根抵当権付きの土地は売却可能?根抵当権付土地を売却するポイントや注意点

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ビジネスにおいては事業の円滑な運営のため、スムーズに運転資金の融資が受けられるようにしておく必要があります。会社法人が土地を所有していれば、融資を素早くスムーズに受けるために根抵当権のような担保を設定することもあるでしょう。抵当権の場合、債務の消失とともにそれを担保している抵当権自体も消滅します。
しかし根抵当権には独自の決まりがあり、根抵当権付きの土地を売却する際には注意が必要です。今回は根抵当権付きの土地は売却できるのか、売却できるとしたらどのような注意点があるのかについて解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 抵当権の場合は抹消するのに手間がかかり、手続きもかなり複雑
  • 根抵当権を抹消する手続きは、一般的な抵当権の抹消手続きと基本は同じ

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そもそも根抵当権っていったい何?抵当権との違いは?

一般的にマイホームなどを購入する際には、金融機関がその不動産に抵当権を設定して融資を行います。もし融資の返済が困難になった場合は、金融機関が担保としておさえている不動産を売却し、現金にして残りの債務の返済に充てることとなるでしょう。
不動産には抵当権があるので、融資を受けた人は勝手に第三者へ売却できません。売却するためには融資を全額返済して、金融機関に抵当権抹消の同意を得る必要があります。抵当権を抹消するには、まず融資額を全額返済。そのうえで同意を得れば、金融機関から抵当権の抹消手続き書類が送付されてきます。あとは法務局で手続きすることで、抵当権の抹消が完了です。

抵当権にはもう一つ、根抵当権というものがあります。ここでは根抵当権とはいったい何なのか、抵当権との違いはどこにあるのか解説していきましょう。

抵当権と根抵当権、大きな違いはどこにあるのでしょうか。民法では以下のように根抵当権を規定しています。

(根抵当権)
第398条の2

抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる。
前項の規定による抵当権(以下「根抵当権」という。)の担保すべき不特定の債権の範囲は、債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるものその他債務者との一定の種類の取引によって生ずるものに限定して、定めなければならない。
特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権又は手形上若しくは小切手上の請求権は、前項の規定にかかわらず、根抵当権の担保すべき債権とすることができる。


つまり根抵当権とは、あらかじめ融資額の上限を設定して所有する不動産などに根抵当権を設定すれば、融資額の範囲内で何回でも融資が受けられる制度であるということ。仮に持っている不動産に対して融資額の上限を1億円に設定した場合、1億円以内なら何度でも融資と返済を繰り返すことができます。
会社などが所有する不動産に根抵当権を設定しておくと、それを担保にして何度でも融資が繰り返し受けられます。そのため、会社や事業の運転資金をスムーズに捻出でき、事業運営が円滑に行えるという点はメリットとなるでしょう。

抵当権は一つの債務に対して一つの担保を設定し、債務を返済すれば抵当権も消滅します。しかし、根抵当権はいくつもの債務に対して担保を設定するため、簡単に抵当権が消滅しません。

根抵当権は、金融機関と根抵当を設定した不動産の持主との間で契約を行っています。ただし、債務者と不動産の持主が同一人物である必要はありません。企業と金融機関との取引で生じる債務に対し、別人の不動産を担保にして根抵当権を設定することも可能です。例えば会社の会長が持っている不動産を担保にして根抵当権を設定し、会社が融資を受けることもできます。この場合、会社の会長は物上保証人ということになります。
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根抵当権付きの土地を売却するときのポイント

一般の抵当権は、債務さえ返済してしまえば金融機関が抵当権の抹消に応じてくれます。しかし根抵当権の場合は抹消するのに手間がかかり、手続きもかなり複雑です。根抵当権は限度額を設定して、何度でも融資と返済を繰り返すことができます。そのため、たとえ債務がなかったとしても、抵当権は簡単に消滅しません。根抵当権者である金融機関の承諾を得て、解除契約を行う必要があるのです。以下では、根抵当権を抹消する手続きについて見ていきましょう。

残債務と査定価格の確認

先ほど、根抵当権の場合は抹消する手続きがかなり複雑だとお伝えしました。しかし基本的には、一般的な抵当権の抹消と共通した部分があります。根抵当権の場合も、抹消するためには残債務がどれくらいあるのか確認しなくてはなりません。

