【共有名義の不動産を売却】売り方や注意点を知ってトラブルを回避!

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「離婚をする際共有名義の不動産の売却はどうすればいいの」「相続により不動産を共有することになったけど、ずっと使っていないしこれからも使う見込みがないので売却を検討したい」という場合、どのような方法があるのでしょうか。
そしてそもそも、共有不動産を売却することは可能なのでしょうか?
ここでは、共有名義の不動産を売却しようと考えている方に向けて、その売却方法や共有名義を解消する方法、必要となる書類、売却の際の注意点など、細かいところまでわかりやすくお伝えします。

先読み!この記事の結論
  • 共有名義の不動産を売却するときは、全ての手順で常に名義人の意思確認が必要
  • 共同名義の土地を自分の持ち分だけ売却したい場合は「分筆」という方法がある。
査定で分かるのは、価格だけじゃない
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、不動産売却の記事をご覧ください。

共有名義の不動産売却に関する基礎知識

最初に、共有名義の不動産売却に関する基礎知識をお伝えします。

「共有」とはいったいなに?どういうこと?

そもそも、「共有」とはどういう意味なのでしょうか?
不動産の共有とは、土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態のことです。
共有名義で不動産をもつケースでは、主に以下のような事情があります。

  • 相続で不動産をほかの相続人と共有する
  • マイホームを購入する際、夫婦共同名義にする
  • マイホームを購入する際、二世帯住宅で親子共同名義にする

共有においては各人の持ち分があり、その持ち分をそれぞれ登記することができます。

「共有名義」と「単独名義」の違い

「単独名義」は1つの不動産を1人で持っている状態を指し、「共有名義」は1つの不動産を複数人で持っている状態を指します。

共有名義でははじめに共有名義人全員の意思統一が必要となり、共有者のなかの誰か一人でも売却に反対しているような場合には売却の手続きを進めることができません。

買い手側からすれば「単独名義でも共有名義でも不動産の価値自体に違いはない」のですが、共有名義だと売却の際に手順が増えたり注意すべき点が多くなったりと、単独名義よりも面倒なことが多くなります。

共有持分権者ができること・できないこと

共有名義の土地、マンション、戸建てなどにおいて、それぞれの共有持ち分の名義人を「共有持分権者」と言います。
では共有持分権者にはなにができて、なにができないかを見ていきましょう。

共有持分権者ができること
単独で可能 ・保存
不動産の現状を維持するため、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりすること
・使用
共有している不動産で居住すること
過半数の同意が必要 ・利用
不動産を短期的に賃貸借に出したり賃貸借契約を解除したりすること
・改良
不動産をリフォーム・リノベーションすること
全員の同意が必要 ・処分
不動産を売却したり、抵当権を設定したり、借地借家法の適用のある賃貸借契約を締結したりすること

単独でできる「保存」と「使用」

共有持分権者が単独でできる行為は、「保存」と「使用」の2つです。
「保存」は不動産の現状を維持するためにおこなうことで、建物を修繕したり不法占拠者を追い出したりする行為を指します。
「使用」は、共有している不動産を使用する行為です。
共有持分権者は「不動産の持ち分に応じた使用」ではなく、「不動産全体の使用」が認められています。
つまり、3分の1の持ち分権者が不動産全体を占有して居住することも可能というわけです。

過半数の同意があればできる「利用」と「改良」

共有持分権者の過半数の同意が得られれば、「利用」と「改良」をしても良いとされています。
「利用」は不動産を短期的に賃貸借に出したり、賃貸借契約を解除したりする行為。
「改良」は文字通り、リフォームに代表される行為です。

全員の同意がないとできない「処分」

一方、「処分」に関しては共有持分権全員の合意がないとできません。
「処分」は、抵当権を設定したり、借地借家法の適用がある賃貸借契約を締結したりする行為のことです。
不動産の売却もこれにあたります
「過半数の同意」や、「全員の同意」は口約束だけでも成立しないことはないのですが、トラブルに発展する可能性が高いため、必ず書面に残しておくようにしましょう。

具体的に処分をおこなう際には、共有名義人である委任者が代表である受任者に委任状を作成して渡します。

共有持分割合とは?

