不動産売買での買付証明書とは?提出したら契約になるのか

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不動産を購入する前に内覧した時にその物件が気に入れば買付証明書を提出します。この買付証明書ですが、どう作成すれば良いのでしょうか。買付証明書を提出してしまったら契約になってしまうのか、一度提出したら取り消しはできないのか、など買付証明書について解説していきます。

先読み!この記事の結論
  • 買付証明書は物件内覧後に気に入った物件なら売り主または仲介業者に向けて提出する書類
  • 法的効力はない

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不動産売買で提出される買付証明書とは

気にいった物件があり、不動産会社の担当者と内覧すると提出を進められる買付証明書ですが、そもそもどういう書類なのでしょうか。買付証明書の書き方やどんな効力があるのかを説明します。

買付証明書とは

買付証明書は仲介業者(不動産会社)の担当者と物件を内覧し、気にいった物件だったら、売り主または仲介業者宛てに提出する書類です。買付申込書、買受証明書、購入申込書などと名称が違っていることもありますが、意味あいは同じです。私は「この物件が気にいったので、この金額で買います」という購入の意思を仲介業者や売り主に伝えるものです。

書式の決まりはない

買付証明書のやりとりには、法的な決まりがあるわけではありません。一般的に、仲介業者を通じての不動産取引の際に作成します。 書面には、売却価格をはじめとするさまざまな条件を記入して、それを基に交渉が行われます。
この買付証明書には決まった書式はありません。基本的には買主が自分で書式を作成して一から書くと言うことは稀です。たいていは仲介業者側でWORDやPDFなどの雛形やテンプレートを用意してあり、それを使って作成します。

必要な項目

買付証明書に決まった形式はありませんが、必要な項目があります。購入希望価格、手付け金の金額、住宅ローンの額、契約希望日、引渡し希望日、有効期限などその他条件を記載します。売り主に対する購入する意思表示になりますし、売り主側の判断材料になるので誠実に作成するようにしましょう。

法的な効力はない

不動産会社等が仲介する場合に提出する買付証明書ですが、法的な効力はありません。売り主に購入意思を伝えるものではありますが、提出したからといって「必ず購入しなければならない」という効力はありません。例え、「やっぱり買いません」ということになっても、基本的には違約金などのペナルティは発生しません。
しかし、購入意思があり提出したものである以上、売り主側は購入意思があるものとして真摯な対応をしてくれるはずです。買い手側が物件を押せておきたいためだけに複数並行して買付証明書を出すような行為は慎むべきでしょう。

有効期限

買付証明書の有効期限は1~2週間程度が一般的です。有効期限は仲介する不動産会社によって決まっていることが多いです。一般的には、売り主側が買付証明書の条件交渉に対しての回答と、売却の意思と売却優先順位の提示などを意味する「売渡承諾書」を有効期限内に提示してくれます。

欲しいと思う物件が見つかったのなら、今住んでいる物件の売却活動も始めましょう。売却が遅くなってしまうと二重ローンの時間が長くなってしまいます。売却活動の第一歩は家の査定依頼から。査定依頼は複数社に出して、査定結果を比較できるようにしておきましょう。査定結果は見比べることで、より市場価格に近い価格がわかります。

  • 書式の決まりはない
  • 法的効力はない
  • 有効期限は1~2週間

買付証明書を提出するメリット

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買付証明書は法的効力はありません。では、買付証明書を提出するのはなぜでしょうか。安易気持ちで買付証明書をやみくもに出すことは避けたいですが、気にいった物件には積極的に買付証明書を出しましょう。買付証明書を提出するメリットをまとめてみました。

購入で出来る可能性がある

気にいった物件を内覧したからといって、必ず購入出来るわけではありません。また「買付証明書を出してください」と言われるとこれで決めなくちゃいけないのかと躊躇するかもしれませんね。
しかし、買付証明書は仲介業者や売り主に「購入したい」気持ちを伝えるものですから「この程度の金額ならかってもいい」という気持ちを素直に書いてみましょう。売り主さんに失礼かな、と考えずに自分が感じた評価額を堂々と書きましょう。運が良ければ、あなたの希望価格で購入できるかもしれません。
買付証明書を出さなければ、その物件を購入するチャンスはこないのですから、この価格なら買いたいと感じた場合は躊躇せず提出することをおすすめします。

