【不動産の個人売買はできる?】自分でおこなう個人売買の方法を解説

「家を売りたい」と考えている方へ
  • 「家を売りたいけど、何から始めれば良いのか分からない」という方は、まず不動産一括査定を
  • 複数の不動産会社の査定結果を比較することで、より高く売れる可能性が高まります
  • 業界No.1の「イエウール」なら、実績のある不動産会社に出会える

結婚や出産など、ライフステージの変化にともなって家の売買をすることになる方は少なくありません。

新しい家を購入するにしても、今の家を売却するにしても、人生で一度あるかないかの一大イベント。失敗しないように、まずは基本的な流れを知っておくことが大切です。

この記事では、不動産売買の流れや費用、また不動産の個人売買はできるのか?といったことについてご紹介をしたいと思います。

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「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。

不動産の個人売買は自分でできる?

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費用を抑えるための手段として、不動産会社に仲介を依頼せずに購入・売却を行う個人売買があります。

個人売買は可能

あまり一般的ではない方法ですが、不動産の個人売買は可能です。

すでに買主となる人の候補がいて、それは主に親子や兄弟関係、親族、友人といった親しい関係性であることが多いです。

必要な手続きを自分でおこなう必要がある

不動産はさまざまな法令の規制をうけます。例えば、国土利用計画法、公有地の拡大の推進に関する法律、農地法、都市計画法などです。

それにともない、不動産売買では、これらの法令で義務付けられている行為や、制限、禁止されている行為が定められているのです。

個人売買であっても宅地建物取引業者がおこなう仲介と同様に、不動産取引でのポイントを抑えた手続きを自分でおこなう必要があることを覚えておきましょう。

不動産の個人売買のメリット・デメリットとは

個人売買のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

個人売買のメリット

まずはメリットについてご紹介をしていきたいと思います。代表的なメリットは以下の2つです。

メリット1:手数料や消費税を節約できる

個人間売買をする場合の最大のメリットは、費用を安く抑えることができるという点に尽きます。

不動産の売買にかかる費用の中でも特に大きい費用が仲介手数料です。

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼する際に発生する手数料のことで、売買価格に対して最大で「3%」かかります。例えば、5,000万円の物件を売買した場合には、およそ150万円の手数料がかかるということです。

「3%」と言っても、扱う金額が大きいだけに手数料も高額になります。個人売買の場合、不動産会社を介さずに行うため、仲介手数料を支払わずに済むのです。

また、手数料だけではなく、消費税も節約することができます。不動産売買の場合、物件価格そのものには消費税がかからず、手数料に対してのみ消費税がかかります。したがって、手数料が発生しなければ消費税もかからないということになります。

メリット2:自由度が高い

一般的に、不動産会社に依頼をすることが多い不動産売買ですが、不動産会社はあなたの家だけではなく、様々な物件を扱っています。そのため、「何事も自分でやりたい」という方にとっては、不動産会社に依頼をすると、時にもどかしさを感じる場面が出てくるかもしれません。

例えばですが、販売活動をするためのチラシについて、「もっとこうしたい!」という思いがあっても、なかなかそれを不動産会社に伝えて変更をしてもらうことができないといったもどかしさが生じる場合があります。

個人売買であれば、そのような制約が無いため、自由度が高く売買を行うことができるというメリットがあります。

不動産の個人売買のデメリット

反対に、デメリットについてもご紹介します。ここでは、3つのデメリットについてご紹介をしていきたいと思います。

デメリット1:トラブルがつきものである

通常、不動産会社に仲介を依頼する場合は、仲介者として売買のプロである不動産会社が間に入ってくれるため、あまりトラブルは発生しません。一方で、個人売買の場合、売主と買主ともに素人である場合が多いため、様々なトラブルが発生する可能性があります。ここでは、3つのトラブルについてご紹介したいと思います。

デメリット2:住宅ローンが通りづらい

一般的に、買い手側は住宅ローンを組んで不動産を購入することになる場合が多いかと思います。しかし、個人売買の場合、買い手側がローンを組みづらいという問題があります。

例えばですが、不動産を担保にして金融機関から借り入れをする場合、個人で登記申請を行うことができず、司法書士に依頼する必要があります。また、個人売買の場合の売買契約書だと、金融機関側で審査が通らないといういことがあります。

住宅ローンを利用する場合には、こうした問題を解決しながら売買を成立させる必要があります。

デメリット3:とにかく大変..

