土地売却時の境界確認はどう判断する?確定測量・土壌汚染調査も解説

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土地を売却する際には、隣地との境界線を明確にしておかなくてはなりません。場合によっては、測量図や境界確認書が必要な場合もあります。また、土地の境界線が曖昧なままだと、将来トラブルの原因になる恐れもあるでしょう。ここでは境界線の判断基準について、土地境界確定測量や土壌汚染調査の内容・費用などを踏まえながら詳しく解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 土地を売却する際には、土地測量図や境界確認書が必須
  • 土地所有者を集めて「境界確認の立ち会い」を経て境界線を確定
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「まずは土地売却の基礎知識を知りたい」という方は、土地売却の記事をご覧ください。

土地の境界線はなぜ必要?

土地を売却する際には、土地測量図や境界確認書が必須です。お隣同士で境界線を巡り、何年も裁判になっているというケースがたまにあります。境界線は明確なようでいて実に曖昧なもの。しかし曖昧なままにしておくと、いざ売却するときになって困ったことになりかねません。

境界を確定するためには、境界標などを検証することが必要です。しかし、工事の際に紛失していたり長年の劣化で壊れていたりして、検証には時間がかかります。この場合は土地家屋調査士へ依頼して測量(35万円から50万円が相場といわれています)を行い、公的資料などを調査してから、土地所有者を集めて「境界確認の立ち会い」を経て境界線を確定します。

土地の境界線には、隣接する者同士が話し合って決められる「所有権界」や、もともとの境界線「筆界」があります。「所有権界」と「筆界」は、あまり聞き慣れない言葉かもしれません。しかし、土地の境界線を確定するうえで重要なキーワードになるので、次項で詳しく見ていきましょう。

土地の境界は筆界と所有権界の2つ

土地の境界線には「所有権界」と「筆界」があります。この「所有権界」と「筆界」の違いは、弁護士や土地家屋調査士でも説明が難しいといわれているのです。しかし、土地の境界を説明するうえでは避けて通れないキーワード。ここでは、できるだけわかりやすく解説していきます。

「所有権界」とは

「所有権界」は境界線に接する者同士が互いに認めた境界線で、法律上「私法上の境界」と呼ばれています。この「私法上の境界」はお隣同士が決めていることが多いため、曖昧であることが少なくありません。例えば「垣根が伸びてきたので、この端の部分を境界線にして、代わりにこの花壇をお隣さんの土地にしてくださいね」という事例や、「この石を境界の目印にしましょうね」など。当事者間で勝手に取り決め、登記に反映していないことがほとんどです。

日本で土地の所有権が確定したのは、明治維新以降だといわれています。明治初期の地租改正を基本にしながら、「所有権界」は何代にもわたって多少変化しながら継承されてきました。明確な境界標がある場合はわかりやすいのですが、それ以外はお隣さん同士で取り決めている「私法上の境界」に従うしか方法がありません。

「筆界」とは

明治初頭に地租改正が実施され、初めて私たちの土地の所有権が確定しました。「筆界」とは、明治初期の地租改正以降延々と引き継がれてきた法務局の「地図・公図」に記されている不動の境界線「公法上の境界」。「筆界」は「所有権界」と異なり、お隣さん同士の話し合いで勝手に変更できません。

平成17年に施行された不動産登記法の改正では「筆界」について定義しており、それによると以下のように記されています。

“一 筆界 表題登記がある一筆の土地(以下単に「一筆の土地」という。)とこれに隣接する他の土地(表題登記がない土地を含む。以下同じ。)との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。
二 筆界特定 一筆の土地及びこれに隣接する他の土地について、この章の定めるところにより、筆界の現地における位置を特定すること(その位置を特定することができないときは、その位置の範囲を特定すること)をいう。
三 対象土地 筆界特定の対象となる筆界で相互に隣接する一筆の土地及び他の土地をいう。
四 関係土地 対象土地以外の土地(表題登記がない土地を含む。)であって、筆界特定の対象となる筆界上の点を含む他の筆界で対象土地の一方又は双方と接するものをいう。
五 所有権登記名義人等 所有権の登記がある一筆の土地にあっては所有権の登記名義人、所有権の登記がない一筆の土地にあっては表題部所有者、表題登記がない土地にあっては所有者をいい、所有権の登記名義人又は表題部所有者の相続人その他の一般承継人を含む。(不動産登記法第123条第1号)”

