いらない土地や空き家は手放すべきか|処分する場合の補助金や活用する方法を解説

いらない土地や空き家は手放すべきか|処分する場合の補助金や活用する方法を解説

いらない土地の処理方法としては、売却する、再利用する、建物つきであれば更地に戻す、などのパターンがあります。処理方法によってメリット、デメリット、処理までのプロセスが異なりますので、資金力やライフスタイルに合わせて比較検討することがポイントになります。
ここでは、不要になり余っている土地を最小限のコストで処理する方法について具体例とともに解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • いらない土地の活用方法
  • いらない土地を放置するリスク
  • いらない土地を処分する際の注意点
こんな悩みの人にピッタリ
  • いらない土地をどうすればいいか知りたい人
  • いらない土地の活用方法について知らない人
  • いらない土地を放置するリスクについて知りたい人
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

いらない土地を放置するリスク

土地は持っているだけで維持費や固定費がかかる資産です。つまり、不要な土地をいつまでも所有しているのは無駄なコストをただ徴収されるだけで、メリットはほとんどありません。
いらない土地をいつまでも放置していることで想定されるリスクについて具体例を挙げてシミュレーションしていきましょう。

固定資産税の負担がかかる

土地や建物などの不動産は法律上固定資産と見なされ、ただ所有しているだけで毎年一定の固定資産税が課せられます。もちろん、不動産を有効活用している場合、固定資産税は有効な維持費であり、必須のコストとなります。
しかし、まったく使っていない土地や建物の場合、固定資産税は無駄なコストですので、節約方法を検討しなくてはなりません。都市部の不動産であれば早い段階で売却したり、再活用したりといった方法も考えられますが、田舎の土地であれば買い手もなかなか見つかりませんし、再利用のパターンもかぎられてしまいます。
また、農耕地であれば定期的に耕作地として利用していなければ固定資産税の税率が大きく引き上げられてしまいますし、都市部の不動産であっても、国から「特定空き家」に指定されてしまえば、軽減税率などの優遇措置の対象からはずされてしまいます。

管理の手間が増える

土地は時間とともに変化していきます。春先から夏場にかけてはたった1ヶ月放置しただけでもすぐに雑草が生えてしまいますし、害虫も湧いてしまいます。
雑草や害虫が増えれば近隣への被害が及ぶ可能性があり、実際の被害がなかったとしても、近隣からクレームが入った段階で所有者としてコストを払い、適切に対処を行わなくてはなりません。
また、自治体によっては不動産の所有者に対し、定期的な管理を条例によって義務づけているところもあり、さらに、「特定空き家」に指定されれば行政代執行による処分費用が全額請求されてしまう場合があります。
居住する以外で不要な土地を処理する方法としては、業者に管理を委託するパターンもありますが、その場合は定期的な管理コストが数万円単位になってしまいますので、長いスパンで続けるには所有者にとっての負担が大きくなってしまいます。
このように、管理の面から考えても、不要な土地をいつまでも所有することはロスにしかつながらず、早急に処理方法を検討する必要があります。

他人へのトラブルによる賠償責任が発生する

不要な土地は放っておくだけでトラブルの種につながるため、注意が必要です。長期間にわたって放置している不動産によるトラブルとしては雑草、害虫、動物問題があります。
全面コンクリートの土地でないかぎり、放置していれば必ず雑草が伸びてきます。特に春先から夏場にかけては雑草が最も生えやすい時期であり、たった1週間放置しただけでも庭一面が草花で覆い尽くされてしまいます。
害虫にも注意が必要です。隣家との距離が比較的密接している場合、夏場にかけてはゴキブリやムカデ、ハチなどの虫が気づかないうちに侵入し、健康被害が出てしまうことも充分に考えられます。
また、敷地内に犬や猫が長期間にわたって住みつくことによって糞尿などによる異臭・異音も生じかねず、実際にこの種のクレームが所有者に直接届く、というトラブル事例も多数報告されています。
このように、長期間にわたって放置されたトラブルはさまざまなトラブルの元になりかねませんので、管理する余裕がなく、余っている土地があるのなら早い段階で処分を検討することでコストカットにつながります。

 