「過半数の同意」のように、ほかの共有持分権者の同意が必要な場合には、各々の共有持分割合が重要になってきます。

「共有持分割合」は共有持分権者が持つ権利の割合のことで、たとえば5分の1の共有持分割合を保有している共有持分権者は、不動産に対して5分の1の権利を持っているということになります。
共有持分割合は、共有不動産の管理や利用に必要な過半数が同意するケースにおいて重要で、同意する「人数」ではなく「持分割合」が過半数であることが基準になります。

仮に共有持分権者「Aさん」「Bさん」「Cさん」の割合が次のようなグラフのとき、55%の持分割合(過半数)を有する共有持分権者のAさんが代表者として不動産を管理・利用でき、ほかの共有持分権者であるBさん、Cさんの同意は必要ありません。
代表者であるAさんが共有不動産を売却するときには、持分割合に応じた額の売却金をBさんとCさんへ分配します。
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不動産の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の不動産がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の不動産に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

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共有名義の不動産を売却する3つの方法

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それではいよいよ本題に入ります。
共有名義の不動産を売却するとなったときには、どうすれば良いのでしょうか?

共有持ち分の不動産売却は可能?

結論から言うと、共有名義の不動産売却は可能です
ただし、共有名義は単独名義と同じ手順での売却が可能ではあるものの、売却に必要なすべての手順で常に名義人全員の意思確認と書類・同席が必要であることを覚えておきましょう。

具体的な売却方法を解説!

共有名義の不動産を売却する方法には、以下のような選択肢があります。

  • 共有名義者全員の了承を得る
  • 自分の持ち分を売却する
  • 名義変更して所有者を1人に統一する

共有名義者全員の了承を得る

共有持ち分を持つ所有者全員の許可を得られれば、共有名義の不動産を売却することができます。
一番シンプルな方法ですが、共有者の中に一人でも反対者がいると話を進められません。

自分の持ち分を売却する

共有持分割合に応じて、自分の持ち分だけ売却することもできます。
この場合、ほかの共有持分者の許可は必要ありません。
ただし、自分の持ち分がどこまでなのかを決める必要があり、建物を物理的に分けるわけにもいかないため、
土地のみの場合に使える限定的な方法
となっています。
実際には、なかなか共有持ち分だけ購入したいという人は少ないでしょう。

名義変更して所有者を1人に統一する

共有持分権者のうちの1人がほかの共有持分権者の共有持分割合をすべて購入し、単独名義になる方法です。
単独名義になれば誰からも許可を得る必要がないため、自由に不動産を売却できます。

共有状態を解消する手続き「共有持分割請求」とは?

共有名義者の一人が反対するなどで意見が合わないというケースがあります。
全員の同意を得られなければ名義を変更することもできませんし、「持分割合」が多い共有名義者に異議を唱えられたら賃貸活用やリフォーム・リノベーションといった選択肢も実行不可能です。
そうなると、自分の持ち分を売却するしか手がありません。

しかし、共有名義で相続した不動産を第三者である他人に持ち分だけ売却するというのはトラブルも予想され、さらに関係性がややこしくなる可能性が高まります。
このような共有名義不動産特有の状況を、改善できる方法はないのでしょうか?

共有状態を解消する方法に、「共有物分割請求」という手続きがあります。

共有物分割とは、共有持分権者のうちの1人の共有状態を解消し、ほかの共有持分権者に分割することです。

共有物分割請求がなされたら、ほかの共有持分権者と具体的な分割方法を話し合い、共有持分権者全員の合意を得る必要があります。

1人でも共有物分割請求に反対の者がいると、手続きを進められないのが難点です。

委任状を使った代行売却の方法

共有名義の不動産を売却する際は共有持分権者全員の同意や立ち会いが必要になりますが、どうしても共有持分権者全員で動けない場合には委任状を使用して代行することができます。

なんらかの事情で立ち会いが不可能な共有持分権者の「代行意思」を記載した委任状は、当人の売却手続きに関する同意や意思を第三者に任せることを意味します。
ただし、委任をするには一定の条件があり、本人が海外にいたり、病気やケガで入院していたりというような本当に時間が取れないことが前提になります。

委任状に必要な書類と情報は?

