「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
専任媒介契約とは？
専任媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼人（売主や貸主）が1つの宅建業者だけに依頼できる媒介契約です。
ただし、依頼人が自力で取引相手を見つけた場合は自力で取引することもできます。
専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の違い
そもそも媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借において、不動産会社（仲介業者）が売主や買主、貸主や借主の間に立って取引を仲介するために結ぶ契約のことです。
媒介契約は、売主や貸主が不動産を市場に出す際に、不動産会社と締結することが一般的です。
媒介契約には3種類あり、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」、「一般媒介契約」から選ぶことができます。各媒介契約の違いは次の表のとおりです。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社と契約できる | × | × | 〇 |
| 売主が自力で買主を見つけたら直接取引できる | ○ | × | 〇 |
| 契約の有効期間がある | ○（3か月以内） | ○（3か月以内） | × |
| レインズへの登録義務がある | 〇（1週間以内） | 〇（5日以内） | × |
| 不動産会社に売却進捗報告の義務がある | 〇（2週間に1回以上） | 〇（1週間に1回以上） | × |
どの媒介契約の方法を選ぶかは売主が自由に選択できます。
契約方法を選ぶ際には、ご自身がどれくらい手厚い不動産会社のサポートをうけたいかをもとに会社を選ぶことがポイントです。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約の特徴は次のとおりです。- 契約を結べる不動産会社は1社のみ
- 契約期間は3か月以内
- 売主は自分で買主を探して取引を行うこともできる
- 不動産会社は指定流通機構への登録義務がある
- 不動産会社は売主に対して業務状況の報告義務がある
- 売主は契約期間中でも契約を解除することができる
このうち、他の媒介契約とも比較をして最も顕著な特徴2つを詳しく解説します。
契約を結べる不動産会社は１社のみだからやり取りがラク
専任媒介契約は、1社の不動産会社のみと結ぶ契約です。
1社の不動産会社のみとやり取りを行えばよいため、複数の不動産会社と連絡を取り合う手間が省けます。
内覧対応の抜け漏れも無くなり、対応が楽になるでしょう。
また、専任媒介契約を締結した不動産会社は、2週間に1回以上、メールやFAX、電話、書面などで業務の処理状況の報告を受けることができます。
報告を受けることができるのは主に以下の4つです。
- どんな販売活動を行ったか
- 何件の問い合わせがあったか
- 何件の内覧があったか
- 内覧者の感想や手応えはどうか
売主側から問い合わせることなく、自分の不動産が現在どの様な状況なのかを知ることがでます。
不動産を売却したいけれど、余計な時間を取られたくない、という方にとっては非常に魅力的な契約といえます。
自己発見取引ができるから買主が見つかりやすい！
専任媒介契約では、売主が自分で買主を探して取引を行う自己発見取引が可能です。
もし親戚や知人が買主となる可能性がある場合は、頼んだ業者を通さずに自身で買主を見つけて取引ができる自由が利くのは大きな魅力でしょう。
不動産売却が始まってから身近な買主が現れる場合もあるため、買主の可能性を広く持ち続けるという意味でも専任媒介契約は有効です。
また、自己発見取引で買主が見つかった場合、不動産会社に報酬を支払う必要はありません。
また、専任媒介契約を結んだ不動産会社はほぼ確実に報酬を得ることができるため、自社のみに売却を任せてくれた不動産に関して意欲的に販売活動を行ってくれます。
熱心な営業活動や広告費の投下が見込まれ、買主が見つかりやすく、結果として不動産が売却希望価格で売れる確率が高くなるでしょう。
更に、専任媒介契約の契約期間は3か月以内と短いため、その期間内に契約を結んだ不動産会社が物件を売却しようと一生懸命活動してくれます。