債務がどれくらい残っているのか確認して、不動産の売却金額が債務を上回っていれば、根抵当権者へ債務の返済ができます。そうなれば、売却しても良いということになるでしょう。しかし根抵当権者である金融機関は、融資先である顧客を失うことになります。そのため、根抵当権の抹消に応じてくれない場合もあるでしょう。こうした際には、根抵当権者である金融機関と交渉して、根抵当権の抹消に応じるように粘り強く説得するしかありません。
なお、不動産の売却金額が債務を下回っている場合は、任意売却ということになります。この場合も、根抵当権者である金融機関と交渉して、根抵当権を抹消してもらうように説得することが必要です。

スムーズに根抵当権を抹消するためには、不動産の売却金額が債務を上回っている必要があります。そのためには、できるだけ良い値段で売却してくれる不動産仲介会社を探すことがポイントです。一括査定などを使って効率良く不動産仲介会社を比較検討し、少しでも高く売却してくれる不動産会社を探すようにしましょう。

根抵当権の抹消登記

根抵当権を抹消する手続きは、一般的な抵当権の抹消手続きと基本は同じです。債権者(根抵当権者)への債務の返済が完了したら、所有権移転登記と抵当権抹消登記とを同時に行います。

債権者(根抵当権者)である金融機関と交渉をして根抵当権の抹消に応じてくれたら、根抵当権の抹消登記用書類が送付されます。その書類に必要な事項を記載し、添付書類などをそえて法務局で抹消手続きを行ってください。抹消登記用書類を作成するのは手間がかかり、専門的な知識を要します。そのため、司法書士に依頼した方が簡単でしょう。

抵当権抹消登記の必要書類

根抵当権の抹消登録に必要なものは、「金融機関から送られてきた根抵当権抹消に関する書類」と「印鑑(認印可)」です。具体的には以下となります。

・登記原因証明情報(解除証書等)
・抵当権設定契約書(登記済証)
・抵当権者(銀行・住宅ローン会社など金融機関)の資格証明書(発行より1カ月以内のもの)または会社法人などの番号
・抵当権者(金融機関など)の委任状
・不動産所有者の委任状

なお、根抵当権抹消に関する書類には有効期限がありますので、この期限内に手続きを完了させましょう。

金融機関(根抵当権者)から送られてくる書類一式の中に、「抵当権設定契約証書」という書類があります。そこで、記載されている不動産の所有者や住所が変化していないか確認してください。抵当権の設定をした契約当時から「抵当権設定者」(担保不動産の所有者)の住所や氏名が変わっている場合は、住所変更や氏名変更の登録が必要です。手数料が2~3万円ほどかかりますが、司法書士に依頼した方がより早く確実に手続きが行えます。

司法書士に依頼した場合の根抵当権抹消登記までの流れ

根抵当権者から送付された必要書類を確認します。

委任状に捺印してください

不動産を管轄する法務局への登記申請を司法書士が代行します。

申請から1週間から10日ほどで根抵当権抹消登記が完了します。

完了後、書類一式をお返しします。

「根抵当権抹消登記申請書 – 法務局」の仕様

登 記 申 請 書
登記の目的 根抵当権抹消(順位番号後記のとおり)(注1
原 因 平成28年3月31日解除(注2)
権 利 者 ○○郡○○町○○34番地
法 務 太 郎 (注3)
義 務 者 ○○市○○町二丁目12番地
株式会社○○銀行
(会社法人等番号 1234-56-789012)
代表取締役 ○○○○(注4)
添付情報
登記識別情報(又は登記済証)(注5) 登記原因証明情報(注6)
会社法人等番号(注7) 代理権限証明情報(注8)
登記識別情報(又は登記済証)を提供することができない理由(注9)
□不通知 □失効 □失念 □管理支障 □取引円滑障害 □その他( )
平 成 28 年 3月 31 日 申 請 ○ ○ 法 務 局 ( 又 は 地 方 法 務 局 )○ ○ 支 局 (又 は 出 張 所 )
申請人兼義務者代理人 ○○郡○○町○○34番地
法 務 太 郎 印 (注10)
連絡先の電話番号00-0000-0000(注11登録免許税 金1,000円(注12)
不動産の表示(注13)
不動産番号 1234567890123(注14)
所 在 ○○市○○町一丁目
地 番 5番
地 目 宅 地
地 積 250・00平方メートル
(順位番号3番)
契印(注15)

