売りに出した土地になかなか買い手がつかない!売れない理由と対策を教えます

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手持ちの土地を売りに出すとき、多くの人は専門の不動産業者に仲介をお願いするでしょう。
土地取引には多くの法的な手続きが存在するため、個人間で売買を行うにしても、後々のことを考えて結局は司法書士をはじめ、不動産鑑定士や税理士、あるいは弁護士など多くのプロの手を借りることになるので、その手間暇を考えたらお願いしてしまったほうがお得なのは間違いありません。

しかし、不動産業者を通して手持ちの土地を売りに出したのになかなか買い手がつかないこともあります。
こんな時どうしたらいいのでしょうか。

売りたいけれども売れない土地を抱えて困っているなら、まずはその原因をつきとめ、そこから解決策を探っていくのが、売れない土地を売る唯一の王道と言っていいでしょう。
先読み!この記事の結論
  • 土地が売れない理由は、そもそも土地に問題があるか不動産会社に問題があるかの2つのケースがある
  • 土地に原因がある場合は、価格を見直してみるか土地に手を加えてみる
  • 不動産業者に問題がある場合は、契約を見直してみるか不動産会社を変えてみる

あなたの不動産、
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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

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なぜ土地が売れないの?

売りに出した土地がなかなか売れない原因は、2つしかありません。
1つ目は、土地そのものに問題がある場合
そしてもうひとつは、仲介している不動産業者の売り方に問題がある場合です。

土地が売れないとき、この2つの要因が絡み合っていることが多いようです。
土地の立地や周辺の環境を変えることは難しいですが、価格を抑えたり土地の欠陥を補うことはできますから、買い手がつきやすいちょうどよいさじ加減を上手に掴むことができるかどうかが仲介する不動産業者の腕の見せどころでもあります。

土地そのものに問題があるケース

駅から近い、繁華街がある、高級住宅街にあるなど、売りに出されたらすぐに買い手がつくような人気の土地もありますが、そういった利便性や周辺環境が整っていない土地は、なかなか売り手の想定した額では買い手がつかないこともあります。

土地の売出し価格が高すぎる

土地の売却を決めた時、多くの人が一番気になるのが売却価格でしょう。
一般的に最初に目安にするのは地価公示価格や路線価ですが、これはあくまでも周辺の基準になる土地の地価を不動産鑑定士が評価したもので、実際の自分の土地の売買の額とは限りません。

これとは別に、周辺の過去の土地の取引事例の平均から導き出された実勢価格もまた指標になりますが、こちらもあくまでも過去の取引の例なので、不動産取引はケースバイケースです。
たとえば「親戚だから少し安く売りたい」とか「あの土地が風水的にベストだから多少高くても欲しい」など、売り手と買い手の思惑によってさまざまな値段設定がなされています。

それら情報を統合してこれから売ろうとする土地の適性な価格を提案するのが不動産業者です。
しかしなかなか売れない場合には、土地の所有者も今の設定価格が本当に適性なのかを疑問に思うのは当然です。

もしかしたら周辺の相場に比べて設定が高すぎるということも考えられます。
中には契約を得るために最初から不可能に近いような高い査定額を提示してくる不動産業者もありますので、要注意です。

購入後に費用が発生するケース

買い手が購入後に費用が発生することがわかっている土地も、売るのが難しい場合があります。

たとえば土壌汚染がある場合、一般的には汚染土を掘削し、除去して健全な土で埋め戻す作業が行われます。
当然これには費用が発生します。
本来土壌汚染の原因を作った人がこの費用を負担するのですが、かなり昔の話で原因者が不明だったり、法人だったら倒産しているなど、回収は困難なのが実情です。

他にも地下に埋没物があったり、地上に廃屋がある、ゴミが置きっぱなしなっているなど、残置物の除去であったり、水道や電気が未整備などインフラが整っていない場合もなかなか売れないかもしれません。

立地や形状の問題がある

駅から遠い、道路に面していない、あるいは道路には面しているものの緊急車両などが入れないような細い路地であれば、建築中の重機の出し入れはもちろん、緊急時の避難経路なども考えて買い手はつきにくくなります。