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

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いらない土地を処分する方法

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「土地が余っているけれど、売るに売れないから結局放置するしかない」という方も多いのではないでしょうか。売却以外にも不要な土地を効率よく処分する方法はいくつかあり、そのまま放置しているよりもお得になる場合も少なくありません。
ここでは、不要になった土地を処分するパターンとしてシチュエーション別に見ていきましょう。

無償で寄付する

個人ではどうしても管理しきれない土地を処分したいのなら、寄付も視野に入れておきましょう。寄付のパターンには大きく、地方自治体、法人、個人という3つのパターンがあります。それぞれについて見ていきましょう。

個人への寄付

個人同士で土地を寄付することも可能です。ただ、個人単位の寄付では、土地を探している人がなかなか見つからない場合が多く、運よく寄付できる人が見つかったとしても、寄付の条件などの面で折り合いがつかず結局時間ばかりがたってしまう、という可能性があります。
また、シンプルに考えても、寄付できるような土地であれば売却できる可能性が残されており、寄付によって最初からその可能性をみすみすなくしてしまうのはもったいないケースも少なくありません。

法人への寄付

個人単位では引き取り手がなかなか見つからないような土地でも、一般の法人であれば新たな価値を見出してくれるかもしれません。
一般企業であれば、「福利厚生のための保養地を拡充したい」、「社員寮の用地が足りない」などの理由で新たな土地を求めている可能性がありますので、長期的な管理体制も個人よりしっかりしていますので、買い手が見つからない土地も意外と早い段階で引き取ってもらえる場合があります。

国や自治体への寄付

土地の管理ができず、引き取り手がどうしても見つからない場合、国や自治体への寄付も考えられます。長期間にわたって放置され、荒れている土地や建物については国の管轄となる、というルールもありますが、それはあくまでも所有者が特定できない場合に適用される規定です。
また、仮に土地の所有者が特定できなかった場合でも、国や自治体はその家系をたどり、遠方で暮らす子どもや孫にまで管理責任を問う可能性もあります。 土地や建物はまとまった維持費がかかるため、国や自治体としてもそう簡単には無償で引き取るわけにはいかない、という事情も背景として考えられます。また、土地や建物は自治体にとって毎年固定資産税が得られる収入源であり、無条件で寄付を受け付けると大きな損失につながってしまうのです。

寄付にも税金がかかる

たとえ寄付であっても、土地や建物を寄付する際には課税される可能性があります。原則として土地の寄付は贈与と見なされ、寄付された側には土地の評価額に比例した贈与税が課されます。
また、寄付する側にも、寄付先が一般企業や公益法人の場合は「みなし譲渡所得税」という形で課税され確定申告が義務づけられますので、税法上のルールについてもあらかじめ把握しておきましょう。

不動産会社の仲介で売却する

不要な土地を首尾よく売却することができれば利益にもつながりますので、理想の処分パターンであると言えます。
「うちの土地は売れない」とあきらめる前に、まずは不動産業者に相談してみましょう。土地売却の際には不動産業者と仲介契約を結び、一連の売却プロセスを委託します。
不動産業者は土地売買のプロフェッショナルですので、個人単位では買い手が見つからないような土地でも案外スムーズに売却できる場合があります。不動産業者との媒介契約には一般媒介契約、専属媒介契約、専任専属媒介契約の3種類がありますので、売却パターンに合わせて選びましょう。

相続放棄の手続きをとる

古家付きの土地を相続した場合、相続を受けた本人が相続放棄を行うことにより、一切の管理責任を免れることができます。相続放棄を行うためには、相続が発生した時点から3カ月以内に家庭裁判所に申立てを行う必要があります。
個人単位ですべての手続きを行うのは時間と労力が膨大にかかるため、実際には弁護士や司法書士などの委託するのが一般的です。ただし、現行の民法では、土地のみの相続放棄は認められません。相続放棄が認められるのはあくまでも古家付きの土地である、ということに注意する必要があります。
ここ数年の日本では少子高齢化の影響により所有者不明の土地・建物が増えており、自治体側も対応に苦慮していることから、近年では「土地のみの相続放棄も認める」という流れになってきています。もっとも、土地のみの相続放棄が無条件に認められるケースはまだまだ少ないです。