値下げのオファーが来るかも

自分の希望額を入れて買付証明書を出したとしても合意に至らない事は多いです。特に、売り出しを開始したばかりの売り主は強気です。この時期であれば値下げ交渉にもなかなか応じないものです。
しかし、せっかく売りに出した物件が、3ケ月、半年と売れないまま月日が過ぎるようになると売り主も弱気になってきます。最初は値下げに応じなかった売り主も態度が軟化し値下げに応じるようになるようです。仲介業者にしても、売買出来ないままでは収益に繋がりませんから、なるべく早く契約をまとめたいと考えます。
こんな時、仲介業者は過去に買付証明書を出してくれた人にもう一度連絡をとります。彼らにとって、あなたは「見込み客」になるわけですから、新規客に一から営業するより、過去に物件に関心を持った人に営業をする方が効率がよいわけです。
値下げ情報をオープンにする前に、「このくらいの価格まで下がりそうですがいかがでしょうか。」と直接オファーがくる場合があります。半年、一年後にくることもあります。
オファーが来た時に、まだその物件に興味があれば再度交渉しても良いでしょう。

仲介してくれる業者との信頼作り

物件の購入を考えている時は良い不動産会社との出会いは大切です。信頼できる担当者と出会うことは、納得いく購入をするためのポイントです。不動産会社側にとっても、買取証明書を出してくれる顧客は本気で購入を考えてくれる「大切な見込み客」として扱います。
買付証明書を出すことで、一度で契約出来なくても、仲介業者との繋がりも強くなるので、次の優良物件の情報も得やすくなります。

  • 購入できる可能性
  • 再オファーがあるかも
  • 信頼関係が出来る
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買付証明書の作成方法

買付証明書には決まった書式はありませんが、一から作らなければいけないことは稀です。仲介業者がWordなどで雛形を用意していることが多いです。業者により形式は異なりますが、以下のような項目があります。

年収

年収ですが、あなたが会社員なら源泉徴収票に記載されている支払金額を記載します。確定申告をされている方は収入の合計額を書きましょう。

購入金額

購入額は、パンフレットやサイトで提示されている金額ではなく、あなたが希望する金額を書き入れましょう。

地籍、地目、地番、延床面積、構造

これらの項目は物件の面積や用途、住所ですし、建物の延床面積や構造は図面を見なければわからないこともあるでしょう。わからない場合は空欄でも構いませんが、仲介業者に問い合わせて記入してもいいでしょう。

手付金

手付金は、売買契約の頭金のようなもので後に購入金額の一部になるものです。売買契約締結時に支払うのが一般的です。金額は購入価格の5~15%くらいです。

中間時金

中間時金は手付金と引渡し時金の中間において支払うものですが、これは物件によっても異なります。建売住宅の場合などは中間時金が発生することも多いです。
しかし、中古住宅の売買の場合などは、あまり一般的ではありません。まずは0円と記入しておきましょう。

引渡し時金

引渡し金は、物件の引き渡しの時に支払うものです。一般に不動産の売買においては引渡時金の支払いと建物の明渡し(投資用不動産の場合は鍵の受渡し)は同時に行われるます。引渡時金の支払い時期に関して揉めることは少ないですが、気になる場合は、明渡と同時に引渡時金を払うという一文を入れても良いでしょう。

依頼先

住宅ローンを組む場合は、住宅ローンを申し込む金融機関名を記入します。まだ、決まっていない場合は「未定」と入れておきます。
具体的な金融機関名を記載した場合、仲介会社から当該金融機関とのやり取りの証拠を提出するよう求められる場合があるので未定の場合は未定といれておきましょう。

申込額

具体的に住宅ローンでいくら調達する予定かを記載します。無理に低い金額を書く必要はありません。不動産の購入はさまざまな経費も発生するので大きめの金額を記入しましょう。