もしも契約をした不動産会社と思う様に意思疎通ができなかった場合、契約期間を過ぎれば別の不動産会社と契約を結べるという利点もあります。
なお、専任媒介契約は、契約期間の途中であっても契約を解除することが可能です。
不動産会社に落ち度がある場合は違約金なしで解除ができます。
一方、売主側の都合で契約を解除する場合は違約金が発生するため、注意が必要です。
また、先ほどお伝えしたとおり契約期間は3か月であり、自動更新はされないため、更新手続きをしなければ自動的に契約は解除できます。
なお、専任媒介契約を締結した不動産会社は、契約締結日から7日以内に指定流通機構（通称レインズ）へ登録をする義務が課されます。
このシステムに登録をすることによって、自分の不動産が売却されていることが会員の不動産会社に伝わりやすくなり、不動産業界全体が連携して買主を探してくれます。
そのため、購入希望者側の業者が物件を見つけやすくなるのです。
【指定流通機構（通称レインズ）】
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステム。不動産情報を一元化し、スピーディーな不動産売買を実現することを目的としている。
会員となっている不動産会社は物件情報の登録や確認ができる。なお、一般の人はアクセスできないが、売主は自身の売却不動産に限り閲覧可能。
不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。
そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。
まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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専任媒介契約の注意点
続いて、専任媒介契約の注意点を詳しく見ていきましょう。
内覧申し込みが全く来ない場合は囲い込みの可能性も
内覧申し込みが全く来ない場合には囲い込みの可能性があります。
囲い込みとは、不動産会社がある物件に対して、売却と購入のいずれも自社で担当して成約するように意図的に調整する行為を指します。
不動産会社に仲介を依頼した場合、売主と買主の両者が不動産会社に仲介手数料を支払います。
この仕組みを悪用した行為が「囲い込み」です。
売主から仲介手数料をもらう不動産会社が、売却を担当している物件の購入側も担当すれば、仲介手数料を2倍もらえます。これを両手仲介と言い、この行為自体は何も問題ありません。
しかし、不動産会社が両手仲介となるように、他の不動産会社からの内覧や購入の依頼を嘘をついて断ったり、指定流通機構（レインズ）に登録しないなどをして、自社で買主が見つかるまで物件を売れないようにする。このような行為を囲い込みといいます。
囲い込みが行われると、買主候補の数は少なくなってしまうので売却するまでに時間を要するようになったり、物件を安く売ってしまうといったことが起こり、売主は損をしてしまうのです。
契約締結から7日経ってもレインズに登録がされていない場合や、内覧希望数が極端に少ない場合は不動産会社が囲い込みをしていないか疑いましょう。
囲い込みの事実が証明できた場合には、違約金を支払わずとも契約の解除をすることができます。
囲い込みの証拠を掴めなかった場合は、媒介契約締結から3ヶ月が経つのを待って、契約期間が満了したら契約を解除しましょう。
契約解除を待つ場合は売却活動は長引いてしまいますが、住宅ローン返済のために高く売りたい場合などに、時間をかけてでも新たに信頼できる不動産会社を探すのも手です。
仲介手数料には上限がある
不動産売買をする際に、不動産会社に依頼すると、基本的に仲介手数料がを支払う可能性が高くなります。
仲介手数料は、最低価格はありませんが、物件の売却価格に応じてに上限が定められているので、以下の表に記載されている以上の仲介手数料を求められる際には、必ず理由を確認しましょう。
令和元年10月の消費税率の引き上げ以降は、国土交通大臣が定める仲介手数料の上限は、下記の通り3段階に分けて定められています。
| 物件の売買価格 | 仲介手数料の上限金額(税込) |
|---|---|
| 売買価格のうち200万円以下の部分 | 売買価格×5.5% |