空き家バンクを活用する

古家付きの土地の処分に困っている場合は、空き家バンクの活用もおすすめです。空き家バンクは各地方自治体が組織し、運営しているサービスであり、空き家を処分したい人と引き取りたい人をウェブ上でマッチングするシステムです。
空き家バンクであれば細かい条件ごとに引き取り手の多い土地や建物をピックアップすることができ、長い期間処分に困っている土地でもスムーズに譲渡できる可能性があります。

いらない土地を処分するときの注意点

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不要な土地を処分する際には、あらかじめ準備作業が必要になる場合があります。土地や建物を処分する際におさえておきたい注意点について見ていきましょう。

土地の境界は明確にする

土地や建物の資産価値を算出するうえで重要となるのが土地の境界線です。土地の境界線が曖昧では、資産価値算出のもととなる土地の総面積がわからなくなってしまうため、正確な査定ができません。
自治体の窓口に確認し、土地の境界線が明確でなかった場合、土地測量士に依頼してその時点での土地の境界線をあらためて確定させる必要があります。

農地の場合は農家にしか売れない

建物と異なり、どんな土地でも最終的には国の所有物となるため、処分方法には一定の制限がかけられています。 法律上、農地については原則として農家以外には売ることができません。条件つきで転用が認められていますが、それでも、一般的な土地以上に処分ルートがかぎられていますので注意しましょう。

土地の売却には税金がかかる

土地を売却すると、売却益に応じて譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は以下の算出式で導くことができるのでおさえておきましょう。

譲渡所得税=売却金額-(取得費+売却費用)-特別控除

また、譲渡所得税以外にも、土地の売却時には登記にかかる登録免許税、印紙税、不動産業者への仲介手数料などのコストがかかりますので、事前のシミュレーションが不可欠です。

いらない土地の活用方法

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不要な土地をただ処分するのではなく、有効活用につなげることができればより理想的です。いらない土地の活用パターンについて見ていきましょう。

立地が悪くてもOKな太陽光発電

太陽光発電システムであれば、土地・建物の立地にかかわらずメリットを発揮できるのでおすすめです。ただ、一軒家への太陽光パネル設置には一定の初期費用がかかり、コスト回収までには数年単位のスパンが必要になる、という注意点があります。
また、売電単価によっては何年続けても初期コストを回収できず、赤字になってしまう、というケースが多いのも現状です。

賃貸アパートの経営

リタイア後の貴重な収入源としても注目されているのが賃貸アパートの経営です。最近ではサブリース契約など、まったくのビギナーでもローコストで新規参入できるようなシステムがととのえられています。
ただ、経営にはやはり赤字がつきものですので、自己資金を豊富に用意しておくなど、長期的な赤字対策を整えたうえで始めましょう。

コインパーキングなどの駐車場経営

土地のみを相続した場合におすすめなのがコインパーキング経営です。コインパーキングであれば初期投資費用が比較的少なく、最小限のコストで運営が続けられるため、コスパの面でもメリットが大きいと言えます。

いらない土地の活用を成功させるには

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不要な土地を有効に活用するためには、具体的にどのような準備が必要になるのでしょうか。土地活用のプランニングを含めて、基本的なポイントについて見ていきましょう。

複数の土地活用プランを比較する

土地の有効活用を検討しているのなら、まず、「現時点でどのような活用方法が考えられるのか」ということをシミュレーションしておく必要があります。
そのためには、複数の土地活用プランを同時に比較検討することが大切で、特に、コスト面での比較は土地活用を長期的に成功させるうえでポイントになります。

土地活用プランの比較にはイエカレがおすすめ

土地の有効活用プランをシミュレーションするのならぜひ、「イエカレ」を活用しましょう。イエカレは日本全国の不動産や土地をデータベース化した不動産専門の情報サイトです。
イエカレであれば、こだわり条件によってピンポイントに土地や建物を検索でき、有効活用のパターンについてもシチュエーション別にシミュレーションすることが可能です。

いらない土地は上手に活用しよう

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不要な土地をいつまでも放置していても固定資産税などの維持費がかかるばかりですし、雑草や害虫が増えれば近隣トラブルの原因にもなりかねません。
ぜひ、イエカレなどの比較サイトを有効活用し、不動産のプロに相談したうえでいらない土地を上手に活用できるアプローチを考えましょう。

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