「当該一筆の土地が登記された時」とは明治初期に実施された地租改正を指すもので、公簿や公図、地番が付いた時のことです。「当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するもの」を「筆界」と言い、これは明治の地租改正以来ずっと継承して不動のものであるとしています。この「筆界」を変更するには、不動産登記法の範囲内で分筆登記や合筆登記を行って線形を整理する以外に方法がありません。「筆界」を調べる方法は、法務局にある「地図・公図」「地積測量図」などを参考にして検証していきます。

筆界特定制度について

筆界特定制度とは「筆界」が明確でないなど境界に問題が発生した場合、土地所有権の登記名義人が境界を確定するために申請できる制度です。登記名義人の申請を受けて筆界特定登記官が、申請人と関係者に意見や資料提出の機会を与えます。そのうえで、筆界調査委員(法務局長から任命された土地家屋調査士・弁護士・司法書士)の意見を踏まえ、「筆界」の境界線を確定します。裁判に比べて早く解決できることや、費用が安いといった点がメリットです。

 

 

土地の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の土地がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

そのためには、不動産会社から査定を受ける必要があります。「イエウール」なら不動産会社に行かずとも自宅で24時間申し込みが可能です。自分の土地に適した不動産会社を紹介してくれるので、膨大な不動産会社の中から選ぶ手間も省くことができます。

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土地売却の際の境界線の調べ方について

ここまで、土地の境界線には「筆界」と「所有権界」があるとお伝えしてきました。土地を売却する際には、不動産登記法により「筆界」と私法上の境界である「所有権界」の双方が登記されている必要があります。登記がなく「筆界」と「所有権界」が一致していない場合は、どうして一致していないのか、原因を検証して法律的な見地から解決していかなくてはなりません。

境界線の確定にいたるまでには、専門家のアプローチ方法に多少違いがあります。例えば弁護士の場合は民法上のトラブルになれているため、「所有権界」からアプローチして境界線の確定・合意を目指ケースが多いようです。

一方、土地家屋調査士の場合は正確な測量を行って「筆界」の目印となる境界標(御影石製、コンクリート製などさまざまま)を探し、登記の資料で証拠を検証して問題を解決していくアプローチ方法が見受けられます。

「所有権界」の場合、境界線を接する当事者間が勝手に取り決めている場合がほとんどで。話し合いだけで登記に反映していない恐れがあるので、土地家屋調査士などに相談して「所有権界」が登記されているかどうか確認しておきましょう。登記に反映していない場合は、当事者間で話し合って登記申請する必要があります。

さまざまなアプローチから境界線の証拠固めを行って、最終的に隣接土地所有者同士による境界確定協議を経て「境界確定図」を作成します。協議をスムーズに行うためにも、境界線を決定する証拠になる資料を集めておくことが大切です。証拠を提示し、関係者が互いに納得して署名と承認印という流れになります。

公図や地積測量図を参考にする

もっとも信用度の高い法務局にある「地図・公図」「地積測量図」などを使って、境界線を確定していく方法について解説します。

公図とは、旧土地台帳法施行細則(昭和25年法務府令88号)第2条1項の規定により法務局登記所が保管する旧土地台帳法所定の土地台帳附属地図のこと。公図は住所や形状、地番などを表示するもので、法務局によって「地図に準ずる図面」と位置付けられています。そのため、公図は不動産取引において、境界線を確定するもっとも重要な資料とされています。その一方、精度が必ずしも高いわけではなく、明治初期の和紙に描かれた古い公図などもたくさん残っています。

地積測量図には、一筆または数筆の土地の地積(面積)を登記によって確定した境界が明記されています。土地の分筆登記や地積更正登記の際には必ず提出される図面です。そのため、分筆や地積更正登記を行ったことのない土地の地積測量図はありません。地積測量図は土地の場所や形状、番地、地積などを確定する目的で作成されています。しかし、必ずしも精度が高いとはいえません。

土地家屋調査士が境界線の確定を行う際には、土地を管轄する法務局に出向いて上記の公図や地積測量図、登記事項証明書などを参考にしながら境界線の調査を実施します。明治時代に作成された公図には和紙のものもあり、非常にわかりにくいものが存在しています。場合により、旧土地台帳を調査することもあるでしょう。