非常にシンプルな内容ではありますが、最大のデメリットとも言えるかもしれません。買い手を探し、価格の交渉を行って契約書を作成するという一連の流れを個人で行うことは容易ではありません。

そのため、しっかりと余裕を持って取り組んでいくことが絶対条件になります。

個人売買をおこなう方法

では、不動産を個人間で売買したいときは、何をする必要があるのでしょうか。

不動産売買の流れ

新築マンションのチラシや不動産会社の店頭貼り紙など、日ごろから売り出し中の物件を目にする機会は多いと思います。

それに比べて売却はあまり馴染みがなく、イメージがつかない方もいるかもしれません。まずは購入、売却それぞれの流れを把握しておきましょう。

  1. 相場価格を調べる
  2. 一括査定をする
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 販売活動を行う
  5. 売買契約を結ぶ
  6. 買主に引き渡す

不動産の売却は流れがよく分からないという方も多いので、ひとつずつご説明していきましょう。

相場価格を調べる

不動産を売却する際には、相場をしっかりと把握しておくと良いでしょう。不動産の相場価格を調べる方法は、「実勢価格」「公示地価/基準地価」「相続税評価額」など様々ありますが、今回は、実際に世の中で売買された金額である、「実勢価格」の調べ方について簡単にご紹介したいと思います。

実勢価格は「国土交通省の土地総合情報システム」で調べることがでます。サイト内の「不動産取引価格情報検索」をクリックするとマップが表示され、地図上に過去に土地の売買が行われた価格情報が表示(赤やオレンジ色の○で表示)されます。「〇」をクリックすると1㎡当たりの土地の取引価格がわかる仕組みです。

不動産の売却相場を調べる方法について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【不動産売却の相場はいくら?】自分で調べる3つの方法と注意点

一括査定をする

相場を調べたら、今の所有している家がいくらで売れるのか査定してもらいましょう。

査定のポイントは複数の不動産会社に依頼することです。不動産会社によって査定価格の算出基準が異なるため、1社だけの査定で売り出し価格や契約を結ぶ会社を決めるのではなく、必ず2社以上の査定結果を比較することをおすすめします。

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不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社と媒介契約を結ぶときは、会社の規模や知名度ではなく担当者の対応や知識量で選ぶようにしましょう。また、会社によって得意・不得意があるので、売却実績も見ておけると良いです。

媒介契約は3つの種類がありますが、1社だけに仲介を依頼する専任媒介契約がおすすめです。不動産会社にしてみると、成約に至れば確実に仲介手数料を得ることができるので販売活動にも気合いを入れてもらいやすいです。

専任媒介契約がおすすめである理由について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

【専任媒介とは】囲い込みには注意?媒介契約3つの選択肢と選び方

販売活動を行う

チラシを配ったり、不動産情報ポータルサイトに物件を掲載することで買い手を探します。不動産会社に仲介を依頼する場合、販売活動は基本的に担当者の方が進めてくれますが、ちゃんと販売活動が行われているか自分でもチェックすることが大切です。

また、買い手の候補の方が見つかった場合、物件の内覧をしてもらうことになります。家の中を清掃しておいたり、汚れや破損のある箇所は修繕をしておくようにしましょう。

最後に、条件の合う購入希望者が見つかった場合には、価格交渉になります。最低でもこの価格に着地させたいという金額を頭に置きながら、難しい価格の場合はきっぱりと難しいと伝えるようにしましょう。

売買契約を結ぶ

買主との条件が合えば、不動産売買契約を締結します。1章でもご紹介したとおり、売買契約書や重要事項説明書も自分自身で準備をする必要があります。特に重要なポイントは以下です。

  • 瑕疵担保責任の確認
  • 買主のローン審査状況の確認
  • 支払う費用・支払われる費用

瑕疵担保責任や金銭的な問題などは、後々問題になりやすいため、契約時に必ずしっかりと確認をして契約を締結するようにしましょう。

買主に引き渡す

買主から残金の支払いを受けた後は、物件の引き渡しと所有権移転登記申請を行います。また、引き渡す物件がローンの支払中であり、抵当権が設定されている場合には、残債を返済し、抵当権を抹消する必要があります。

なお、一般的には、司法書士が所有権移転登記申請を代行します。代行をしてもらう場合の費用は、およそ1~3万円が相場です。

引き渡しは、所有権移転登記申請によって完了となり、晴れて売買が完了となります。また、売却した不動産で利益を得た場合には、確定申告が必要になりますので、注意しましょう。

