【専任媒介とは】囲い込みには注意?媒介契約3つの選択肢と選び方

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不動産売却を考えている方は「媒介契約」という言葉を耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか?
不動産の売買を行う際には、契約成立に向けた業務を不動産会社に仲介してもらうことが一般的です。その際、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになりますが、媒介契約の種類には複数あり、どれを選ぶべきかわからないというのはよくあることです。

そこで、この記事では不動産会社と契約する際にはどのような選択肢があるのか、どの契約方法を選ぶと良いのかなどを解説します。

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専任媒介契約とは

専任媒介契約を図説

専任媒介契約とは媒介契約の1つ。1社の不動産会社のみと行う契約で、契約期間は3ヶ月以内。不動産会社との媒介契約から7日以内に指定流通機構(レインズ)への登録を義務付けられます。業務状況の報告は2週間に1回となります。売主は自身で買主を探し、取引を行うことが可能です。

1社とのみ契約を結ぶ専任媒介では、他の不動産会社のところで売買契約が決まることがないため、契約を結んだ不動産会社は物件を売却するために一生懸命活動してくれます

そのため、買主が決まりやすく売却活動がスムーズです。売主側も1社の不動産会社とのみやり取りを行えば良いので、内覧対応の抜け漏れが無くなるなど対応が楽になるでしょう。

しかし、専任媒介におけるリスクとして大きいのが、「売り止め」や「囲い込み」です。専任媒介契約で他の不動産会社に成約を取られることがないのを良いことに、不動産会社がより多くの利益を受け取るためだけに行われるものです。

現状では第三者の立証が非常に難しいと言われています。もちろん、すべての不動産会社がこのような行為をするわけではありませんが、優良な不動産を見極めて契約を結ぶことが重要になります。

そもそも媒介契約とは


専任媒介を知る上で、そもそも媒介契約とは何か、専任媒介契約の他にはどのような契約方法があるのかを把握していきましょう。

媒介契約とは

そもそも媒介契約とは不動産会社と結ぶ契約のことです。

不動産を売却する方法はいくつかありますが、最も一般的で選ばれているのが仲介で販売する方法です。仲介とは不動産会社が買主と売主の間に立ち、不動産売買のサポートを行ってくれること。不動産会社は売主の代わりに物件の宣伝をし、買主探しや売買契約の交渉などを行ってくれます。

この仲介を依頼する不動産会社とする契約が媒介契約です。媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類が存在します。

それぞれの契約方法に特徴があり、契約方法は売主が自由に選択できます。売却する家の状態やどのような売却を行いたいかを踏まえて選択します。

契約期間は多くの不動産会社で3ヶ月。一般媒介契約は特に決まっていませんが、3ヶ月が推奨されています。契約は契約違反など不正がない限り、多くの場合は期限まで解除することができません。

専任媒介契約 専属専任媒介契約 一般媒介契約
複数業者との契約 × ×
他社への通知義務 × ×
※明示型の場合
自己発見取引 ×
契約の有効期間 3か月以内 3か月以内 指定なし
指定流通機構への登録 7日以内に登録 5日以内に登録 任意
業務状況の報告義務 2週間に1回以上 1週間に1回以上 任意

【その他の契約方法】専属専任媒介

専属専任媒介契約を図説

専属専任媒介契約とは専任媒介と同じく1社の不動産会社とのみ契約ができる方法です。異なるのは自身で買主を見つけて取引ができない 点。売買契約は必ず不動産会社が見つけてきた買主と行わなくてはなりません。

しかし、その分不動産会社が行う義務も厳しくすることができ、指定流通機構(レインズ)への登録は5日以内に。業務状況の報告も1週間に1回以上と義務付けられています。1社との契約になるので、専任媒介と同様売却活動がやりやすく、スムーズでしょう。

ただし、自身で買主を探せず1社のみにしか依頼できないということは、不動産会社の力量により大きく左右されることに。優秀でない不動産会社と契約を結んでしまうと、なかなか売却活動を前に進められなくなったり、安く不動産を売却してしまう恐れもあるでしょう。

【その他の契約方法】一般媒介

一般媒介契約を図説

一般媒介契約は専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる媒介契約です。

自身で買主を探すことができ、指定流通機構(レインズ)への登録と業務状況の報告義務も任意と、専任媒介契約に比べて自由度が高く販売活動をおこなえることが特徴です。

複数社の不動産会社と契約することができるので、不動産会社同士を競わせより高く売却できる可能性が。また、1社のみと契約することで起きる「売り止め」や「囲い込み」といったリスクを抑えることもできます。

ただし、複数社と契約をするということは、不動産会社は売却活動を行っても最終的に利益を他社にもって行かれてしまう可能があるため、宣伝活動などに力を入れるのが難しい状態になります。

専任媒介契約は囲い込みが危険?