| 売買価格のうち200万円超〜400万円以下の部分 | 売買価格×4.4% |
| 売買価格のうち400万円超の部分 | 売買価格×3.3% |
※低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）の場合は仲介手数料の上限額が30万円(税抜)となります
引用：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省公示
悪質な不動産会社と契約しないようにする
先ほど紹介した「囲い込み」もそうですが、悪質な不動産会社や腕利きの良くない担当者と専任媒介契約を締結してしまうと、売却が上手くいかないこともあります。
1社のみと契約を結ぶ専任媒介契約では、その不動産会社の1人の担当者に売却を任せることとなります。
その担当者の腕次第で売却の成功、失敗が決まるということです。
したがって、信頼できる不動産会社・担当者と契約を結ぶことは必須といえるでしょう。
そのためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼のおけて安心できる担当者を選びましょう。
専任媒介契約がオススメな人
ご自身がどの契約方法を選ぶべきかどうか、まずはこちらのフローチャートでご確認ください。
それでは、専任媒介を選ぶべき人の特徴を詳しく見ていきましょう。
買主を自分で見つける可能性を残しておきたい人
特徴やメリットでもご紹介した通り、専任媒介契約は自己発見取引が可能です。
そのため、親戚・知人が買い手になる可能性がある人には自己発見取引ができる契約がおすすめです。
また、多くの場合、販売を開始してから2～3ヶ月は買主探しの時間。
買主はどこで見つかるか分からないので、自身で買主を探せるようにしておけば、買主探しの可能性を広げておけます。
複数の不動産会社とのやりとりが面倒な人
専任媒介契約は不動産会社1社との契約になります。
そのため、複数の不動産会社とやりとりをするのが煩わしい人は、その手間が省ける専任媒介がおすすめです。
また、不動産会社は自社のみの契約なら、売却が完了した時必ず報酬をもらえるので、売却活動に力を入れることができます。
そのため、家が売れやすく希望金額に近い値段で売却することができるでしょう。
人気エリアではないけれど早く高く売りたい人
売却予定の不動産が人気エリアにはないけれど早く高く売りたい場合も専属専任媒介契約と同様に専任媒介契約がおすすめです。
実際、人気なエリアの場合は複数の不動産会社と契約を結んだほうが買主が多くあらわれて高値で売却できる確率が高くなります。
というのも、人気なエリアはただでさえ需要が高くて買主が見つかりやすく、不動産会社にとっては高値で売却することで不動産会社の成功報酬である仲介手数料が多くもらえるからです。
そのため、競争原理が働いてどの会社も一生懸命販売活動をしてくれる可能性が高まる一般媒介が最適です。
一方、不動産が人気エリアにない場合に一般媒介契約を選んでも、宣伝活動を積極的に行わないと買主がなかなか現れず、売却価格も妥協せざるをえなくなります。
もしも早く高く売りたい場合は、積極的な売却活動が見込まれる専任媒介を選ぶのが良いでしょう。
安心して専任媒介契約を結べる不動産会社の特徴5選！
先ほどのチャートで専任媒介が適していた場合、安心して専任媒介を結べる不動産会社とはどのような会社かを理解しておくことが重要です。
専任媒介契約は不動産会社1社としか締結ができませんから、優秀で信頼できる良い不動産会社を見つける必要があります。
それでは、専任媒介契約を結ぶべき不動産会社とはどのような会社なのか、ご紹介します。
査定時に担当者が優秀だと感じた会社
不動産会社選びで最も気にかけたいのは担当者が優秀であることです。
買主を探してきてくれるのも、売却したい物件をアピールしてくれるのも担当者です。担当者が優秀であればあるほど、売却活動はスムーズにいくでしょう。
優秀な担当者に必要なのはレスポンスの早さと知識量です。メールや電話の返信が2～3日以上空かないか、質問に対してすぐ答えられるかなどをチェックしましょう。
より優秀な担当者を見つけるためにやりたいのは複数社の担当者を比較することです。比較すれば不動産会社と普段付き合いがない方も判断しやすいでしょう。