個人売買で必要な書類

不動産の個人売買では自分で必要な書類をそろえる必要があります。必要な書類の種類ととその入手方法を紹介していきます。

その1:登記済権利証(登記識別情報)

一般的には「権利証」と呼ばれ、登記名義人がその不動産の所有者であることを証明する書類です。不動産を売却するタイミングで登記済権利書を買主に渡し、移転登記をすることで所有者を買主に移転できます。
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登記済権利証(登記識別情報)の取得方法

不動産登記が完了した時点で法務局から登記名義人に交付されます。再発行はできないので大切に保管しておきましょう。もしなくしてしまった場合には、法務局に申請し作成してもらう本人確認資料で代替できます。

その2:間取り図と測量図

建物の間取りや土地の測量結果を確認するための書類です。買主に物件情報を正しく伝えるために必要です。
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  1. 買主は「間取り」が分からない物件を買おう!とは思わないよな・・

間取り図と測量図の取得方法

不動産購入時に受け取っていると思いますが、手元にない場合は登記所の窓口で取得できます。

その3:固定資産税納税通知書

毎年1月1日時点での不動産の所有者に課税される固定資産税の詳細が書かれてた書類です。固定資産税の納税義務は売主にありますが、売主と買主で負担割合を案分するのが一般的となっています。そのため固定資産税額を正しく把握するために必要な書類です。

 width=画像元:神戸市HP

固定資産税納税通知書の取得方法

毎年4月頃に市役所からその年1月1日時点の不動産所有者に送付されます。

再発行ができませんが、もし手元にない場合は市役所で代替として「固定資産税評価証明書」を発行してもらえます。

その4:実印と印鑑証明書

印鑑証明とは、捺印するハンコが実印であることを証明する書類です。登記関係の書類への押印には実印が必要になります。印鑑証明書は発行してから3カ月以内のものを使用します。

印鑑証明書の取得方法

市役所の窓口で「印鑑登録証明書交付申請書」を記入し、印鑑登録カードか住民基本台帳カードまたは個人番号カード、本人確認書類を提出すれば発行できます。なお、不動産に共有持ち分がある時は、全員分の実印と印鑑証明書がが必要です。
  1. 不動産の共有者が遠方にいるなら早めに準備した方がいいね!

不動産売却で必要な書類について、詳しく知りたい方はこちらを参考にしてください。

個人売買でよくあるトラブルと注意点

個人売買でよくあるトラブルについても把握しておきましょう。

価格に関するトラブル

不動産の売買では、売主側が決める売り出し価格に対し、買主側が交渉を行いって最終的な売買価格が決まります。この価格交渉は、通常、不動産会社が間に入って双方を取り持ってくれますが、個人売買の場合については、売主と買主が直接価格交渉を行うことになります。

価格は非常に重要な要素ですので、双方の主張が折り合わず、結果的に契約がまとまらないというケースがあります。個人売買では特に、売却価格の相場に対する認識をすり合わせながら進める必要があります。

契約書に関するトラブル

個人売買の場合、売買契約書や重要事項説明書も自分たちで準備する必要があります。
特に、金額に関する内容や瑕疵についての内容などはトラブルのもとになりやすいため、全て自分で記載しようと思っても容易ではありません。

参考:土地の売買契約書の注意点は?記載内容から納める印紙税まで

瑕疵に関するトラブル

不動産の売主には、「瑕疵担保責任」という責任があります。瑕疵担保責任とは、住宅を売却する際、物件の破損や不具合などがあった場合、買主が売主に対して補償を請求したり契約を解除することができるというものです。例えばですが、雨漏りや白アリ被害・排水管設備の不具合などがこの瑕疵担保責任に含まれます。

こうした瑕疵は、家を隈なく調査しないと見つからないケースがあります。そのため、個人間で売買をする場合、必ず事前にプロのチェックを挟んでおくことをオススメします。

※2020年11月追記

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更になりました。それによって、「隠れた瑕疵」がある場合ではなく、契約時に伝えていた内容と違う場合に買主は損害賠償や代金減額の請求ができるという規定になっております。

契約不適合責任について、詳しくは法務省の説明資料をご確認ください。

参考:民法(債権関係)の改正に関する説明資料(法務省民事局)

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まとめ

いかがでしたでしょうか。個人売買はメリットもデメリットもある方法ですので、しっかりと事前に知識を得てから取り組むようにしましょう。

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