抵当権(根抵当権)の抹消登記にかかる費用

自分で行う場合
  • 法務局へ納める登録免許税:抵当権のある不動産1件につき1,000円
  • 登記事項証明書:不動産1件につき600円
  • 郵便代

司法書士へ依頼した場合
  • 司法書士報酬:2~3万円
    (根抵当権が付いている不動産の場所や件数、書類の枚数によって多少変化します)

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根抵当権付き土地を売却するときの注意点

根抵当権者の承諾を得る

根抵当権に「債権者の許可なく不動産の所有権を移転してはならない」という条件で契約している場合は、根抵当権者の承諾を得る必要があります。

債権者(根抵当権者)とは一般的には銀行などの金融機関を指しますが、銀行にしてみれば大口で融資を行う顧客を失ってしまうことになるわけです。そのため、根抵当権の抹消に応じてくれないことがあります。金融機関が根抵当権の抹消に応じてくれなければ、不動産の売買が成立したとしても引き渡しができません。
また、金融機関によっては根抵当権で借り入れた債務を一気にまとめて返済した場合、高額な手数料や違約金が発生するケースがあります。この場合、不動産が高い値段で売却できたとしても赤字になる恐れがあるので、十分に注意する必要があるでしょう。

根抵当権付きの不動産を売却する手続きは、債権者(根抵当権者)つまり金融機関が抹消に応じてくれることを確認してから進めてください。

根抵当権設定者と債務者が違う場合の注意点

まれなケースとして、根抵当権設定者と債務者が異なっていることがあります。この場合、注意が必要です。根抵当権は限度内の融資額に対して担保するもの。例えば限度額が1億で現在の債務が5千万円あり、不動産が7千万円で売却できれば、債務の返済が充分に行えます。
しかし、別の根抵当権設定者とは異なる債務者が別の金融機関から、6千万円融資を受けていたとしたらどうでしょう。根抵当権を設定した不動産を売却しても、債務が返済できないことになります。このような事態が起こらないように、根抵当権設定者と債務者が異なるケースでは、元本の確定手続きを行う必要があるのです。

「元本の確定」とは、所有者(根抵当権設定者)の債権額を確定させる手続きです。「元本の確定」を行うと、債権額が変わって取引があっても現在の根抵当権では担保できません。所有者根抵当権設定者は根抵当権設定から3年経過すると、担保すべき元本の確定が請求できると民法で規定されています。

根抵当権の元本の確定請求

根抵当権設定者は、根抵当権の設定の時から三年を経過したときは、担保すべき元本の確定を請求することができる。この場合において、担保すべき元本は、その請求の時から二週間を経過することによって確定する。
根抵当権者は、いつでも、担保すべき元本の確定を請求することができる。この場合において、担保すべき元本は、その請求の時に確定する。
前二項の規定は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがあるときは、適用しない。
(民法第398条の19)
根抵当権設定者と債務者が違う場合は、元本の確定請求を行った方が良いでしょう。
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まとめ

根抵当権付きの土地を売却する場合は、債権者との調整が必要です。そのため、手続きが多少複雑になります。根抵当権付きの土地を売却する際は、土地を担保にしてどのくらいの融資を受けているのか、そして債務はどのくらい残されているのかを確認しましょう。そのうえで、土地を売却した額が上回っていることを確認する必要があります。
もし売却額が上回っていても、他に確認すべきことがあります。金融機関にはさまざまな根抵当権の制限が設けられているので、違約金などが発生しないか内容をしっかり確認しておくことも必要です。

根抵当権付きの土地を売却する際は、根抵当権に詳しい不動産仲介会社へ依頼すると安心です。一括査定でしたら、根抵当権に詳しい不動産仲介会社をすぐに見つけてくれるのでとても便利でしょう。イエウール(https://ieul.jp/
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