委任状には決まった用紙や形式・書式がありませんが、少なくとも委任者の名前と住所、不動産の売却を委任することの意思、委任の有効期限、そして対象不動産の情報を記載する必要があります。
なかでもとくに大切なのが、「不動産の情報」です。

誤った情報を記載してしまうと委任状は効力を発揮しません。
委任状に正確な不動産情報を記入するため、法務局で取得できる登記簿謄本を参考にして書くようにしましょう。
以下では、法的に有効な委任状を作成するためにおさえておきたいポイントを紹介します。

揃えるもの・必要な人 備考
所有者の実印による押印および直筆の署名 不動産所有者本人から委任されたことを照明するため
印鑑証明 印鑑証明書の有効期限は発行後3ヵ月以内となっているため、手続きを行うタイミングが重要
はじめて発行する場合は区役所に実印と身分証明書を持参し、印鑑登録が必要
代理人 印鑑証明書、実印、身分証明書の用意が必要

表に記載したものが揃わなかったり、手続きに不備があったりすると正式な代理人とは認められず、売却の進行にも遅れが生じてきますので注意しましょう。

共同名義の土地を売却する裏技「分筆」とは?

なお、共有名義の不動産が土地だった場合には「分筆」という裏技があります。

共有持ち分の土地を分筆する際の費用は?

「分筆(分筆登記)」は、登記簿で一つとされている土地を2つに分ける方法です。
共有名義とは違い、単独名義の不動産が分筆した数だけ存在することになります。
分筆によってそれぞれの土地が「単独所有」となるため、ほかの所有者の同意なく自由に売却できるようになります。

共有名義の不動産を分筆する場合、その共有持分割合に応じて分筆しますが、どの範囲を誰が所有するかは話し合って決める必要があります。
共有持分権者全員で分筆案に関する合意が成立すれば、新しく境界確定をおこない、現地には境界の目印を設置することになります。

分筆をおこなうための手順は以下の通りです。

  1. 分筆した土地の正確な面積を割り出す必要があるため、土地家屋調査士へ依頼します。地積測量図作成の費用は50万円程度です。
  2. 土地家屋調査士へ依頼して、法務局で土地の変更登記の手続きをします。費用は5万円ほどです。
  3. 単独所有にするための所有権移転登記をおこないます。司法書士に依頼するために5万円ほどの費用がかかります。

このように分筆には、手間とお金がかかります。
分筆が済んだ段階では、分筆したすべての不動産が単独所有となっている状態です。
また、分筆後の所有権移転登記には不動産の固定資産税評価額の0.4%の登録免許税と、司法書士報酬を支払う必要があります。

  • 登録免許税 = 土地の価格(固定資産税評価額) × 0.4%

共有名義の不動産を売却する際はココに注意!

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ここからは、共有名義の不動産を売却する際の注意点をお伝えします。

売却に必要な書類一覧

共有名義の不動産を売却する際、最低でも以下の3つは用意しておくようにしましょう。

  • 権利証(登記識別情報)
  • 土地測量図及び境界確認書
  • 身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑

また、共有持分権者のうち誰かが売却行為を委任する場合は「委任状」が必要になります。

権利証(登記識別情報)

不動産の「権利書」のことで、2006年以降は「登記識別情報通知」と呼ばれています。
権利証を持っている人が、その不動産の所有者であることを示すためのもので、売却の際には必須の書類です。

土地測量図および境界確認書

土地や戸建を売却するときに必要となる書類で、「土地の面積と隣地との境界」を示します。
境界が確定していなかったり、測量図が作成されていなかったりした場合、まずはその手続きから始めなくてはいけません。

身分証明書・印鑑証明書・住民票・印鑑

不動産売却時には、所有者の本人確認ができる「身分証明書(運転免許証・健康保険証)」が必要です。
共有持分権者全員の身分証明書が必要となるので注意しましょう。

また、身分証明書以外に印鑑証明書と住民票、印鑑も用意しましょう。

名義の確認は入念におこなうこと

共有名義の不動産を売却する場合には、売却しようとする不動産の共有持分権者について入念に調べる必要があります。
マイホーム購入による夫婦共有名義、二世帯住宅の親子共有名義といったケースであればわかりやすいですが、相続などで複数の共有持分権者が存在する場合は注意が必要です。