また、「旗竿地」といって、道路まで細い通路でつながっていて旗のように見える土地も利便性が著しく下がるため、人気がありません。

長年親が所有していた土地を相続した場合などは、隣地との境界が曖昧になっていることもままありますので、トラブルを避けるためにも売却前にきちんと測量しておいたほうがいいでしょう。

土地売却のプロにアドバイスをもらおう

土地の問題点がわかったら、経験豊富な不動産売却のプロにアドバイスをもらうのが一番の近道です。
良心的な業者ならおいしいことばかりを言うのではなく、きちんと土地の欠点を踏まえた価格設定や対策を考えてくれるはずです。

土地売買は大きな取引ですから、十分な説明をしてくれる納得できる業者をみつけることが、一番大切になってきます。

不動産業者に問題があるケース

良い不動産業者にお願いしたいという気持ちは誰しも持っていると思いますが、多くの人にとって土地売買はそうそう経験することではないので、「良かれと思って任せたが、後から考えたら問題だらけの業者だった」ということもあります。

不動産業者にやる気がない

不動産業者と契約するとき、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3通りの契約があります。
「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は特定の業者一社にしか依頼できませんが、一般媒介契約なら、複数の不動産業業者に依頼することができます。

一見たくさんの業者に頼んだほうがより売却価格が釣り上がるのでは?と思いがちですが、それは放っておいても購入希望者が後を絶たないような土地だけです。
一般媒介契約の場合、不動産業者はがんばって営業しても「他で売ります」と言われたらすべて無駄になってしまうので、多くの労力はさきません

不動産会社が土地の条件にあった販売活動をできていない

土地を売りに出したのにまったくレスポンスがない場合、前述の一般媒介契約のためやる気がなく、実質販売活動がほとんど行われていないケースもあります。
たとえば、住宅地の土地を売りたいなら、一般の人の目に触れなければ購入希望者は現れません。

ネットやチラシなどをチェックして、自分の土地の広告がまったく見当たらないようなら、不動産業者に問い合わせてみましょう。
間違った販売活動では売却も望み薄になります。

土地勘がなく適切な価格設定や販売活動が行えていない

これはプロとして失格とも言えることですが、価格設定や販売活動が土地の実態に見合っていないこともあるかもしれません。
たとえば市街化調整区域の土地なら基本的に新築の家を建てることはできません。
宅地売買を主に仲介している不動産業者とは、そもそものターゲットが違うのです。

地域密着型の小規模な不動産会社で、地域外への販売活動に弱い

不動産業者には、全国向けにテレビでCMをうっているような大手と、地域密着型の小規模な業者があります。
大手は広範囲の販売網が最大の強みで、地域密着型には大手にはないきめ細やかな現地での人脈やルートがあります。

しかし、限られた地域のみに強さを発揮する業者では、ある程度の期間待っても買い手が現れなければその後もあまり期待は持てないでしょう。

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売れない土地を売る解決法は?

自分の土地がなかなか売れない理由に見当がついたら、具体的にどのような対処法があるのでしょうか。

土地そのものが原因で売れない場合

立地や周辺環境に問題があるなど、土地そのものが原因なら、その対応をどうしたらいいかを経験豊富な不動産業者と相談して決めていきます。

価格の見直し

一番簡単な方法は売却価格の見直しです。
不動産売却はケースバイケースですから、設定した価格で買取希望者が出なければ、下げることもやむなしと考えたほうがいいでしょう。

不動産業者と新たな価格を設定する話し合いをすることになりますが、このとき任せきりにするのではなく、「これ以上は下げられない」というボーダーラインを作るなど、自分である程度の目安は持っているようにします。

その際役に立つのが不動産売買の一括査定サイトです。
簡単な記入をするだけで複数の不動産業者から査定を受けることができるので、現在の設定価格と比較する目安にはなるでしょう。
もちろん査定だけなら無料です。

土地に手を加える

現状ゴミ捨て場のように不要物が山積みになっているなど、全く手入れがされていない荒れた状態では売りにくいのは当たり前です。
そこで、埋設物や地上物を撤去して更地にすることも、買い取り希望者を増やすためにはとても有効です。