担当者は多くの場合、査定に来た人がそのまま担当者となります 。複数社に査定依頼を出し不動産会社の対応をチェックすれば、優秀な担当者を見つけやすいでしょう。
売却したい不動産を得意としている不動産会社
不動産会社にはそれぞれ戸建てやマンションなど売るのが得意な分野があります。
得意分野は売却する際のノウハウを持っていますし、物件を探している買主候補を多く抱えている 可能性が高いです。
そのため、ご自身の売却したい不動産を得意とする不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産会社の得意分野を調べる方法は担当者に直接聞いてみるか、不動産会社のサイトなどにある実績を見るかです。
契約を結ぶ前によく担当者と話して、そのような情報を聞き出しましょう。
良いサービスがある会社
専任媒介契約を結ぶ場合、いくつかサービス特典が付く場合が多いです。
受けられるサービスは不動産会社によって違います。
ハウスクリーニングを値引きで行ってくれたり、住み替えの際に一時荷物を預かってくれるなどのサービスを行っている場合があります。家の売却や引っ越しには何かとお金がかかるもの。自分が使えそうなサービスは付いているのか確認すると良いでしょう。
ただし、1番重要なのは不動産を売却することです。サービスに引かれて頼れなさそうな担当者や不動産会社を選んでしまっては仕方がありません。サービスは参考程度にしておきましょう。
サービスはアピールポイントの1つでもあるので、不動産会社のサイトなどを見てみれば確認できる場合が多いです。
実績が良く信頼できる会社
ここまでご紹介した3つは、あくまで売主の皆さんの”主観”で選ぶしかないものでした。
しかし、実際に不動産の売却を頼むとなると、客観的な指標も重要です。
そこで、不動産会社の実績が良いかというのも安心して専任媒介を結ぶために調べるようにしましょう。
どの会社が実績が良いのかは、後ほどご紹介します。
評判が良く囲い込みの危険性が低い会社
先ほど専任媒介契約の注意点として、囲い込みに気を付けるようにと言いました。
専任媒介契約は1社の営業担当者1人に不動産売却を一任するものであり、査定時に優秀そうだと思った担当者が実は囲い込みを画策していたとしたら被害を免れないでしょう。
そのため、担当者が優秀か見極めると同時に、その不動産会社の評判が良いかを確認しましょう。
評判は、実際にその不動産会社を利用したユーザーの口コミから調べることができます。
ユーザーの口コミを調べるなら、「おうちの語り部」やオリコンの顧客満足度ランキングがおすすめです。
5000件を超える信頼性の高い口コミから、安心して依頼できる不動産売却会社を調べることができます。
安心して専任媒介を締結できる不動産会社を探すなら一括査定を利用しよう！
ここまで、安心して専任媒介を結べる不動産会社の特徴をご紹介してきました。
実際に不動産会社を探すのであれば、イエウールの一括査定サービスの利用がおすすめです。
インターネットで申し込みを行うだけで簡単に不動産の無料査定ができると同時に、専任媒介を安心して結べる不動産会社を見つけることができます。
査定時に複数の担当者の対応を見極めることができる
一括査定サービスを活用することで、優秀な担当者を比較して対応を見極めることができます。
最大6社の担当者と比較をすることができるため、先ほど申し上げたレスポンスの速さと知識量を1人1人しっかりと確認することができます。
担当者を比較検討して悪質でないか確認をすることで、事前に囲い込みなどのトラブルを避けることができます。
優良な不動産会社を比較検討できる
一括査定を利用すると、一度に複数の不動産会社に査定依頼をすることができます。
したがって、手軽に複数の不動産会社を比較検討することができます。
また、イエウールの一括査定サービスに登録している不動産会社は全国で2,600社以上あり、住宅用の一戸建て住宅やマンション・土地以外にも農地や工場など対応している不動産種別が幅広いのが特徴です。
そのため、売却したい不動産を得意としている不動産会社やサービス特典の豊富な企業を探すことができます。
また、イエウールでは、利用者に適切な対応が行えない、クレームが多いといった悪徳業者を排除する運営を行っています。
そのため、安心して優良な不動産会社に査定を依頼することができるでしょう。
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