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こんにちは。イエウールコラム編集部です。
売買契約にはどういった書類が必要なのか、いつまでに準備しなければいけないのか？と言ったことまで調べるのはなかなか大変ですよね？
「不動産取引は難しそう。」と感じている方に向けて買い付け申込書と売買契約の流れについて分かりやすく解説しています。
- 買い付け申込書について分かりやすく解説
- 売買契約までの流れがわかる
「買い付け申込書」と「売買契約書」の違いもよくわからないという方が多いと思います。
買い付け申込書は、売買契約締結前に買い主から売り主に向けて提出されるもの。
売り主としては、売買成立へ向けた重要なイベントになります。
ここでは、買い付け申込書について解説するとともに、申込書を受け取った際に売り主が確認すべき項目、買い付けから契約までの流れのおさらい、価格交渉における留意点、契約前に売り主が提出する告知書や売買契約締結におけるポイントなどをお伝えします。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は下記記事がオススメです。
そもそも買い付け申込書って？
不動産の売買において、販売活動を経て購入希望者が見つかったら、売り主は購入希望者から「買い付け申込書」を受け取ります。この買い付け申込書はそもそもどんな書類で、どのような効力を持つのでしょうか？
買い付け申込書とは？
買い付け申込書は簡単に言うと、「この物件を買います」という意思を売り主側に伝えるもの です。不動産会社が用意した申込書に買い手が必要事項を記入したら、不動産会社から売り主に連絡がいきます。
買い付け申込書を受け取った売り主は、ほかの買い手候補者に対して「商談中であること（買い付け申込書を受け取ったこと）」を伝えるのが一般的で、最初に買い付け申込書を提出した購入希望者はほかの買い手よりも優先的に扱います 。
「買い付け」と「契約」はどう違う？
買い付けを入れる主な目的は、その物件が売られないように押さえること 。買い付け申込書を受け取ったら、基本的にはそこから売買契約の締結に向けて進めていくことになります。
とはいえ、買い付けには法的拘束力がありません。
ほかの人より早く提出したからといって必ずしもその人に売らなければならないわけではありません し、買い手側がとくに理由なく契約の話をキャンセルしてもペナルティーはありません 。
その一方で、売買契約を締結すると法的拘束力が発生します 。
売買契約時には買い手から売り主に対して手付金（“不動産売却（売買）の手付金や手数料って必要？相場を知って「損」を回避！” ）が支払われますが、売買契約後に買い手側になんらかの問題が発生して「解約しよう」となった場合、買い手は受け取った手付金を放棄 しなければなりません。
また、逆に売買契約後に売り主側が「どうしてもほかの人に買ってもらいたいので解約したい」となった場合は、受け取った手付金の倍額を支払う ことで解約します。
なお、手付金を「解約手付」として扱えるのはお互いが契約の履行に着手するまで とされており、住宅ローンの申し込みやなんらかの資材の発注を行ったあとでは手付金による解約ができません。
この場合、資材を発注するのに要した費用を負担するなど、互いの条件を満たしたうえでの解約（合意解約）を目指しますが、それでも折り合わない場合は損害賠償請求に発展することもあるので、注意が必要です。
買い付け申込書は売買契約と比べると法的拘束力がなく、気軽にやり取りできる書面ではありますが、売り主としては買い付け申込書を受け取るとやはりうれしいもの。
不動産売却のステップを進めるための重要な書類であるという位置づけは理解しておきましょう。
買い付け申込書の記載項目と売り主が確認すべきポイント
買い付け申込書には、以下のような項目を記載する必要があります。- ローン利用の有無
- 手付金の額
- 購入希望額
- 希望締結の時期と引き渡しの希望時期
買い付け申込書を受け取った売り主は以下の項目を確認しましょう。
確認ポイント①：ローン利用の有無
不動産の購入にあたって、住宅ローンを利用するかどうかが記載されています。住宅ローンを利用する場合は売買契約締結後の本申込みとなるため、最終的に引き渡しが確定するまで2週間～1ヵ月ほどかかることがあります。
売り主としては、住宅ローンを利用するのであれば住宅ローン特約を利用するのかどうか、仮審査の承認を得ているかどうかを確認しましょう。
住宅ローン特約とは、売買契約後に住宅ローン審査が否決された場合に手付金を無条件で返却する（白紙解約）という特約 のことで、売買契約から2週間～1ヵ月程度の特約期間を設けます。
この期間中は、いつ買い主に白紙解約されてもおかしくない状況に置かれます。
上記のように白紙解約されると、その間はほかの買い手をつけることができず、かなりのダメージを被ってしまいます。
売り主としては、買い手が住宅ローンに通る人なのかをチェックすることが大切です。
住宅ローンは、仮審査の承認を得ていれば本申込みでも承認となる可能性が高い です。
もし同じタイミングで2つの買い付け申込書を受け取った場合（＝購入希望者が複数いる場合）は、事前審査に通っている買い手を選ぶと良いでしょう。
手付金の額