融資特約

融資特約とは、「融資がおりなかったら売買契約を白紙撤回に(無効に)する」という条項を入れるかどうか記載するものです。これは大切なことですから、もし融資特約の項目がなくても、その他の欄に「融資特約でお願いします」という一文を記入しましょう。

有効期限

一般的には1~2週間ですが、仲介業者にどのくらいにすればよいのか確認してもいいでしょう。長くても1ケ月くらいの提示になることが多いようです。

  • 購入希望額を書く
  • 不明点は業者に確認
  • 融資特約を入れる
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買付証明書の提出だけでは契約は成立しない

買付証明書には公的効力はありませんから、これを提出しただけでは契約は成立しません。買付証明書の役割を説明します。

買付証明書は申込ではない

買付証明書には公的効力はないと判例上でも認められています。あくまでも「不動産を買い受ける意思があります」という意思表明をしただけという扱いになっています。ですから、売買の正式な申込とは認められていません。
不動産取引の実務上でも、買取証明書は正式な契約の前の段階で交わされる文書という位置づけです。つまり、撤回可能な文書と理解されています。

仲介業者は買付証明書の着順で対応?

昔からの慣例で、同物件に複数の買付証明書が提出されている場合は、買付証明書が提出された順番に交渉の対応をするということがありました。最近ではそういった対応をする会社はまれですが、老舗の不動産会社などに少ないけれども存在します。
また、不動産会社の自社物件をメールマガジンなどで一斉に送っている場合は、買付証明書を出すスピードが要求される場合もあります。このような場合に備えてメールやFAXで作成したらすぐ送るようにすると良いでしょう。
  • 判例でも認められた
  • 先着順のことも
  • FAX・メールを使う
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買付証明書を提出する時の注意点

買付証明書は公的な効力がないものですが、提出する時にはいくつかの注意点があります。

一定の損害賠償責任が認められる場合もある

買付証明書に公的な効力がないといっても、合理的な理由もなく勝手に交渉を打ち切ってもいいというわけではありません。買付証明書を提出後、さらに交渉を進め売り主に「購入してもらえる」という期待を抱かせた後に、正当な理由もなく一方的に契約の売買契約の締結を拒んだ場合は、相手から損害賠償を請求されることがあります。これは「契約締結上の過失責任」といいます。
取引を開始して契約準備に入った段階になると、当事者どおしにはお互いに相手に損害を与えないようにする義務があります。これに反して信頼を裏切る行為があれば賠償すべきとされているので注意が必要です。
5.2安易なキャンセルは信用にかかわる
買取証明書に公的効力はないとはいえ、安易なキャンセルはやめましょう。仲介業者は、買付証明書を出してもらい、これを売主に伝えて、資料を準備してもらったり、買主の希望条件を伝えます。買付証明書に沿うよう配慮したり、他の人への売却を待ってもらうなど、売買契約の成立に向けた活動をしていきます。
その中で買主に特に理由もなく一方的に買付証明を撤回されたのでは売り主に対する信頼も失います。仲介業者として、そんな買主には信頼がおけず、今後の取引に影響が出ることも少なくありません。
5.3やたらと契約や買付証明書の話をせまる業者に注意
仲介業者のなかには買主の意向はさておき「買取証明書」の提出を強要してくるところもあります。もちろん、強制力はありませんから断って構いません。無理やり欠かされたとしても法的効力はありませんから大丈夫です。買取証明書の後は、契約をせっつくような業者は、何かあると疑っても良いかもしれません。
そもそも買主の意向を大切にしないような業者との取引はやめることをおすすめします。
  • 損害賠償請求もある
  • 信頼関係が崩れる
  • 強要は断って良い
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買付証明書を提出することで希望の不動産を購入しやすくなる

買付証明書は公的な効力はないとはいえ、買主の意思を売り主に伝える大切なものです。これを提出するところから交渉始まるわけですから、自分の希望を素直に書いて提出しましょう。購入する気持ちが本当にあると仲介業者に伝える意味もあります。
買付証明書を提出した物件が必ず購入できるわけではありませんが、購入できなかったとしても、仲介業者との間には信頼関係も構築されます。その後の希望の物件購入も優先的に案内されるようになり、あなたの希望にあう不動産を手に入れやすくなるでしょう。

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