とくに、共有持分になってから数十年経っているような場合には、兄弟や親戚の誰がどの部分の共有持分権者かわからないケースもあります。
この場合、不動産会社や司法書士の力を借りて、まずは「誰が共有持分権者なのか」を確認することから始めなければなりません。

持ち分割合に応じて配分される税金やローン返済

共有名義の不動産を売却するときは、税金やローン返済にも注意が必要です。
たとえば、売却時に住宅ローンの残債が残っている状態で不動産を売却する場合には残債を一括返済する必要があります。
売却資金から返済できれば良いですが、仮に残債より売却価格が小さいと自己資金を用意しなければならないこともあります。
自己資金を支払うのであれば、共有持分権者のうち誰がその費用を負担するのか決めておく必要があるでしょう。

また、不動産を売却して利益が出れば譲渡所得税を支払う必要があります。
その税金も共有持分権者が負担する必要があるため、確認が必要です。

名義人同士が納得して売却するためのコツとは?

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共有名義の不動産を売却するには共有持分権者全員を納得する必要があります。
以下では、共有持分権者全員の納得を得やすいおすすめの方法をお伝えします。

「一括査定」を利用する

共有名義の不動産を売却しようと思えば共有持分権者全員の同意が必要になりますが、売却金額の査定をするだけであれば誰かの同意を得る必要はありません。
共有持分権者全員の相場観を統一し、売却を敬遠している人を前向きにさせるために不動産の査定を受けておき、その査定結果を示すことで売却活動が前進する可能性が高まるでしょう。
不動産の査定方法は、一度の申請で複数の会社に手間なく依頼できる「一括査定サイト」がおすすめです。

とくに、「共有持分権者全員に納得してもらうための客観的資料」として複数の不動産会社により入手した査定結果(価格)の一覧があれば、納得できる売却価格について説得力のある話ができるでしょう。

「不動産の専門家」に相談する

不動産会社の担当者など、専門家に相談してみるのも良いでしょう。
不動産会社の担当者はさまざまなケースの売却事例を経験してきているので、共有持分権者の1人から売却についての賛同を得られない状況についても効果的なアドバイスをもらえる可能性があります。
また、場合によっては売却を反対する共有持分権者の一人を直接説得してもらうという方法も考えられます。

なお、相談する不動産会社は一括査定サイトで連絡を取った業者がベスト
ここまでの過程で実際に共有名義の不動産の状況、共有持分権者の関係性を熟知してくれているわけで、単純に話が早いからです。

「買取業者」を利用する

先述したように、共有名義の不動産は共有持分権者全員の承諾がなければ売却できません。
しかし、共有持分権者の1人が自分の共有持分割合分だけ売却するケースであれば、ほかの共有持分権者の許可は不要。

つまり、理論的には共有持分のみの売却も可能なのですが、実際には「共有持分だけの不動産を購入したい」と思う人はほとんどいないのが現実です。
このようなときは、共有持分買取業者を利用してみるのも一つの手です。

買取業者を利用するメリット

共有持分買取業者は共有持ち分の買取を専門に手がける業者です。
共有持分買取業者を利用すると「スピーディーかつ確実に買い取ってもらえる」というメリットがあります。
  • 早期に買い取ってもらえる

共有名義の不動産売却では、共有持ち分だけを買いたい一般の方を探してもなかなか見つかりません。
ほかの共有持分権者に売却する場合は、「誰にいくらで売るのか」など根気がいる交渉が必要になります。
そして共有持分割請求をするにしても、ほかの共有持分権者全員との打ち合わせが必要になり、時間と手間がかかります。

共有持分買取業者を利用すれば、査定を受けるだけで価格面の交渉が即座に進み、数週間で手続きを終わらせることができます。

  • 確実に買い取ってもらえる

共有名義の不動産売却は、長いこと待ったとしても一般の買い主があらわれない可能性が低くはありません。
ほかの共有持分権者に買い取ってもらう形が最良ではありますが、誰も買いたいという人がいなければそれまでです。

そういった状況では、査定を受けて提示される価格で問題なければ確実に買い取ってもらえる共有持分買取業者を利用するのが得策と言えます。

  • 労力がかからない

買取業者を利用する、シンプルな理由と言えるのが「労力がかからず楽な点」です。
交渉や売却活動などを一切おこなわず、査定を受けるだけの簡単ステップ。
条件がまとまれば、契約?引き渡しに向けてスムーズに話を進めるだけです。