売買契約に際して支払う手付金をいくらにするかが記載されています。手付金はそのまま解約手付の性格を持つため、手付金が多ければ多いほど売買契約後解約される危険性が減ります。
なかには手付金10万円～20万円での契約を希望する方もいますが、買い手は「10～20万円程度であれば放棄しても良いか」と考える可能性があり、売買契約から決済までの間に心変わりするリスクも大きくなる ことを覚えておきましょう。
これも、同じタイミングで2つの買い付け申込書を受け取った場合には手付金の金額が高い方を選ぶほうが賢明という判断ができます。
購入希望額
買い付け申込書には購入希望額が記載されますが、ここで最後の価格交渉をすることがあります。1,000万円で売りに出しているところ、900万円や800万円の購入希望額で買い付け申込書を受け取るケースもあります。
値下げを飲めないのであれば、買い付け申込書を受理しないという流れになります。
また、「900万円で買い付け申込書が送られてきたけど950万円なら売りたい」など、不動産会社を通してさらに価格の調整をすることもできます 。
契約締結の時期と引き渡しの時期
「契約締結の時期」と「引き渡しの時期」もチェックすべき項目です。買い手側の都合で、売買契約締結まで期間が空いてしまうというケースもあります。あなたが売り主だとしたら、条件が整えば1日でも早く売買契約を締結し、引き渡したいと思いませんか？
売買契約を締結し、残金を受け取るまではいつ買い手側が心変わりをするかわからない ため、引き渡しの時期も明確にしておくことが重要です。
買い付け申込みから売買契約までの流れ
買い付け申込書を受け取ったら、双方売買契約に向けて話を進めますが、買い付け申し込みから売買契約まではどのような流れで進むのでしょうか。
まずは全体の流れを把握しておく
買い付け申込書自体には法的拘束力がありませんが、売買契約を締結した時点から法的拘束力が発生 します。一気に売却に向けて突き進む前に、間違いのないよう全体の流れを把握しながらゴールを目指しましょう。
買い付け申し込みは内覧後にある
買い付け申込書は、内覧後に受け取る のが一般的です。ほとんどの場合、買い手も物件を見てから契約を決めたいと思っていますし、案内している不動産会社も物件への興味が一番湧く内覧後に話を進めたいと考えているからです。
売り主は「売り渡し承諾書」を提出する
売り主は買い付け申込書を受け取ったらその内容を確認し、内容に問題がなければ「売り渡し承諾書」を提出します。なお、買い付け申込書を受け取り、売り渡し承諾書を提出したと言っても、原則として売買契約はまだ成立していません ので気をつけましょう。
売り渡し承諾書の書き方
売り渡し承諾書の内容やフォーマットに明確な決まりはありません。売り渡しを承諾したことを伝える趣旨と、買い付け申込書の記載内容を確認する意味で、買い付け申込書の記載事項を拾った雛型にすると良いでしょう。
買い付け申し込みへの返答期限はいつまで？
買い付け申し込みへの返答期限はとくに決まっていませんが、できれば3日以内程度、遅くとも1週間以内には回答するようにしましょう。それより長引くようであれば、長引く旨を伝えると誠実です。
申し込みの撤回があった場合はどうすればいい？
買い付け申込書の提出を受け、売り渡し承諾書を提出したとしても、買い手側から申込みの撤回（キャンセル）があったらそれに従うしかありません。繰り返しになりますが、これらの書類には基本的に法的拘束力がないからです。
なお、逆に言えば売り渡し承諾書の提出後に売り主側から撤回すること もできます。
購入希望者との交渉を有利に進めるために知っておきたい事
買い付け申込書を提出した買い手とは、売買契約に向けた交渉がおこなわれます。
こちらの提示した内容通りに売買契約を締結することもありますが、大きく変わることもあります。
希望価格と売り出し価格の差を確認する
買い手は買い付け申込書において、売買契約の希望価格を提示してきます。一方、売り主は最初に決めた売り出し価格から、途中で値下げをすることもあるでしょう。
売り主は充分に値下げしているように感じていても、買い手はその価格を基準にしてさらに値引きを要求してくるのが普通です。
最初の売り出し価格を決めたときに最終的な手残り金額なども計算しているかと思いますが、ここで、希望価格で売却した場合に、経費を支払ったあとの手残りはいくらになるのかをきちんと計算し、冷静に判断しましょう。
交渉は心理戦！必ずしも応じなくてよい
不動産の売買価格は、できるだけ高く売りたい売り主と、できるだけ安く買いたい買い主とのバランスの取れたところ で決まります。お互い完全に納得のいく価格で契約をするというのは、非常に難しいもの。
買い手側は、調整されることを前提に少し無理のある値引き交渉を持ちかけてくることもあります。
こういったシチュエーションでは、売り主が強気に出て調整すらせず、値引きそのものを突っぱねて話を切り上げようとすると、急に「元の価格でも購入したい」と言い出してくることすらあります。
まさに価格交渉は「心理戦」ですので、応じるか応じないかを含め慎重に決定しましょう 。
価格交渉だけではない具体的なやりとり
個別交渉の段階に入ったら、価格だけではなく手付金の額や住宅ローン特約の期間、引き渡しの時期 などを交渉します。たとえば、住宅ローン特約は必ずしもつけなければならないものではなく、売り主から買い主への厚意で用意されるものです。
