域
指定面積が3,000平方メートルと広いため、大規模な店舗、事務所、マンションなどが建てられる地域です。ホテルや旅館のような宿泊施設から、水泳場やボーリング場などスポーツ施設も建てることができます。一方で基本的には住居が主体になるので、カラオケボックスやパチンコ店などは建てられない地域でもあります。薄橙色の第二種住居地域
大規模な店舗、事務所、ホテルに加え、カラオケボックスやパチンコ店といった娯楽施設も建てられることから、より利便性が高まった地域です。いわゆる駅前のような土地に当たるため、非常に多くの種類のお店が集まり、にぎやかな場所と言えます。一方で住環境としては、静かな場所とは言い切れないかもしれません。しかし夜遅くまで営業している店舗も増えるため、安心感があるといった良さもあります。橙色の準住居地域
住居系の用途地域の中では最も許容範囲が広い地域で、道路の沿道という特性により自動車関連施設が多く建てられます。許容範囲が住居系用途地域の中では一番広いため、これを活かした店舗が立ち並びます。しかしあくまでも住居環境が優先となるため、主要道路との近さを重視する人にとっては住みやすいマンションなども見つけることができます。一方で道路が近いことから、安全面には注意しつつ生活する必要があります。排気ガスなどの影響を受ける可能性もあり、子供と一緒に住むには難しい、と感じる人もいるようです。
商業やその他の業務の利便を増進するための用途地域
商業系とも呼ばれる商業地域は、「主として商業その他の業務の利便性を促進するため定める地域」という定義の元、多くの商業施設が集められる地域です。桃色の近隣商業地域
例として、様々な種類のお店やスーパーマーケット、いわゆる商店街などが立ち並ぶ地域です。そのため日常生活の利便性が高く、賑やかな地域であると言えます。住居や店舗の他に、小規模の周辺環境への影響がほとんどない工場も建てられるため、住居系に比べると住環境により気を使う地域です。赤色の商業地域
市街地の中心部や主要駅周辺の地域でオフィスビル、銀行、百貨店などが集まっている地域です。住居も建てられるが地価が高くなるので戸建て住宅はあまりなく、マンションなどが多くなります。非常に多くの種類の建物をおくことが可能なため、住環境についてはあまり重視されない傾向があります。また商業の内容にも規制があまりなく、広義の風俗営業など特殊な施設を建てることも可能です。具体的な例としては新宿の歌舞伎町がこの商業地域に当てはまります。
工業の利便を増進するための用途地域
工場同士が集まると、お互いのやり取りや利便性が高まることから、より効率よく稼働しやすくなるため工業系の用途地域はそうした工夫がしやすい規定が設けられています。紫色の準工業地域
マンションも比較的多く、住環境と職が密接になりやすい地域です。住宅、店舗、工場が混在しているため、環境の悪化をもたらすような業種の建築は原則として禁止されています。昔ながらの町工場などが混在するような場所と言えます。工業地域の中では比較的、住環境に重きが置かれますが、工場の環境音が気になる人にはなじみにくい地域かもしれません。
水色の工業地域
工業の業務の利便性をより高めることを目的とした地域で、公害発生の可能性が高い業種であっても工場を建てることができます。したがって、環境への影響を考慮し、学校、病院、ホテルなどは建てられない地域です。ただ工場跡地などを利用したマンションや戸建て住宅が建つことも可能なため、工場の近くに社宅や寮を建てることができます。そのため、社宅や寮を併設した工場を建てたいと考える会社にとっては有益な土地です。もしこうした地域を利用する際は、周辺環境へのより一層の配慮が必要となります。
青色の工業専用地域
工業地としての業務が最優先される地域なので、住宅、店舗、学校、病院などは建てられません。公害が発生する恐れがある業種も工場を建てることができ、たとえば海沿いの石油コンビナートなどが例に上がります。平成30年4月より用途地域に追加された田園住居地域
農業の利便の増進と住環境を保護する用途地域とされ、25年ぶりに追加されました。都市農地の保全と活用の推進のため、生産した農作物の直売所や農家レストランなどの設置が可能になります。実際の不動産取引においても、都市部の農地の取引に大きくかかわるため、重要な制度変更です。ここでは農家の家のほか、ビニールハウスの設置も可能です。新たに住宅を建てる際、農地も一緒に確保したいと考える人にとっては、こうした地域を選ぶことはライフスタイルを構築する際に重要です。
※参考：公益社団法人全日本不動産協会
- 用途地域で簡単判別
- 住環境重視の住宅系
- 利便性重視は商業系
用途地域による建築物の用途制限一覧で調べられる事
さて用途地域の種類を見ていくと、それぞれに建築物の用途制限があります。これらは自分に合う住居環境や、土地の資産価値を簡単に判別するのに活用できます。自分に合った住環境の土地
まず一つ目に、自分のライフスタイルを考慮し、利便性や住環境に求めるものと用途地域を照らし合わせて土地を見つける事が出来ます。たとえば将来的に飲食店や事務所を持ちたい場合は、第一種住居地域や第二種住居地域がおすすめです。第一種低層住居専用地域ではコンビニサイズでも店舗として持つことができない一方、自分好みの静かな住宅を建てられるというメリットがあります。マンションに住むことを検討するなら、第一種中高層住居専用地はマンションに特化しつつ利便性にも重点を置くことができます。
また自分が住みたいと考える地域の周辺についても、チェックしてみましょう。自分が生活する地域は静かな場所がいいけれど、ちょっと足を延ばせば大きな商業施設やスポーツ施設があると嬉しい、という場合には商業系の用途地域が近い住居系の地域を探すことで解決できます。
資産価値の高い土地
また用途地域は、そこが資産価値の高い土地かどうか判断する際、基準の1つになります。建築出来る建物が多い商業地や高層マンションやオフィスビルなど高い建物を建築出来る容積率の高い地域は土地の価値が高くなります。たとえば将来的にまた別の住居へ引っ越す必要があるなら、資産として土地を購入するのも1つの方法です。手放したらいくらになるのか知っておくことで、将来的な運用に備えることができます。一方でできる限り土地の値段を押さえたい、でも利便性は失いたくない、という場合にも、用途地域においてどんな区分けに当たるかをチェックすると分かりやすくなります。
※参考：用途地域による建築物の用途制限の概要
不動産売買を検討するなら用途地域も把握しておこう
用途地域はその土地がどんなことを重視しておくべき地域なのか、またどれくらい住居に制限がかかる地域なのか、慣れれば一目で判断できる便利な情報です。その土地の価値を決めるとても重要な規制なので、土地活用や売買の際には、まず初めに調べておくと便利です。
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