専任媒介契約や専属専任媒介契約のデメリットとして上げられるのが囲い込みです。囲い込みをされてしまうと、売主には良くないことばかり…。

媒介契約を結んで、本格的な売却活動を始める前に囲い込みについて知っておきましょう。

囲い込みとは

囲い込みとは、1つの物件の売却と購入のいずれも1社の不動産会社が成約するように意図的に調整することです。

不動産会社を利用して不動産の売買を行う場合、買っても売っても不動産会社に仲介手数料を支払います。この仲介手数料が不動産会社の売上となるのですが、売却だけ担当すれば、成約価格×3%+6万円となります。

しかし、売却を担当している物件の購入側も担当すれば、仲介手数料を2倍もらえるということに。これを両手仲介と言い、この行為自体は何も問題ありません。

しかし、不動産会社が両手仲介となるように、他の不動産会社からの内覧や購入の依頼を嘘をついて断ったり、レインズに登録しないなどをして、自社で買主が見つかるまで物件を売れないようにする。このような行為は囲い込みです。

囲い込みが行われると、買主候補の数は少なくなってしまうので売却するまでに時間を要するようになったり、物件を安く売ってしまうといったことが起こり、売主は損をしてしまうのです。

これって囲い込みかも…

売主はどうしても不動産会社に任せないといけない部分があり、囲い込みをしているか否か分かりづらいです。

囲い込み方法はさまざまですし場合によっては囲い込みではない場合もありますが、以下の場合は囲い込みを疑ってみましょう。

レインズに登録されていない

売却したい物件がレインズに登録されていない場合です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約をした場合、5~7日中に不動作会社同士が物件情報を共有するレインズに登録をしなくてはなりません。しかし、レインズに登録するということは他の不動産会社に売却物件が見つかりやすいということ。

これは明らかな契約違反ですが、囲い込みをしたい場合は意図的に不動産会社がレインズに物件情報を掲載しないということもあります。一般の人はレインズを閲覧できませんが、売主は売主向けのIDとパスワードを不動産会社から渡されます。

契約から1週間以上経ってもレインズ内で自身の物件情報を見つけることができなかったら、疑いましょう。

内覧希望数が極端に少ない

内覧希望数が極端に少ない場合も囲い込みの恐れアリです。

物件の状況によって内覧希望数は異なりますが、1ヶ月経っても内覧希望者が1件程度しか来ないといった場合は、疑った方が良いでしょう。

今すぐ人が住むには難しい物件や極端に地方の土地に所在しているというような物件の場合、1件程度しか内覧希望が来ない場合も考えられます。しかし、築年数がまだ耐用年数に達していない、都市部や公共交通機関周辺に家があるといった場合なら、もっと内覧希望の連絡が来るはずです。

内覧希望は物件を売り出した始めの方が多く、だんだん少なくなっていくというのが一般的。3ヶ月の契約の中で最初の1ヶ月でそこまで内覧数が少ないとなると、不動産会社は積極的に営業活動をやっていない可能性が高いです。

不動産会社との契約は解除できる?

囲い込みの事実が証明できるようなものがあれば、契約解除は可能です。

囲い込みを行っていると分かる証拠を見せるなどして、不動産会社に解除を申請しましょう。しかし、囲い込みの証拠を掴むのは難しいものです。

それでも、不動産会社はやってると思われる、かなり怪しい…と思ったら、3ヶ月待って契約を解除しましょう。

不動産会社との媒介契約はほとんど場合3ヶ月。3ヶ月経てば契約を更新するか否かは売主の自由です。信用できない不動産会社と売却活動を進めていくのは大変ですし、売却の結果も良いものになりづらいです。

3ヶ月を待つ分売却活動の時間は長引いてしまいますが、住宅ローンが残っているので高く売りたいなどの理由がある場合は、時間をかけてでも新たに信頼できる不動産会社を探す方が賢明でしょう。

専任媒介を選ぶべき時とは


媒介契約はどの契約で結ぶべきか悩ましいでしょう。迷ったら専任媒介契約が無難ですが、他の契約方法を選択する方が良い場合もあります。

ここでは、どのような場合にどの媒介契約を選ぶと良いのかを解説します。

迷ったら専任媒介契約を選ぼう

媒介契約の選択に迷ったら 、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

前段で解説したとおり、専任媒介契約は不動産会社1社との契約になります。不動産会社は自社のみの契約なら、売却が完了した時、必ず報酬をもらえるので売却活動に力を入れることができます。そのため、家が売れやすく希望金額に近い売却とすることができるでしょう。

これは、専属専任媒介も同様ですが、専任媒介契約は専属専任媒介契約と異なり自分で買主を探してくることも可能です。

多くの場合、販売を開始してから2~3ヶ月は買主探しの時間。買主はどこで見つかるか分からないので、自身で買主を探せるようにしておけば、買主探しの可能性を広げておけます。