さらに、手付金の金額も売り主としては多いに越したことはありませんが、買い手側の都合で少なくなるよう交渉されることがあります。
これら、住宅ローン特約の期間や手付金の額を交渉材料に、「住宅ローン特約の期間を1ヵ月つけ、手付金も安くするから値引きは一切しない」といった交渉も効果が高いので、試す価値はあるでしょう。
契約前に行う告知書（物件状況報告書）の提出
戸建てやマンションを売却するとき、売り主は 「告知書（物件状況報告書）を提出する必要 があります。
告知書（物件状況報告書）とは？
告知書（物件状況報告書）は、売り主から不動産会社に対して提出される書面 で、売り主はこの書面で売却する物件の付帯設備や物件の状況について説明します。告知書を受け取った不動産会社は、その内容に基づいて買い手に付帯設備や物件の状況を伝えます。
告知書（物件状況報告書）記入時の注意点
中古戸建てや中古マンションの売却では、契約時に伝えられていなかった欠陥や不具合が売却後に発覚した場合に売り主が責任を取らなければならない 「契約不適合責任」 があります。（※2020年4月民法改正により「瑕疵担保責任」から名称が変更になりました）買い主は売り主に対して建物の補修や損害賠償、場合によっては契約の解除を求めることができます 。
逆に言えば、売却前に欠陥や不具合なりそうなことはすべて伝え、納得したうえで購入してもらえれば、契約不適合責任を負う必要はないと言えるでしょう。
うっかり伝え忘れたばかりに損害賠償を請求されてしまっては、悔やんでも悔やみきれません。
こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、告知書を作成するときは設備の不具合や近隣のトラブル、騒音など把握している欠陥についてすべて記入するのが賢明です。
いよいよ売買契約の締結のステップへ
ここまで話をまとめたら、次はいよいよ売買契約の締結に進みます。
重要事項説明書とは
不動産会社は、売買契約が締結されるまでの間に売買する物件について、登記簿の内容や法令に基づく制限、敷地と道路の関係、売買代金に関することや契約の解除に関することなど、不動産売買に関する重要事項の説明が義務づけられています 。「重要事項説明書」は、宅地建物取引業法に定められた内容の書面に宅地建物取引士が記名・押印したもので、宅地建物取引士は買い主に対し、重要事項説明書を交付したうえで口頭で説明する必要があります。
付帯設備の説明
中古戸建てやマンションを売却する場合、売買契約の締結に際してバスルームやキッチンなど付帯設備の整備状況を説明します。手付金の種類と金額
手付金には解約手付 、違約手付 、証約手付 の3つの種類があります。| 解約手付 | 契約解除権の留保 |
| 違約手付 | 債務不履行時に没収 |
| 証約手付 | 契約が成立したことの証 |
不動産売買においては解約手付として手続きされることがほとんどで、この場合、買い主は手付金を放棄することで、売り主は手付金の倍額を支払うことで解約が可能になります。
手付金の金額は、売買価格の1割というのが一般的。
3,000万円の不動産を購入するのであれば、300万円ということになります。
とはいえ、金利の低い昨今では手付金の額を少なくして借入を多くするケースが大半で、実際に1割の手付金を支払う人は少数派です。
売り主としては手付金は多いほうが良いですが、買い主にとっては当然少ないほうがいいわけで、「いくらまでなら減らせますか？」と交渉されることがあります。
「50万円」「100万円」など、最低このくらいは受け取りたいという額を事前に決めておくのが良いでしょう。
やむを得ず契約を解除されてしまったら……?
売買契約締結後、やむを得ない理由により買い主から売買契約を解除された場合には、受け取った手付金を返却する必要がありません。なお、すでに売り主が契約の履行に着手していた場合は、その着手にかかった費用を請求することもできます。
この場合、こちらが提示した条件に買い主が納得すれば良いですが、納得できない場合には裁判へ発展することもあります。
契約を解除されてしまったら、なるべく早くほかの買い手を見つけるための活動を再開するようにしましょう。
まとめ：買い付け申し込みは本格的な売買交渉のスタート！
- 買い付け申込書自体に法的拘束力はないが、申込書を受け取ってからは売買契約締結に向けた活動が本格化する。
- 買い付け申込書を受け取ったら、売り主は「売り渡し承諾書」を提出しなければならない。
- 売り主は引き渡し後の契約不適合責任に気をつける必要があるため、告知書（物件状況報告書）を不動産会社に渡して慎重に進める。
- 売買契約締結後に買い主から売買契約を解除されたら、すみやかに売却活動を再開すべし。
ここまでご説明してきたように、不動産の売却では告知書の提出や価格交渉まで、基本的には売り主から不動産会社の担当者に伝え、不動産会社の担当者から買い主に伝えることになります。
そのため、不動産売却を成功させるには優秀な仲介役となる不動産会社の担当者を見つけることが大切です。
優秀な不動産会社の担当者を見つけるには、面倒でも媒介契約の締結前に複数の担当者に会っておき、比較検討したうえで決める ようにしましょう。
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