物件を内見して、気に入ったものがある場合、その真剣な購入意向を売り主または、仲介業者に伝えることは売買活動において、非常に重要です。
でも、どういう内容を、どういったタイミングで？と悩んでいる方も多いかと想います。
この記事では不動産買付証明書の概要や書き方、事前に抑えておくべきメリットやデメリットを紹介します。
「まずは不動産売却の基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。
買付証明書とは
不動産買付証明書は、不動産取引において重要な役割を果たします。この文書は、買い手が特定の不動産を購入する意志があることを証明し、売り手に対して真剣な購入意向を示すために使用される書類です。
要するに「この物件が気にいったので、この金額で買います」という購入の意思を仲介業者や売り主に伝えるものになります。
買付申込書、買受証明書、購入申込書などと名称が違っていることもありますが、同じ意味を表します。
主に、購入意向の表示のために使われ、買付証明書を提出することで、売買契約に向けた交渉開始となります。
1点特に注意していただきたいのが、買付証明書のやりとりには、法的な決まりがあるわけではありません。 不動産を購入する際には、口頭での合意だけではなく、書面による正式な意向表示として使われ、双方に法的な拘束力を持たせるために必要なものになります。書式の決まりはない
不動産の買付証明書の書面には、売却価格をはじめとするさまざまな条件を記入して、それを基に交渉が行われます。この買付証明書には決まった書式はありません。基本的には買主が自分で書式を作成して一から書くと言うことは稀です。たいていは仲介業者側でWORDやPDFなどの雛形やテンプレートを用意してあり、それを使って作成します。
これが貸付証明書の例になります。
参照：不動産投資DOJO「【フォーマットあり】買付証明書とはなにか？書き方のポイントを詳しく解説」
法的な効力はない
不動産会社等が仲介する場合に提出する買付証明書ですが、法的な効力はありません。売り主に購入意思を伝えるものではありますが、提出したからといって「必ず購入しなければならない」という効力はありません。例え、「やっぱり買いません」ということになっても、基本的には違約金などのペナルティは発生しません。しかし、購入意思があり提出したものである以上、売り主側は購入意思があるものとして真摯な対応をしてくれるはずです。買い手側が物件を押せておきたいためだけに複数並行して買付証明書を出すような行為は慎むべきでしょう。
有効期限
買付証明書の有効期限は1～２週間程度が一般的です。有効期限は仲介する不動産会社によって決まっていることが多いです。一般的には、売り主側が買付証明書の条件交渉に対しての回答と、売却の意思と売却優先順位の提示などを意味する「売渡承諾書」を有効期限内に提示してくれます。欲しいと思う物件が見つかったのなら、今住んでいる物件の売却活動も始めましょう。売却が遅くなってしまうと二重ローンの時間が長くなってしまいます。売却活動の第一歩は家の査定依頼から。査定依頼は複数社に出して、査定結果を比較できるようにしておきましょう。査定結果は見比べることで、より市場価格に近い価格がわかります。
###買付証明書を提出祭の記載項目
買付証明書に決まった形式はありませんが、買付証明書に記載が必要な項目があります。
- 購入希望価格
- 手付け金の金額
- 住宅ローンの額
- 契約希望日
- 引渡し希望日
- 有効期限
などその他条件を記載します。売り主に対する購入する意思表示になりますし、売り主側の判断材料になるので誠実に作成するようにしましょう。
- 買付証明書に書式の決まりはない。
- 提出したからと言って、必ず購入しなければならないという法的効力はない。
- 有効期限は1～2週間程度。
必要な書類は不動産の種類や状況によって異なります。そこで、必要書類を簡単にチェックしましょう！
必要項目を選択して「必要書類を見る」を押すと、ご自身の場合に必要な書類が一覧で表示されます。
| タイミング | 重要度 | 書類 | 内容 | 取得方法 |
|---|
買付証明書を提出するメリットとデメリット
買付証明書は法的効力はありません。では、買付証明書を提出するのはなぜでしょうか。安易気持ちで買付証明書をやみくもに出すことは避けたいですが、気にいった物件には積極的に買付証明書を出しましょう。買付証明書を提出するメリットをまとめてみました。
購入で出来る可能性がある
気にいった物件を内覧したからといって、必ず購入出来るわけではありません。また「買付証明書を出してください」と言われるとこれで決めなくちゃいけないのかと躊躇するかもしれませんね。しかし、買付証明書は仲介業者や売り主に「購入したい」気持ちを伝えるものですから「この程度の金額ならかってもいい」という気持ちを素直に書いてみましょう。売り主さんに失礼かな、と考えずに自分が感じた評価額を堂々と書きましょう。運が良ければ、あなたの希望価格で購入できるかもしれません。
買付証明書を出さなければ、その物件を購入するチャンスはこないのですから、この価格なら買いたいと感じた場合は躊躇せず提出することをおすすめします。
値下げのオファーが来るかも