土地の前面が役所の管理する市道や町道に面している場合は、道路台帳を備えているケースがあります。そのため、幅杭の座標データや管理図面などを参考にすることもあるでしょう。次に、境界の確定をするための境界立ち会いの準備として測量を実施します。

境界立ち会いでは、もっとも信用度の高い法務局にある「地図・公図」「地積測量図」を提示。現況測量との整合性なども説明しながら、隣接土地所有者や管理者との境界確定協議の成立を目指します。

隣接土地所有者や管理者との境界確定協議が成立したら「境界確定図」の作成です。「境界確定図」には境界標の写真、求積図、求積表、承認欄、位置図、公図写、現況実測図を表示。関係者の署名と承認印を取得して、境界確定協議の成立となります。

区画整理されている場合は区画整理図面を参考にする

区画整理されている地域は、官公庁が保存する戦災復興図面や震災復興図面を使って境界線を検証します。道路に関する測量図や区画整理に関する資料は地方自治体の役所で資料を調べてから、現地において目印になる幅杭や境界標などを調査し測量を実施。境界立ち会いでは戦災復興図面や震災復興図面などを示し、測量調査の結果なども説明しながら境界確定協議の成立を目指します。

地方自治体の地籍調査図面を参考にする

地方自治体によっては、地籍調査による道路街区測量や道路敷地調査を行っている場合があるでしょう。そのため、地籍調査図面を参考にして境界線の調査を行うことがあります。地籍調査図面とは一筆(土地登記簿上の一区画のこと)土地についての所有者や地番、地目を調査して土地の境界(筆界)と面積(地積)を測量した図面です。都道府県の認証を経て、登記所(法務局、地方法務局及びその支局・出張所)に送付されます。

地籍調査を行うのは市町村や地方公共団体やその他の団体で、土地の所有者は境界確認の立会いと調査結果の確認を行って確定しています。土地の所有者が現地立会いに協力しなかった地域の場合は筆界未定として処理されており、その場合は地籍調査図面での確認ができません。

地籍調査図面を参考にして境界線の検証を行い、測量調査を経て境界確認の立会いに臨みます。

土地の売買契約や図面など私的な資料を参考にする

次に土地の売買契約や図面、境界付近の占有の記録など私的な資料を使った境界線の決定方法について解説します。ここまでは、公的な資料を参考にして境界線の決定を目指す方法でした。しかし、土地の売買契約書や私的な資料にも、土地の境界線が明記されていることがあります。

一般的な売買契約書では、「売主は、買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する」とあります。この場合、重要なポイントになるのは隣接地所有者の合意であり、合意なく一方的に境界を決めることはできません。そこで、売買契約書は境界線を確定するための重要な手がかりとなります。
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土地売却に必要な土壌汚染調査

境界線以外によく買主から情報を求められる項目に、土壌汚染の調査があります。工場の敷地跡やガソリンスタンドの跡地、クリーニング店の跡地などはもちろんのこと、土壌汚染の疑いがある場合はしっかり調査しておく必要があるでしょう。
売買が成立したあとになって土壌汚染が発覚した場合は、瑕疵担保責任に問われる可能性があります。また、土壌汚染がわかっていながら黙って土地を売却した場合は、説明義務違反に問わるので注意してください。

土壌汚染の調査は、地歴調査と表層調査、詳細調査の3段階で行います。地歴調査では古地図や地質図、航空写真、登記簿などを見て調査するのが一般的。費用は15万円からとなっています。
地歴調査を行った結果、問題がありそうな場合は表層調査や詳細調査へと進んでさらに詳しく調査します。表層調査では土壌ガスや重金属系、ダイオキシンの有無を調査し、費用は900㎡で30万円~。地歴調査で問題がある場合は、ボーリング調査や地下水調査でさらに詳しく調査します。

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まとめ

土地を売却する場合、境界線の確定は必須項目。境界線の確定には専門的な知識を要するため、専門家に依頼して行うことがほとんどです。不動産仲介会社に土地の媒介を依頼すれば、土地や境界の調査も行ってくれることがあります。
しかし、個人で信頼できる不動産会社を探すのは一苦労でしょう。そんな時には、一括査定を利用してみてください。一括査定では一度の査定申し込みで、信頼できる不動産会社を探し出してくれます。土地の売却は、個人で対応するには限界があるもの。まずは一括査定で情報を集めてから、今後のことを考えるようにしてください。
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