ただし、当然費用がかかりますから、売却価格と処理費用をよく照らし合わせて本当にそれが得になるのかどうか、不動産業者と相談しましょう。

また、土地が広すぎて一括の購入希望者が現れないようなら、分筆すると売りやすくなります。
この場合も接道義務など決まり事がありますから、必ずプロに相談してください。

不動産業者が問題の場合

さまざまな相談も含めて不動産業者が自分が思うように動いてくれていないと感じているのなら、契約の見直しや場合によっては不動産業者を変えることも視野に入れなければいけません。

契約の見直し

一般媒介契約をしていて結果が出ないなら、媒介契約を見直し、積極的に動いてくれるよう専任媒介契約や専属専任媒介契約にするのもいいでしょう。

基本的に一般媒介契約の場合、不動産業者から売り主に報告義務はありませんが、働きぶりに疑問があるようなら、こちらから積極的にコンタクトを取り、質問をしましょう。
不動産業者はパートナーですから、密な連携を保つことが重要です。
もし受け答えがいい加減だったり誠意が感じられないようなら、不動産業者を変えることも考えたほうがいいかもしれません。

セカンドオピニオンを求める、不動産業者を変える

今の不動産業者が本当に自分に合っているのか、他の不動産業者はどうなのか、なかなか素人には判断がつきませんが、そんなときも不動産一括査定サイトが役に立ちます。

無料で査定を受けることができますし、気に入った不動産業者がいればそちらに乗り換えてもいいと思います。

あまりよく知らない、名前も聞いたことがないような業者だと少し不安になるかもしれませんが、基本的にイエウールなど大手のきちんとしたサイトであれば、そのあたりもきちんとチェックしているはずです。
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それでも売れない土地を手放す方法はある?

原因と対処法を考え、さまざまな手を使ってもどうしても売れないなら、ただでもいいから土地を手放すという最終手段もあります。
何の役にも立たない土地でも、所有していれば固定資産税もかかってきますし、管理義務などのやっかい事も増えます。

そればかりか、ゴミを不法投棄されたり、上物があった場合の災害による倒壊など、思わぬ大トラブルに発展するかもしれません。
いらない土地は手放してしまうのが一番です。

自治体に寄付する

どうせなら寄付をすれば地域の役に立つと思うかもしれませんが、自治体への寄付は信じられないくらい手続きが煩雑で、長時間かかりますし、そもそも受け付けてもらえないことが多いです。
黙っていても買い取り希望者が続々と現れるような人気のある土地ならまだいいのですが、そもそもそういう土地を寄付しようようとは普通思わないでしょう。
自治体に寄付するのは、あまり現実的な方法とは言えないかもしれません。

損切り覚悟で売却する

これはかなり現実味がある話です。
しかし、考えてみるとたとえ二束三文で売ってしまったとしても、その後に払う固定資産税などの諸経費がまるまる浮くわけですから、売らないよりは売ったほうがお得かもしれません。

業者に買い取ってもらう

どうしても早急に現金が必要な事情があるのなら、一番のおすすめは業者による買い取りです。
相手はプロの不動産業者ですから当然話は早いですし、手っ取り早く土地を現金化することができます。
ただし、買い取り額は相当低く抑えられるのは覚悟しなくてはなりません。
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まとめ

土地そのものや周辺環境に問題があるなど、土地が売れない理由はさまざまです。
売れない理由を把握し、正しく対処するには、信頼できる不動産業者に相談するのが近道です。
その際も、数社を比較して一番自分に合った業者を選びたいものですね。

不動産取引に慣れていない人でも、ネットの不動産査定一括サイトなら、複数の不動産業者の情報が一度に手に入り、比較できるので、そこからゆっくりと選ぶことができます。
一括査定サイトはイエウール
などしっかりしたところを利用し、賢く土地を売却しましょう。

地域に密着した不動産の売却情報あなたの地域に合った売却情報をチェックできます。各地域ごとの地価変動や、実際の売却事例を見てみましょう。

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