自分の希望額を入れて買付証明書を出したとしても合意に至らない事は多いです。特に、売り出しを開始したばかりの売り主は強気です。この時期であれば値下げ交渉にもなかなか応じないものです。しかし、せっかく売りに出した物件が、３ケ月、半年と売れないまま月日が過ぎるようになると売り主も弱気になってきます。最初は値下げに応じなかった売り主も態度が軟化し値下げに応じるようになるようです。仲介業者にしても、売買出来ないままでは収益に繋がりませんから、なるべく早く契約をまとめたいと考えます。
こんな時、仲介業者は過去に買付証明書を出してくれた人にもう一度連絡をとります。彼らにとって、あなたは「見込み客」になるわけですから、新規客に一から営業するより、過去に物件に関心を持った人に営業をする方が効率がよいわけです。
値下げ情報をオープンにする前に、「このくらいの価格まで下がりそうですがいかがでしょうか。」と直接オファーがくる場合があります。半年、一年後にくることもあります。
オファーが来た時に、まだその物件に興味があれば再度交渉しても良いでしょう。
仲介してくれる業者との信頼作り
物件の購入を考えている時は良い不動産会社との出会いは大切です。信頼できる担当者と出会うことは、納得いく購入をするためのポイントです。不動産会社側にとっても、買付証明書を出してくれる顧客は本気で購入を考えてくれる「大切な見込み客」として扱います。買付証明書を出すことで、一度で契約出来なくても、仲介業者との繋がりも強くなるので、次の優良物件の情報も得やすくなります。
不動産査定を受けて市場価格を把握
住み替えで不動産の売却を検討しているのなら、書類の取得と合わせて査定も行いましょう。
不動産の売却を検討する際、まず必要な情報は不動産の名義は誰か・不動産がいくらで売れるか・不動産の面積です。
不動産の面積や名義人は書類で調べることができますが、売却希望価格を決定する際には、市場価格を調査し、現実的かつ適正な価格を提示することが求められます。不動産の価格がいくらになるのかは売却相場に最も近い不動産会社の査定を行い調べてもらうことが適切でしょう。また、購入条件に関しては、自分の資金計画やライフスタイルに合わせて慎重に検討しましょう。
しかし、不動産会社の査定には明確なルールがなく、不動産会社によって査定結果が異なるのが事実。そこで、より正確に査定額を知るために3社以上に査定を依頼し、査定結果を比較しましょう。
複数社に査定依頼を出す際には一括査定のイエウールが便利。一度の申込みで複数社に査定依頼を出すことができます。パソコンやスマホで申込みが可能なので、役所などで書類を待っている間に査定依頼が可能です。
買付証明書を提出するデメリット
買付証明書を提出する主なデメリットは、購入意志の拘束です。この書類を提出することで、買い手は特定の物件に対する購入意向を正式に表明し、しばしば手付金を支払うことになります。この手付金は、後に取引が成立しない場合、買い手が回収できない可能性があります。
また、買付証明書を提出した後は、他の物件へのオプションが限られるため、市場でより良い取引が出てきた場合でも、その機会を逃すリスクがあります。
さらに、買付証明書は法的拘束力がないため、希望通りに物件と売買契約が結べないケースもあります。提出後も気を抜かず、売買契約が完了するまで、リスクがあることを認識しましょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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売ったらいくら？
- 購入できる可能性が高くなる
- 再オファーがあるかも
- 信頼関係が出来ることは大きなメリット
買付証明書の作成方法
買付証明書には決まった書式はありませんが、一から作らなければいけないことは稀です。仲介業者がWordなどで雛形を用意していることが多いです。業者により形式は異なりますが、以下のような項目があります。年収
年収ですが、あなたが会社員なら源泉徴収票に記載されている支払金額を記載します。確定申告をされている方は収入の合計額を書きましょう。購入金額
購入額は、パンフレットやサイトで提示されている金額ではなく、あなたが希望する金額を書き入れましょう。地籍、地目、地番、延床面積、構造
これらの項目は物件の面積や用途、住所ですし、建物の延床面積や構造は図面を見なければわからないこともあるでしょう。わからない場合は空欄でも構いませんが、仲介業者に問い合わせて記入してもいいでしょう。手付金
手付金は、売買契約の頭金のようなもので後に購入金額の一部になるものです。売買契約締結時に支払うのが一般的です。金額は購入価格の5～20％くらいです。中間時金
中間時金は手付金と引渡し時金の中間において支払うものですが、これは物件によっても異なります。建売住宅の場合などは中間時金が発生することも多いです。しかし、中古住宅の売買の場合などは、あまり一般的ではありません。まずは0円と記入しておきましょう。
引渡し時金
引渡し金は、物件の引き渡しの時に支払うものです。一般に不動産の売買においては引渡時金の支払いと建物の明渡し（投資用不動産の場合は鍵の受渡し）は同時に行われるます。引渡時金の支払い時期に関して揉めることは少ないですが、気になる場合は、明渡と同時に引渡時金を払うという一文を入れても良いでしょう。依頼先