専任媒介契約は3つの中で条件の縛り方がバランス良く行えるのです。

みんなと同じを選ぶなら専属専任媒介契約

みんなと同じを選ぶなら専属専任媒介契約です。

イエウールの利用者1500人に売却時にどの契約方法を選んだのかアンケートを行ったところ、半数以上が専属専任媒介契約と専任媒介契約を選択 しました。

2019年11月15日~12月22日実施

参照:不動産売却経験者1500人に聞いた!「売却理由」や「売却完了期間」などアンケート結果を公開!|すまいステップ
専属専任媒介は専任媒介と同様1社の不動産会社と契約するので家が売れやすくなります。専任媒介契約ではなく、専属専任媒介契約を選んだ方は自身で買主を見つける自信がない、できるだけ不動産会社にやってもらいたいという希望で選択をしたのでしょう。

事実、専属専任媒介契約を結べば、業務報告の期間なども身近になるので、より不動産会社に売却活動を任せることができます。

人気エリアなら一般媒介契約

売却したい不動産が人気エリアにあるのなら、一般媒介契約を結ぶのも手です。

一般媒介契約は複数の不動産会社に売却を競わせることができるので、高く・早く売却しやすいです。ただし、競わせるためには売却したい不動産が売れやすいことが重要。売れやすい物件なら、短期間注力するだけですし、高く売れる可能性が高いので不動産会社も利益が出やすいです。

売れやすい物件の条件は築浅や物件の所在する場所が人気エリアかどうか。人気エリアなら買主候補も多くいるので、値引き率を抑えることができますし、買主候補も多いので高く買ってもらいやすいからです。

都心の駅近物件や住みやすい街ランキングの常連の街などに売却したい不動産がある場合は、一般媒介契約にチャレンジしてみても良いでしょう。

媒介契約を結ぶ際の注意点


媒介契約を結ぶ際の注意点は良い不動産会社を選ぶことです。

専任媒介契約と専属専任媒介は1社しか契約ができませんし、一般媒介契約も力量のない不動産会社と契約を結んでしまっては、何社結んだところで売却活動はうまくいきません。

優秀で信頼できる良い不動産会社を見つけることが売却活動では重要です。いずれの媒介契約を選ぶにしても、手前の不動産会社選びは慎重に行いましょう。

契約を結ぶ不動産会社を選ぶ際に気をつけたいのは以下の点です。

得意分野を確認する

不動産会社の得意分野を確認しましょう。

不動産会社にはそれぞれ戸建てやマンションなど売るのが得意な分野があります。得意分野は売却する際のノウハウを持っていますし、物件を探している買主候補を多く抱えている 可能性が高いです。自身の売却したい不動産を得意とする不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社の得意分野を調べる方法は担当者に直接聞いてみるか、不動産会社のサイトなどにある実績を見るかです。契約を結ぶ前によく担当者と話して、そのような情報を聞き出しましょう。

優秀な担当者を選ぶ

不動産会社選びで最も気にかけたいのが優秀な担当者を選ぶことです。

買主を探してきてくれるのも、売却したい物件をアピールしてくれるのも担当者です。担当者が優秀であればあるほど、売却活動はスムーズにいくでしょう。

優秀な担当者に必要なのはレスポンスの早さと知識量です。メールや電話の返信が2~3日以上空かないか、質問に対してすぐ答えられるかなどをチェックしましょう。

より優秀な担当者を見つけるためにやりたいのは複数社の担当者を比較することです。比較すれば不動産会社と普段付き合いがない方も判断しやすいでしょう。

担当者は多くの場合、査定に来た人がそのまま担当者となります 。複数社に査定依頼を出し不動産会社の対応をチェックすれば、優秀な担当者を見つけやすいでしょう。

サービスを確認する

不動産会社によって違うサービスを確認しましょう。

不動産会社によってはハウスクリーニングを値引きで行ってくれたり、住み替えの際に一時荷物を預かってくれるなどのサービスを行っている場合があります。家の売却や引っ越しには何かとお金がかかるもの。自分が使えそうなサービスは付いているのか確認すると良いでしょう。

ただし、1番重要なのは不動産を売却することです。サービスに引かれて頼れなさそうな担当者や不動産会社を選んでしまっては仕方がありません。サービスは参考程度
にしておきましょう。

サービスはアピールポイントの1つでもあるので、不動産会社のサイトなどを見てみれば確認できる場合が多いです。

まとめ

媒介契約はほとんどの売主が通る初期の選択です。売却活動を始めたばかりで、本当にこの選択が合っているのか悩むことも多いでしょう。

しかし、間違ってしまったと思っても、最悪3ヶ月を待って他の不動産会社を選べば良いこと。重要なのは売却活動を一歩前に進めることです。

信頼できると思った不動産会社を見つけ、不動産の売却を進めていきましょう。

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