買取業者を利用するデメリット

メリットが多い一方で、共有持分買取業者の利用にはデメリットもあります。
  • 買取金額が安くなることが多い

不動産を納得の価格で売却しようと思えば、ほかの共有持分権者に売却するのが一番良いのは間違いありません。
なぜならそのほうが、不動産を有効活用できるからです。

赤の他人が不動産の共有持ち分だけ購入しても使い道がない可能性があります。
もちろん、購入するのであれば将来的に周辺の土地を買い占めるなり、「分筆」して利用するなりといった戦略が不動産会社側にはあるでしょう。
しかし、それにも費用がかかります。
商品化するまでにお金や時間がかかることを差し引くと、相場よりだいぶ安い金額での買取となる可能性は高いでしょう。

  • ほかの共有持分権者とトラブルになる

共有持分買取業者は共有持ち分を買い取ったあと、ほかの共有持分権者に対して売却話を持ちかけるのが一般的です。
自分の持ち分である不動産を業者に売却するのは権利者の自由ですが、ほかの共有持分権者のなかにはそのことを快く思わない方もいます。

もともと良好だった関係性が、外部の業者を通して共有持分売却をおこなったがために悪化してしまうという可能性がありますので注意しましょう。

まとめ

本稿では、共有名義の不動産の売却方法についてお伝えしてきました。
共有名義の不動産を売却するにはいくつかの方法がありますが、共有持分権者全員の同意を得て不動産を売却するのが、売却価格としても、不動産の有効活用の意味でもベストと言えるでしょう。

兄弟や夫婦、親子で共有するといった事情により不動産を所有するため、とくにトラブルが起きやすい特徴があります。
共有持分権者全員で話し合いをしても、意見の食い違いや活用方法に対する価値観の相違といったことで平行線をたどったまま、納得の売却活動に至らないケースも少なくありません。

全員が笑顔にする価格で売却するためにも、ケースに応じた適切な方法で売却活動を進めるのが重要です。

まとめ:共有名義の不動産は早期の相談と売却方法の検討が重要

  • 「共有名義」とは兄弟、夫婦、親子などの関係性に準じて土地の所有権を共有するものである。
  • 共有名義の場合、単独名義よりも面倒な条件が多いため自分勝手な判断で売却はNGである。
  • 共有名義の不動産を売却する方法は、共有持分権者全員が納得する方法を選択し、同意を得るべし。
  • 名義人の1人が病気やケガで同意の場に出席できない場合、委任状を使った代行売却が可能である。
名義人同士が納得して売却をするには、一括査定サイトを利用し、そこから得た査定価格をもとに協議するのが良いでしょう。
一括査定サイトを使って不動産の価格査定を済ませておき、不動産の売却に前向きになれない共有持分権者に結果を伝えて説得することで、事態が前向きに動く可能性が高まります。
1社でなく複数社の査定価格を伝えられれば、より説得力が増すでしょう。

一括査定サイトのなかでも、とくにおすすめなのがイエウールです。
イエウールは提携不動産会社数が1,500社以上と多いのが特徴
で、売却したい不動産と相性の良い不動産会社の紹介を受けられる可能性が高く、結果として高い査定価格を得られやすくなります。
共有持ち分のある不動産の売却を検討している方は、まずはイエウールで検索してみましょう

初心者でもわかる!
記事のおさらい
共有名義の不動産はどうやって売却する?
共有名義の不動産を売却する方法には、以下のような選択肢があります。

  • 共有名義者全員の了承を得る
  • 自分の持ち分を売却する
  • 名義変更して所有者を1人に統一する

それぞれの選択肢についてはこちらで解説しています。

共有名義の不動産を売却する場合の注意点は?
名義の変更を入念におこなうこと、税金やローン返済について共有持分権者で確認しておくことです。詳しくはこちらをご覧ください。
共有持分割合とは?
「共有持分割合」は共有持分権者が持つ権利の割合のことで、たとえば5分の1の共有持分割合を保有している共有持分権者は、不動産に対して5分の1の権利を持っているということになります。詳しくはこちらで説明しています。

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