住宅ローンを組む場合は、住宅ローンを申し込む金融機関名を記入します。まだ、決まっていない場合は「未定」と入れておきます。具体的な金融機関名を記載した場合、仲介会社から当該金融機関とのやり取りの証拠を提出するよう求められる場合があるので未定の場合は未定といれておきましょう。
申込額
具体的に住宅ローンでいくら調達する予定かを記載します。無理に低い金額を書く必要はありません。不動産の購入はさまざまな経費も発生するので大きめの金額を記入しましょう。融資特約
融資特約とは、「融資がおりなかったら売買契約を白紙撤回に（無効に）する」という条項を入れるかどうか記載するものです。これは大切なことですから、もし融資特約の項目がなくても、その他の欄に「融資特約でお願いします」という一文を記入しましょう。有効期限
一般的には１～２週間ですが、仲介業者にどのくらいにすればよいのか確認してもいいでしょう。長くても１ケ月くらいの提示になることが多いようです。買付証明書の提出だけでは契約は成立しない
買付証明書には公的効力はありませんから、これを提出しただけでは契約は成立しません。買付証明書の役割を説明します。買付証明書は申込ではない
買付証明書には公的効力はないと判例上でも認められています。あくまでも「不動産を買い受ける意思があります」という意思表明をしただけという扱いになっています。ですから、売買の正式な申込とは認められていません。不動産取引の実務上でも、買取証明書は正式な契約の前の段階で交わされる文書という位置づけです。つまり、撤回可能な文書と理解されています。
仲介業者は買付証明書の着順で対応？
昔からの慣例で、同物件に複数の買付証明書が提出されている場合は、買付証明書が提出された順番に交渉の対応をするということがありました。最近ではそういった対応をする会社はまれですが、老舗の不動産会社などに少ないけれども存在します。また、不動産会社の自社物件をメールマガジンなどで一斉に送っている場合は、買付証明書を出すスピードが要求される場合もあります。このような場合に備えてメールやFAXで作成したらすぐ送るようにすると良いでしょう。
- 買付証明書には公的効力はないと判例でも認められている
- 先着順のこともあるため、スピードが要求される
- FAX・メールを使って作成しすぐに送る
買付証明書を提出する時の注意点
買付証明書は公的な効力がないものですが、提出する時にはいくつかの注意点があります。一定の損害賠償責任が認められる場合もある
買付証明書に公的な効力がないといっても、合理的な理由もなく勝手に交渉を打ち切ってもいいというわけではありません。買付証明書を提出後、さらに交渉を進め売り主に「購入してもらえる」という期待を抱かせた後に、正当な理由もなく一方的に契約の売買契約の締結を拒んだ場合は、相手から損害賠償を請求されることがあります。これは「契約締結上の過失責任」といいます。取引を開始して契約準備に入った段階になると、当事者同士、お互いに相手に損害を与えないようにする義務があります。これに反して信頼を裏切る行為があれば賠償すべきとされているので注意が必要です。
したがって、買付証明書を提出する際は、自身の購入意思をしっかりと確認し、責任を持って行動することが求められます。また、提出前には不動産専門家や法律顧問と相談し、書類の内容を慎重に検討することが重要です。
安易なキャンセルは信用にかかわる
買付証明書を提出する際、重要なのはその書類が法的な強制力を持たないという事実です。しかし、これは安易な提出やキャンセルを意味しません。提出後に無断で交渉を中断すると、売り主や仲介業者との信頼関係が損なわれる可能性があります。仲介業者は、買付証明書を出してもらい、これを売主に伝えて、資料を準備してもらったり、買主の希望条件を伝えます。買付証明書に沿うよう配慮したり、他の人への売却を待ってもらうなど、売買契約の成立に向けた活動をしていきます。その中で買い主に特に理由もなく一方的に買付証明を撤回されたのでは売り主に対する信頼も失います。仲介業者として、そんな買主には信頼がおけず、今後の取引に影響が出ることも少なくありません。
やたらと契約や買付証明書の話をせまる業者に注意
仲介業者のなかには買主の意向はさておき「買取証明書」の提出を強要してくるところもあります。もちろん、強制力はありませんから断って構いません。無理やり欠かされたとしても法的効力はありませんから大丈夫です。買取証明書の後は、契約をせっつくような業者は、何かあると疑っても良いかもしれません。そもそも買主の意向を大切にしないような業者との取引はやめることをおすすめします。
- 契約締結上の過失責任が問われ「損害賠償を請求される」こともある
- 信頼関係が崩れる恐れがある
- 強要してくる業者は断って良い
買付証明書を提出することで希望の不動産を購入しやすくなる
買付証明書は公的な効力はないとはいえ、買主の意思を売り主に伝える大切なものです。これを提出するところから交渉始まるわけですから、自分の希望を素直に書いて提出しましょう。購入する気持ちが本当にあると仲介業者に伝える意味もあります。買付証明書を提出した物件が必ず購入できるわけではありませんが、購入できなかったとしても、仲介業者との間には信頼関係も構築されます。その後の希望の物件購入も優先的に案内されるようになり、あなたの希望にあう不動産を手に入れやすくなるでしょう。
あなたの不動産、
売ったらいくら？
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